সুচিপত্র
উচ্চমূল্যের সমুদ্র দৃশ্য সম্পত্তির অবমূল্যায়নের বাজার সতর্কতা
কয়েক দশকের দ্রুত প্রবৃদ্ধির পর, হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারকে বিশ্বের সবচেয়ে স্থিতিশীল রিয়েল এস্টেট বাজারগুলির মধ্যে একটি হিসাবে বিবেচনা করা হয়। তবে, অলিম্পিক স্টেশন লং বিচে একটি সমুদ্র দৃশ্য ইউনিট 22% এর বুক লস এ বিক্রি হওয়ার সাম্প্রতিক ঘটনা (মূল মালিক 2017 সালে এটি 19.838 মিলিয়ন HK$ দিয়ে কিনেছিলেন এবং 2024 সালে 15.5 মিলিয়ন HK$ এ বিক্রি করেছিলেন) বিলাসবহুল আবাসন বাজারের টার্নিং পয়েন্টের দিকে বাজারের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে। এই লেনদেন কেবল ব্যক্তিগত মালিকদের বিনিয়োগ ক্ষতির প্রতিফলনই করে না, বরং হংকংয়ের উচ্চমানের আবাসিক বাজার কাঠামোগত সমন্বয়ের সম্মুখীন হচ্ছে তাও ইঙ্গিত দিতে পারে। এই প্রবন্ধে সামষ্টিক অর্থনীতি, আঞ্চলিক সরবরাহ ও চাহিদা, নীতিগত পরিবেশ এবং সম্পত্তির বৈশিষ্ট্যের দৃষ্টিকোণ থেকে এই লেনদেনের পিছনের গভীর কারণগুলি বিশ্লেষণ করা হবে।
১. লেনদেনের সারসংক্ষেপ এবং মৌলিক তথ্য বিশ্লেষণ
১. লেনদেনের বিবরণ
তথ্য অনুযায়ী, বিক্রিত ইউনিটটি অলিম্পিক স্টেশনের রিটজ-কার্লটনের ব্লক ১-এর মাঝখানের তলার কক্ষ A-তে অবস্থিত, যার নির্মাণ এলাকা ১,১২০ বর্গফুট এবং ব্যবহারযোগ্য এলাকা ৮৪২ বর্গফুট। এটি একটি তিন শোবার ঘরের অ্যাপার্টমেন্ট যেখানে একটি স্যুট এবং একটি গৃহকর্মীর স্যুট রয়েছে। ইউনিটটি পশ্চিমমুখী এবং সমুদ্রের দৃশ্য উপভোগ করে। লেনদেনের মূল্য ছিল HK$১৫.৫ মিলিয়ন, যা প্রতি বর্গফুটের বাস্তব মূল্য HK$১৮,৪০৯ এর সমতুল্য। মূল মালিক ২০১৭ সালের মার্চ মাসে ১৯.৮৩৮ মিলিয়ন আরএমবিতে সম্পত্তিটি কিনেছিলেন এবং আট বছর পর এটি বিক্রি করে দেন, যার ফলে ৪.৩৩৮ মিলিয়ন আরএমবি ক্ষতি হয় এবং ২২১TP3T আরএমবি অবমূল্যায়ন হয়।
2. ইউনিট বৈশিষ্ট্য
- ক্ষেত্রফল এবং ব্যবধান: ভবনের আয়তন ১,১২০ বর্গফুট, ব্যবহারযোগ্য এলাকা ৮৪২ বর্গফুট, এবং ইউটিলিটি রেট প্রায় ৭৫.২১TP3T, যা বাজারে একটি সাধারণ উচ্চ-ইউটিলিটি রেট ডিজাইন। তিন শয়নকক্ষের স্যুট এবং কর্মীদের স্যুটের লেআউট মাঝারি আকারের পরিবার বা ক্রেতাদের জন্য উপযুক্ত যাদের একজন চাকরের প্রয়োজন।
- ল্যান্ডস্কেপ সুবিধা： ইউনিটটি পশ্চিমমুখী এবং সমুদ্রের দৃশ্য উপভোগ করে, যা সাধারণত হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারে উচ্চতর প্রশংসার সম্ভাবনার একটি কারণ হিসাবে বিবেচিত হয় কারণ সমুদ্রের দৃশ্য ইউনিটগুলি প্রায়শই দুষ্প্রাপ্য।
- স্থান: অলিম্পিক স্টেশনের উপরে অবস্থিত, এটি সুবিধাজনক পরিবহন উপভোগ করে, পশ্চিম কাউলুনের মূল এলাকায় অবস্থিত, অলিম্পিয়ান সিটি শপিং মলের কাছাকাছি, এবং সম্পূর্ণ থাকার ব্যবস্থা রয়েছে।
৩. মূল্য বিশ্লেষণ
- ক্রয় মূল্য: ২০১৭ সালে ক্রয়মূল্য ছিল ১৯.৮৩৮ মিলিয়ন ডলার, এবং প্রতি বর্গফুটের ব্যবহারযোগ্য মূল্য ছিল প্রায় ২৩,৫৬১ ডলার।
- দাম জিজ্ঞাসা করুন: ২০২৫ সালে বিক্রয় মূল্য ১৫.৫ মিলিয়ন ইউয়ান, এবং প্রতি বর্গফুটের ব্যবহারযোগ্য মূল্য ১৮,৪০৯ ইউয়ান।
- দাম কমেছে：প্রতি বর্গফুটের দাম ৫,১৫২ হংকং ডলার কমেছে এবং মোট মূল্য ৪.৩৩৮ মিলিয়ন হংকং ডলার কমেছে, যা ২২১ হংকং ডলার ৩ টন কমেছে।
২. বাজারের পটভূমি এবং মূল্যের প্রবণতা
১. ২০১৭ সালে হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের পরিবেশ
২০১৭ সাল ছিল হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের শীর্ষ সময়। সেই সময়ে, সরকার সম্পত্তি বাজার নীতিগুলি উল্লেখযোগ্যভাবে কঠোর করেনি, কম সুদের হারের পরিবেশ অব্যাহত ছিল এবং সম্পত্তি বাজারে তহবিল প্রবাহিত হয়েছিল, যার ফলে দাম বেড়ে গিয়েছিল। রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য অনুসারে, হংকংয়ের বেসরকারি আবাসিক মূল্য সূচক ২০১৭ সালের মার্চ মাসে প্রায় ৩১০ পয়েন্ট ছিল (১৯৯৯ সালের ভিত্তি মূল্য ১০০ ছিল), যা ঐতিহাসিকভাবে সর্বোচ্চ। একটি উদীয়মান বিলাসবহুল আবাসিক এলাকা হিসেবে, পশ্চিম কাউলুন অবকাঠামোগত উন্নয়নের (যেমন উচ্চ-গতির রেলের হংকং অংশের আসন্ন উদ্বোধন) সুবিধা পেয়েছে, যা বাজারে প্রবেশের জন্য অনেক বিনিয়োগকারীকে আকৃষ্ট করেছে। লং বিচ তখন তুলনামূলকভাবে নতুন একটি সম্পত্তি ছিল, এবং সমুদ্রের দৃশ্য এবং সুবিধাজনক অবস্থানের কারণে, প্রতি বর্গফুটের দাম সাধারণত এলাকার ব্যবহৃত সম্পত্তির তুলনায় বেশি ছিল।
২. ২০২৫ সালে বাজারের অবস্থা
২রা এপ্রিল, ২০২৫ তারিখের তথ্য অনুযায়ী (বর্তমান পরিবেশ অনুযায়ী), হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার একাধিক কারণের দ্বারা প্রভাবিত হতে পারে:
- সুদের হারের পরিবেশ：মার্কিন ফেডারেল রিজার্ভ ২০২২ সাল থেকে সুদের হার বৃদ্ধি করে আসছে। হংকং তার সংযুক্ত বিনিময় হার ব্যবস্থার সমন্বয়ের কারণে এটি অনুসরণ করেছে, যার ফলে ঋণের খরচ বৃদ্ধি পেয়েছে এবং সম্পত্তি বাজারে চাপ বেড়েছে।
- অর্থনৈতিক কারণ：বিশ্ব অর্থনীতি ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধারের সাথে সাথে, হংকং মূলধন বহির্গমন এবং ক্রমবর্ধমান বেকারত্বের মতো সমস্যার মুখোমুখি হতে পারে, যা সম্পত্তির চাহিদাকে প্রভাবিত করবে।
- নীতিগত প্রভাব：বিনিয়োগের চাহিদা কমাতে সরকার আরও সম্পত্তি বাজার নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা চালু করতে পারে, যেমন বন্ধকী অনুপাত কঠোর করা বা স্ট্যাম্প শুল্ক আরোপ করা।
- সরবরাহ বৃদ্ধি: সাম্প্রতিক বছরগুলিতে পশ্চিম কাউলুনে নতুন সম্পত্তির সরবরাহ বৃদ্ধি পেয়েছে, যেমন কাই তাক এবং পশ্চিম কাউলুন সাংস্কৃতিক জেলার আশেপাশের প্রকল্পগুলি, যা ক্রেতাদের বিভ্রান্ত করতে পারে।
ধরে নিচ্ছি যে ২০২৫ সালে আবাসিক মূল্য সূচক প্রায় ২৫০ পয়েন্টে ফিরে আসবে (২০১৭ সালের তুলনায় প্রায় ১৯১TP3T কমেছে), ইউনিটের ২২১TP3T কমে যাওয়া বাজারের প্রবণতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ কিন্তু গড়ের চেয়ে সামান্য বেশি, যা ইঙ্গিত দেয় যে এর পৃথক কারণগুলির আরও অনুসন্ধানের প্রয়োজন হতে পারে।
৩. লং বে মূল্য প্রবণতা
অলিম্পিক স্টেশনের একটি যুগান্তকারী সম্পত্তি হিসেবে, লং বিচ অতীতে প্রতি বর্গফুটের উচ্চ মূল্যের জন্য পরিচিত ছিল। বাজারের তথ্য অনুসারে (সেন্টালাইন প্রপার্টি এজেন্সি বা মিডল্যান্ড রিয়েলটির ঐতিহাসিক লেনদেনের উল্লেখ ধরে নিলে), ২০১৭ সালে একই ধরণের ইউনিটের প্রতি বর্গফুটের দাম ছিল আনুমানিক HK$২২,০০০ থেকে HK$২৫,০০০, এবং ২০২৫ সালে তা আবার HK$১৮,০০০ থেকে HK$২০,০০০-এ নেমে আসবে। প্রতি বর্গফুটের লেনদেনের দাম ছিল HK$১৮,৪০৯, যা তুলনামূলকভাবে কম, সম্ভবত বিক্রেতার নগদ অর্থ আউট করার আগ্রহ বা বাজার প্রতিযোগিতার তীব্রতা প্রতিফলিত করে।
৩. বিনিয়োগের রিটার্ন এবং ক্ষতির কারণ বিশ্লেষণ
১. বই ফেরতের হিসাব
- ক্রয় খরচ: ১৯.৮৩৮ মিলিয়ন ইউয়ান।
- বিক্রির আয়: ১৫.৫ মিলিয়ন ইউয়ান।
- বই হারানো: ৪.৩৩৮ মিলিয়ন ইউয়ান।
- গড় বার্ষিক অবচয় হার: চক্রবৃদ্ধি সুদের হিসাব করলে, ৮ বছরে এর মূল্য ২২১TP3T অবমূল্যায়ন হয়েছে, যার গড় বার্ষিক হ্রাস প্রায় ৩.১১TP3T।
যদি লেনদেনের খরচ (যেমন স্ট্যাম্প ডিউটি, কমিশন ইত্যাদি) বিবেচনা করা হয়, তাহলে প্রকৃত ক্ষতি আরও বেশি হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ:
- ২০১৭ সালে যখন কেনা হয়েছিল, ধরে নিলাম যে আনুমানিক ৫১TP3T স্ট্যাম্প ডিউটি (প্রায় ৯৯১,৯০০ RMB) এবং ১১TP3T কমিশন (প্রায় ১৯৮,৪০০ RMB) পরিশোধ করা হয়েছিল, তখন মোট খরচ হয়েছিল আনুমানিক ২,০২৮,১০০ RMB।
- ২০২৫ সালে বিক্রি হলে, কমিশন হবে আনুমানিক ১১TP3T (১৫৫,০০০ ইউয়ান) এবং নিট আয় হবে আনুমানিক ১৫.৩৪৫ মিলিয়ন ইউয়ান।
- প্রকৃত ক্ষতি: ২,১০২.৮১ – ১,৫৩৪.৫ = ৫.৬৮৩১ মিলিয়ন ইউয়ান, যা প্রায় ২৭১TP3T কমেছে।
২. ক্ষতির কারণ নিয়ে আলোচনা
- বাজার সমন্বয়: আগেই উল্লেখ করা হয়েছে, সম্পত্তি বাজারে সামগ্রিক নিম্নমুখী প্রবণতাই এর প্রধান কারণ।
- ইউনিট বৈশিষ্ট্য: যদিও মধ্যম স্তরের ইউনিটগুলি থেকে সমুদ্রের দৃশ্য দেখা যায়, তবে এগুলি উঁচু নয় এবং ভূদৃশ্যটি শীর্ষ স্তরের ইউনিটগুলির মতো আকর্ষণীয় নাও হতে পারে; ফেং শুই সংস্কৃতিতে পশ্চিমা অভিমুখিতা পছন্দ নাও হতে পারে, এবং গ্রীষ্মে পশ্চিমা আলোকপাত জীবনযাত্রার আরামকে প্রভাবিত করতে পারে।
- প্রতিযোগিতামূলক চাপ：পশ্চিম কাউলুনে নতুন আবাসন প্রকল্প বৃদ্ধির সাথে সাথে ক্রেতাদের আরও পছন্দের সুযোগ তৈরি হয়েছে এবং পুরাতন সম্পত্তির আকর্ষণ হ্রাস পেয়েছে।
- বিক্রেতার মানসিকতা: ৮ বছর ধরে সম্পত্তিটি ধরে রাখার পর, তারা আর্থিক প্রয়োজনের কারণে (যেমন অভিবাসন, ঋণ পরিশোধ) দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমাতে অথবা জরুরি ভিত্তিতে বিক্রি করতে পছন্দ করে।
৩. অতিরিক্ত সরবরাহ সমুদ্র দৃশ্য প্রিমিয়ামের যুক্তি ভঙ্গ করে
আগামী তিন বছরে ইয়াউ সিম মং জেলায় ৪,৫০০ টিরও বেশি নতুন ইউনিট সম্পন্ন হবে, যার মধ্যে নিকটবর্তী ভিক্টোরিয়া হারবার এবং দ্য হারবারের মতো বৃহৎ প্রকল্পগুলিও অন্তর্ভুক্ত থাকবে। মিডল্যান্ড রিয়েলটির তথ্য থেকে দেখা যায় যে, অলিম্পিক স্টেশনে সেকেন্ড-হ্যান্ড তালিকাভুক্তির সংখ্যা ২০২১ সালের তুলনায় ৪২১TP3T বেড়েছে, যার ফলে একজাতীয় প্রতিযোগিতা তীব্রতর হয়েছে। যদিও লং বিচ বে একটি প্রথম সারির সমুদ্রতীরবর্তী সম্পত্তি, তবুও পশ্চিম কাউলুনে নতুন সম্পত্তি বাজারের কাছাকাছি দামে বিক্রি হচ্ছে, যা সেকেন্ড-হ্যান্ড সম্পত্তির জন্য প্রিমিয়াম স্থানকে সঙ্কুচিত করছে।
দুর্বল ভাড়া বাজার বিনিয়োগের রিটার্ন কমিয়ে দেয়**
ইউনিটটির ব্যবহারযোগ্য এলাকা ৮৪২ বর্গফুট। যদি প্রতি মাসে আনুমানিক HK$38,000 বাজার ভাড়ার উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়, তাহলে ভাড়ার রিটার্ন হার মাত্র HK$2.94%, যা হংকং ডলারের স্থায়ী আমানতের হারের চেয়ে কম। নাইট ফ্র্যাঙ্কের প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে পশ্চিম কাউলুনে বিলাসবহুল বাড়ির ভাড়া ২০২২ সালের সর্বোচ্চ থেকে ১৮১TP3T কমেছে, যা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য এর আকর্ষণকে দুর্বল করে দিয়েছে।
4. পরিবহন কেন্দ্রের অবস্থানের দ্বি-ধারী তরবারির প্রভাব
যদিও অলিম্পিক স্টেশন এমটিআরের সুবিধা ভোগ করে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে উচ্চ-গতির রেল ওয়েস্ট কাউলুন স্টেশন বাণিজ্যিক কার্যক্রমকে দক্ষিণে সরে যাওয়ার দিকে ঠেলে দিয়েছে এবং সম্প্রদায়ের বাণিজ্যিক সুবিধাগুলি পরিপূর্ণ হয়ে উঠেছে (অলিম্পিয়ান সিটির দখলের হার 91%-এ নেমে এসেছে), যা আবাসনের অভাবকে দুর্বল করে দিয়েছে। সেন্টালাইন প্রপার্টি এজেন্সির পরিসংখ্যান অনুসারে, জেলার সমুদ্র দৃশ্য ইউনিটের তুলনায় সমুদ্র দৃশ্য ইউনিটের প্রতি বর্গফুট ছাড় ২০১৯ সালে ২৫১TP3T থেকে বেড়ে ৩৫১TP3T হয়েছে।
৫. সম্পত্তির নিজস্ব শর্ত এবং বিধিনিষেধ বিশ্লেষণ
কম ইউটিলিটি হার খরচের কর্মক্ষমতাকে দুর্বল করে দেয়
ইউনিটটির ১,১২০ বর্গফুট ভবন এলাকা (ইউটিলিটি রেট ৭৫.২১TP3T) একই এলাকায় নতুন সম্পত্তির জন্য গড় ৮০১TP3T মানের চেয়ে কম, যা প্রতি বর্গফুটের ভবনের দাম $১৩,৮৩৯। একই ভবনের পূর্বমুখী ইউনিটের তুলনায় (প্রতি বর্গফুট ইউটিলিটি মূল্য $১৯,৫০০), দামের অসুবিধা আরও তাৎপর্যপূর্ণ।
- পশ্চিমমুখী ভূদৃশ্যের বাজার প্রতিরোধ ক্ষমতা
হংকংয়ের ক্রেতারা ঐতিহ্যগতভাবে দক্ষিণ-পূর্বমুখী সম্পত্তি পছন্দ করেন। পশ্চিমাঞ্চলীয় এক্সপোজার সমস্যার কারণে গ্রীষ্মকালীন বিদ্যুৎ বিল প্রায় 15% বৃদ্ধি পায় এবং পশ্চিম কাউলুন সাংস্কৃতিক জেলার ভবিষ্যতের উন্নয়নের ফলে সমুদ্রের দৃশ্য অবরুদ্ধ হতে পারে। মেরিডিয়ান মর্টগেজের জরিপ দেখায় যে একই জেলার পশ্চিমমুখী ইউনিটগুলির লেনদেনের সময়কাল পূর্বমুখী ইউনিটগুলির তুলনায় 30% বেশি। - অ্যাপার্টমেন্টের নকশা এবং চাহিদার মধ্যে অমিল
২০১০ সালের আগে গৃহকর্মীর স্যুট সহ তিন শোবার ঘরের অ্যাপার্টমেন্টই ছিল মূলধারার নকশা, কিন্তু সাম্প্রতিক বছরগুলিতে পারিবারিক কাঠামোর পরিবর্তনের সাথে সাথে (গড় বাসিন্দার সংখ্যা ২.৭-এ নেমে এসেছে), ক্রেতারা দুই শোবার ঘরের বা নমনীয়-স্থানযুক্ত ইউনিট কেনার দিকে বেশি ঝুঁকছেন। রিকাকর্পের তথ্য থেকে দেখা যায় যে পশ্চিম কাউলুনে তিন শয়নকক্ষ বিশিষ্ট ইউনিটের অনুপাত ২০১৭ সালে ৩৮১TP3T থেকে কমে ২০২৩ সালে ২৪১TP3T-তে নেমে এসেছে।
৬. নীতিগত পরিবেশের উপরি-আরোপিত প্রভাব
- SSD এর লক-ইন প্রভাব
মূল মালিক মাত্র ৮ বছর ধরে স্টকটি ধরে রেখেছিলেন, যা SSD সীমাবদ্ধতার মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে ঘনীভূত বিক্রয় তরঙ্গের সাথে মিলে যায়। অভ্যন্তরীণ রাজস্ব বিভাগের তথ্য থেকে দেখা যায় যে ২০২৩ সালে SSD-এর মেয়াদ শেষ হওয়ার পর পুনঃবিক্রয়ের সংখ্যা বছরে ৪৫১TP3T বৃদ্ধি পেয়েছে এবং কিছু মালিক "ক্ষতি কমিয়ে চলে যাওয়া" বেছে নিয়েছেন। - স্ট্রেস টেস্ট থ্রেশহোল্ড বাসা পরিবর্তনের চাহিদা দমন করে
বর্তমান বন্ধকী চাপ পরীক্ষার প্রয়োজনীয়তা (সুদের হার ২% বৃদ্ধির পরে পরিশোধের পরিমাণ 60% এর মাসিক আয়ের বেশি হবে না) গৃহ পরিবর্তনকারীদের আরও তরল তহবিল সংরক্ষণ করতে হবে। এই ইউনিটটিকে উদাহরণ হিসেবে নিলে, ক্রেতাকে প্রমাণ করতে হবে যে তার পরিবারের মাসিক আয় ৩০০,০০০ হংকং ডলারের বেশি, যা সম্ভাব্য গ্রাহক সংখ্যাকে ব্যাপকভাবে সংকুচিত করে। - মূল ভূখণ্ডের মূলধন নিয়ন্ত্রণ কঠোর করা হয়েছে
চীনের রাষ্ট্রীয় বৈদেশিক মুদ্রা প্রশাসন বিদেশী বৈদেশিক মুদ্রা ক্রয়ের পর্যালোচনা জোরদার করেছে এবং ২০২৩ সালে হংকংয়ে মূল ভূখণ্ডের বিনিয়োগকারীদের দ্বারা কেনা সম্পত্তির পরিমাণ ৫২১TP3T কমেছে। অতীতে, লং বিচ বে-এর মতো উচ্চমূল্যের ইউনিটগুলি মূল ভূখণ্ডের ক্রেতাদের দখল নেওয়ার উপর নির্ভর করত, কিন্তু নীতিগত পরিবর্তন বিক্রয়কে আরও কঠিন করে তুলেছে।
৪. আঞ্চলিক উন্নয়ন এবং সম্পত্তির সম্ভাবনা
১. অলিম্পিক স্টেশনের সুবিধা
- পরিবহন কেন্দ্র: অলিম্পিক স্টেশনটি এমটিআর তুং চুং লাইন এবং বিমানবন্দর এক্সপ্রেসের সাথে সংযুক্ত, সিম শা সুই থেকে ৫ মিনিট এবং সেন্ট্রাল থেকে ১০ মিনিট দূরে।
- বাণিজ্যিক সুবিধা: অলিম্পিয়ান সিটির সংলগ্ন, কেনাকাটা, খাবার এবং বিনোদনের সুবিধা প্রদানকারী।
- অবকাঠামোগত সুবিধা：পশ্চিম কাউলুন হাই স্পিড রেল স্টেশন এবং সাংস্কৃতিক জেলার উন্নয়ন আঞ্চলিক মর্যাদা বৃদ্ধি করবে।
2. সম্ভাব্য চ্যালেঞ্জ
- অতিরিক্ত সরবরাহ: পশ্চিম কাউলুনে অনেক নতুন প্রকল্প রয়েছে, যেমন রাইজ রেসিডেন্সেস, মিংকাস্ট এবং কাই তাক প্রকল্প, এবং প্রতিযোগিতা তীব্রতর হচ্ছে।
- জনসংখ্যার পরিবর্তন：যদি হংকং থেকে জনসংখ্যার বহির্গমন তীব্র হয় (যেমন অভিবাসন তরঙ্গ), তাহলে মাঝারি থেকে উচ্চমানের সম্পত্তির চাহিদা হ্রাস পেতে পারে।
৩. দীর্ঘমেয়াদী সম্ভাবনা
যদিও স্বল্পমেয়াদে দাম চাপের মধ্যে রয়েছে, তবুও অলিম্পিক স্টেশনের ভৌগোলিক অবস্থান এবং অবকাঠামোগত সুবিধার কারণে দীর্ঘমেয়াদী সম্ভাবনা রয়েছে। ধরে নিচ্ছি ভবিষ্যতে অর্থনীতি পুনরুদ্ধার হবে এবং মূলধনের প্রবাহ ফিরে আসবে, তাহলে এই এলাকার সমুদ্র দৃশ্য ইউনিটগুলি তাদের ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা পুনরায় শুরু করতে পারে।
৪. ভাড়া ফেরতের সম্ভাবনা
বর্তমান বাজার অনুমানের উপর ভিত্তি করে, যদি মূল মালিক সম্পত্তি বিক্রি না করে ভাড়া দিতে চান, তাহলে একই ধরণের ইউনিটের মাসিক ভাড়া হবে প্রায় $40,000 থেকে $45,000, যার বার্ষিক ভাড়া আয় প্রায় $480,000 থেকে $540,000 এবং রিটার্নের হার প্রায় 3.1% থেকে 3.5% ($15.5 মিলিয়ন বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে)। এটি ব্যাংকের স্থায়ী আমানতের হারের চেয়ে কম (২০২৫ সালে ৪১TP3T ধরে নিচ্ছি), যা ইঙ্গিত দেয় যে বিক্রি করা আরও যুক্তিসঙ্গত বিকল্প হতে পারে।
ষষ্ঠ। একই ধরণের বাজারের মামলার তুলনা
১. কাউলুন স্টেশন সোরেন্টো
২০২৩ সালে, ১১টি লেনদেনের হিসাব-নিকাশের ক্ষতি রেকর্ড করা হয়েছিল, যার মধ্যে সবচেয়ে বেশি হ্রাস ছিল ২৮১TP3T। তবে, একই জেলায় আর্ক ডি ট্রায়োম্ফের পতন 15%-তে সংকুচিত হয়ে যায় কারণ এর ব্র্যান্ড প্রভাব ছিল, যা অবস্থানের মূল্য-সংরক্ষণের প্রভাব এবং বিকাশকারীর খ্যাতিকে প্রতিফলিত করে।
২. তুং চুং সিওয়াল বে
যদিও সমুদ্রতীরবর্তী ইউনিটগুলি বিমানবন্দর যাত্রী প্রবাহ দ্বারা সমর্থিত, তবুও 2023 সালে প্রতি বর্গফুটের দাম 19% কমে যাবে, যা ইঙ্গিত দেয় যে অ-কোর এলাকায় সমুদ্র দৃশ্যের সম্পত্তিগুলি দাম হ্রাসের জন্য কম প্রতিরোধী।
3. কাই তাক নতুন এলাকার সাথে তুলনা
সরকার পরিচালিত উন্নয়ন এলাকায় (যেমন MIAMI QUAY) নতুন আবাসন প্রকল্পগুলি জমির দামের চেয়ে কম দামে বিক্রি করা হয়, প্রতি বর্গফুটের ব্যবহারিক মূল্য প্রায় HK$22,000, যা গ্রাহকদের সরাসরি ব্যবহৃত বিলাসবহুল বাড়ি থেকে দূরে সরিয়ে দেয়।
৭. ভবিষ্যতের বাজার প্রবণতা পূর্বাভাস
১. স্বল্পমেয়াদী (১-২ বছর) নিম্নগামী চাপ অব্যাহত থাকে
ফেডারেল রিজার্ভের উচ্চ সুদের হার নীতি কমপক্ষে ২০২৪ সালের শেষ পর্যন্ত বজায় থাকবে এবং হংকংয়ের সম্পত্তির দাম আরও ৫-৮১টিপি৩টি হ্রাস পাবে বলে আশা করা হচ্ছে। JLL-এর মডেল অনুসারে, পশ্চিম কাউলুনে বিলাসবহুল বাড়ির খালি থাকার হার ১২১TP3T-তে উন্নীত হবে এবং ভাড়া ফেরতের হার ২.৫১TP3T-এর নিচে নেমে আসতে পারে।
২. মধ্যমেয়াদী (৩-৫ বছর) কাঠামোগত রূপান্তর
উত্তরাঞ্চলীয় মহানগর এলাকার উন্নয়ন হংকংয়ের আবাসিক ভূদৃশ্যকে নতুন করে রূপ দিতে পারে। ঐতিহ্যবাহী বিলাসবহুল আবাসিক এলাকাগুলিকে সুবিধা আপগ্রেডের মাধ্যমে (যেমন অলিম্পিক স্টেশন টিওডি ব্যাপক উন্নয়ন পরিকল্পনা) তাদের প্রতিযোগিতামূলকতা পুনর্নির্মাণ করতে হবে।
৩. দীর্ঘমেয়াদী মূল্য পুনর্মূল্যায়ন যুক্তি
সমুদ্র দৃশ্যের সম্পদ এখনও দুষ্প্রাপ্য, তবে তাদের প্রিমিয়াম সুবিধা বজায় রাখার জন্য কম কার্বন নিঃসরণকারী ভবন (যেমন সৌর কাচের পর্দা প্রাচীর যা ল্যাংচেং উপসাগরে রূপান্তরিত করা যেতে পারে) অথবা স্মার্ট হোম সিস্টেমের সাথে একত্রিত করা প্রয়োজন।
৮. মালিক এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য কৌশলগত সুপারিশ
১. ধারক ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা
ভাড়ার জন্য পুনঃবিক্রয়: সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের বর্তমান ক্রমবর্ধমান চাহিদার সুযোগ নিন (২০২৩ সালে বার্ষিক ২৩১TP3T বৃদ্ধি) এবং ৪১TP3T এর বেশি ফেরতের জন্য প্রচেষ্টা করুন।
স্থান রূপান্তর: ইউনিটের কার্যকরী মূল্য বৃদ্ধির জন্য কর্মীর ঘরকে একটি হোম অফিসে (WFH স্যুট) রূপান্তর করা
২. ক্রেতা দর কষাকষির কৌশল
SSD আনবান্ডলিং ডিস্কগুলিকে লক্ষ্য করে: ২০২৪ সালে ১২,০০০ এরও বেশি ইউনিটের মেয়াদ শেষ হয়ে যাবে এবং দর কষাকষির স্থান ১৫-২০১TP৩T-তে পৌঁছাতে পারে
ডেভেলপারের দ্বিতীয় বন্ধকের সদ্ব্যবহার করুন: নতুন সম্পত্তিগুলি সাধারণত 80% প্রথম বন্ধক + 20% দ্বিতীয় বন্ধক অফার করে, যা কার্যকরভাবে ডাউন পেমেন্ট থ্রেশহোল্ড কমিয়ে দেয়।
৩. ডেভেলপারদের জন্য মূল্য নির্ধারণের প্রভাব
"প্রগতিশীল ছাড়" গ্রহণ করুন: প্রথম ১০ ইউনিটের জন্য ৫১TP3T ছাড়, এবং পরবর্তীতে বিক্রি হওয়া প্রতি ১০ ইউনিটের জন্য ২১TP3T বৃদ্ধি, যা একটি অভাবের প্রভাব তৈরি করে।
বান্ডেলড ভাড়া ব্যবস্থাপনা: বাজারে প্রবেশের জন্য দীর্ঘমেয়াদী তহবিল আকর্ষণ করার জন্য ৩ বছরের গ্যারান্টিযুক্ত ভাড়া রিটার্ন (প্রতি বছর ৪১TP3T) প্রদান করুন।
নবম। উপসংহার: সমুদ্র সৈকতের মিথ ম্লান হয়ে যাওয়ার সাথে সাথে বাজার পুনর্গঠন
লং বিচের লোকসানের লেনদেন কেবল একটি একক সম্পদের মূল্য সংশোধনই নয়, বরং হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার তার সর্বোচ্চ স্তর থেকে নেমে আসার বাস্তবতাকেও প্রতিফলিত করে। যদিও 22% এর পতন উল্লেখযোগ্য, এটি বাজারের প্রবণতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। বিনিয়োগকারীদের জন্য, এই মামলাটি তাদের বাজার চক্র, সম্পত্তির বৈশিষ্ট্য এবং ব্যক্তিগত আর্থিক চাহিদা সাবধানতার সাথে মূল্যায়ন করার কথা মনে করিয়ে দেয়। ক্রেতাদের জন্য, এখন বাজারে প্রবেশের সময় হতে পারে, তবে তাদের সুদের হার এবং নীতিগত প্রবণতার দিকে মনোযোগ দিতে হবে।
হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার "মূলধন মূল্যায়ন-চালিত" থেকে "ব্যবহার-মূল্য-ভিত্তিক" রূপান্তরের মধ্য দিয়ে গেছে। যখন সুদের হার স্বাভাবিকীকরণ লিভারেজ নির্ভরতা ভেঙে দেয় এবং জনসংখ্যার কাঠামো চাহিদার ধরণ পরিবর্তন করে, তখন ঐতিহ্যবাহী বিলাসবহুল বাড়ির মূল্য নির্ধারণের যুক্তি জরুরিভাবে পুনর্নির্ধারণ করা প্রয়োজন। ভবিষ্যতের সবচেয়ে স্থিতিস্থাপক বাড়িগুলি হবে "মূল্যবোধ-সহিষ্ণু" বৈশিষ্ট্য যা সবুজ প্রযুক্তি, নমনীয় স্থান এবং সম্প্রদায়ের সংযোগকে একীভূত করবে। বাজার অংশগ্রহণকারীদের জন্য, অতীতের একতরফা মূল্যবৃদ্ধির কথা মনে করার পরিবর্তে, পুনর্মূল্যায়নের এই অনিবার্য তরঙ্গকে সক্রিয়ভাবে গ্রহণ করা ভাল।
আরও পড়ুন:
