লাই চি কোক মেই ফু সান চুয়েন ৭ বছর ধরে সম্পত্তি ধারণ করেছিলেন এবং ২.৩৫ মিলিয়ন হংকং ডলার ক্ষতিতে বিক্রি হয়েছিলেন

মেই ফু সান চুয়েনের নীল চিপ কিংবদন্তির নিষ্ঠুর বাস্তবতা

লাই চি কোক মেই ফু সান চুয়েন২.৩৫ মিলিয়ন হংকং ডলারের একটি লেনদেন ছিল হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারে নিক্ষিপ্ত বোমার মতো। একটি ঐতিহ্যবাহী ব্লু-চিপ হাউজিং এস্টেটে দুই শয়নকক্ষের ফ্ল্যাটের এই মর্মান্তিক ঘটনাটি, যা সাত বছরে ৩০% হ্রাস পেয়েছে, তা কেবল মহামারীর পরে সম্পত্তি বাজারে কাঠামোগত পরিবর্তনকেই প্রতিফলিত করে না, বরং হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট বাজারে এমন একটি বড় পরিবর্তনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে যা ৩০ বছরে দেখা যায়নি। যখন "ইট দিয়ে টাকা আসবে" এই বিশ্বাস বাস্তবতার সাথে ধাক্কা খায়, তখন ২.৩৫ মিলিয়ন ইউয়ান মূল্যের এই বিনিয়োগ পাঠটি প্রতিটি বাড়ি ক্রেতার মনোযোগ সহকারে পড়া এবং গভীর বিবেচনার যোগ্য।

মশাল ক্রেতার ভাগ্য

২০১৮ সালে ৭.৮ মিলিয়ন হংকং ডলারের ক্রয়মূল্য হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের শেষ কার্নিভাল মুহূর্তটির সাথে মিলে যায়। সেই সময়ে, সেন্টালাইন সিটি লিডিং ইনডেক্স (CCL) ১৮৮.৬৪ পয়েন্টের ঐতিহাসিক শীর্ষে পৌঁছেছিল এবং বাজারটি "যত দেরিতে কিনবেন, তত বেশি ব্যয়বহুল হবে" এই উদ্বিগ্ন এবং মূল্য-ধাওয়াপূর্ণ মনোভাব দিয়ে পরিপূর্ণ ছিল। এই লেনদেনটি "লাঠিচার্জ" আইনের নিখুঁত চিত্র তুলে ধরে: পুরো জাতি যখন রিয়েল এস্টেট উন্মাদনায় মগ্ন থাকে, তখন বাজারে প্রবেশকারী ক্রেতারা প্রায়শই বাজারের টার্নিং পয়েন্টের শিকার হন।

এটা লক্ষণীয় যে, সেই সময়ে SAR সরকার একটি শূন্যস্থান কর চালু করবে এমন গুজব চীন-মার্কিন বাণিজ্য যুদ্ধের ফলে সৃষ্ট নিরাপদ আশ্রয়ের চাহিদার সাথে একটি পরস্পরবিরোধী টান তৈরি করেছিল। ক্রেতাদের মুদ্রার অবমূল্যায়নের উদ্বেগের সাথে মোকাবিলা করতে হয়েছিল এবং নীতিগত অনিশ্চয়তার ঝুঁকিও বহন করতে হয়েছিল। এই দ্বিগুণ চাপের মধ্যে নেওয়া ভুল সিদ্ধান্তগুলি পাঁচ বছর পরে তিক্ত পরিণতির দিকে পরিচালিত করে। ১৯৯৭ এবং ২০০৮ সালেও একই রকম পরিস্থিতি বারবার ঘটেছিল, যা প্রমাণ করে যে আবেগগতভাবে পরিচালিত বাড়ি কেনার সিদ্ধান্তগুলি অবশেষে মূল্য দিতে হবে।

ঐতিহ্যবাহী ব্লু চিপসের পুনর্মূল্যায়ন

মেই ফু সান চুয়েনহংকংয়ের সেরা ১০টি ব্লু চিপ হাউজিং এস্টেটশহরের উন্নয়নকে প্রভাবিত করে এমন সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কারণগুলির মধ্যে একটি, এটি গত চল্লিশ বছর ধরে মধ্যবিত্তদের বাড়ির মালিকানার জন্য একটি প্রতিবন্ধক হয়ে দাঁড়িয়েছে। তবে, প্রতি বর্গফুটের লেনদেন মূল্য ছিল মাত্র HK$10,074, যা ভিক্টোরিয়া হারবারের মতো একই জেলার নতুন আবাসন সম্পত্তির তুলনায় 30% এরও বেশি কম, যা ঐতিহ্যবাহী বৃহৎ আবাসন সম্পত্তির কাঠামোগত দুর্বলতাগুলিকে প্রকাশ করে। এমটিআর সাউদার্ন লিংক লাইন চালু হওয়ার ফলে আঞ্চলিক ভূদৃশ্য পরিবর্তিত হচ্ছে, তুয়েন মা লাইন বরাবর নতুন আবাসন এস্টেট ক্রয় ক্ষমতাকে অন্যদিকে ঘুরিয়ে দিচ্ছে। ৫০ বছরেরও বেশি পুরনো এই পুরনো আবাসন সম্পত্তিগুলি একটি নির্মম পুনর্মূল্যায়নের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে।

আরও গভীরভাবে দেখলে, এটি প্রতিফলিত করে যে হংকংয়ের আবাসন চাহিদা একটি গুণগত পরিবর্তনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। নতুন প্রজন্মের ক্রেতারা হাউজিং এস্টেট, ক্লাবহাউস এবং স্মার্ট হোমের মতো জীবনযাত্রার সুযোগ-সুবিধার দিকে বেশি মনোযোগ দেন এবং তাদের ব্যবহারিকতার প্রয়োজনীয়তা প্রতি বর্গফুট গণনার সাধারণ মূল্যের বাইরেও যায়। যখন "পুরাতন নীল চিপস"-এর সম্প্রদায় পরিকল্পনা এবং স্থাপত্য নকশা গত শতাব্দীর মডেলে থেকে যাবে, তখন সময়ের জোয়ারে তাদের প্রিমিয়াম ক্ষমতা স্বাভাবিকভাবেই ধীরে ধীরে ক্ষয়প্রাপ্ত হবে।

সুদের হার চক্রের মারাত্মক দমনপীড়ন

মূল মালিক যে সাত বছর ধরে পণ্যসম্ভারের দায়িত্বে ছিলেন, সেই সময় তিনি যে সুদের হারের পরিবেশের সম্মুখীন হয়েছিলেন, তাতে মহাকাব্যিক ওঠানামা দেখা দেয়। ২০১৮ সালে ২১TP3T-এর কম H বন্ধকী হার থেকে শুরু করে ২০২৩ সালে মার্কিন ফেডারেল তহবিলের হার ৫.৫১TP3T-এ বৃদ্ধি পাওয়া পর্যন্ত, পেমেন্ট চাপ দ্বিগুণ হওয়া দীর্ঘমেয়াদী ধারকদের জন্য শেষ ধাক্কা হয়ে দাঁড়িয়েছে। এই ইউনিটটিকে উদাহরণ হিসেবে নিলে, সাত বছরে বন্ধকী পরিশোধের পরিমাণ ৬০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেতে পারে। এই "গরম জলে ফুটন্ত ব্যাঙ" ধরণের আর্থিক চাপ বইয়ের ক্ষতির চেয়ে অনেক বেশি মারাত্মক।

আরও উদ্বেগজনক বিষয় হল, হংকংয়ের ব্যাংকিং ব্যবস্থার ভারসাম্য ২০১৮ সালে ১০০ বিলিয়ন মার্কিন ডলারেরও বেশি থেকে বর্তমানে প্রায় ৪০ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে নেমে এসেছে। তারল্য সংকোচনের ফলে বন্ধকী বাজার তার বাফার স্পেস হারিয়েছে। যখন মুদ্রা কর্তৃপক্ষ সুদের হার বৃদ্ধির মার্কিন গতি অনুসরণ করে, "সুদের হার + তারল্য" দ্বিগুণ চাপ তৈরি করে, তখন সম্পত্তির মালিকদের যাদের সম্পত্তি ধরে রাখার ক্ষমতা নেই তাদের কাছে কঠোর পরিবর্তন আনা ছাড়া আর কোন উপায় ছিল না।

অভিবাসন তরঙ্গের অধীনে চাহিদার ব্যবধান

জমি রেজিস্ট্রিতথ্য থেকে জানা যায় যে, ২০২২ সালে হংকংয়ে জনসংখ্যার নিট বহির্গমন ১,১৩,০০০-এ পৌঁছেছে। এর মধ্যে, শাম শুই পো জেলা, যেখানে মেই ফু সান চুয়েন অবস্থিত, গত তিন বছরে ৫১,০০০ টন স্থায়ী বাসিন্দাকে হারিয়েছে। অভিবাসনের এই ঢেউ, যা মূলত মধ্যবিত্ত পরিবারগুলির সমন্বয়ে গঠিত, ঐতিহ্যবাহী নীল-চিপ আবাসন এস্টেটগুলির কঠোর চাহিদার ভিত্তিকে সরাসরি প্রভাবিত করেছে। যখন লক্ষ্য গ্রাহক বেস ক্রমাগত হ্রাস পেতে থাকে এবং নতুন অভিবাসীদের ক্রয় ক্ষমতা পুনরায় পূরণ করা যায় না, তখন সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতার কারণে মূল্য সংশোধন অনিবার্য হয়ে ওঠে।

এটা লক্ষণীয় যে, অভিবাসী পরিবারগুলির সম্পত্তি বিক্রি করে নগদ অর্থ উত্তোলনের পছন্দের আর্থিক ব্যবস্থা এবং স্থানীয় ক্রেতাদের বাজারে সতর্ক প্রবেশ "আরও বেশি হত্যা" পরিস্থিতি তৈরি করেছে। শিক্ষা ব্যুরোর তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ২০২২/২৩ শিক্ষাবর্ষে প্রাথমিক ও মাধ্যমিক বিদ্যালয় থেকে ঝরে পড়া শিক্ষার্থীর সংখ্যা ২৭,০০০-এ পৌঁছেছে। পরিবারের এই কাঠামোগত পরিবর্তন বিভিন্ন সম্প্রদায়ের রিয়েল এস্টেটের বাস্তুতন্ত্রকে নতুন করে রূপ দিচ্ছে।

নতুন স্বাভাবিক পরিস্থিতিতে বেঁচে থাকার নিয়ম

এই রক্তাক্ত লেনদেনের ঘটনাটি হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের "পৌরাণিক কাহিনীর অবসান" যুগে আনুষ্ঠানিক প্রবেশের সূচনা করে। যখন নীল-চিপ হ্যালো ম্লান হয়ে যায়, দীর্ঘমেয়াদী উচ্চ সুদের হার এবং ক্রমাগত জনসংখ্যার গতিশীলতা নতুন স্বাভাবিক হয়ে ওঠে, তখন বাড়ির ক্রেতাদের একটি নতুন জ্ঞানীয় কাঠামো প্রতিষ্ঠা করতে হবে: অবস্থানের মূল্য গতিশীলভাবে মূল্যায়ন করা প্রয়োজন, হোল্ডিং খরচ চাপ-পরীক্ষা করা উচিত এবং জনসংখ্যা কাঠামো সিদ্ধান্ত গ্রহণের মডেলে অন্তর্ভুক্ত করা উচিত। যেসব বিনিয়োগকারী এখনও বিশ্বাস করেন যে "ইট অর্থ উপার্জন করবে" তারা অবশেষে বাজার বিবর্তনের শিকার হবেন। ২.৩৫ মিলিয়ন ডলারের টিউশন ফি থেকে যে শিক্ষা নেওয়া হয়েছে তা হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের জন্য তার অযৌক্তিক সমৃদ্ধিকে বিদায় জানানোর সুযোগ হতে পারে।

মেই ফু সান চুয়েনমেই ফু সান চুয়েনহংকংকাউলুনলাই চি কোক, ১৯৮২ সাল থেকেপাতাল রেল(এখনএমটিআর)মেই ফু স্টেশনউপরের সম্পত্তিটি হলওয়াং তুং স্থপতিফুচেং গ্রুপের একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান হুইক্সিউ এন্টারপ্রাইজেস দ্বারা ডিজাইন এবং পরিচালিত। মেই ফু সান চুয়েনের নির্মাণকাজ ১৯৬৮ থেকে ১৯৭৮ সালের মধ্যে সম্পন্ন এবং দখল করা হয়েছিল। গ্রামে ৯৯টি আবাসিক ভবন রয়েছে, যা হংকংয়ের সবচেয়ে বেশি সংখ্যক ভবন সহ আবাসিক এলাকা।আবাসন সম্পত্তি, সাধারণত একটি ভবনে দুটি টাওয়ার হিসেবে ডিজাইন করা হয় (ফেজ ১-এর ২৩ নং ব্রডওয়ে স্ট্রিট, ফেজ ৫-এর ১৫ নং ন্যাশভিল রোড এবং ফেজ ৬-এর ৪৬ নং ন্যাশভিল রোড ছাড়া)। বাকি টাওয়ারগুলি কাঁচি সিঁড়ি এবং লিফট দ্বারা দুটি ভবনে বিভক্ত। সাধারণত, প্রতি তলায় ১ থেকে ৪টি ইউনিট থাকে, যা ১৩,১৪৯টি আবাসিক ইউনিট প্রদান করে।