সুচিপত্র
ব্যাংক অবমূল্যায়নের সংজ্ঞা এবং প্রভাব
সংজ্ঞা
কম মূল্যায়নের অর্থ হল জামানতের (যেমন রিয়েল এস্টেট, জমি ইত্যাদি) ব্যাংকের মূল্যায়ন বাজার লেনদেন মূল্য বা মালিকের প্রত্যাশার চেয়ে কম।
প্রভাব
এই ঘটনার ফলে ঋণের পরিমাণ হ্রাস পেতে পারে, ক্রেতাকে নগদে পার্থক্য পূরণ করতে হতে পারে, অথবা সম্পত্তি লেনদেন প্রক্রিয়া প্রভাবিত হতে পারে।
ব্যাংকগুলি সম্পত্তির অবমূল্যায়ন করার প্রধান কারণগুলি
- ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং পুনঃঅর্থায়নের চ্যালেঞ্জ: উচ্চ সুদের হার ঋণের খরচ বৃদ্ধি করে, সম্পত্তির মূল্য হ্রাস করে এবং ব্যাংকগুলিকে রক্ষণশীল মূল্যায়ন করতে বাধ্য করে।
- বাজার কাঠামোর পরিবর্তন: কোভিড-পরবর্তী অফিসের শূন্যপদ এবং খুচরা কার্যকলাপের হ্রাস CRE মূল্যের উপর প্রভাব ফেলে, বিশেষ করে ব্যাংকগুলির দ্বারা ধারণকৃত দুর্দশাগ্রস্ত সম্পদ।
- ব্যাংকগুলির রক্ষণশীল মূল্যায়ন অনুশীলন: ঝুঁকি কমাতে, ব্যাংকগুলি সম্পত্তির অবমূল্যায়ন করে, বিশেষ করে নিয়ন্ত্রক চাপের মুখে।
- ঋণের মেয়াদপূর্তির চাপ: বিপুল সংখ্যক CRE ঋণ পরিপক্ক এবং পুনঃঅর্থায়নের প্রয়োজন, যার ফলে সম্পত্তির মূল্য অবমূল্যায়ন হতে পারে।
১. বাজারের কারণসমূহ
1. বাজারের উচ্চ অস্থিরতা
- অর্থনৈতিক পরিবেশের পরিবর্তন: যখন অর্থনীতি অস্থিতিশীল থাকে (যেমন ক্রমবর্ধমান মুদ্রাস্ফীতি, ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং ক্রমবর্ধমান বেকারত্ব), তখন ঝুঁকি কমাতে ব্যাংকগুলি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে রক্ষণশীল থাকে। উদাহরণস্বরূপ, ২০২০ সালের মহামারীর সময়, কিছু এলাকায় আবাসনের দাম স্বল্পমেয়াদে কমে গিয়েছিল এবং ব্যাংকের মূল্যায়ন মাঝারি এবং দীর্ঘমেয়াদী ঝুঁকি প্রতিফলিত করতে পারে।
- আঞ্চলিক চাহিদা ও সরবরাহের ভারসাম্যহীনতা: যদি কোনও নির্দিষ্ট এলাকায় রিয়েল এস্টেটের অতিরিক্ত সরবরাহ থাকে, তাহলে ভবিষ্যতে মূল্য হ্রাস এড়াতে ব্যাংকগুলি তাদের মূল্যায়ন কমাতে পারে যার ফলে অপর্যাপ্ত জামানত মূল্য থাকবে।
2. লেনদেনের তথ্য বিলম্ব
- ব্যাংকের মূল্যায়ন প্রায়শই সাম্প্রতিক লেনদেনের রেকর্ডের উপর ভিত্তি করে করা হয়। যদি বাজার স্বল্পমেয়াদে দ্রুত বৃদ্ধি পায় (যেমন একটি জনপ্রিয় নতুন জেলার উন্নয়ন), কিন্তু সর্বশেষ লেনদেনের তথ্যের সমর্থন না থাকে, তাহলে মূল্যায়ন তাৎক্ষণিকভাবে বাজার মূল্যের প্রতিফলন নাও করতে পারে।
- উদাহরণস্বরূপ: উদীয়মান প্রযুক্তি পার্কগুলির আশেপাশে কোম্পানিগুলির আগমনের কারণে আবাসনের দাম বেড়েছে, কিন্তু ব্যাংকিং ব্যবস্থা এখনও এলাকার জন্য রেফারেন্স মূল্য আপডেট করেনি।
3. আঞ্চলিক উন্নয়নের পার্থক্য
- বিভিন্ন অঞ্চলের জন্য ব্যাংকগুলির বিভিন্ন ঝুঁকি মূল্যায়ন মান রয়েছে। প্রত্যন্ত অঞ্চল বা পুরাতন সম্প্রদায়ের মূল্যায়ন সাধারণত রক্ষণশীল হয় কারণ কম তরলতা এবং সীমিত উপলব্ধির সম্ভাবনা থাকে।
- ঘটনা: হংকংয়ের দূরবর্তী দ্বীপপুঞ্জ এবং শহরের কেন্দ্রস্থলের মধ্যে মূল্যায়নের পার্থক্য 20%-30% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে।
2. সম্পত্তির শর্তাবলী
1. সম্পত্তির ভৌত অবস্থা
- বয়স এবং কাঠামোগত সমস্যা: উচ্চ রক্ষণাবেক্ষণ খরচ এবং স্থায়িত্ব হ্রাসের কারণে পুরানো সম্পত্তিগুলির অবমূল্যায়ন হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, ৩০ বছরেরও বেশি পুরনো একটি টেনিমেন্ট ভবনের ব্যাংক মূল্যায়ন একই এলাকার নতুন ভবনের তুলনায় কম হতে পারে।
- সাজসজ্জা এবং সুযোগ-সুবিধা: যদি সম্পত্তির অভ্যন্তরীণ সাজসজ্জা জরাজীর্ণ হয় বা মৌলিক সুযোগ-সুবিধার অভাব থাকে (যেমন লিফট এবং পার্কিং স্পেস), তাহলে মূল্যায়ন বাজারের প্রত্যাশার চেয়ে কম হতে পারে।
2. সম্পত্তির অধিকার এবং আইনি সমস্যা
- অস্পষ্ট সম্পত্তির অধিকার: ভাগ করা সম্পত্তির অধিকার, উত্তরাধিকার বিরোধ বা অমীমাংসিত আইনি প্রক্রিয়া জড়িত ক্ষেত্রে, ব্যাংকগুলি সরাসরি ঋণ দিতে অস্বীকার করতে পারে অথবা মূল্যায়ন উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করতে পারে।
- অবৈধ ভবন: যদি অতিরিক্ত নির্মাণ (যেমন ছাদ সংযোজন) সরকার কর্তৃক অনুমোদিত না হয়, তাহলে ব্যাংক এটি মূল্যায়নে অন্তর্ভুক্ত নাও করতে পারে।
3. বিশেষ উদ্দেশ্য বৈশিষ্ট্য
- বাণিজ্যিক জমি, শিল্প কারখানা বা মিশ্র-ব্যবহারের সম্পত্তি সাধারণত ব্যাংকগুলি আবাসিক সম্পত্তির তুলনায় কম দামে মূল্যায়ন করে কারণ তাদের তরলতা কম থাকে। উদাহরণস্বরূপ, তাইওয়ানে শিল্প আবাসন প্রায়শই অবমূল্যায়নের সমস্যার সম্মুখীন হয়।
তৃতীয়। ব্যাংকিং নীতিমালা এবং ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা
1. ঝুঁকি এড়িয়ে যাওয়ার প্রবণতা
- ব্যাংকগুলিকে নিশ্চিত করতে হবে যে জামানতের মূল্য ঋণ খেলাপির ঝুঁকি মেটানোর জন্য যথেষ্ট, তাই তারা সাধারণত "রক্ষণশীল মূল্যায়ন" নীতি গ্রহণ করে। উদাহরণস্বরূপ, ১ কোটি টাকার বাজার মূল্যের একটি সম্পত্তির জন্য, ব্যাংক কেবল ৮ মিলিয়ন ডলার মূল্যায়ন করতে পারে, যার ফলে ২০১TP3T বাফার স্পেস থাকবে।
2. অভ্যন্তরীণ রেটিং মডেল সীমাবদ্ধতা
- ব্যাংকগুলি প্রায়শই স্বয়ংক্রিয় মূল্যায়ন ব্যবস্থা (AVM) বা স্থির সূত্রের (যেমন তুলনা পদ্ধতি এবং আয় পদ্ধতি) উপর নির্ভর করে, যা পৃথক সম্পত্তির (যেমন ভিউ এবং স্কুল ডিস্ট্রিক্ট) বিশেষ সুবিধাগুলিকে উপেক্ষা করতে পারে।
- ঘটনা: তাইপেই শহরের দা'আন জেলার একটি নামীদামী স্কুল ডিস্ট্রিক্টে একটি সম্পত্তির জন্য ক্রেতারা উচ্চ প্রিমিয়াম দিতে ইচ্ছুক, কিন্তু ব্যাংকের মূল্যায়ন শুধুমাত্র একটি গড় আবাসিক সম্পত্তির উপর ভিত্তি করে গণনা করা যেতে পারে।
3. ঋণের পরিমাণের সীমা
- সরকারি নিয়ন্ত্রক প্রয়োজনীয়তা, যেমন কেন্দ্রীয় ব্যাংকের নির্দিষ্ট কিছু অঞ্চলের জন্য ঋণ-থেকে-মূল্যের সীমা, ব্যাংকগুলিকে তাদের মূল্যায়ন সক্রিয়ভাবে কমিয়ে আনতে বাধ্য করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ এলাকার জন্য ঋণের সীমা 60%, এবং ঋণের পরিমাণ নিয়ন্ত্রণ করার জন্য ব্যাংকগুলি বাড়ির দাম অবমূল্যায়ন করতে পারে।
৪. মানবিক কারণ
1. মূল্যায়নকারীর ব্যক্তিগত রায়
- স্ট্যান্ডার্ড প্রক্রিয়া সত্ত্বেও, মূল্যায়নকারীর অভিজ্ঞতা এবং পছন্দ ফলাফলকে প্রভাবিত করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, পুরাতন ভবনের জন্য অবচয় হার গণনার জন্য অভিন্ন মানদণ্ডের অভাব রয়েছে।
2. বাড়িওয়ালারা দাম নির্ধারণের ক্ষেত্রে অত্যধিক আক্রমণাত্মক
- ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার জন্য, বিক্রেতারা বা রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা ইচ্ছাকৃতভাবে তালিকাভুক্তির মূল্য বাড়িয়ে দিতে পারে, যার ফলে বাজার মূল্য "কৃত্রিমভাবে উচ্চ" হয়ে যায় এবং ব্যাংকের মূল্যায়নের সাথে ব্যবধান আরও বৃদ্ধি পায়।
3. তথ্য অসামঞ্জস্যতা
- সম্পত্তি সম্পর্কে ব্যাংকগুলির সম্পূর্ণ তথ্যের অভাব (যেমন লুকানো ত্রুটি এবং ভবিষ্যতের এলাকা উন্নয়ন পরিকল্পনা) অবমূল্যায়নের দিকে পরিচালিত করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, মালিক এমআরটি সম্প্রসারণ প্রকল্প সম্পর্কে অবগত ছিলেন, কিন্তু ব্যাংক মূল্যায়নের সময় এটি বিবেচনায় নেয়নি।
V. বহিরাগত নীতি এবং নিয়ন্ত্রণ
1. সরকারি নিয়ন্ত্রক ব্যবস্থা
- আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণের নীতি (যেমন রিয়েল এস্টেট কর এবং ঋণ নিয়ন্ত্রণ) ব্যাংক মূল্যায়নকে দমন করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, হংকং অস্থায়ী বাসিন্দাদের উপর 30% স্ট্যাম্প শুল্ক আরোপ করে, যা পরোক্ষভাবে বিদেশী ক্রেতাদের দ্বারা কেনা সম্পত্তির ব্যাংকের মূল্যায়ন হ্রাস করে।
2. পরিবেশগত ও সামাজিক ঝুঁকি
- প্রাকৃতিক দুর্যোগপ্রবণ এলাকা (যেমন ভূমিকম্পপ্রবণ এলাকা এবং বন্যাপ্রবণ নিম্নাঞ্চল) ব্যাংকগুলি উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ এলাকা হিসেবে শ্রেণীবদ্ধ করতে পারে এবং মূল্যায়নের সময় 10%-15% সরাসরি কেটে নেওয়া যেতে পারে।
- সামাজিক ঘটনার প্রভাব: ২০১৯ সালে হংকংয়ে প্রত্যর্পণ বিল বিরোধী আন্দোলনের সময়, কিছু এলাকায় আবাসনের দামের ওঠানামা তীব্র হয় এবং ব্যাংকের মূল্যায়ন আরও রক্ষণশীল হয়ে ওঠে।
3. আন্তর্জাতিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতি
- বৈদেশিক মুদ্রার ওঠানামা এবং আন্তঃসীমান্ত মূলধন প্রবাহের উপর বিধিনিষেধ (যেমন চীনের মূলধন নিয়ন্ত্রণ) বিদেশী ক্রেতার চাহিদাকে প্রভাবিত করতে পারে, যার ফলে ব্যাংকগুলি সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির মূল্যায়ন কমিয়ে দেয়।
৬. প্রযুক্তিগত ত্রুটি
1. ডেটা এন্ট্রি ত্রুটি
- ভবনের ক্ষেত্রফল, মেঝে বা বয়স সম্পর্কে মানুষের ভুলের কারণে সিস্টেমের মূল্যায়নে বিচ্যুতি হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, যদি "প্রকৃত ক্ষেত্র 30 পিং" ভুল করে "25 পিং" হিসাবে পূরণ করা হয়, তাহলে আনুমানিক মূল্য সরাসরি হ্রাস পাবে।
2. সিস্টেম অ্যালগরিদম ত্রুটি
- স্বয়ংক্রিয় মূল্যায়ন মডেল যা মূল ভেরিয়েবলগুলিকে (যেমন সম্পত্তির অভিযোজন এবং সম্প্রদায় ব্যবস্থাপনার মান) অন্তর্ভুক্ত করতে ব্যর্থ হয়, সেগুলি পদ্ধতিগত অবমূল্যায়ন তৈরি করতে পারে।
৭. বিশেষ কেস এবং ব্যাপক কারণসমূহ
1. প্রাক-বিক্রয় এবং প্রাক-বিক্রয় সম্পত্তি
- প্রাক-বিক্রয় বাড়িগুলি এখনও সম্পূর্ণ হয়নি, এবং ব্যাংকগুলি কেবলমাত্র বর্তমান অবস্থার (যেমন জমির মূল্য) বা বিকাশকারীর আর্থিক অবস্থার উপর ভিত্তি করে তাদের মূল্য অনুমান করতে পারে, যা প্রায়শই ক্রেতার চুক্তি মূল্যের চেয়ে কম।
2. সাংস্কৃতিক সম্পদ বা ঐতিহাসিক ভবন
- যদিও সুরক্ষিত ঐতিহাসিক স্থানগুলির পুনর্গঠনের বাজার অত্যন্ত দুষ্প্রাপ্য, রক্ষণাবেক্ষণ খরচ এবং ব্যবহারের উপর বিধিনিষেধের কারণে ব্যাংকের মূল্যায়ন কম হতে পারে।
3. সীমান্তবর্তী সম্পত্তি
- বিদেশী সম্পত্তির তথ্যে স্বচ্ছতার অভাব, বিনিময় হারের ঝুঁকি এবং জটিল কর ব্যবস্থার কারণে, ব্যাংকগুলি প্রায়শই তাদের মূল্যায়ন উল্লেখযোগ্যভাবে কমিয়ে দেয় বা ঋণ দিতে অস্বীকার করে।
অবমূল্যায়ন মোকাবেলার কৌশল
- প্রস্তুতি: ক্রেতার একাধিক ব্যাংকের মূল্যায়ন তুলনা করা উচিত এবং সম্পূর্ণ সম্পত্তির তথ্য (যেমন সংস্কার সার্টিফিকেট এবং আঞ্চলিক উন্নয়ন পরিকল্পনা) প্রদান করা উচিত।
- আলোচনার স্থান: রিয়েল এস্টেট এজেন্টের মাধ্যমে ব্যাংকের সাথে যোগাযোগ করুন এবং পুনর্মূল্যায়ন বা অতিরিক্ত গ্যারান্টি প্রদানের জন্য প্রচেষ্টা করুন।
- দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি: যদি মূল্যায়ন বাজারের উত্তপ্ত অবস্থাকে কম প্রতিফলিত করে, তাহলে ক্রেতাদের তাদের আর্থিক ঝুঁকি পুনর্বিবেচনা করতে হবে।
আরও পড়ুন:
