সুচিপত্র
দ্বিতীয় প্রেস(দ্বিতীয় বন্ধক) বলতে বোঝায় দ্বিতীয় ঋণ যা মালিক অন্যান্য আর্থিক প্রতিষ্ঠান বা আর্থিক কোম্পানি থেকে জামানত হিসেবে একই সম্পত্তি ব্যবহার করে আবেদন করেন, যখন ইতিমধ্যেই প্রথম বন্ধক ঋণ থাকে। দ্বিতীয় বন্ধকের পাওনাদারকে প্রথম বন্ধকের পরে স্থান দেওয়া হয়, তাই ঝুঁকি বেশি থাকে এবং সুদের হার এবং শর্তাবলী সাধারণত কঠোর হয়। যদিও দ্বিতীয় বন্ধক স্বল্পমেয়াদী তহবিলের চাহিদা পূরণ করতে পারে, তবে এটি দীর্ঘমেয়াদী নয়।খুব বেশি ঝুঁকিপূর্ণ, সাবধানে বিবেচনা করা দরকার!
দ্বিতীয় প্রেসের অসুবিধাগুলি
- উচ্চ সুদের খরচ
দ্বিতীয় বন্ধকের সুদের হার সাধারণত প্রথম বন্ধকের তুলনায় বেশি হয় এবং এমনকি দুই অঙ্কেও পৌঁছাতে পারে, যা পরিশোধের চাপকে ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি করে। - ঋণ পরিশোধের ঝুঁকি দ্বিগুণ হয়
একই সাথে দুটি ঋণ পরিশোধ করতে হবে। যদি আয় অস্থির থাকে বা সুদের হার বৃদ্ধি পায়, তাহলে সহজেই মূলধন টার্নওভারে অসুবিধা বা এমনকি খেলাপি হওয়ার সম্ভাবনা তৈরি হবে। - সম্পত্তি দখলের ঝুঁকি
যদি দ্বিতীয় বন্ধক পরিশোধ করা না যায়, তাহলে অর্থ কোম্পানির "পুনরায় দখল" এর জন্য আবেদন করার অধিকার আছে এবং প্রথম বন্ধক পরিশোধ না করা হলেও সম্পত্তি জোরপূর্বক নিলাম করা যেতে পারে। - নেতিবাচক ইকুইটি ঝুঁকি
যদি সম্পত্তির বাজার পড়ে যায়, তাহলে সম্পত্তির বাজার মূল্য দুটি বকেয়া ঋণের মোট পরিমাণের চেয়ে কম হতে পারে, যার ফলে মালিকের ইকুইটি নেতিবাচক হয়ে পড়ে এবং পুনঃবিক্রয় বা পুনঃঅর্থায়ন করা কঠিন হয়ে পড়ে। - পুনঃঅর্থায়নে অসুবিধা
দ্বিতীয় বন্ধক আপনার ভবিষ্যতের ব্যাংক ঋণের আবেদনগুলিকে প্রভাবিত করতে পারে এবং কিছু ব্যাংক ইতিমধ্যেই দ্বিতীয় বন্ধক আছে এমন সম্পত্তিগুলিকে জামানত হিসাবে ব্যবহার করতে অস্বীকার করবে। - আইনি এবং চুক্তিভিত্তিক বিধিনিষেধ
- কিছু প্রথম বন্ধকী চুক্তি মালিকদের সম্মতি ছাড়া দ্বিতীয় বন্ধকের জন্য আবেদন করতে নিষেধ করে। যদি তারা তা করতে ব্যর্থ হয়, তাহলে ব্যাংক জরিমানা আরোপ করতে পারে অথবা ঋণের তাড়াতাড়ি পরিশোধ করতে পারে।
- যদি দ্বিতীয় বন্ধকী প্রতিষ্ঠানটি একটি অনানুষ্ঠানিক আর্থিক কোম্পানি হয়, তাহলে এটি লুকানো শর্তাবলী বা উচ্চ ফি যোগ করতে পারে।
ক্ষতিগ্রস্ত ক্রেডিট রেটিং
দ্বিতীয় বন্ধক উচ্চ ঋণের প্রতিনিধিত্ব করে, যা একজন ব্যক্তির ক্রেডিট স্কোরকে প্রভাবিত করতে পারে এবং ভবিষ্যতে অন্যান্য ঋণের জন্য আবেদন করার জন্য এটিকে প্রতিকূল করে তুলতে পারে।
সতর্কতা
- দ্বিতীয় বন্ধকের জন্য আবেদন করার আগে, আপনার পরিশোধের ক্ষমতা সাবধানতার সাথে মূল্যায়ন করতে হবে এবং নিশ্চিত করতে হবে যে প্রথম বন্ধক চুক্তি এটির অনুমতি দেয় কিনা।
- "পুনঃঅর্থায়ন" (প্রথম বন্ধকী ঋণের পরিমাণ বৃদ্ধি) এর জন্য মূল ব্যাংকের সাথে আলোচনাকে অগ্রাধিকার দেওয়া হবে, সুদের হার সাধারণত দ্বিতীয় বন্ধকের চেয়ে কম থাকে।
- যদি আপনাকে দ্বিতীয় বন্ধকের জন্য আবেদন করতে হয়, তাহলে আপনার একটি স্বনামধন্য প্রতিষ্ঠান বেছে নেওয়া উচিত এবং চুক্তির শর্তাবলী সাবধানতার সাথে পর্যালোচনা করা উচিত।
সচরাচর জিজ্ঞাস্য
দ্বিতীয় বন্ধকের জন্য আবেদন করার ঝুঁকিগুলি কী কী?
উচ্চ সুদের হার এবং উচ্চ পরিশোধের চাপ
দ্বিতীয় বন্ধকটি একটি "সাবপ্রাইম ঋণ" এবং প্রথম বন্ধকের চেয়ে ঝুঁকিপূর্ণ, তাই সুদের হার সাধারণত বেশি হয় (সম্ভবত 8-10% বা তারও বেশি)।
আপনি যদি একই সময়ে প্রথম এবং দ্বিতীয় বন্ধক পরিশোধ করেন, তাহলে মাসিক পরিশোধের পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে, যা আপনার সামর্থ্যকে ছাড়িয়ে যেতে পারে এবং আপনার মূলধন শৃঙ্খলে বিরতি আনতে পারে।
ডিফল্ট ঝুঁকি এবং সম্পত্তি পুনরুদ্ধার
যদি আপনি সময়মতো ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন, তাহলে দ্বিতীয় বন্ধক সংস্থার "পুনঃদখল আদেশ" এর জন্য আদালতে আবেদন করার অধিকার রয়েছে। এমনকি যদি প্রথম বন্ধকটি এখনও স্বাভাবিকভাবে পরিশোধ করা হয়, তবুও সম্পত্তি জোরপূর্বক নিলামে তোলা হতে পারে।
কিছু দ্বিতীয় বন্ধকী চুক্তিতে "ক্রস-ডিফল্ট ক্লজ" থাকতে পারে, যার অর্থ হল যদি প্রথম বন্ধকী খেলাপি হয়, তাহলে দ্বিতীয় বন্ধকীও খেলাপি খেলাপি হবে।
সম্পত্তির অবচয় "নেতিবাচক ইকুইটির" দিকে পরিচালিত করে
যদি সম্পত্তির বাজার পড়ে যায় এবং সম্পত্তির বাজার মূল্য প্রথম এবং দ্বিতীয় বন্ধকের মোট বকেয়া পরিমাণের চেয়ে কম হয়, তাহলে সম্পত্তিটি নেতিবাচক ইক্যুইটিতে পতিত হবে। এই সময়ে, পুনঃঅর্থায়ন বা বিক্রি ঋণ পরিশোধ করতে সক্ষম নাও হতে পারে, এবং আপনাকে নিজেই এই পার্থক্য পূরণ করতে হবে।
পুনঃঅর্থায়ন বা পুনঃঅর্থায়নে অসুবিধা
দ্বিতীয় বন্ধকের জন্য সাধারণত প্রথম বন্ধক ব্যাংকের সম্মতি প্রয়োজন হয়, অন্যথায় এটি ডিফল্ট হিসাবে বিবেচিত হতে পারে।
ভবিষ্যতে যদি আপনি আপনার বন্ধকী অন্য ব্যাংকে স্থানান্তর করতে চান, তাহলে নতুন ব্যাংক দ্বিতীয় বন্ধকী গ্রহণ করতে অস্বীকৃতি জানাতে পারে অথবা আপনাকে প্রথমে দ্বিতীয় বন্ধকী ঋণ পরিশোধ করতে বাধ্য করতে পারে।
লুকানো শর্তাবলী এবং ফি
কিছু ডেভেলপারদের দ্বিতীয় বন্ধকের জন্য "কম সুদের মধুচন্দ্রিমা সময়কাল" থাকে (যেমন প্রথম 2-3 বছরে কম সুদের হার), যার পরে সুদের হার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়, অথবা উচ্চ হ্যান্ডলিং ফি এবং জরিমানা সুদের ধারা সংযুক্ত করা হয়।
ডেভেলপারদের কি দ্বিতীয় বন্ধক থেকে পুনঃঅর্থায়ন করা সম্ভব?
আপনি যদি কোনও ডেভেলপারের কাছ থেকে দ্বিতীয় বন্ধকের জন্য আবেদন করে থাকেন এবং অন্য কোনও আর্থিক প্রতিষ্ঠানে স্থানান্তর করতে চান, তাহলে অনুগ্রহ করে নিম্নলিখিত বিধিনিষেধগুলি মনে রাখবেন:
চুক্তিভিত্তিক বিধিনিষেধ
ডেভেলপারের দ্বিতীয় বন্ধকী চুক্তিতে সাধারণত একটি "লক-ইন পিরিয়ড" থাকে (উদাহরণস্বরূপ, 3 বছর), এই সময়কালে পুনঃঅর্থায়ন নিষিদ্ধ, অন্যথায় একটি উচ্চ জরিমানা প্রদান করা হবে (যেমন ঋণের পরিমাণের 2-5%)।
কিছু চুক্তিতে পুনঃঅর্থায়নের সময় দ্বিতীয় বন্ধক সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করতে হবে, যা বাস্তবে এটি করা কঠিন করে তোলে।
ব্যাংকের গ্রহণযোগ্যতা কম
বেশিরভাগ ব্যাংক ডেভেলপারের কাছ থেকে দ্বিতীয় বন্ধক নেওয়া সম্পত্তি অধিগ্রহণের ব্যাপারে রক্ষণশীল এবং সরাসরি প্রত্যাখ্যান করতে পারে অথবা দ্বিতীয় বন্ধকটি প্রথমে পরিশোধ করার দাবি জানাতে পারে।
গৃহীত হলেও, নতুন বন্ধকের পরিমাণ দ্বিতীয় বন্ধকের পরিমাণ দ্বারা হ্রাস পাবে, যার ফলে হস্তান্তরযোগ্য বন্ধকের পরিমাণ সীমিত হবে।
সম্পত্তি মূল্যায়ন এবং চাপ পরীক্ষা
পুনঃঅর্থায়নের সময়, সম্পত্তির বাজার মূল্য পুনর্মূল্যায়ন করা প্রয়োজন। যদি দাম কমে যায়, তাহলে আপনি পর্যাপ্ত ঋণ পেতে সক্ষম নাও হতে পারেন।
ঋণগ্রহীতাকে নতুন ব্যাংকের স্ট্রেস টেস্ট (সুদের হার + 3%) পাস করতে হবে। আয় অপর্যাপ্ত হলে, বন্ধকী স্থানান্তর ব্যর্থ হতে পারে।
খরচ-কার্যকারিতা বিবেচনা
পুনঃঅর্থায়নের জন্য আইনি ফি, মূল্যায়ন ফি, নতুন বন্ধকী বীমা এবং অন্যান্য খরচ বহন করতে হয়। যদি আপনি শুধুমাত্র অল্প পরিমাণে সুদ সঞ্চয় করেন, তাহলে তা লাভজনক নাও হতে পারে।
যদিও ডেভেলপারদের দ্বারা প্রদত্ত দ্বিতীয় বন্ধকগুলি ডাউন পেমেন্ট থ্রেশহোল্ড কমিয়ে দিতে পারে, তবে এগুলি লুকানো দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক ঝুঁকি তৈরি করে এবং পুনঃঅর্থায়নের উপর অনেক বিধিনিষেধ নিয়ে আসে। যদি আপনার কাছে স্বল্পমেয়াদে দ্বিতীয় বন্ধক পরিশোধ করার জন্য পর্যাপ্ত তহবিল না থাকে, অথবা আবাসন বাজারের দৃষ্টিভঙ্গি অত্যন্ত আশাবাদী না হয়, তাহলে সাধারণত একটি ঐতিহ্যবাহী ব্যাংক থেকে প্রথম বন্ধককে অগ্রাধিকার দেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়, অথবা দ্বিতীয় বন্ধকের প্রয়োজন এড়াতে আপনার বাড়ি কেনার বাজেট কমিয়ে আনা উচিত।
ব্যবহারিক পরামর্শ
চুক্তির শর্তাবলী বিস্তারিতভাবে পর্যালোচনা করুন
- "প্রাথমিক পর্যায়ে কম সুদের হার" দ্বারা বিভ্রান্ত না হওয়ার জন্য দ্বিতীয় বন্ধকী হারের পরিবর্তন, লক-ইন সময়কাল, জরিমানা সুদ ইত্যাদির বিবরণ নিশ্চিত করুন।
দীর্ঘমেয়াদী পরিশোধ ক্ষমতা মূল্যায়ন
- আর্থিক স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করতে সুদের হার বৃদ্ধির পরে (যেমন সুদের হার 2-3% বৃদ্ধি) পেমেন্ট চাপ অনুকরণ করুন।
জরুরি তহবিল আলাদা করে রাখুন
- আবাসন বাজারে আয়ের বাধা বা ওঠানামা মোকাবেলা করার জন্য কমপক্ষে ৬-১২ মাসের বন্ধকী পরিশোধের রিজার্ভ প্রস্তুত করুন।
পেশাদার পরামর্শ নিন
- ডেভেলপারের দ্বিতীয় বন্ধক অন্ধভাবে গ্রহণ করা এড়াতে স্বাধীন আর্থিক উপদেষ্টা, আইনজীবী বা জরিপকারীর মাধ্যমে চুক্তি এবং বাজার ঝুঁকি বিশ্লেষণ করুন।
বিকল্প বিবেচনা করুন
- যদি আপনার তহবিল হস্তান্তর করার প্রয়োজন হয়, তাহলে আপনি দ্বিতীয় বন্ধকের ঝুঁকি না নিয়েই অন্যান্য বিকল্পগুলির (যেমন প্রথম বন্ধক যোগ করা, ব্যক্তিগত ঋণ ইত্যাদি) তুলনা করতে পারেন।
