জর্ডান এবং মং কোকের দুটি বাণিজ্যিক ভবন পুনরুদ্ধারের জন্য আনতাই এশিয়া হাইকোর্টে একটি মামলা দায়ের করেছে
হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট খাত আবারও ধনী পরিবারগুলির মধ্যে ঋণ সংকটে জর্জরিত। প্রয়াত "দোকান রাজা" দেং চেংবোর পরিবারের দ্বিতীয় প্রজন্মের উত্তরসূরি দেং ইয়াওশেংকে একটি আর্থিক কোম্পানি বিশাল ঋণ আদায়ের জন্য তার সম্পত্তি বন্ধক রাখার জন্য তাড়া করছে। গতকাল (৩ তারিখ), আনতাই এশিয়া লিমিটেড হাইকোর্টের প্রথম দৃষ্টান্ত আদালতে দুটি মামলায় সমন দাখিল করেছে, যাতে ডেং ইয়াওশেং এবং তার সহযোগী কোম্পানিগুলিকে বকেয়া ঋণ পরিশোধ করতে এবং মং ককের নাথান রোড এবং জর্ডানের তাক হিং স্ট্রিটে অবস্থিত দুটি বাণিজ্যিক সম্পত্তি হস্তান্তর করতে বলা হয়েছে। বাজার অনুমান অনুসারে, মামলার মোট মূল্য ২৩০ মিলিয়ন হংকং ডলারেরও বেশি। এই মামলাটি মহামারীর পরে বাণিজ্যিক সম্পত্তি বাজারে কেবল তারল্য সংকটই প্রকাশ করে না, বরং ডেং পরিবারের সম্পদ ব্যবস্থাপনা কৌশল সম্পর্কে বাজারের সন্দেহও জাগায়।
ডেংয়ের ব্যবসায়িক সাম্রাজ্যের উত্তরাধিকারে ফাটল দেখা দিয়েছে
২০২১ সালের মে মাসে দেং পরিবারের প্রধান দেং চেংবোর মৃত্যুর পর, তিনি ৩০ বিলিয়ন হংকং ডলারেরও বেশি মূল্যের বিশাল সম্পত্তির সাম্রাজ্য রেখে গেছেন। মনোনীত উত্তরসূরি হিসেবে তার কনিষ্ঠ পুত্র, দেং ইয়াওশেং, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে প্রায়শই সম্পদ পুনর্গঠনের নেতৃত্ব দিয়েছেন। কোম্পানিজ রেজিস্ট্রি থেকে প্রাপ্ত তথ্য অনুসারে, ৪৩ বছর বয়সী ডেং ইয়াওশেং বর্তমানে ২০০ টিরও বেশি কোম্পানির পরিচালক হিসেবে দায়িত্ব পালন করছেন, যারা মূলত "সেন্টি গ্রুপ" এর মাধ্যমে হোটেল, দোকান এবং বয়স্কদের যত্ন শিল্পের বিন্যাস সমন্বয় করেন। তবে, মামলায় জড়িত হংকং এক্সচেঞ্জ ক্রেডিট এবং ঝেনহাই ইনভেস্টমেন্ট গ্রুপের পাবলিক কাঠামোতে তালিকাভুক্ত ছিল না, যা ইঙ্গিত দেয় যে ঋণ কার্যক্রমটি ব্যালেন্স শিটের বাইরে অর্থায়নের সন্দেহে ছিল।
বন্ধকী সম্পত্তির সম্পূর্ণ বিবরণ
প্রথম মামলায় জড়িত সম্পত্তিটি হল মং ককের ৭০৪ নং নাথান রোডে অবস্থিত ইন্টিগ্রেটেড কমার্শিয়াল বিল্ডিংয়ের ৮ম তলার সম্পূর্ণ সম্পত্তি। ভবনটি ৫০ বছরেরও বেশি পুরনো একটি মিশ্র বাণিজ্যিক এবং আবাসিক প্রকল্প। ৮ম তলাটি বর্তমানে অফিস ব্যবহারের জন্য পরিকল্পনা করা হয়েছে। ল্যান্ড রেজিস্ট্রি অনুসারে, মেঝের আয়তন প্রায় ৮,৬০০ বর্গফুট এবং ২০২২ সালের মে মাসে বন্ধক দেওয়ার সময় এর মূল্য ছিল প্রায় ১১০ মিলিয়ন হংকং ডলার। বাণিজ্যিক সম্পত্তির সাধারণ বন্ধক অনুপাতের উপর ভিত্তি করে, ঋণের পরিমাণ হংকং ডলার ৬৬ মিলিয়ন থেকে হংকং ডলার ৮৮ মিলিয়নের মধ্যে হওয়া উচিত।
এই ক্ষেত্রে বন্ধক লক্ষ্য হল জর্ডানের ৭-৮ নং তাক হিং স্ট্রিটে অবস্থিত পো লাই বিল্ডিং-এর একটি সম্পূর্ণ তলা বিশিষ্ট ইউনিট। ভবনটি জর্ডান এমটিআর স্টেশন সংলগ্ন এবং একটি হট গ্রেড বি অফিস ভবন। রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের সর্বশেষ তথ্য অনুসারে, এই অঞ্চলে একই ধরণের সম্পত্তির প্রতি বর্গফুটের গড় মূল্য প্রায় HK$12,000। 5,500 বর্গফুটের আদর্শ ফ্লোর এরিয়ার উপর ভিত্তি করে, আনুমানিক মূল্য প্রায় HK$66 মিলিয়ন এবং আনুমানিক ঋণের পরিমাণ HK$39.6 মিলিয়ন থেকে HK$52.8 মিলিয়ন পর্যন্ত।
ঋণের শর্তাবলীর গোপন রহস্য
আদালতের নথিগুলি মূল অর্থায়নের শর্তাবলী প্রকাশ করে: দুটি ঋণই ২০২২ সালের মে মাসে স্বাক্ষরিত হয়েছিল, যখন হংকংয়ের মহামারীর পঞ্চম তরঙ্গের পরে বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্যায়ন সর্বনিম্ন পর্যায়ে ছিল। শর্তাবলীর মধ্যে রয়েছে একটি বিরল "দ্বৈত আশ্রয়" নকশা - ঋণগ্রহীতার ব্যক্তিগত সম্পদ দাবি করার অধিকার বজায় রেখে বন্ধকী সম্পত্তির উপর ফোরক্লোজারের অধিকার প্রয়োগ করা। সিনিয়র বাণিজ্যিক আইনজীবী লেউং কা-কুই বলেন: "উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ ঋণের ক্ষেত্রে এই ধরনের ধারাগুলি সাধারণ, যা ঋণগ্রহীতার ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা সম্পর্কে অর্থ সংস্থার সন্দেহকে প্রতিফলিত করে।"
সুদের হারের শর্তাবলী আরও মনোযোগের দাবি রাখে। জানা গেছে যে অর্থায়ন "H+5.5%" এর একটি ভাসমান সুদের হার কাঠামো গ্রহণ করে। ২০২২ সালের মে মাসে এক মাসের HIBOR (হংকং ইন্টারব্যাংক অফারড রেট) ৩.০৮১TP3T এর উপর ভিত্তি করে গণনা করা হলে, প্রকৃত বার্ষিক সুদের হার ৮.৫৮১TP3T এর মতো বেশি, যা সেই সময়ের মূলধারার ব্যাংকগুলির ৪.৫১TP3T-৬১TP3T এর বাণিজ্যিক সম্পত্তি ঋণের সুদের হারের চেয়ে অনেক বেশি, যা ইঙ্গিত করে যে এটি একটি সাধারণ উচ্চ-সুদের ট্রানজিশনাল ঋণ।
ঋণের তুষারগোলক কীভাবে গড়িয়ে পড়ে
সূত্র থেকে জানা গেছে যে এবার দেং ইয়াওশেংয়ের মামলায় জড়িত ঋণের উৎস ২০২১ সালে এমএন্ডএ অর্থায়ন। সেই সময়ে, দেং "ঝেনহাই ইনভেস্টমেন্ট" নামে সিম শা সুইতে একটি সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট অধিগ্রহণের জন্য ৯৮০ মিলিয়ন হংকং ডলার ব্যয় করেছিলেন, যার মধ্যে ৩৫০ মিলিয়ন হংকং ডলার স্বল্পমেয়াদী সেতু ঋণের মাধ্যমে সংগ্রহ করা হয়েছিল। মূল পরিকল্পনা ছিল ২০২২ সালের শেষ নাগাদ সম্পত্তি সিকিউরিটাইজেশনের মাধ্যমে পরিশোধ করা, কিন্তু মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে তীব্র সুদের হার বৃদ্ধির ফলে REITs বাজার স্থবির হয়ে পড়ে এবং অবশেষে ঋণ পুনর্নবীকরণের জন্য অন্যান্য সম্পদ বন্ধক রাখতে বাধ্য হয়।
আর্থিক বিবৃতিতে দেখা যায় যে, ২০২২ সালের তুলনায় ২০২৩ সালের মাঝামাঝি সময়ে দেং ইয়াওশেংয়ের "শেং ইউ গ্রুপ"-এর বর্তমান দায় ৪৭১TP৩T বৃদ্ধি পেয়েছে এবং নগদ প্রবাহ কভারেজ অনুপাত ০.৮ গুণের সতর্কতা রেখায় নেমে এসেছে। রেটিং এজেন্সি ফিচ গত বছরের অক্টোবরের প্রথম দিকে সতর্ক করে দিয়েছিল যে ২০২৪ সালে গ্রুপটির ১.৫ বিলিয়ন হংকং ডলারেরও বেশি ঋণ রয়েছে এবং তারল্যের চাপ ক্রমাগত খারাপ হচ্ছে।
আইনি লড়াইয়ের বহুমাত্রিক প্রভাব
এই মামলাটি একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া সৃষ্টি করতে পারে: কনভেয়েন্সিং অ্যান্ড প্রপার্টি অধ্যাদেশের ধারা ৫৩ অনুসারে, যদি আদালত অর্থ কোম্পানির পক্ষে রায় দেয়, তাহলে বন্ধকী সম্পত্তি একটি পাবলিক নিলাম প্রক্রিয়ায় প্রবেশ করবে। তবে, শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিরা উল্লেখ করেছেন যে বাণিজ্যিক ভবনগুলির বর্তমান খালি স্থানের হার 14.6% এর মতো বেশি, এবং দুটি সম্পত্তি 25%-30% ছাড়ে বিক্রি করার প্রয়োজন হতে পারে, যার ফলে সম্পদের ক্ষতি হতে পারে।
কোম্পানি অধ্যাদেশের ৩২৭ নম্বর অধ্যায়ের অধীনে ব্যক্তিগত গ্যারান্টি ধারাটি আরও গুরুতর। যদি ডেং ইয়াওশেং তার ব্যক্তিগত নামে সীমাহীন গ্যারান্টি স্বাক্ষর করেছেন বলে নিশ্চিত করা হয়, তাহলে তার মিড-লেভেলস বিলাসবহুল বাসভবন, গ্র্যান্ড কোর্ট এবং ১০০ মিলিয়ন ইউয়ানেরও বেশি মূল্যের একটি শিল্প সংগ্রহ সহ অন্যান্য সম্পদ জব্দ করা হতে পারে। এটি স্ট্যান গ্রুপের কার্যক্রমের উপর বাজারের আস্থাকে মারাত্মকভাবে নাড়া দেবে এবং ঋণদাতাদের যৌথ দাবির সূত্রপাত ঘটাতে পারে।
নিয়ন্ত্রক লাল বাতিগুলো নিঃশব্দে জ্বলে ওঠে
সিঙ্গাপুরের মুদ্রা কর্তৃপক্ষের তথ্য থেকে দেখা গেছে যে ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে ব্যাংক-বহির্ভূত ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলির খারাপ ঋণের অনুপাত ৫.৭১TP3T-তে পৌঁছেছে, যা ১২ বছরের সর্বোচ্চ। এই ঘটনার নায়ক, আনতাই এশিয়া, একটি বিকল্প অর্থায়ন প্রতিষ্ঠান যা সাম্প্রতিক বছরগুলিতে সক্রিয়ভাবে সম্প্রসারিত হচ্ছে। এর মূল কোম্পানির দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার বেসরকারি ইকুইটি তহবিলের সাথে ঘনিষ্ঠ ইকুইটি সম্পর্ক রয়েছে বলে গুজব রয়েছে। আইন পরিষদে আর্থিক খাতের প্রতিনিধি চেন ঝেনইং প্রশ্ন তোলেন: "কিছু আর্থিক কোম্পানি মানি লেন্ডারস অধ্যাদেশের সুদের হারের সীমা এড়াতে জটিল অফশোর কাঠামো ব্যবহার করে। নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের জরুরিভাবে হস্তক্ষেপ এবং তদন্ত করা প্রয়োজন।"
ধনী পরিবারের ঋণ সংকটের ঐতিহাসিক প্রতিধ্বনি
বিচার বিভাগীয় রেকর্ড অনুসারে, গত দশকে দেং পরিবার ৪৬টি দেওয়ানি মামলায় জড়িত ছিল। ২০১৮ সালে, দেং চেংবো ৩৬০ মিলিয়ন হংকং ডলার ঋণ খেলাপি করেছিলেন এবং ডিবিএস ব্যাংকের চার্জিং অর্ডারের অধীনে ছিলেন। দ্বিতীয় প্রজন্মের উত্তরসূরির ঋণ বিবাদে জড়িত হওয়া আবারও অনিবার্যভাবে মানুষকে ২০১৬ সালে "চংকিংয়ের লি কা-শিং" ঝাং সংকিয়াও-এর ঋণ সংকট মডেলের কথা মনে করিয়ে দেয় - একাধিক বন্ধকের মাধ্যমে নগদ প্রবাহ বজায় রাখা, যা অবশেষে ক্রস-ডিফল্টের দিকে পরিচালিত করে।
বিশেষজ্ঞরা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট দ্বিধা নির্ণয় করেন
জেএলএল-এর গবেষণা প্রধান হুয়াং গুওশিয়াং উল্লেখ করেছেন: "২০১৯ সালে কোর এরিয়ায় বাণিজ্যিক ভবনের ভাড়া উচ্চ স্তরের তুলনায় ৩৮১টিপি৩টি কমেছে এবং মূল্যায়ন বিপরীতমুখী প্রবণতা সাধারণ। যদি মালিকরা উচ্চ-লিভারেজ অর্থায়ন গ্রহণ করেন, তাহলে তাদের ঋণাত্মক সম্পদের অবস্থায় পড়ার সম্ভাবনা খুবই বেশি।" তিনি পরামর্শ দেন যে, হোল্ডারদের নগদ প্রবাহ কভারেজ ক্ষমতা উন্নত করার জন্য ঐতিহ্যবাহী অফিস ভবনগুলিকে ডেটা সেন্টার বা মেডিকেল ফ্লোরে রূপান্তর করার মতো ব্যবসায়িক রূপান্তর ত্বরান্বিত করা উচিত।
ডেং গ্রুপের নীরবতা এবং বাজারের অস্থিরতা
এর প্রধান অংশীদার ব্যাংক, এইচএসবিসি এবং ব্যাংক অফ চায়না (হংকং), সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত ঋণের অনুমোদনের মান নীরবে কঠোর করেছে, যার ফলে ঋণগ্রহীতাদের তাদের মার্জিন অনুপাত বাড়াতে হবে। সিকিউরিটিজ মার্কেট তাৎক্ষণিকভাবে প্রতিক্রিয়া দেখায়, গতকাল হংকংয়ের অনেক রিয়েল এস্টেট স্টকের দাম সাধারণত কমে যায়, যার মধ্যে Link REIT (0823.HK) 2.7% কমে যায়, যা বিনিয়োগকারীদের মধ্যে ক্রমবর্ধমান ঝুঁকি বিমুখতার প্রতিফলন ঘটায়।
কোটি কোটি সম্পদের সাথে জড়িত এই বিচারিক যুদ্ধ কেবল দেং ইয়াওশেং-এর সংকট ব্যবস্থাপনার ক্ষমতার পরীক্ষাই করবে না, বরং মহামারী-পরবর্তী যুগে হংকংয়ের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট অর্থায়ন মডেলের জন্য একটি চাপ পরীক্ষাও হয়ে উঠবে। জুন মাসে প্রথম হাইকোর্টের শুনানির তারিখ যত এগিয়ে আসছে, ঋণদাতা এবং ডেং পরিবারের মধ্যে খেলা আরও মূলধনের আন্তঃস্রোতকে ট্রিগার করতে বাধ্য।
আরও পড়ুন:
