বন্ধকী পূর্ব-অনুমোদন কী? অ্যাপ্লিকেশন গাইড

সাধারণত, পূর্ব-অনুমোদনের জন্য প্রায় ২ সপ্তাহ সময় লাগে।
ব্যাংকগুলি স্ট্যান্ডার্ড বন্ধকী আবেদনগুলি (যেমন 60% বন্ধকী) পর্যালোচনা করে এবং সাধারণত 2 সপ্তাহের মধ্যে প্রাথমিক অনুমোদন সম্পন্ন করতে পারে যদি সমস্ত নথি সম্পূর্ণ থাকে এবং কোনও জটিল আর্থিক পটভূমি না থাকে।

প্রভাব বিস্তারকারী মূল কারণগুলি
✅ নথির সম্পূর্ণতা (যেমন আয়ের প্রমাণ, কর বিল, সম্পত্তির তথ্য)
✅ আবেদনকারীর ক্রেডিট স্কোর
✅ ব্যাংকের বর্তমান অনুমোদনের কেসলোড

উচ্চ-অনুপাতের বন্ধকী বীমা (যেমন ৮০%-৯০% বন্ধকী)
৩-৪ সপ্তাহ পর্যন্ত বাড়ানো হয়েছে
প্রক্রিয়াটি আরও জটিল কারণ এটি একই সাথে ব্যাংক এবং বন্ধকী বীমা কোম্পানি (যেমন হংকং বন্ধকী বীমা কোম্পানি) দ্বারা পর্যালোচনা করা প্রয়োজন।
অতিরিক্ত পর্যালোচনার উপর জোর দেওয়া
✅ সম্পত্তির মূল্যায়ন কি মানসম্মত?
✅ আবেদনকারীর ঋণ পরিশোধের ক্ষমতার স্ট্রেস টেস্ট
✅ প্রিমিয়াম গণনা এবং বীমা শর্তাবলী নিশ্চিতকরণ

আগে থেকেই নথিপত্রের একটি তালিকা প্রস্তুত করুন
প্রয়োজনীয় কাগজপত্র: পরিচয়পত্র, ৩-৬ মাসের আয়ের প্রমাণপত্র (বেতন স্লিপ/ব্যাংক স্টেটমেন্ট), কর বিল, নিয়োগকর্তার চিঠি, অস্থায়ী সম্পত্তি চুক্তি।
স্ব-কর্মসংস্থানকারী/অনিয়মিত আয়কারী ব্যক্তিরা: দুই বছরের আর্থিক বিবরণী এবং MPF রেকর্ড প্রয়োজন।

সক্রিয় ফলো-আপ এবং যোগাযোগ
জমা দেওয়ার ৩-৫ দিন পর ব্যাংকের সাথে যোগাযোগ করে নিশ্চিত করুন যে নথিগুলি সম্পূর্ণ হয়েছে কিনা।
যদি বন্ধকী বীমা জড়িত থাকে, তাহলে আপনি ব্যাংককে জিজ্ঞাসা করতে পারেন যে অতিরিক্ত তথ্য (যেমন সংস্কারের উদ্ধৃতি) প্রয়োজন কিনা।

বিলম্বের সাধারণ কারণগুলি এড়িয়ে চলুন
❌ ডকুমেন্টটি ঝাপসা অথবা কিছু পৃষ্ঠা অনুপস্থিত
❌ আয়ের শংসাপত্রটি ব্যাংক স্টেটমেন্টের সাথে মেলে না
❌ সম্পত্তির মূল্যায়ন প্রত্যাশার চেয়ে কম (আপনি আগে থেকেই মূল্যায়ন পরিচালনার জন্য ব্যাংককে দায়িত্ব দিতে পারেন)

এটি সাধারণত বিনামূল্যে, তবে কিছু প্রতিষ্ঠান হ্যান্ডলিং ফি নিতে পারে, যা আগে থেকে নিশ্চিত করতে হবে।

না, ক্রেতারা এখনও অন্যান্য ব্যাংকের শর্তাবলী তুলনা করতে পারবেন, তবে তাদের আবেদন পুনরায় জমা দিতে হবে।

আপনাকে ডাউন পেমেন্টের পার্থক্য পূরণ করতে হবে, অথবা আরও বেশি ঋণের জন্য পুনরায় আবেদন করতে হবে (আপনার আর্থিক সামর্থ্যের উপর নির্ভর করে)।

বন্ধকী পূর্ব-অনুমোদন হল আবেদনকারীর প্রদত্ত প্রাথমিক তথ্যের (যেমন আয়, ঋণের ইতিহাস ইত্যাদি) উপর ভিত্তি করে ব্যাংক কর্তৃক প্রদত্ত একটি "শর্তসাপেক্ষ অনুমোদন"। এর অর্থ কেবল আবেদনকারী মৌলিক ঋণের যোগ্যতা পূরণ করেন, কিন্তুচূড়ান্ত ফলাফলের সমতুল্য নয়. এর কার্যকারিতা "প্রাক-যোগ্যতা" এর অনুরূপ এবং পরবর্তী বাস্তব পরিস্থিতি দ্বারা প্রভাবিত হয়।

মূল চলমান কারণগুলি

আয়ের স্থিতিশীলতা: যদি আপনার আয় কমে যায় (যেমন চাকরি পরিবর্তন, কমিশন হ্রাস) অথবা আনুষ্ঠানিকভাবে আবেদন করার সময় আপনার দায়বদ্ধতা বৃদ্ধি পায়, তাহলে ব্যাংক ঋণের পরিমাণ কমাতে পারে অথবা আপনার আবেদন প্রত্যাখ্যান করতে পারে।

সম্পত্তির মূল্যায়ন এবং অবস্থা：ব্যাংক "প্রকৃত লেনদেন মূল্য" বা "মূল্যায়ন প্রতিবেদন" এর উপর ভিত্তি করে আবেদনটি চূড়ান্তভাবে অনুমোদন করবে। যদি সম্পত্তির দাম কমে যায় বা সম্পত্তিতে অবৈধ কাঠামো বা কাঠামোগত সমস্যা থাকে, তাহলে এটি পর্যালোচনা শুরু করতে পারে অথবা এমনকি পূর্ব-অনুমোদন বাতিল করতে পারে।

নীতিমালা এবং সুদের হারের পরিবর্তন: যদি বাজারের সুদের হার বৃদ্ধি পায় বা ব্যাংকগুলি তাদের বন্ধকী নীতি কঠোর করে, তাহলে পূর্ব-অনুমোদনের শর্তাবলী অবৈধ হয়ে যেতে পারে।

ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার পরামর্শ

প্রাক-অনুমোদনের সময়সীমা লক করুন: বেশিরভাগ ব্যাংকের প্রাক-অনুমোদনের সময়কাল ৩ মাস, এবং এই সময়ের মধ্যে লেনদেন সম্পন্ন করতে হবে।
বাফার স্পেস রিজার্ভ করুন: অপর্যাপ্ত মূল্যায়নের কারণে তহবিলের ঘাটতি এড়াতে আবাসন ক্রয়ের বাজেট পূর্ব-অনুমোদিত পরিমাণ 10%-15% এর চেয়ে কম হওয়া উচিত।
পুঙ্খানুপুঙ্খ ভবন পরিদর্শন: চুক্তি স্বাক্ষর করার আগে, অননুমোদিত নির্মাণ এবং অবৈধ পুনর্গঠনের মতো সম্ভাব্য সমস্যাগুলি দূর করার জন্য সম্পত্তি পরিদর্শন করার জন্য একজন পেশাদারকে দায়িত্ব দিন।
আপনার আর্থিক অবস্থা নিয়ন্ত্রণে রাখুন: আয়ের একটি স্থিতিশীল উৎস বজায় রাখার জন্য পূর্ব-অনুমোদনের পরে নতুন ঋণ (যেমন গাড়ি ঋণ, ক্রেডিট কার্ডের কিস্তি) নেওয়া এড়িয়ে চলুন।

আনুষ্ঠানিক অনুমোদনের পার্থক্য
ঋণ দেওয়ার আগে, ব্যাংকগুলি পরিচালনা করবেরিয়েল এস্টেট সারগর্ভ পর্যালোচনা(যেমন মূল্যায়ন পরিচালনার জন্য একজন জরিপকারীকে দায়িত্ব দেওয়া) এবং সর্বশেষ আয়ের প্রমাণপত্র (যেমন সাম্প্রতিক বেতন স্লিপ) জমা দেওয়ার বাধ্যবাধকতা। যদি দেখা যায় যে তথ্যটি পূর্ব-অনুমোদনের পর্যায়ের সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ, তাহলে অতিরিক্ত নথিপত্রের প্রয়োজন হতে পারে অথবা শর্তাবলী সমন্বয় করা যেতে পারে।

"টার্গেট ইউনিট" এর ঠিকানা দিয়ে আবেদন করুন।
এমনকি যদি আপনি এখনও একটি অস্থায়ী বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর না করে থাকেন, তবুও আপনি যে ইউনিটটি বিবেচনা করছেন তার নির্দিষ্ট ঠিকানা (যেমন একটি ভবনের একটি নির্দিষ্ট ব্লক এবং মেঝে) পূর্ব-অনুমোদনের জন্য নির্বাচন করতে পারেন। ঠিকানার মূল্যায়ন এবং সম্পত্তির শর্তাবলীর উপর ভিত্তি করে ব্যাংক প্রাথমিকভাবে ঋণের পরিমাণ এবং সুদের হার অনুমোদন করবে।

অনুরূপ বৈশিষ্ট্য প্রতিস্থাপনের নমনীয়তা
যদি ক্রয়কৃত চূড়ান্ত সম্পত্তি পূর্ব-অনুমোদিত ঠিকানা থেকে ভিন্ন হয়, তাহলে ব্যাংক সাধারণত মূল শর্তাবলী বজায় রাখবে যতক্ষণ না নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করা হয়:
একই আবাসন সম্পত্তি বা সংলগ্ন সম্প্রদায় (যেমন ব্লক A থেকে ব্লক B তে পরিবর্তন)
ইউনিট এলাকা এবং মেঝে একই রকম (দামের পার্থক্য 10% এর মধ্যে)
সম্পত্তির ধরণ একই (যেমন, উভয়ই সেকেন্ড-হ্যান্ড আবাসিক সম্পত্তি, প্রথম-হ্যান্ড প্রাক-বিক্রয় সম্পত্তি, ইত্যাদি)।

গুরুত্বপূর্ণ বিশদ বিবরণ যা মনে রাখবেন
পুনর্মূল্যায়ন ব্যবস্থা: শর্তাবলী অপরিবর্তিত থাকলেও, ব্যাংক ক্রয়কৃত প্রকৃত সম্পত্তির আনুষ্ঠানিক মূল্যায়ন পরিচালনা করবে। যদি মূল্যায়ন প্রত্যাশার চেয়ে কম হয়, তাহলে ঋণের পরিমাণ সেই অনুযায়ী হ্রাস করা যেতে পারে।
বিক্রয়-পূর্ব সময়ের উপর বিধিনিষেধ: যদি আপনি একটি বিদ্যমান ভবনের ঠিকানার জন্য পূর্ব-অনুমোদিত হন এবং পরে একটি বিক্রয়-পূর্ব সম্পত্তি কিনতে পরিবর্তন করেন, তাহলে আপনাকে নিশ্চিত করতে হবে যে ব্যাংক বিক্রয়-পূর্ব সম্পত্তি বন্ধকী নীতি গ্রহণ করে কিনা।
সম্পূরক নথি: লেনদেন সম্পন্ন হওয়ার পর প্রাক-অনুমোদনের সময় ব্যবহৃত অস্থায়ী ঠিকানা প্রতিস্থাপনের জন্য একটি আনুষ্ঠানিক বিক্রয় চুক্তি জমা দিতে হবে।

নির্দিষ্ট লক্ষ্য ছাড়াই বিকল্প
আপনি কোন ইউনিট খুঁজছেন তা যদি আপনার কোন ধারণা না থাকে, তাহলে আপনি নিম্নলিখিত তথ্য প্রদান করতে পারেন:
এলাকার রেফারেন্স কেস: উদাহরণস্বরূপ, "XX জেলায় প্রায় 5 মিলিয়নের জন্য দুই শয়নকক্ষের ইউনিট" উদাহরণ হিসেবে
বন্ধকী দালালদের সাথে সহযোগিতা করুন: পেশাদাররা আপনার বাজেটের সাথে মানানসই সিমুলেটেড সম্পত্তি ঠিকানা নির্বাচন করতে আপনাকে সাহায্য করবে।

ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার পরামর্শ
যদি আপনি পূর্ব-অনুমোদনের পরেও বেশি দামের সম্পত্তিতে পরিবর্তন করেন (যেমন, 5 মিলিয়ন থেকে 8 মিলিয়ন ইউনিটে পরিবর্তন করেন), তাহলে আপনাকে বন্ধকের জন্য পুনরায় আবেদন করতে হবে।
অপর্যাপ্ত মূল্যায়নের কারণে ডাউন পেমেন্টের উপর প্রভাব এড়াতে 10-15% বাজেট বাফার রাখুন।
প্রাক-অনুমোদনের ফলাফলের বৈধতা সাধারণত ৩ মাস হয়, তাই সময়সীমার মধ্যে বাড়ি ক্রয় সম্পন্ন করা নিরাপদ।

ব্যবহারিক অপারেশনের উদাহরণ:
জিয়াও মিং হাউজিং এস্টেট এ-তে একটি ইউনিট কিনতে চান। তিনি "রুম বি, ১০/এফ, ব্লক ৩, হাউজিং এস্টেট এ" ঠিকানা ব্যবহার করে প্রাক-অনুমোদনের জন্য আবেদন করেন এবং ৭০১TP৩টি বন্ধক এবং H+১.৩১TP৩টি সুদের হারের জন্য অনুমোদিত হন। দুই সপ্তাহ পরে, আমি আমার কেনাকাটা একই হাউজিং এস্টেটের (একই এলাকা, লেনদেনের মূল্য 2% কম) ব্লক 5, 8/F রুমে পরিবর্তন করে রাখি। ব্যাংক সরাসরি মূল শর্তাবলী ব্যবহার করেছিল এবং শুধুমাত্র আনুষ্ঠানিক চুক্তি এবং ভবন পরিদর্শনের নথি জমা দেওয়ার নির্দেশ দিয়েছিল।

আপনার ব্যক্তিগত আর্থিক পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে একটি প্রাক-অনুমোদন কৌশল তৈরি করার জন্য ব্যাংক বা পেশাদার বন্ধকী উপদেষ্টার সাথে বিস্তারিত যোগাযোগ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে যাতে আপনি বাজারের পরিবর্তনের প্রতি আরও নমনীয়ভাবে সাড়া দিতে পারেন।