সুচিপত্র
মালিক কর্পোরেশন (ওসি)হংকংয়ের মতেভবন ব্যবস্থাপনা অধ্যাদেশ (ক্যাপ. ৩৪৪)একটি ভবন বা আবাসন সম্পত্তির মালিকদের দ্বারা গঠিত একটি সংবিধিবদ্ধ সংস্থা যার প্রাথমিক উদ্দেশ্য হল সম্পত্তির সাধারণ বিষয়গুলি পরিচালনা এবং রক্ষণাবেক্ষণ করা।
মালিকদের কর্পোরেশন কার্যকরভাবে সম্পদ একীভূত করতে পারে, সম্পত্তির মান বজায় রাখতে পারে এবং মালিকদের অধিকার ও স্বার্থ রক্ষা করতে পারে। হংকংয়ের উচ্চ-ঘনত্বের আবাসিক পরিবেশে এর ভূমিকা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ, যা সম্প্রদায়ের সামগ্রিক উন্নয়নের সাথে ব্যক্তিগত স্বার্থের ভারসাম্য বজায় রাখতে সহায়তা করে।
১. জনসাধারণের এলাকার একীভূত ব্যবস্থাপনা
- ভবনের পাবলিক সুবিধাগুলির (যেমন লিফট, করিডোর, বাগান, পার্কিং লট ইত্যাদি) দৈনন্দিন ব্যবস্থাপনা, রক্ষণাবেক্ষণ এবং পরিষ্কারের জন্য দায়ী।
- বাসিন্দাদের নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য অগ্নি সুরক্ষা ব্যবস্থা, বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম ইত্যাদি নিরাপত্তা মান পূরণ করে তা নিশ্চিত করুন।
2. সম্পত্তির মূল্য বজায় রাখুন
- নিয়মিত রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামতের মাধ্যমে, ভবনের আয়ু বাড়ানো যেতে পারে এবং জরাজীর্ণতার কারণে ভবনের মূল্য পতন রোধ করা যেতে পারে।
- সামগ্রিক জীবনযাত্রার পরিবেশ উন্নত করার জন্য বৃহৎ আকারের প্রকল্পগুলির (যেমন বাইরের দেয়াল সংস্কার এবং জলের পাইপ প্রতিস্থাপন) সমন্বয় করুন।
৩. আর্থিক ব্যবস্থাপনা
- চার্জ ম্যানেজমেন্ট ফি： মালিকদের কাছ থেকে তাদের মালিকানার অংশের উপর ভিত্তি করে ফি নেওয়া, যা দৈনন্দিন খরচ এবং রিজার্ভ তহবিলের জন্য ব্যবহৃত হয়।
- ব্যবস্থাপনা রিজার্ভ: ভবিষ্যতের বড় মেরামত বা জরুরি অবস্থার জন্য (যেমন টাইফুনের ক্ষতি) তহবিল সংরক্ষণ করুন যাতে অস্থায়ী খরচ ভাগাভাগি না হয়।
৪. পারস্পরিক চুক্তির দলিল সম্পাদন
- ভবনের দলিলের শর্তাবলী, যেমন অবৈধ পরিবর্তন নিষিদ্ধ করা, শব্দ বা স্বাস্থ্যবিধি সংক্রান্ত সমস্যা মোকাবেলা করা, তা মেনে চলার জন্য মালিকদের তত্ত্বাবধান করুন।
- সম্প্রদায়ের শৃঙ্খলা বজায় রাখার জন্য লঙ্ঘনের জন্য সতর্কতা জারি করুন বা আইনি ব্যবস্থা নিন।
৫. আইনি প্রতিনিধিত্ব এবং সিদ্ধান্ত গ্রহণ
- তৃতীয় পক্ষের (যেমন সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানি, ঠিকাদার) সাথে চুক্তি স্বাক্ষরে, অথবা বিরোধ সংক্রান্ত মামলা দায়েরে সকল সম্পত্তির মালিকদের প্রতিনিধিত্ব করুন।
- গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলির জন্য (যেমন সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানি পরিবর্তন বা বৃহৎ প্রকল্প), মালিকদের একটি সভা অনুষ্ঠিত হয় এবং ভোটের মাধ্যমে সম্মিলিত সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়।
৬. মালিকদের কণ্ঠস্বর উন্নত করুন
- ডেভেলপার বা সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানিগুলি যাতে একতরফাভাবে ব্যবস্থাপনার উপর আধিপত্য বিস্তার না করে, সেজন্য সম্পত্তির মালিকদের মতামত কেন্দ্রীভূত করুন।
- সরকারি বিভাগগুলির সাথে যোগাযোগ করার সময় (যেমন রক্ষণাবেক্ষণ তহবিলের জন্য আবেদন করার সময়) একটি ঐক্যবদ্ধ যোগাযোগ উইন্ডো হিসেবে কাজ করুন।
৭. আইনি ভিত্তি এবং অধিকার
- বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট অধ্যাদেশ অনুসারে, একটি কর্পোরেশনের আইনি সত্তার মর্যাদা রয়েছে এবং তারা স্বাধীনভাবে নথিতে স্বাক্ষর করতে পারে, ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলতে পারে, এমনকি কর্পোরেশনের নামে মামলা করতে পারে বা মামলা করা যেতে পারে।
হংকং-এ, মালিকদের কর্পোরেশন (OC) হল বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট অধ্যাদেশের অধীনে প্রতিষ্ঠিত একটি আইনি সংস্থা। এটি মূলত একটি স্তরের ভবনের সাধারণ বিষয়গুলি (যেমন রক্ষণাবেক্ষণ, নিরাপত্তা, পরিষ্কার ইত্যাদি) পরিচালনার জন্য দায়ী। "ত্রয়ী" শব্দটি অবৈধ কার্যকলাপে জড়িত সংগঠিত অপরাধী গোষ্ঠীগুলিকে বোঝায়। দুটি সম্পর্কহীন বলে মনে হতে পারে, কিন্তু কিছু ক্ষেত্রে, ট্রায়াডরা তাদের নিজস্ব লাভের জন্য কর্পোরেশনগুলিতে অনুপ্রবেশ বা কারসাজি করার চেষ্টা করতে পারে। প্রাসঙ্গিক পটভূমি এবং সম্ভাব্য সংযোগ বিশ্লেষণ নিম্নরূপ:
৮. মালিক কর্পোরেশনের পরিচালনা এবং সম্ভাব্য দুর্বলতা
- কর্পোরেশনটি মালিকদের দ্বারা যৌথভাবে প্রতিষ্ঠিত হয় এবং ব্যবস্থাপনা কমিটির (এমসি) সদস্যরা মালিকদের দ্বারা নির্বাচিত হন এবং ভবন সংক্রান্ত বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য দায়ী (যেমন বিডিং প্রকল্প, আর্থিক ব্যবস্থাপনা ইত্যাদি)।
- সম্ভাব্য ঝুঁকি: যদি ব্যবস্থাপনা কমিটির সদস্যদের ঘুষ দেওয়া হয় বা হুমকি দেওয়া হয়, অথবা যদি গ্যাং সদস্যরা ব্যবস্থাপনা কমিটিতে অনুপ্রবেশ করে, তাহলে তাদের নিম্নলিখিত উপায়ে ব্যবহার করা হতে পারে:
- প্রকল্পের দরপত্রে কারচুপি: মাফিয়ারা ঠিকাদারদের সাথে যোগসাজশ করে চড়া দামে রক্ষণাবেক্ষণের কাজ ঠিকাদারীতে নিয়োগ করে এবং ঘুষ আদায় করে।
- ব্যবস্থাপনা ফি অপব্যবহার: কর্পোরেট তহবিলের অবৈধ স্থানান্তর।
- নির্বাচনের কারসাজি: মালিকদের ভোট প্রভাবিত করার জন্য এবং "তাদের নিজস্ব লোকদের" ব্যবস্থাপনা কমিটিতে নির্বাচিত করার জন্য ভয় দেখানো।
8. ট্রায়াডরা কর্পোরেশনে জড়িত হয়
হংকংয়ের পুরাতন আবাসন সম্পত্তির সংস্কার প্রকল্পে দরপত্রে কারচুপির ঘটনা দীর্ঘদিন ধরেই চলে আসছে, যেখানে গ্যাং বা অসাধু ব্যবসায়ীরা আকাশছোঁয়া মূল্যের প্রকল্প থেকে মুনাফা অর্জনের জন্য হুমকি এবং ঘুষের মাধ্যমে কর্পোরেট সংস্থাগুলিকে নিয়ন্ত্রণ করে। এই ক্ষেত্রে, ওসি স্বচ্ছ দরপত্র ছাড়াই প্রকল্পটি অনুমোদন করেছেন কেবল এই কারণে যে "বাহ্যিক প্রাচীরের কংক্রিট খোসা ছাড়িয়ে যাচ্ছে এবং জরুরি মেরামতের প্রয়োজন", যা সিস্টেমের ত্রুটিগুলি প্রতিফলিত করে (যেমন বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট অধ্যাদেশ দ্বারা ওসির ক্ষমতার অপর্যাপ্ত তত্ত্বাবধান)।
- হংকংয়ে এমন অনেক ঘটনা ঘটেছে যেখানে ত্রয়ী কর্পোরেট সংস্থাগুলিতে হস্তক্ষেপ করেছে, উদাহরণস্বরূপ:
- ২০১৮ সালে, পুলিশ একটি ত্রিদলীয় গোষ্ঠীর সন্ধান পায় যারা একাধিক হাউজিং এস্টেট কর্পোরেশনের সাথে কারসাজি করে এবং মালিকদের ভয় দেখিয়ে এবং নথি জাল করে প্রকল্প তহবিলে ১ কোটি হংকং ডলারেরও বেশি প্রতারণা করে।
- ২০২৪ সালের লেই চেং ইউকে গ্রাম কর্পোরেশন কমিটির সদস্যের শিরশ্ছেদের মামলা
- ২০২৫ সালের সেউং কোয়ান ও কিং ল্যাম এস্টেট কর্পোরেশন নির্বাচনে ভীতি প্রদর্শনের অভিযোগে ত্রিমুখী পটভূমির ১৭ জনকে গ্রেপ্তার করা হয়েছে, যার মধ্যে প্রার্থী এবং নির্বাচিতরাও রয়েছেন।
9. সরকার এবং আইনি প্রতিক্রিয়া
- আইনি বিধান: ভবন ব্যবস্থাপনা অধ্যাদেশ অনুসারে কর্পোরেশনগুলিকে তাদের আর্থিক ক্ষেত্রে স্বচ্ছতা বজায় রাখতে হবে এবং অবৈধ কার্যকলাপ তদন্ত করতে হবে। যদি ত্রয়ী জড়িত থাকার প্রমাণ পাওয়া যায়, তাহলে সোসাইটিজ অধ্যাদেশ বা অপরাধ অধ্যাদেশের অধীনে মামলা দায়ের করা যেতে পারে।
- প্রয়োগমূলক পদক্ষেপ：হংকং পুলিশ (যেমন অর্গানাইজড ক্রাইম অ্যান্ড ট্রায়াড ব্যুরো অফ দ্য অর্গানাইজড ক্রাইম অ্যান্ড ট্রায়াড ব্যুরো) আইনি সংস্থাগুলিতে অনুপ্রবেশকারী ট্রায়াড গ্রুপগুলির বিরুদ্ধে তদন্ত শুরু করবে।
- মালিকের স্ব-বীমা:
- সতর্ক থাকুন, কর্পোরেট সভায় যোগ দিন এবং আর্থিক প্রতিবেদন পর্যবেক্ষণ করুন।
- যদি আপনি কোনও সন্দেহজনক প্রকল্পের উদ্ধৃতি বা হুমকিমূলক আচরণ দেখতে পান, তাহলে অবিলম্বে পুলিশকে জানান।
- অপরাধী ব্যবস্থাপনা কমিটির সদস্যকে অপসারণের জন্য স্বরাষ্ট্র বিভাগ বা আইনি মাধ্যমে আবেদন করুন।
8. স্বরাষ্ট্র বিভাগমালিক কর্পোরেশনগুলির জন্য নোটস
ভূমিকা
- ব্যক্তিগত ভবন পরিচালনার দায়িত্ব মালিকদের। ভবন ব্যবস্থাপনার বিষয়ে সরকারের নীতি সর্বদাই মালিকদেরকে উপযুক্ত বাসিন্দাদের সংগঠন, যেমন মালিক কর্পোরেশন (ওসি) প্রতিষ্ঠা করতে উৎসাহিত করা এবং সহায়তা করা, যাতে তারা তাদের ভবনগুলি কার্যকরভাবে পরিচালনা করতে পারে।
- ভবন ব্যবস্থাপনা অধ্যাদেশ (ক্যাপ. 344) (এরপর থেকে "অধ্যাদেশ" হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে) কর্পোরেশন প্রতিষ্ঠা এবং পরিচালনার জন্য একটি আইনি কাঠামো প্রদানের লক্ষ্য রাখে, যাতে ব্যক্তিগত ভবনের মালিকরা তাদের সম্পত্তি আরও ভালভাবে পরিচালনার জন্য কর্পোরেশন স্থাপন করতে পারেন।
একটি মালিক কর্পোরেশন প্রতিষ্ঠার উদ্দেশ্য
এই অধ্যাদেশে কর্পোরেশনের কর্তব্য এবং ক্ষমতা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে। ভবনের সাধারণ অংশগুলি সঠিকভাবে পরিচালনা এবং রক্ষণাবেক্ষণ করা ওসির আইনি দায়িত্ব এবং পারস্পরিক চুক্তির দলিল অনুসারে ভবনের সাধারণ অংশগুলির ব্যবস্থাপনার দায়িত্ব পালনের জন্য যুক্তিসঙ্গতভাবে প্রয়োজনীয় সমস্ত ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে। ক্ষমতার ক্ষেত্রে, কর্পোরেশন সিদ্ধান্ত নিতে পারে যে অধ্যাদেশ বা পারস্পরিক চুক্তির অধীনে কর্পোরেশনের কর্তব্য ও ক্ষমতা পালনে সহায়তা করার জন্য বা প্রতিনিধিত্ব করার জন্য বেতনভোগী কর্মী, সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানি বা অন্যান্য পেশাদার প্রতিষ্ঠান বা কর্মী নিয়োগ করা হবে কিনা। অধ্যাদেশের ধারা ১৮ এর অধীনে কর্পোরেশন তার দায়িত্ব পালন এবং ক্ষমতা প্রয়োগের ক্ষেত্রে, অধ্যাদেশের ধারা ৪৪(১) অনুসারে স্বরাষ্ট্র ও যুব বিষয়ক সচিব কর্তৃক জারি করা আচরণবিধি দ্বারা পরিচালিত হবে।
হংকংয়ের জনসংখ্যা অনেক এবং জমির পরিমাণ সীমিত। বেশিরভাগ নাগরিক ব্যক্তিগত বহুতল ভবন বা একাধিক ভবন নিয়ে গঠিত ব্যক্তিগত আবাসন এস্টেটে বাস করেন। এই ভবন এবং আবাসন এস্টেটগুলিতে একাধিক ইউনিট রয়েছে, যার মধ্যে শত শত থেকে হাজার হাজার পর্যন্ত রয়েছে। ইউনিট মালিকরা যে ভবন বা আবাসন এস্টেটে থাকেন তার ব্যবস্থাপনা এবং রক্ষণাবেক্ষণের জন্য যৌথভাবে দায়ী। ভবন বা আবাসন সম্পত্তির দুর্বল ব্যবস্থাপনা বা এর সাধারণ অংশগুলির রক্ষণাবেক্ষণের অভাবে যদি কোনও দুর্ঘটনা ঘটে, তাহলে সংশ্লিষ্ট মালিকরা যৌথ এবং একাধিক আইনি দায় বহন করবেন।
একটি ভবন পরিচালনা এবং রক্ষণাবেক্ষণ করা সহজ বিষয় নয়। এতে বিস্তৃত কাজ জড়িত, যার মধ্যে রয়েছে সাধারণ এলাকা পরিষ্কার করা, আবর্জনা পরিচালনা, নিরাপত্তা, সেইসাথে সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানি নিয়োগ করা এবং ভবন রক্ষণাবেক্ষণের মতো অ-রুটিন কাজ। যদি ভবনে কোনও কর্পোরেশন প্রতিষ্ঠিত না থাকে, তাহলে ভবনের পারস্পরিক চুক্তির দলিলের বিধানের উপর নির্ভর করে ভবনের সমস্ত ব্যবস্থাপনা এবং রক্ষণাবেক্ষণের বিষয়গুলি সমস্ত মালিকদের দ্বারা যৌথভাবে সিদ্ধান্ত নিতে হতে পারে। শত শত বা এমনকি হাজার হাজার ইউনিট বিশিষ্ট ভবন বা আবাসন এস্টেটের জন্য, এটি কেবল সময়সাপেক্ষ এবং অস্বস্তিকরই নয়, বরং এটি সম্ভব হওয়ার সম্ভাবনাও কম।
ভবনগুলি সঠিকভাবে পরিচালনা করার জন্য, মালিকদের একটি আরামদায়ক জীবনযাপনের পরিবেশ প্রদান করার জন্য এবং দুর্বল ভবন ব্যবস্থাপনা এবং রক্ষণাবেক্ষণের ফলে তাদের সম্পদ ক্ষতিগ্রস্ত হওয়া থেকে রক্ষা করার জন্য, একটি কর্পোরেশন প্রতিষ্ঠা করা একমাত্র উপায় নয়, তবে এটি সবচেয়ে সম্ভাব্য পদ্ধতি। একটি কর্পোরেশন হল অধ্যাদেশের অধীনে প্রতিষ্ঠিত একটি স্বাধীন আইনি সত্তা। এটি আইনত সকল মালিকের পক্ষে একটি ভবনের সাধারণ অংশ পরিচালনা করে, প্রাসঙ্গিক অধিকার, ক্ষমতা, সুযোগ-সুবিধা এবং কর্তব্য প্রয়োগ করে এবং সম্পাদন করে এবং সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানিগুলিকে নিয়োগ ও বরখাস্ত করার এবং তাদের কাজ তত্ত্বাবধান করার ক্ষমতা রাখে।
অধ্যাদেশে বলা হয়েছে যে একটি কর্পোরেশন সভা একটি ভবনের সাধারণ অংশগুলির নিয়ন্ত্রণ, ব্যবস্থাপনা এবং প্রশাসন, সেইসাথে এই জাতীয় সাধারণ অংশগুলির সংস্কার, উন্নতি বা সাজসজ্জা সম্পর্কিত প্রস্তাবগুলি পাস করতে পারে এবং এই জাতীয় সিদ্ধান্তগুলি ব্যবস্থাপনা কমিটি (এমসি) এবং সমস্ত মালিকদের জন্য বাধ্যতামূলক হবে।
সাধারণ সমস্যা এবং চ্যালেঞ্জ
- প্রতিষ্ঠার সীমা：মালিকদের সভায় একটি প্রস্তাব পাস করতে হবে এবং ভূমি রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধিত হতে হবে।
- মালিকের অংশগ্রহণ কম: কিছু মালিক সভা বা ভোটে সক্রিয়ভাবে অংশগ্রহণ নাও করতে পারেন, যা সিদ্ধান্ত গ্রহণের দক্ষতাকে প্রভাবিত করে।
- পেশাগত জ্ঞান প্রয়োজন: বড় মেরামত বা আইনি বিষয়গুলির জন্য পেশাদার পরামর্শদাতাদের (যেমন, প্রকৌশলী, আইনজীবী) ব্যবহারের প্রয়োজন হতে পারে।
- মাফিয়া আক্রমণ : কিছু পুরাতন ভবন কর্পোরেশন সহজেই অল্প সংখ্যক লোক (দল সহ) দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় কারণ মালিকদের অংশগ্রহণ কম।
