সুচিপত্র
হংকংয়ের সম্পত্তির দাম হ্রাসের কারণগুলি বেশ কয়েকটি অর্থনৈতিক, নীতিগত এবং সামাজিক কারণ থেকে বিশ্লেষণ করা যেতে পারে। নিম্নলিখিতগুলি প্রধান প্রভাবশালী কারণগুলি:
১. ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং মুদ্রানীতি
– মার্কিন সুদের হার বৃদ্ধির সাথে যুক্ত: হংকং একটি সংযুক্ত বিনিময় হার ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করে, যেখানে হংকং ডলার মার্কিন ডলারের সাথে সংযুক্ত থাকে। অতএব, যখন মার্কিন ফেডারেল রিজার্ভ সুদের হার বাড়ায়, তখন হংকং মুদ্রা কর্তৃপক্ষ সাধারণত এটি অনুসরণ করে। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র মুদ্রাস্ফীতি নিয়ন্ত্রণে সুদের হার উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করেছে, যার ফলে হংকংয়ে বন্ধকী ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি পেয়েছে (যেমন H বন্ধকী এবং P বন্ধকী), বাড়ি ক্রেতাদের উপর বোঝা বৃদ্ধি পেয়েছে এবং আবাসনের চাহিদা দমন করা হয়েছে।
– বন্ধকী খরচ বৃদ্ধি: ক্রমবর্ধমান সুদের হার ক্রেতাদের আরও সতর্ক করে তোলে এবং কিছু সম্ভাব্য গৃহক্রেতা তাদের গৃহ ক্রয়ের পরিকল্পনা স্থগিত করতে পারে, যার ফলে বাজারের চাহিদা হ্রাস পায়।
২. অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির ধীরগতি
– দুর্বল বৈশ্বিক ও স্থানীয় অর্থনীতি: মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র-চীন বাণিজ্য দ্বন্দ্ব, কোভিড-১৯ মহামারীর প্রভাব এবং বিশ্বব্যাপী মন্দার ঝুঁকি আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্র হিসেবে হংকংয়ের অর্থনৈতিক প্রাণশক্তিকে দুর্বল করে দিয়েছে। পর্যটন এবং খুচরা বিক্রেতার মতো শিল্পগুলি মারাত্মকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে, বেকারত্ব বেড়েছে এবং বাসিন্দাদের আয় বৃদ্ধি স্থবির হয়ে পড়েছে, যার ফলে তাদের বাড়ি কেনার ক্ষমতা দুর্বল হয়ে পড়েছে।
– শেয়ার বাজারের ওঠানামা: হংকংয়ের শেয়ার বাজার (যেমন হ্যাং সেং সূচক) খারাপ পারফর্ম করে, যার ফলে কিছু বিনিয়োগকারীর সম্পদ সঙ্কুচিত হয়, যা তাদের রিয়েল এস্টেট ক্রয় বা বিনিয়োগের ইচ্ছাকে প্রভাবিত করে।
৩. সরকারি নিয়ন্ত্রক নীতিমালা
– সম্পত্তি বাজারে “কঠোর ব্যবস্থা”: হংকং সরকার দীর্ঘদিন ধরে স্ট্যাম্প শুল্ক (যেমন ক্রেতার স্ট্যাম্প শুল্ক এবং অতিরিক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক) বাস্তবায়ন করেছে এবং জল্পনা-কল্পনা এবং অতিরিক্ত ঋণ গ্রহণ রোধে বন্ধকী অনুপাত কঠোর করেছে। যদিও এই নীতিগুলি দীর্ঘমেয়াদী, তবুও অর্থনৈতিক মন্দার সময় এগুলি বাজারের শীতলতাকে আরও বাড়িয়ে তুলতে পারে।
- জমির সরবরাহ বৃদ্ধি: সরকার "লান্টাউ টুমরো" এর মতো পুনরুদ্ধার প্রকল্পগুলিকে উৎসাহিত করছে এবং আবাসনের ঘাটতি দূর করার জন্য সরকারি আবাসন নির্মাণকে ত্বরান্বিত করছে, তবে এটি স্বল্প ও মাঝারি মেয়াদে বেসরকারি আবাসনের দামের বাজার প্রত্যাশাকে প্রভাবিত করতে পারে।
৪. সামাজিক ঘটনাবলী এবং রাজনৈতিক পরিবেশ
– ২০১৯ সালে প্রত্যর্পণ বিল বিরোধী আন্দোলন: সামাজিক অস্থিরতা বিনিয়োগকারীদের আস্থাকে প্রভাবিত করে, যার ফলে কিছু মূলধন বহিষ্কার হয়, যার ফলে সম্পত্তি বাজারে স্বল্পমেয়াদী বিপর্যয় দেখা দেয়।
– জাতীয় নিরাপত্তা আইন এবং অভিবাসন তরঙ্গ: রাজনৈতিক পরিবেশের পরিবর্তন কিছু বাসিন্দাকে অভিবাসনের কথা বিবেচনা করতে প্ররোচিত করেছে। ২০২০ থেকে ২০২২ সালের মধ্যে হংকংয়ে উল্লেখযোগ্য জনসংখ্যার বহির্গমন দেখা গেছে (পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২২ সালে মোট বহির্গমন ছিল প্রায় ১১৩,০০০), যা সরাসরি আবাসনের চাহিদা হ্রাস করেছে, বিশেষ করে মধ্যম থেকে উচ্চমানের আবাসিক বাজারে।
৫. মহামারীর প্রভাব
– মহামারী প্রতিরোধ ব্যবস্থা অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডকে সীমিত করে: কঠোর প্রবেশ কোয়ারেন্টাইন এবং সামাজিক দূরত্ব নীতি খুচরা ও পর্যটন শিল্পকে ক্ষতিগ্রস্ত করেছে, যার ফলে চাকরির বাজার প্রভাবিত হয়েছে এবং নাগরিকদের বাড়ি কেনার ক্ষমতা আরও সঙ্কুচিত হয়েছে।
– সীমান্তবর্তী অঞ্চলে চাহিদা হ্রাস: মহামারীর কারণে মূল ভূখণ্ডের ক্রেতারা বাড়ি কিনতে হংকং ভ্রমণ করতে পারছেন না, যার ফলে বিলাসবহুল বাড়ি এবং বিনিয়োগ সম্পত্তির চাহিদা হ্রাস পাচ্ছে।
৬. বাজারের মনোবিজ্ঞান এবং প্রত্যাশার পরিবর্তন
– “দাম বেশি থাকলে কিনুন, দাম কম থাকলে নয়” মানসিকতা: সম্পত্তির দামের নিম্নমুখী প্রবণতা তৈরি হওয়ার পর, সম্ভাব্য ক্রেতারা অপেক্ষা করুন এবং বাজারে প্রবেশ করতে দেরি করেন, যার ফলে লেনদেনের পরিমাণ হ্রাস পায় এবং দামের উপর নিম্নমুখী চাপ বৃদ্ধি পায়।
– দীর্ঘমেয়াদী কাঠামোগত সমস্যা: হংকংয়ের সম্পত্তির দাম দীর্ঘদিন ধরেই বেশি এবং বাসিন্দাদের আয়ের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয়। বাজারটি যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে ফিরে আসার জন্য সমন্বয়ের একটি সময়কালে প্রবেশ করতে পারে।
৭. মূল ভূখণ্ড চীনের অর্থনীতি এবং নীতির প্রভাব
– চীনের অর্থনৈতিক মন্দা: মূল ভূখণ্ডের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির মন্দা হংকংয়ের কর্পোরেট মুনাফা এবং আন্তঃসীমান্ত বিনিয়োগকে প্রভাবিত করেছে। কিছু চীনা প্রতিষ্ঠান হংকংয়ে তাদের কার্যক্রম কমিয়ে দিয়েছে, যার ফলে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের চাহিদা কমে গেছে।
– মূলধন প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ: চীন বৈদেশিক মুদ্রা নিয়ন্ত্রণ কঠোর করেছে, হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারে মূলধন প্রবাহ সীমিত করেছে এবং উচ্চমানের আবাসিক ও বাণিজ্যিক প্রকল্পের চাহিদাকে প্রভাবিত করেছে।
ডেটা সাপোর্ট
– বাড়ির মূল্য সূচক: রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য অনুসারে, হংকংয়ের ব্যক্তিগত আবাসিক বিক্রয় মূল্য সূচক ২০২২ সালে প্রায় ১৫১TP3T কমেছে, যা ২০০৮ সালের পর থেকে সবচেয়ে বড় বার্ষিক পতন।
– সুদের হারের প্রভাব: হংকংয়ের প্রধান ব্যাংকগুলির প্রাইম লেন্ডিং রেট (P লেন্ডিং রেট) ২০২৩ সালে ৫.৮৭৫১TP3T-তে উন্নীত হবে, যা ২০২০ সালের সর্বনিম্ন বিন্দু থেকে ৩%-এরও বেশি।
– জনসংখ্যার পরিবর্তন: ২০২২ সালে, হংকংয়ের বাসিন্দাদের নিট বহির্গমন ৬০,০০০ ছাড়িয়ে গেছে, যা টানা তিন বছর ধরে নেতিবাচক জনসংখ্যা বৃদ্ধির লক্ষণ।
ভবিষ্যতের আউটলুক
স্বল্পমেয়াদে, উচ্চ সুদের হার এবং ধীর অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার সম্পত্তির দামকে দমন করতে থাকবে বলে মনে করা হচ্ছে। যদি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র সুদের হার কমানোর চক্রে প্রবেশ করে, হংকংয়ের অর্থনীতি পুনরুদ্ধার করে, অথবা সরকার সম্পত্তি বাজারের কিছু ব্যবস্থা শিথিল করে, তাহলে বাজার ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হতে পারে। তবে, কাঠামোগত সমস্যা (যেমন অপর্যাপ্ত জমি সরবরাহ) সমাধানের জন্য এখনও দীর্ঘমেয়াদী নীতিগত সমন্বয় প্রয়োজন।
আরও পড়ুন:
