তাই পোর পাক শেক কোকে ট্যালেন্ট বে-এর তৃতীয় পর্যায়ের প্রতি বর্গফুটের দাম প্রায় হংকং ডলার ১০,০০০। ইউনিটটির মালিক প্রায় ১২ বছরে ৪.৮ মিলিয়ন হংকং ডলার হারিয়েছেন।

ব্লক ১০, সি ডায়মন্ড, ফেজ ৩, গিফট বে, পাক শেক কোক, তাই পো-এর উঁচু তলায় অবস্থিত রুম বি-এর ব্যবহারযোগ্য এলাকা ১,৪৫০ বর্গফুট এবং চার শয়নকক্ষের বিন্যাস রয়েছে। এটি সম্প্রতি হংকং ডলারে ১৪.৫ মিলিয়নে বিক্রি হয়েছে, যার প্রতি বর্গফুটের দাম প্রায় হংকং ডলার ১০,০০০, যা একই জেলার হোম ওনারশিপ স্কিম ফ্ল্যাটের প্রতি বর্গফুটের দামের সমান।

ক্ষতি ৪.৮ মিলিয়ন ইউয়ান ছাড়িয়ে গেছে

এলাকার এজেন্টদের মতে, ক্রেতা পাক শেক কোক স্টেশনের ভবিষ্যৎ উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পর্কে আশাবাদী ছিলেন এবং বেশ কয়েক দফা দর কষাকষির পর চুক্তিতে পৌঁছেছেন। আসল মালিক ২০১৩ সালে ১৮.৫৩৪ মিলিয়ন ডলারে ইউনিটটি কিনেছিলেন এবং ২০২১ সালে এটি বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত করা শুরু করেছিলেন, প্রাথমিকভাবে ২৮ মিলিয়ন ডলার চেয়েছিলেন। বেশ কয়েকটি মূল্য সমন্বয়ের পর, চূড়ান্ত মূল্য হ্রাস করা হয়েছিল 13.5 মিলিয়ন ইউয়ান, যা প্রায় 48% হ্রাস, এবং এটি সফলভাবে বিক্রি করা হয়েছিল। মালিক প্রায় ১২ বছর ধরে ইউনিটটি পরিচালনা করেছিলেন এবং লেনদেনে ৪.০৩ মিলিয়ন ডলারেরও বেশি ক্ষতির রেকর্ড করেছিলেন। যদি ইউনিট কেনার সময় স্ট্যাম্প ডিউটি (প্রায় HK$695,000) এবং এজেন্ট কমিশনের মতো বিবিধ খরচ বিবেচনা করা হয়, তাহলে প্রকৃত ক্ষতি HK$4.8 মিলিয়নেরও বেশি বলে অনুমান করা হয়।

১. লেনদেনের বিবরণ এবং বাজারের অবস্থানের মধ্যে অমিল

১.১ মৌলিক মামলার তথ্যের পর্যালোচনা
এই ইউনিটটি চার শয়নকক্ষ বিশিষ্ট সমুদ্র-দৃশ্যের একটি অ্যাপার্টমেন্ট যার ব্যবহারযোগ্য এলাকা ১,৪৫০ বর্গফুট। এটি ২০১৩ সালে ১৮.৫৩৪ মিলিয়ন হংকং ডলারে কেনা হয়েছিল। হোল্ডিং সময়কালে, এটি ২০১৫ সালে শেয়ার বাজারের পতন, ২০১৯ সালে সামাজিক ঘটনা, ২০২০ সালে মহামারী এবং ২০২২ সালে সুদের হার বৃদ্ধির চক্রের সম্মুখীন হয়েছিল। অবশেষে এটি ১৪.৫ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি হয়, যা প্রকল্পের দ্বিতীয় বাজারে প্রতি বর্গফুটের দামে নতুন সর্বনিম্ন অবস্থান স্থাপন করে। লক্ষণীয়:

• দাম হঠাৎ করে কমে গেল: মূল মালিক মোট ৪৮১TP3T দাম কমিয়ে দিলেন, যা ২০২১ সালে একই ভবনের একটি মধ্য-স্তরের ইউনিটের লেনদেন মূল্য ২৩.৫ মিলিয়ন ইউয়ানের তুলনায় ৩৮১TP3T এর তীব্র পতন।
• হোল্ডিং খরচ ব্ল্যাক হোল: NT$৪.০৩ মিলিয়নের বুক লস বাদ দিলে, NT$৬৯৫,০০০ স্ট্যাম্প ডিউটি এবং আনুমানিক NT$২১TP3T কমিশন (NT$২৯০,০০০) বিবেচনা করার পর প্রকৃত ক্ষতি NT$৫ মিলিয়ন ছাড়িয়ে গেছে।
• ভাড়া-বিক্রয় অনুপাতের ভারসাম্যহীনতা: অনুরূপ ইউনিটের মাসিক ভাড়া প্রায় 38,000 ইউয়ান, এবং ভাড়ার রিটার্ন লেনদেন মূল্যের উপর ভিত্তি করে মাত্র 3.1%, যা বাজার গড়ের চেয়ে কম।

১.২ পাক শেক কোক বিলাসবহুল আবাসিক এলাকার অবস্থানগত দ্বিধা
উত্তর-পূর্ব নিউ টেরিটরিতে একটি যুগান্তকারী বিলাসবহুল আবাসিক উন্নয়ন হিসেবে, গিফট বে-এর ডেভেলপার এটিকে "টোলো হারবারের শেষ সমুদ্রতীরবর্তী ভূমি" হিসেবে প্রচার করেছে এবং তিনটি পর্যায়ে মোট ২,২৮৬টি ইউনিট সরবরাহ করেছে। তবে, বাজারের অবস্থান নির্ধারণে তিনটি প্রধান দ্বন্দ্ব রয়েছে:

1. ট্র্যাফিক আইল্যান্ডের প্রভাব: যদিও এটি পরিকল্পিত পাক শেক কোক স্টেশনের কাছাকাছি, পূর্ব রেল লাইনটি ২০৩৪ সাল পর্যন্ত বিলম্বিত। বর্তমানে, এটি বাস সংযোগের উপর নির্ভর করে, যা ঐতিহ্যবাহী বিলাসবহুল আবাসিক এলাকার থেকে আলাদা।
2. অতিরিক্ত সরবরাহ সংকট: পাঁচ বছরের মধ্যে আশেপাশের এলাকায় ৪,০০০ এরও বেশি নতুন ইউনিট যুক্ত হবে, যার মধ্যে রয়েছে সায়েন্স পার্ক ইনোভেশন স্টুডিও এবং ইউ-কিং লেন প্রকল্প, যা বিলাসবহুল বাড়ির অভাব কমিয়ে আনবে।
3. মূল্য নির্ধারণে ব্যর্থতা: প্রতি বর্গফুটের বর্তমান ব্যবহৃত মূল্য ১০,০০০ ইউয়ানের স্তরে নেমে এসেছে, যা একই জেলার পাবলিক হাউজিং (যেমন পো নগা কোর্ট, যা প্রতি বর্গফুট প্রায় ৯,৫০০ ইউয়ান) এর সাথে একটি বিপজ্জনক মূল্যের তুলনা তৈরি করেছে।

২. নীতি পরিবেশ এবং বাজার চক্রের দ্বিগুণ মৃত্যু

২.১ কর নীতির সুপারপজিশন প্রভাব
এই লেনদেন হংকংয়ের "কঠোর পদক্ষেপের" দীর্ঘমেয়াদী প্রভাবকে পুরোপুরি চিত্রিত করে:

• এসএসডি-র বাঁধন: সম্পত্তিটি ২০১৩ সালে তিন বছরের এসএসডি নিষেধাজ্ঞার সময় কেনা হয়েছিল, এবং ২০১৬-২০১৮ সালে সম্পত্তি বাজারের শীর্ষে থাকাকালীন মালিক বিক্রি করার সুযোগটি হাতছাড়া করেছিলেন।
• ক্রেতা স্ট্যাম্প ডিউটি (BSD) চাপ: অ-স্থানীয় ক্রেতাদের অনুপাত ২০১২ সালে সর্বোচ্চ ২০১TP3T থেকে কমে এখন ৩১TP3T-এরও কম, যা সরাসরি বিলাসবহুল আবাসন বাজারে প্রভাব ফেলছে।
• স্ট্রেস টেস্ট থ্রেশহোল্ড: বর্তমানে, ১৫ মিলিয়ন ডলারের বেশি সম্পত্তির জন্য ৫.৭৫১TP3T বন্ধকী হার পরীক্ষায় উত্তীর্ণ হতে হবে, যার ফলে ৬০% এরও বেশি সম্ভাব্য ক্রেতা বাদ পড়বেন।

২.২ সুদের হার চক্র এবং অর্থনৈতিক রূপান্তর
ফেডের তীব্র সুদের হার বৃদ্ধি খেলার নিয়ম সম্পূর্ণরূপে বদলে দিয়েছে:

• পরিশোধের বোঝা দ্বিগুণ হয়েছে: সেই সময়ে ইউনিটের ৭০% বন্ধকের উপর ভিত্তি করে, মাসিক পরিশোধ ২০১৩ সালে NT$৩৯,০০০ (H+১.৫১TP3T) থেকে বেড়ে বর্তমানে NT$৭২,০০০ (P-২.২৫১TP3T) হয়েছে।
• সম্পদ বরাদ্দ স্থানান্তর: হংকংয়ের ১ মাসের HIBOR 0.15% থেকে বেড়ে 5.0% হয়েছে, এবং স্থায়ী আমানত থেকে আয় বিলাসবহুল বাড়ির ভাড়া রিটার্নকে ছাড়িয়ে গেছে।
• মধ্যবিত্ত শ্রেণীর ক্রয়ক্ষমতা হ্রাস পাচ্ছে: ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে হংকংয়ের পারিবারিক ঋণের অনুপাত ৯৩.৩১TP3T-এ উন্নীত হয়েছে, যা একটি রেকর্ড সর্বোচ্চ।

৩. সরবরাহ ও চাহিদার কাঠামোগত বিপরীতমুখীকরণ

৩.১ সরবরাহের দিক: বেইডু ভূদৃশ্যকে নতুন করে আকার দেওয়ার পরিকল্পনা করছে
নর্দার্ন মেট্রোপলিটন এরিয়া ডেভেলপমেন্ট স্ট্র্যাটেজি উত্তর-পূর্ব নতুন অঞ্চলগুলির মূল্য শৃঙ্খল পুনর্লিখন করছে:

• উন্নয়নের লক্ষ্য উত্তর দিকে সরে গেছে: কুউ তুং নর্থ/ফ্যানলিং নর্থে ৭,৪০০টি বেসরকারি আবাসন ইউনিট ছেড়ে দেওয়া হবে, যা পাক শেক কোক থেকে উচ্চবিত্ত গ্রাহকদের সরাসরি সরিয়ে নেবে।
• প্রযুক্তি করিডোরের অবস্থান: লুপ জেলা উদ্ভাবন এবং প্রযুক্তি শিল্পের বিকাশের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, "কম ঘনত্বের আবাসিক এলাকা" হিসেবে পাক শেক কোকের স্বতন্ত্রতাকে দুর্বল করে।
• অবকাঠামোগত সম্পদের ঝোঁক: সরকার আগামী পাঁচ বছরে অবকাঠামোতে NT$650 বিলিয়ন বিনিয়োগ করবে। বৈশিজিয়াও স্টেশনের বিলম্ব এই অঞ্চলের কৌশলগত অবস্থানের অবনতির প্রতিফলন ঘটায়।

৩.২ চাহিদার দিক: ক্রেতা কাঠামোতে নাটকীয় পরিবর্তন
সেন্টালাইন প্রপার্টির তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে ২০ মিলিয়ন ইউয়ানেরও বেশি দামে বিক্রি হওয়া বিলাসবহুল বাড়িগুলির মধ্যে:

• ২০১৮ সালে মূল ভূখণ্ডের পর্যটকদের অনুপাত ৩৫১TP3T থেকে কমে ১২১TP3T হয়েছে।
• কর্পোরেট আবাসন ক্রয়ের অনুপাত ২৮১TP3T থেকে কমে ৯১TP3T হয়েছে
• প্রথমবারের মতো ক্রেতাদের অনুপাত 60% ছাড়িয়ে গেছে, যা বিনিয়োগের চাহিদার তীব্র হ্রাসকে প্রতিফলিত করে।

৪. বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা এবং বাজার অনুপ্রেরণা

৪.১ শিল্পে মতামতের দ্বন্দ্ব

• রিকাকর্প গবেষণা পরিচালক চান হোই-চিউ: "এই লেনদেন বিলাসবহুল আবাসন বাজারের জন্য একটি জাগরণের ডাক, যা উত্তর-পূর্ব নতুন অঞ্চলগুলিতে অতিউন্নয়নের পরিণতি প্রতিফলিত করে।"
• ডিবিএস ব্যাংকের রিয়েল এস্টেট বিশ্লেষক কিউ ঝুওয়েন: "যখন বিলাসবহুল বাড়ির ভাড়া রিটার্ন দীর্ঘ সময়ের জন্য অর্থায়ন খরচের চেয়ে কম থাকে, তখন এটি একটি পদ্ধতিগত মূল্যায়ন সমন্বয় শুরু করবে"
• মূল্যায়ন ও মূল্যায়ন বিভাগের প্রাক্তন পরিচালক পাং চান-জং: "দীর্ঘমেয়াদী ধারকদের ক্ষতি এড়াতে সরকারকে 'এক-আকার-সকলের জন্য উপযুক্ত' SSD নীতিটি পুনরায় পরীক্ষা করা উচিত"

৪.২ বিনিয়োগকারীদের আচরণের ধরণে পরিবর্তন
এই ঘটনা থেকে তিনটি প্রধান প্রবণতা সংক্ষেপে তুলে ধরা যেতে পারে:

1. ডেলিভারেজিং: ক্রেতাদের সাধারণত 30% এবং তার বেশি দামের জন্য আলোচনার সুযোগ প্রয়োজন হয় এবং উচ্চ-অনুপাতের বন্ধক সম্পর্কে সতর্ক থাকেন।
2. নগদই রাজা: বিলাসবহুল বাড়ির জন্য নগদ লেনদেনের অনুপাত ২০২৩ সালে ৪৫১TP3T-তে উন্নীত হবে, যা ২০১৮ সালের তুলনায় দ্বিগুণ হবে।
3. কার্যকরী অভিযোজন: চার শয়নকক্ষের ইউনিটের চাহিদা কমছে, এবং ৮০০ থেকে ১,২০০ বর্গফুটের মধ্যে তিন শয়নকক্ষের ইউনিট মূলধারার ইউনিটের ধরণ হয়ে উঠছে।

৫. আগামী তিন বছরে মূল পরিবর্তনশীল বিষয়গুলি

৫.১ পাক শেক কোক স্টেশনের অগ্রগতি জীবন-মৃত্যুর প্রশ্ন।
সর্বশেষ এমটিআর সময়সূচী অনুসারে:

• বিস্তারিত নকশা ২০২৬ সালে শুরু হবে
• ২০৩০ সালে নির্মাণ কাজ শুরু হবে
• ২০৩৪ সালে সমাপ্তি
  ১১ বছরের উইন্ডো পিরিয়ড স্থানীয় সম্পত্তির দাম দমন করতে থাকবে

৫.২ সুদের হার নীতির দ্বিমুখী ঝুঁকি
ফেডের সুদের হারের ডট প্লট দেখায়:

• ২০২৪ সালে ৫১TP3T এর উপরে উচ্চ সুদের হারের পরিবেশ বজায় রাখুন
• সুদের হার কমানোর চক্র ২০২৫ সালে শুরু হতে পারে
  তবে, হংকংয়ের ব্যাংকিং ব্যবস্থার ভারসাম্য ৪৪.৭ বিলিয়ন হংকং ডলারে নেমে এসেছে এবং মার্কিন সুদের হার কমার সুযোগ সীমিত।

৫.৩ সরবরাহের সর্বোচ্চ স্তর আসছে
রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগ ভবিষ্যদ্বাণী করে যে:

• ২০২৪ থেকে ২০২৬ সালের মধ্যে হংকংয়ে বেসরকারি আবাসন ইউনিটের গড় বার্ষিক সমাপ্তি ২১,০০০ ইউনিটে পৌঁছাবে।
• উত্তর-পূর্ব নতুন অঞ্চলের অনুপাত বর্তমান 18% থেকে 27%-তে বৃদ্ধি পাবে।
  ইনভেন্টরি টার্নওভার চক্র ২৪ মাসেরও বেশি সময় ধরে বাড়ানো যেতে পারে

উপসংহার

এই আপাতদৃষ্টিতে বিচ্ছিন্ন লোকসানের লেনদেন আসলে হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের কাঠামোগত রূপান্তরের একটি ক্ষুদ্রাতিক্ষুদ্র রূপ। যখন বিলাসবহুল বাড়ির আভা ম্লান হয়ে যায়, নীতিমালার লভ্যাংশ অদৃশ্য হয়ে যায় এবং সুদের হার চক্র বিপরীত হয়, তখন বিনিয়োগকারীদের "অবস্থান, অবস্থান, অবস্থান" এর ঐতিহ্যবাহী নিয়মটি পুনরায় পরীক্ষা করতে হবে। পাক শেক কোকের দুর্দশা আমাদের মনে করিয়ে দেয় যে নগর উন্নয়নের চাকায় কোনও চিরন্তন প্রধান অবস্থান নেই, কেবল একটি ক্রমবর্ধমান মূল্যবোধের যুক্তি রয়েছে। ভবিষ্যতে সম্পত্তির বাজার বৈষম্যকে ত্বরান্বিত করবে এবং যেসব "ধারণাগত বিলাসবহুল বাড়ি" যথেষ্ট সমর্থনের অভাব রয়েছে তাদের আরও নিষ্ঠুর পুনর্মূল্যায়নের মুখোমুখি হতে পারে।