সুচিপত্র
হংকং রিয়েল এস্টেট বাজারে,পুরাতন ভবন(সাধারণত ৩০ বছরের বেশি পুরনো সম্পত্তি বোঝায়) এবংটেনিমেন্ট ভবন(লিফটবিহীন যুদ্ধ-পূর্ব বা যুদ্ধ-পরবর্তী নিম্ন-উচ্চ ভবন) তুলনামূলকভাবে কম দামের কারণে সীমিত বাজেটের অনেক ক্রেতা বা বিনিয়োগকারীকে আকর্ষণ করে। তবে, এই ধরণের সম্পত্তির জন্য বন্ধকী আবেদনগুলি প্রায়শই নতুন ভবনের তুলনায় বেশি জটিল, এবং ব্যাংক অনুমোদনও আরও কঠোর।
সাধারণ সমস্যাগুলির মধ্যে রয়েছে মূল্যায়নের অসুবিধা, কাঠামোগত নিরাপত্তা এবং আইনি সমস্যা, অন্যদিকে প্রত্যাখ্যানগুলি প্রায়শই অপর্যাপ্ত আয় বা সম্পত্তির ঝুঁকির সাথে সম্পর্কিত। এই প্রবন্ধে পুরাতন ভবন এবং টেনিমেন্ট ভবনের জন্য বন্ধক গ্রহণের মূল বিষয়গুলি গভীরভাবে বিশ্লেষণ করা হবে, যার মধ্যে রয়েছে বন্ধক গ্রহণের অনুপাত, সর্বোচ্চ পরিশোধের সময়কাল, সাধারণ সমস্যা এবং প্রত্যাখ্যানের কারণগুলি, যাতে আপনি ফাঁদ এড়াতে এবং সুষ্ঠুভাবে ঋণ পেতে পারেন।
১. পুরাতন ভবন এবং টেনিমেন্ট ভবনের সংজ্ঞা এবং বন্ধক সংক্রান্ত চ্যালেঞ্জ
হংকংয়ে পুরাতন ভবন এবং টেনিমেন্ট ভবনের জন্য বন্ধক অনুপাত ব্যক্তিগত ভবনের মতোই। তাত্ত্বিকভাবে, বন্ধকী বীমার মাধ্যমে সর্বোচ্চ বন্ধকী অনুপাত 90% এ পৌঁছাতে পারে। এটি ৪০ লক্ষ থেকে ১ কোটি ইউয়ান মূল্যের সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য এবং এটি অবশ্যই স্ব-অধিগ্রহণের জন্য হতে হবে। ১ কোটি থেকে ১৫ কোটি ইউয়ান মূল্যের সম্পত্তির জন্য সর্বোচ্চ বন্ধকী অনুপাত ৮০১TP৩T, এবং সর্বোচ্চ ঋণের পরিমাণ ৯ মিলিয়ন হংকং ডলার। তবে, পুরাতন ভবন এবং টেনিমেন্ট ভবনের বয়সের কারণে, ব্যাংকগুলি তাদের মূল্যায়নের ক্ষেত্রে আরও রক্ষণশীল, বিশেষ করে যদি সম্পত্তিতে কাঠামোগত সমস্যা বা অবৈধ নির্মাণ থাকে, তাহলে প্রকৃত বন্ধকী অনুপাত 60-70% এর মতো কম হতে পারে। প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতারা উচ্চ শতাংশের সুবিধা উপভোগ করতে পারেন, তবে তাদের সচেতন থাকা উচিত যে টেনিমেন্ট ভবনের লেনদেনের পরিমাণ কম, এবং মূল্যায়ন এবং তালিকাভুক্ত মূল্যের মধ্যে ব্যবধান থাকতে পারে। ডাউন পেমেন্টের জন্য আরও রিজার্ভ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
১. "পুরাতন ভবন" এবং "ভাড়া ভবন" কী?
- পুরাতন ভবন: সাধারণত ৩০ বছরেরও বেশি পুরনো আবাসিক বা মিশ্র বাণিজ্যিক এবং আবাসিক ভবনগুলিকে বোঝায়, যার মধ্যে কিছুতে আধুনিক ব্যবস্থাপনা বা সুযোগ-সুবিধার অভাব থাকতে পারে।
- টেনিমেন্ট ভবন: মূলত ১৯৫০ থেকে ১৯৭০ এর দশকের মধ্যে নির্মিত ৪ থেকে ৮ তলা ভবনগুলিকে বোঝায়, যেখানে কোনও লিফট এবং সরু সিঁড়ি নেই। এগুলি সাধারণত শাম শুই পো এবং মং কোকের মতো পুরানো জেলাগুলিতে পাওয়া যায়। কিছু টেনিমেন্ট ভবন যুদ্ধ-পূর্ববর্তী, ঐতিহাসিক মূল্যের, কিন্তু কাঠামোর দিক থেকে তুলনামূলকভাবে পুরনো।
২. বন্ধকী আবেদনের বিশেষত্ব
- পুরাতন ভবন: বন্ধকের পরিমাণ এবং পরিশোধের সময়কালকে প্রভাবিত করে।
- কাঠামোগত ঝুঁকি: কিছু পুরাতন ভবন ভালোভাবে রক্ষণাবেক্ষণ করা হয় না এবং ব্যাংকগুলিকে ভবন পরিদর্শনের প্রয়োজন হতে পারে।
- জটিল ব্যবহার: মিশ্র বাণিজ্যিক এবং আবাসিক ভবনের ক্ষেত্রে জমির দলিল সংক্রান্ত সমস্যা জড়িত থাকতে পারে।
- মূল্যায়নের অসুবিধা： একই এলাকায় লেনদেন খুব কম এবং ব্যাংকের মূল্যায়ন রক্ষণশীল।
২. বন্ধকী অনুপাত: আপনি সর্বোচ্চ কত টাকা ধার নিতে পারবেন?
১. HKMA-এর নির্দেশিকা অনুসারে মৌলিক বিধিনিষেধ
হংকং মনিটারি অথরিটির মতে,সম্পত্তির দাম ১০ মিলিয়ন হংকং ডলারের নিচেবন্ধকী ঋণের পরিমাণের সর্বোচ্চ সীমা হল৬০%(প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতারা বন্ধকী বীমা কর্মসূচির মাধ্যমে 90% পর্যন্ত ঋণ নিতে পারবেন)। তবে, পুরাতন ভবন এবং আবাসিক ভবনগুলিতে সাধারণত নিম্নলিখিত বিধিনিষেধ প্রযোজ্য হয়:
| নির্মাণের বয়স | সর্বোচ্চ ঋণ-মূল্য অনুপাত(প্রথমবার নয়) | মন্তব্য |
|---|---|---|
| ৩০ বছরের কম বয়সী | 60% | সাধারণ বাসস্থানের মতোই |
| ৩০-৪০ বছর | 50%-60% | কিছু ব্যাংক হার কমিয়ে 50% করতে পারে |
| ৪০-৫০ বছর | 40%-50% | ভবন পরিদর্শন প্রয়োজন |
| ৫০ বছরেরও বেশি সময় ধরে | অনুমোদন পাওয়া কঠিন অথবা অনুমোদনের হার খুবই কম | বেশিরভাগ ব্যাংক অনুমোদন দিতে অস্বীকৃতি জানায়, আর্থিক কোম্পানি খোঁজার প্রয়োজন হয় |
২. বন্ধকী বীমা কর্মসূচি (HKMC) কি প্রযোজ্য?
- পুরাতন ভবন: যদি ভবনটি ≤৫০ বছরের পুরনো হয়, তাহলে আপনি একটি বন্ধকী বীমা পরিকল্পনার জন্য আবেদন করতে পারেন (যেমন "নতুন বন্ধকী বীমা"), সর্বোচ্চ ৯০% ঋণের সাথে (সর্বোচ্চ বাড়ির দাম হংকং ডলার ৪ মিলিয়ন)।
- টেনিমেন্ট ভবন: ভবনটি ≤৫০ বছরেরও বেশি পুরনো হলেও, কিছু বন্ধকী বীমা কোম্পানি বীমা করতে অস্বীকৃতি জানাতে পারে এবং প্রতিটি ক্ষেত্রে অনুমোদনের প্রয়োজন হতে পারে।
৩. শতাংশকে প্রভাবিত করে এমন মূল কারণগুলি
- সম্পত্তির অবস্থা: ভবন পরিদর্শনের সময় কাঠামোগত সমস্যা পাওয়া গেলে, শতাংশ আরও কমানো যেতে পারে।
- মালিকানা দলিলের শর্তাবলী：যদি জমির ইজারা পুনর্গঠন বা ব্যবহারে বাধা সৃষ্টি করে, তাহলে ব্যাংকগুলি ঋণ প্রদান কঠোর করতে পারে।
- ঋণগ্রহীতার শর্তাবলী: যাদের আয় স্থিতিশীল এবং ভালো ক্রেডিট রেটিং আছে তাদের ঋণের পরিমাণ বেশি হওয়ার সম্ভাবনা বেশি।
৩. দীর্ঘতম পরিশোধের সময়কাল: ভবনের বয়স বিয়োগ করে ৩০ বছর?
হংকং-এ বন্ধকের সর্বোচ্চ পরিশোধের সময়কাল সাধারণত 30 বছর, তবে ক্রেতার বয়স 70 বছরের বেশি হওয়া উচিত নয়। পুরাতন ভবন এবং টেনিমেন্ট ভবনের ক্ষেত্রে, তাদের বয়সের কারণে, ব্যাংকগুলি সম্পত্তির অবশিষ্ট আয়ু বিবেচনা করতে পারে এবং প্রকৃত পরিশোধের সময়কাল 20-25 বছর কমিয়ে আনা যেতে পারে, বিশেষ করে যদি সম্পত্তিটি নিয়মিত রক্ষণাবেক্ষণ না করা হয় বা কাঠামোগত সমস্যা থাকে। যেহেতু টেনিমেন্ট ভবনগুলিতে লিফট নেই, তাই ব্যাংকগুলি দীর্ঘ সময় ধরে ঋণ পরিশোধের বিষয়ে আরও সতর্ক হতে পারে। ক্রেতাদের আবেদন করার আগে ব্যাংকের নীতিমালা পরীক্ষা করে নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
১. ব্যাংক হিসাব সূত্র
সাধারণ আবাসিক ভবনের জন্য দীর্ঘতম পরিশোধের সময়কাল 30 বছর, তবে পুরাতন ভবন এবং টেনিমেন্ট ভবনগুলি "ভবনের বয়স ৭৫ বছর হ্রাস"অথবা"ভবনের ৭০ বছর বয়স হ্রাস" (যেটি কম)। উদাহরণস্বরূপ:
- ভবনের বয়স ৪০ বছর: ৭৫ – ৪০ = ৩৫ বছর → তবে, সর্বোচ্চ পরিশোধের সময়কাল 30 বছর।২৫ বছর(কিছু ব্যাংকের অতিরিক্ত বিধিনিষেধ রয়েছে)।
- ভবনের বয়স ৫০ বছর: ৭৫ – ৫০ = ২৫ বছর → পরিশোধের সময়কাল কমিয়ে আনা যেতে পারে১৫-২০ বছর.
2. প্রকৃত মামলার তুলনা
| ব্যাংক | ৪০ বছরের পুরনো ভবন | ৫০ বছরের পুরনো আবাসিক ভবন |
|---|---|---|
| ব্যাংক এ | ২৫ বছর | ১৫ বছর |
| ব্যাংক বি | ২০ বছর | আবেদন প্রত্যাখ্যান |
| ফাইন্যান্স কোম্পানি | ৩০ বছর | ২০ বছর |
৩. ঋণগ্রহীতার বয়সসীমা
- বেশিরভাগ ব্যাংকের প্রয়োজনপরিশোধের সময়কাল + ঋণগ্রহীতার বয়স ≤ ৭০-৭৫ বছর"ঋণগ্রহীতার বয়স ৬০ বছর হলে, ঋণ পরিশোধের দীর্ঘতম সময়কাল মাত্র ১০-১৫ বছর, এবং মাসিক পরিশোধের চাপ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে।
চার,প্রত্যাখ্যানের কারণ এবং সমাধান
1. পুরাতন ভবনের বন্ধক কেন অবমূল্যায়িত করা হয়?
সম্প্রতি একই এলাকায় খুব কম লেনদেন হয়েছে, তাই ব্যাংকগুলি রক্ষণশীল অনুমানের উপর নির্ভর করে।
সমাধান: মূল্যায়ন বাড়ানোর জন্য অতিরিক্ত ডাউন পেমেন্ট প্রস্তুত করুন, অথবা সংস্কার চুক্তির প্রমাণ প্রদান করুন।
2. ভবন পরিদর্শনের প্রয়োজনীয়তার মধ্যে ঠিক কী কী অন্তর্ভুক্ত থাকে?
ব্যাংক কাঠামো, নদীর গভীরতানির্ণয় এবং বৈদ্যুতিক ব্যবস্থা পরিদর্শনের জন্য একজন অনুমোদিত প্রকৌশলীকে নিযুক্ত করতে পারে।
যদি অ্যাসবেস্টস এবং মরিচা পড়া স্টিলের বারের মতো সমস্যা পাওয়া যায়, তাহলে বন্ধক অনুমোদনের আগে অবশ্যই সেগুলি মেরামত করতে হবে।
3. টেনিমেন্ট ভবনের বন্ধকের হার কি বেশি?
কিছু ব্যাংক পুরাতন ভবন বন্ধকের সুদের হার 0.1%-0.3% বৃদ্ধি করেছে, অথবা উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ সারচার্জ আরোপ করেছে।
আর্থিক সংস্থাগুলির সুদের হার বেশি (বার্ষিক সুদের হার প্রায় 4%-8%)।
4. সম্পত্তির ব্যবহার কীভাবে প্রমাণ করবেন?
সমাধান করা： আবাসিক ব্যবহারের অনুমতি নিশ্চিত করার জন্য একটি দখল অনুমতিপত্র প্রদান করুন।
মিশ্র বাণিজ্যিক এবং আবাসিক টেনিমেন্ট ভবনের জন্য, ব্যবসা নিবন্ধন এবং লিজ (যদি প্রযোজ্য হয়) জমা দিতে হবে।
5. পুরাতন ভবনের জন্য কি অগ্নি বীমা খরচ বেশি ব্যয়বহুল?
পুনর্গঠনের উচ্চ ব্যয়ের কারণে, বীমা কোম্পানিগুলি প্রিমিয়াম বাড়াতে পারে, যার ফলে বাড়ির দাম গড়ে বার্ষিক 0.1%-0.15% বৃদ্ধি পেতে পারে।
6. ভবনের বয়স (৫০ বছরের বেশি), যার ফলে বন্ধকী ঋণের পরিমাণ অপর্যাপ্ত হয়
সমাধান করা: কোনও আর্থিক সংস্থা বা ছোট ব্যাংকের দিকে ঝুঁকুন, অথবা ঝুঁকি ভাগ করে নেওয়ার জন্য সহ-ঋণগ্রহীতাদের বিবেচনা করুন।
7. সম্পত্তি কাঠামো সংক্রান্ত সমস্যালিফটবিহীন বা রক্ষণাবেক্ষণের আদেশপ্রাপ্ত ভবনগুলিকে ব্যাংকগুলি উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ বলে মনে করে
সমাধান করা: প্রথমে মেরামত করুন এবং সন্তোষজনক প্রতিবেদন পান, অথবা বিক্রয় মূল্য কমাতে মালিকের সাথে আলোচনা করুন।
8. মালিকানা দলিলের অস্পষ্ট শর্তাবলী
সমাধান করা: মালিকানার দলিলটি পরীক্ষা করে নিশ্চিত করুন যে ব্যবহারের উপর কোনও অবৈধ পরিবর্তন বা বিধিনিষেধ নেই, একজন আইনজীবীকে তা পরীক্ষা করার দায়িত্ব দিন।
৯. স্ব-কর্মসংস্থানকারী ব্যক্তি বাঋণগ্রহীতার আর্থিক অবস্থা ভালো নয়, স্ট্রেস টেস্টে উত্তীর্ণ হতে ব্যর্থ হয়েছে, বিশেষ করে উচ্চ-অনুপাতের বন্ধকী আবেদনপত্র।
সমাধান করা: একজন জামিনদার যোগ করুন, সম্পদের আরও প্রমাণ প্রদান করুন, অথবা কম ঋণের পরিমাণ সহ একটি বন্ধক বেছে নিন।
10. সম্পত্তিটিতে অবৈধ নির্মাণ বা আইনি বিরোধ জড়িত
সমাধান করা: আইনি দায়িত্ব স্পষ্ট করুন এবং ইউনিটটিকে তার আসল অবস্থায় ফিরিয়ে আনুন, এবং প্রয়োজনে লেনদেনটি বন্ধ করুন।
৫. আবেদনের টিপস: আপনার বন্ধকী সাফল্যের হার বাড়ান
- ভবন-পূর্ব পরিদর্শন: আপনার নিজের খরচে সমস্যাটি পরিদর্শন এবং সমাধানের জন্য একজন অনুমোদিত প্রকৌশলী নিয়োগ করুন।
- একাধিক ব্যাংকের তুলনা করুন：পুরাতন ভবন অনুমোদনের ক্ষেত্রে ছোট ব্যাংকগুলি আরও শিথিল হতে পারে।
- পর্যাপ্ত নথি প্রস্তুত করুন: রক্ষণাবেক্ষণের রেকর্ড, মালিকানা দলিলের কপি, ভাড়া আয়ের শংসাপত্র ইত্যাদি সহ।
- প্রথম বাড়ি ক্রেতার যোগ্যতা বিবেচনা করুন: "নতুন বন্ধকী বীমা" (সম্পত্তির মূল্য ≤ HK$4 মিলিয়ন) এর মাধ্যমে অনুপাত 90% এ বৃদ্ধি করুন।
- পেশাদারদের সাথে পরামর্শ করুন: জটিল মামলায় একজন বন্ধকী দালাল বা আইনজীবী সাহায্য করতে পারেন।
উপসংহার
যদিও পুরাতন ভবন এবং টেনিমেন্ট ভবনগুলির দাম আকর্ষণীয়, বন্ধক আবেদনগুলিতে লুকানো ঝুঁকি থাকে। ক্রেতাদের অবশ্যই সম্পত্তির অবস্থা, তাদের নিজস্ব পরিশোধের ক্ষমতা সাবধানতার সাথে মূল্যায়ন করতে হবে এবং অবমূল্যায়ন বা মেরামতের খরচ মেটাতে পর্যাপ্ত তহবিল সংরক্ষণ করতে হবে। অর্ডার বাতিলের ফলে ক্ষতি এড়াতে এবং একটি মসৃণ বন্ধকী নিশ্চিত করার জন্য, একটি অস্থায়ী বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করার আগে ব্যাংক থেকে "প্রাক-অনুমোদন" নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
