সুচিপত্র
হংকং-এ, একটি মালিক কর্পোরেশন (OC) হল একটি সংবিধিবদ্ধ সংস্থা যা বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট অধ্যাদেশ (ক্যাপ. 344) এর অধীনে প্রতিষ্ঠিত হয় যা সমস্ত মালিকদের পক্ষে একটি ভবনের সাধারণ বিষয়গুলি পরিচালনা করে। এর ক্ষমতা এবং কর্তব্য মূলত প্রাসঙ্গিক আইন এবং পারস্পরিক চুক্তির দলিল (যদি থাকে) থেকে উদ্ভূত। ওসির প্রধান ক্ষমতাগুলির একটি সংক্ষিপ্তসার নিম্নরূপ:
| পাওয়ার ক্যাটাগরি | নির্দিষ্ট কন্টেন্ট | আইনি ভিত্তি |
|---|---|---|
| পাবলিক এরিয়া ম্যানেজমেন্ট | পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা বজায় রাখা, সাধারণ স্থান নিয়ন্ত্রণ এবং পরিচালনা করা | ধারা ১৪ এবং ১৮ |
| বীমা এবং অর্থায়ন | ঋণ আদায়ের জন্য অগ্নি বীমা কিনুন | ধারা ১৮(২)(ঘ) |
| আইনি ব্যবস্থা | নিষেধাজ্ঞার জন্য আবেদন করুন, ব্যবস্থাপনা কোম্পানি বা খেলাপি মালিকের বিরুদ্ধে আইনি ব্যবস্থা নিন | ধারা ৪৫ এবং তফসিল ১০ |
| নিয়োগ এবং তত্ত্বাবধান | সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানির কর্মীদের নিয়োগ/বরখাস্ত করা এবং তাদের কাজ তত্ত্বাবধান করা। | আইনি ব্যক্তির অবস্থার উপর ভিত্তি করে কোনও স্পষ্ট বিধান নেই |
১. ভবনের সাধারণ অংশগুলির ব্যবস্থাপনা
- রক্ষণাবেক্ষণ এবং মেরামত: ভবনের জনসাধারণের স্থানগুলির (যেমন লিফট, করিডোর, বাইরের দেয়াল, ছাদ ইত্যাদি) মেরামত, রক্ষণাবেক্ষণ এবং উন্নতির জন্য দায়ী।
- পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা এবং নিরাপত্তা: পরিষ্কারক কোম্পানি, নিরাপত্তা কর্মী নিয়োগ করুন এবং জনসাধারণের সুবিধা (যেমন পার্কিং লট এবং ক্লাব) পরিচালনা করুন।
- নিয়ম নির্ধারণ: ভবন ব্যবস্থাপনার নিয়ম (যেমন শব্দ নিয়ন্ত্রণ এবং আবর্জনা নিষ্কাশন) প্রতিষ্ঠা করুন এবং মালিক এবং বাসিন্দাদের সেগুলি মেনে চলার জন্য বাধ্য করুন।
২. আর্থিক ক্ষমতা
- ব্যবস্থাপনা ফি সংগ্রহ: ভবনের দৈনন্দিন খরচ এবং রিজার্ভ তহবিল মেটাতে মালিকদের কাছ থেকে ব্যবস্থাপনা ফি সংগ্রহ করা হয়।
- তহবিল পরিচালনা：নিয়ম মেনে নিয়মিতভাবে তহবিল পরিচালনা, আর্থিক রেকর্ড রাখা এবং মালিকদের কাছে অ্যাকাউন্ট প্রকাশের জন্য একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলুন।
- ঋণ সংগ্রহ: ব্যবস্থাপনা ফি পরিশোধে ব্যর্থ মালিকদের বিরুদ্ধে আইনি ব্যবস্থা গ্রহণ (যেমন পুনরুদ্ধারের জন্য ভূমি ট্রাইব্যুনালে আবেদন করা)।
৩. পারস্পরিক চুক্তিপত্রের শর্তাবলীর প্রয়োগ
- যদি ভবনটিতে একটি পারস্পরিক চুক্তির দলিল থাকে, তাহলে কর্পোরেশনের অধিকার আছে চুক্তির শর্তাবলী প্রয়োগ করার, যেমন অবৈধ পুনর্গঠন বন্ধ করা, পাবলিক স্পেসের অবৈধ দখল ইত্যাদি।
- প্রয়োজনে, আপনি আদালতের কাছ থেকে নিষেধাজ্ঞার জন্য আবেদন করতে পারেন অথবা সংশ্লিষ্ট মালিকের কাছ থেকে ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারেন।
৪. মালিকদের একটি সভা আহ্বান করুন
- মালিকদের সভা： কর্পোরেশনকে অধ্যাদেশ অনুসারে বার্ষিক সাধারণ সভা (এজিএম) এবং বিশেষ সাধারণ সভা (ইজিএম) করতে হবে যাতে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলি (যেমন বড় মেরামত, ব্যবস্থাপনা বাজেটে পরিবর্তন ইত্যাদি) নিয়ে আলোচনা করা যায়।
- সিদ্ধান্ত গ্রহণের ক্ষমতা: প্রধান সিদ্ধান্তগুলি (যেমন রিজার্ভ তহবিল ব্যবহার করা এবং ২০০,০০০ হংকং ডলারের বেশি মূল্যের প্রকল্প বাস্তবায়ন) মালিকদের সভায় অনুমোদিত হতে হবে।
৫. একটি ব্যবস্থাপনা কোম্পানির নিয়োগ
- কর্পোরেশন দরপত্র আহ্বান বা আলোচনার মাধ্যমে একটি সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানি নিয়োগ করতে পারে এবং এর পরিষেবা কর্মক্ষমতা পর্যবেক্ষণ করতে পারে।
- যদি ব্যবস্থাপনা কোম্পানি তার চুক্তিগত বাধ্যবাধকতা পালনে ব্যর্থ হয়, তাহলে কর্পোরেশনের চুক্তি বাতিল করার অধিকার রয়েছে।
৬. আইনি ব্যবস্থা গ্রহণের অধিকার
- একটি কর্পোরেশন তার নিজের নামে মামলা করতে বা রক্ষা করতে পারে, উদাহরণস্বরূপ:
- পারস্পরিক চুক্তিপত্র বা ব্যবস্থাপনার নিয়ম লঙ্ঘনকারী মালিকদের বিরুদ্ধে দেওয়ানি মামলা দায়ের করা।
- তৃতীয় পক্ষের (যেমন ঠিকাদার) অবহেলা বা চুক্তি লঙ্ঘনের দাবি।
৭. অন্যান্য অধিকার
- বীমা কিনুন: ভবনের পাবলিক এলাকার জন্য অগ্নি বীমা, তৃতীয় পক্ষের দায় বীমা ইত্যাদি কিনুন।
- অভিযোগ পরিচালনা: মালিক বা বাসিন্দাদের মধ্যে বিরোধের সমন্বয় সাধন করুন (যেমন জলের লিকেজ, শব্দ সমস্যা)।
- সম্মতি তত্ত্বাবধান: নিশ্চিত করুন যে ভবনটি সরকারি বিধিনিষেধ (যেমন অগ্নিনির্বাপণ বিধি, ভবনের নিরাপত্তা মান) মেনে চলছে।
8. কর্পোরেট ক্ষমতার সীমাবদ্ধতা
- আইন এবং পারস্পরিক চুক্তির দলিল মেনে চলতে হবে: কর্পোরেশন তার কর্তৃত্বের বাইরে কাজ করতে পারবে না এবং সমস্ত সিদ্ধান্ত ভবন ব্যবস্থাপনা অধ্যাদেশ এবং পারস্পরিক চুক্তির দলিল মেনে চলতে হবে।
- মালিকের তত্ত্বাবধানে:
- মালিকরা মালিকদের সভার মাধ্যমে কর্পোরেশনের সিদ্ধান্তগুলিকে ভেটো দিতে পারেন।
- মালিকরা কর্পোরেশনের সভার কার্যবিবরণী এবং আর্থিক বিবৃতি পরিদর্শন করতে পারেন।
- অভিযোগ প্রক্রিয়া: যদি মালিক বিশ্বাস করেন যে ওসি তার ক্ষমতার অপব্যবহার করেছেন, তাহলে তিনি জেলা অফিস, ভূমি ট্রাইব্যুনাল বা আদালতে অভিযোগ দায়ের করতে পারেন।
৯. অপ্রত্যাশিত বিবরণ
একটি অপ্রত্যাশিত বিষয় হল, যদিও কর্পোরেশনের চেয়ারম্যান সভার সভাপতিত্ব এবং বাহ্যিকভাবে কর্পোরেশনের প্রতিনিধিত্ব করার দায়িত্বে থাকেন, আইন অনুসারে, চেয়ারম্যানের কোনও স্বাধীন বিধিবদ্ধ ক্ষমতা নেই এবং সিদ্ধান্তগুলি মালিকদের সভায় ভোটাভুটি করতে হবে। এর অর্থ হল, শুধুমাত্র চেয়ারম্যানের সিদ্ধান্তের ভিত্তিতে প্রধান বিষয়গুলি কার্যকর করা যাবে না এবং এই বিধান লঙ্ঘনের ফলে আইনি দায়বদ্ধতা দেখা দিতে পারে, যা ব্যবস্থাপনায় মালিকদের অংশগ্রহণের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলে।
১০. বর্তমান পরিস্থিতি এবং বিতর্ক
৩রা এপ্রিল, ২০২৫ তারিখের তথ্য অনুযায়ী, হংকংয়ে মালিকদের কর্পোরেশনের ক্ষমতা মাঝেমধ্যেই বিরোধের জন্ম দেয়, যেমন ব্যবস্থাপনা কোম্পানি এবং মালিকদের মধ্যে ক্ষমতা বন্টন। কিছু মালিক বিশ্বাস করেন যে ব্যবস্থাপনা কোম্পানিগুলির ক্ষমতা অত্যধিক এবং কর্পোরেশনগুলি কার্যকরভাবে তাদের তত্ত্বাবধান করা কঠিন বলে মনে করে এবং একটি কর্পোরেশন প্রতিষ্ঠাকে এই সমস্যা সমাধানের একটি কার্যকর উপায় হিসাবে দেখা হয়। তবে, অন্তর্ভুক্তি পদ্ধতিগুলি জটিল এবং মালিকদের উচ্চ স্তরের সম্পৃক্ততার প্রয়োজন হয়, যার ফলে কিছু ভবন সফলভাবে OC স্থাপন করতে ব্যর্থ হয়।
11. সাধারণ বিরোধ এবং সমাধান
- ক্ষমতার অপব্যবহার: উদাহরণস্বরূপ, যদি কর্পোরেশন মালিকদের সভার অনুমোদন ছাড়াই ব্যয়বহুল প্রকল্প পরিচালনা করে, তাহলে মালিকরা একটি বিশেষ সভার অনুরোধ করতে পারেন অথবা বিচারিক পর্যালোচনার জন্য আবেদন করতে পারেন।
- আর্থিক অস্বচ্ছতা: মালিকদের কর্পোরেশনের কাছ থেকে হিসাব চাওয়ার এবং প্রয়োজনে জেলা অফিসে রিপোর্ট করার অধিকার রয়েছে।
- ব্যবস্থাপনা বিরোধ: কর্পোরেশন এবং ব্যবস্থাপনা কোম্পানির মধ্যে যদি কোনও দ্বন্দ্ব দেখা দেয়, তাহলে তারা আইনি পরামর্শ নিতে পারে অথবা মধ্যস্থতার মাধ্যমে সমস্যাটি সমাধান করতে পারে।
যদি কোন নির্দিষ্ট বিরোধ থাকে, তাহলে একজন আইনি পেশাদারের সাথে পরামর্শ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে অথবাস্বরাষ্ট্র বিভাগ"এর"বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট লিয়াজোঁ গ্রুপ"সাহায্য চাও।
