হংকংয়ে সম্পত্তি কেনা কঠিন হওয়ার মূল কারণ

অধ্যায় ১:হংকং সম্পত্তি বাজারবর্তমান পরিস্থিতি এবং বাসে উঠতে অসুবিধার মূল কারণগুলি

১.১ হংকংয়ের আবাসন মূল্যের ইতিহাস এবং বর্তমান পরিস্থিতি
– বিশ্বের সর্বোচ্চ আবাসন মূল্যের শহরগুলি: আন্তর্জাতিক জরিপ অনুসারে, হংকং বহু বছর ধরে "বিশ্বের সবচেয়ে অসাধ্য আবাসন মূল্যের" তালিকার শীর্ষে রয়েছে, যেখানে আবাসনের মূল্য-আয় অনুপাত ২০ গুণেরও বেশি (অর্থাৎ একটি পরিবারকে বাড়ি কিনতে সক্ষম হওয়ার আগে ২০ বছর ধরে সঞ্চয় করতে হবে)।
– সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা: দীর্ঘদিন ধরে জমির সরবরাহের অভাব রয়েছে। সরকারি তথ্য অনুসারে, হংকংয়ে আবাসিক জমি মোট এলাকার মাত্র ৭১টিপি৩টি। উচ্চ জনসংখ্যার ঘনত্বের সাথে মিলিত হয়ে, চাহিদা সরবরাহের চেয়ে অনেক বেশি।
– বিনিয়োগ-চালিত: নিম্ন সুদের হারের পরিবেশ, বিদেশী পুঁজির আগমন (বিশেষ করে মূল ভূখণ্ডের ক্রেতাদের কাছ থেকে) এবং "ইট তাদের মূল্য ধরে রাখে" ধারণাটি সম্পত্তি বাজারকে একটি সাধারণ আবাসিক চাহিদার পরিবর্তে বিনিয়োগের হাতিয়ারে পরিণত করেছে।

১.২ বাসে ওঠার ক্ষেত্রে অসুবিধার কাঠামোগত সমস্যা
- উচ্চ ডাউন পেমেন্ট থ্রেশহোল্ড: ২০২৩ সালের উদাহরণ হিসেবে নিলে, শহরে ৪০ লক্ষ টাকার নিচে দামের কোনও "এন্ট্রি-লেভেল বাড়ি" প্রায় থাকবে না। বর্তমান বন্ধকী নীতি অনুসারে (প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য সর্বোচ্চ ৯০% বন্ধকী), ৫ লক্ষ টাকার সম্পত্তি কিনতে কমপক্ষে ৫০০,০০০ টাকার ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন হবে, যা সাধারণ পরিবারের উপর বিশাল চাপ সৃষ্টি করবে।
- কঠোর চাপ পরীক্ষা: "3% হার বৃদ্ধি" এর পরে ব্যাংকগুলি ক্রেতাদের পেমেন্ট চাপ পরীক্ষায় উত্তীর্ণ হতে বাধ্য করে এবং মাসিক আয়ের প্রয়োজনীয়তা প্রায়শই HK$25,000 এর বেশি হয়।
– নীতিগত বিধিনিষেধ: অতিরিক্ত স্ট্যাম্প শুল্ক (SSD), ক্রেতার স্ট্যাম্প শুল্ক (BSD) এবং অ্যাড ভ্যালোরেম স্ট্যাম্প শুল্ক (AVD) সহ, যা জল্পনা-কল্পনা রোধ করে কিন্তু সম্পত্তি পরিবর্তনের খরচও বাড়ায়।

 

অধ্যায় ২: সরকারি নীতিমালা এবং গৃহ মালিকানা সহায়তা প্রকল্প

২.১ প্রথমবারের ক্রেতাদের জন্য অগ্রাধিকারমূলক নীতিমালা
- উচ্চ-অনুপাতের বন্ধকী পরিকল্পনা: প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতারা ৮ মিলিয়ন হংকং ডলারের কম সম্পত্তির জন্য ৯০% (সর্বোচ্চ ঋণের পরিমাণ ৭.২ মিলিয়ন) এবং ১০ মিলিয়ন হংকং ডলারের কম সম্পত্তির জন্য ৮০% পর্যন্ত বন্ধকের জন্য আবেদন করতে পারবেন।
– স্ট্রেস টেস্টের শিথিলকরণ: ২০২২ সাল থেকে, প্রথমবারের মতো গৃহ ক্রেতা যারা স্ট্রেস টেস্টে ব্যর্থ হন তারা এখনও বন্ধকের জন্য আবেদন করতে পারবেন, তবে তাদের অতিরিক্ত প্রিমিয়াম দিতে হবে।
– স্ট্যাম্প শুল্ক হ্রাস: প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য স্ট্যাম্প শুল্কের হার হল 1.5%-4.25% (প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা নন এমনদের জন্য 15%)।

২.২ সরকারি আবাসন প্রকল্প
– বাড়ির মালিকানা(বাড়ির মালিকানা প্রকল্প):
– বাজার মূল্যের চেয়ে ৫০-৬০% কম দামে বিক্রি হওয়া, ২০২৩ সালে একটি হোম ওনারশিপ স্কিম ফ্ল্যাটের গড় বিক্রয় মূল্য আনুমানিক হংকং ডলার ২.৭ মিলিয়ন (প্রায় ৪০০ বর্গফুট ব্যবহারযোগ্য এলাকা সহ)।
– আবেদনের যোগ্যতা: সর্বোচ্চ মাসিক পারিবারিক আয় HK$62,000 এবং সম্পদের সীমা HK$1.47 মিলিয়ন।
– ড্রটি অত্যন্ত প্রতিযোগিতামূলক ছিল, ২০২৩ সালে গড়ে ৩০ বার ওভারসাবস্ক্রিপশন হয়েছিল।
– সবুজ ভর্তুকি আবাসন প্রকল্প: সরকারি আবাসন বাসিন্দাদের লক্ষ্য করে তৈরি, দাম কম (বাজার মূল্যের চেয়ে প্রায় ৪০% কম), তবে পুনঃবিক্রয়ের বিধিনিষেধ কঠোর।
– প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা: এগুলি সরকার এবং ডেভেলপারদের যৌথভাবে চালু করা প্রকল্প। দাম বাজার মূল্যের তুলনায় কম, কিন্তু সরবরাহ খুবই সীমিত।

২.৩ অন্যান্য ভর্তুকি ব্যবস্থা
– ভাড়াটে ক্রয় প্রকল্প: পাবলিক হাউজিং ভাড়াটেদের তাদের বিদ্যমান ফ্ল্যাটগুলি ছাড়ের মূল্যে কিনতে অনুমতি দেয়, তবে শুধুমাত্র নির্দিষ্ট কিছু হাউজিং এস্টেটে।
– যুব হোস্টেল স্কিম: তরুণদের ডাউন পেমেন্টের মাধ্যমে সঞ্চয় করতে সহায়তা করার জন্য কম ভাড়ায় থাকার ব্যবস্থা প্রদান করে।

 

অধ্যায় ৩: আর্থিক পরিকল্পনা কৌশল - ডাউন পেমেন্টের জন্য সঞ্চয় এবং ঋণ গ্রহণের ক্ষমতা উন্নত করা

৩.১ ডাউন পেমেন্টের জন্য সঞ্চয় করার ব্যবহারিক উপায়
- চরম সঞ্চয় পদ্ধতি:
– বাধ্যতামূলক সঞ্চয়: প্রতি মাসে ৫০১TP৩T আয় উচ্চ-সুদের আমানত বা কম ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগে (যেমন বন্ড তহবিল) বিনিয়োগ করুন।
– অপ্রয়োজনীয় খরচ কমিয়ে আনুন: উদাহরণস্বরূপ, বাইরে খাওয়া বন্ধ করুন, থাকার জায়গা ভাগ করে নিন (একটি উপবিভক্ত ফ্ল্যাট ভাড়া করুন অথবা পরিবারের সদস্যদের সাথে থাকুন)।
- বিনিয়োগের মূল্যায়ন:
– মাসিক স্টক বিনিয়োগ: উচ্চ-বৃদ্ধির স্টক (যেমন প্রযুক্তি ETF) অথবা লভ্যাংশ স্টক (যেমন REITs) বেছে নিন।
– ভার্চুয়াল ব্যাংকগুলিতে উচ্চ সুদের আমানত: কিছু ব্যাংক 4% এর উপরে চলতি অ্যাকাউন্টের সুদের হার অফার করে (স্বল্পমেয়াদী সঞ্চয়ের জন্য উপযুক্ত)।
- পারিবারিক সহায়তা: "ডাউন পেমেন্টের জন্য পিতামাতার আর্থিক সহায়তা" চীনা সমাজে সাধারণ, তবে আপনাকে কর ঝুঁকির দিকে মনোযোগ দিতে হবে (যদি এটি উপহার হিসাবে বিবেচিত হয়, তবে আপনাকে কর দিতে হতে পারে)।

৩.২ ব্যাংকগুলির বন্ধকী অনুমোদনের ক্ষমতা উন্নত করা
- স্থিতিশীল আয় বৃদ্ধি করুন:
– একটি পার্শ্ব ব্যবসা গড়ে তুলুন (যেমন একটি অনলাইন স্টোর, ফ্রিল্যান্স কাজ) এবং কমপক্ষে ৬ মাসের আয়ের রেকর্ড রাখুন।
– উচ্চ বেতনের শিল্পে (যেমন অর্থ বা প্রযুক্তি) স্যুইচ করুন, অথবা পদোন্নতি এবং বেতন বৃদ্ধির জন্য প্রচেষ্টা করুন।
- ঋণের অনুপাত হ্রাস করুন:
- ক্রেডিট কার্ডের ঋণ বা ব্যক্তিগত ঋণ পরিশোধ করুন এবং মোট ঋণ/আয় অনুপাত 50% এর নিচে রাখুন।
- অন্যের ঋণের গ্যারান্টি দেওয়া এড়িয়ে চলুন।
- যৌথভাবে বাড়ি ক্রয়:
– স্ট্রেস টেস্টে উত্তীর্ণ হওয়ার জন্য আয় একত্রিত করার জন্য স্বামী/স্ত্রী বা পরিবারের সদস্যের সাথে যৌথভাবে বন্ধকের জন্য আবেদন করুন।
– মালিকানা বণ্টন এবং ভবিষ্যতের স্থানান্তর খরচের দিকে মনোযোগ দিন।

 

অধ্যায় ৪: সম্পত্তি বাজারে সোনার ভিড় - কম দামের "প্রারম্ভিক বাড়ি" খুঁজে বের করার ব্যবহারিক দক্ষতা

৪.১ লক্ষ্য এলাকা বিশ্লেষণ
- উত্তরের নতুন অঞ্চল:
– ফ্যানলিং, শেউং শুই: ৩০০ বর্গফুটের একটি পুরনো বাড়ির মালিকানাধীন ফ্ল্যাট কিনতে ৪-৫ মিলিয়ন হংকং ডলার ব্যবহার করা যেতে পারে।
– পরিবহন: পূর্ব রেল লাইনের উপর নির্ভর করে, কাউলুনে যেতে প্রায় ৪০ মিনিট সময় লাগে।
- তুয়েন মুন, ইউয়েন লং:
– নতুন সম্পত্তির বিশাল সরবরাহ রয়েছে এবং ডেভেলপাররা প্রায়শই উচ্চ-অনুপাতের বন্ধক (যেমন শ্বাস-প্রশ্বাসের পরিকল্পনা) অফার করে।
– অসুবিধা: আন্তঃজেলা কাজের জন্য দীর্ঘ যাতায়াত সময় এবং পুরোনো কমিউনিটি সুবিধা।
– নগর উপবিভক্ত ফ্ল্যাট সংস্কার প্রকল্প:
– কাউলুন সিটি এবং শাম শুই পো-তে কিছু পুরনো ভবনের দাম ৩ মিলিয়ন হংকং ডলারের মতো হতে পারে, তবে সংস্কার খরচের জন্য আপনাকে কিছু টাকা সংরক্ষণ করতে হবে (প্রায় ২০০,০০০ হংকং ডলার)।

৪.২ ব্যবহৃত বাজারের তলদেশে মাছ ধরার কৌশল
– সিলভার মাস্টার প্লেট:
– বাজেয়াপ্ত সম্পত্তির দাম বাজার মূল্যের চেয়ে 10-20% দ্বারা কম। সমস্ত নগদ বিডিং প্রয়োজন এবং সম্পত্তি পরিদর্শন করা যাবে না।
– ঝুঁকি: লুকানো মেরামতের খরচ বা মালিকানা সংক্রান্ত বিরোধ।
- ভুতুড়ে বাড়ি এবং দুর্ঘটনা ইউনিট:
– বাজার মূল্যের চেয়ে দাম ৬০% কম হতে পারে, কিন্তু এটি পুনরায় বিক্রি করা কঠিন, তাই এটি শুধুমাত্র স্ব-ব্যবহার এবং শক্তিশালী মানসিক সহনশীলতা সম্পন্নদের জন্য উপযুক্ত।
– ভবনের বয়স এবং বন্ধক সংক্রান্ত সীমাবদ্ধতা:
– ৩০ বছরের বেশি পুরনো সম্পত্তির জন্য ব্যাংকগুলি বন্ধকী ঋণের পরিমাণ (৬০% পর্যন্ত) কমাতে পারে, যার জন্য আরও বেশি ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজন হতে পারে।

৪.৩ নতুন সম্পত্তি অফার এবং ডেভেলপার পেমেন্ট প্ল্যান
– তাৎক্ষণিক কিস্তি বনাম নির্মাণকালীন পেমেন্ট:
– তাৎক্ষণিক কিস্তিতে অর্থ প্রদান: সম্পত্তির মূল্য 5-10% ছাড় দেওয়া হয়েছে, তবে অর্থ প্রদান অবিলম্বে শুরু করতে হবে।
– নির্মাণকালীন সময়ে অর্থপ্রদান: সম্পত্তি দখল করার পরেই চূড়ান্ত অর্থপ্রদান প্রয়োজন, যা স্থানান্তরের জন্য অপেক্ষা করার সময় সঞ্চয় চালিয়ে যাওয়ার জন্য উপযুক্ত।
– ডেভেলপার কর্তৃক দ্বিতীয় বন্ধক:
– সাধারণ “৮০% বন্ধক + ১০% দ্বিতীয় বন্ধক” এর জন্য, ডাউন পেমেন্টের জন্য শুধুমাত্র ১০১TP3T প্রয়োজন।
– ঝুঁকি: দ্বিতীয় বন্ধকের হার বেশি (যেমন P+2%), এবং সুদের হার বৃদ্ধির চক্র বন্ধকের অর্থপ্রদানকে আরও বাড়িয়ে দিতে পারে।

অধ্যায় ৫: ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা এবং দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনা
৫.১ সম্পত্তি বাজারে মন্দার প্রতিক্রিয়া
– নেতিবাচক ইকুইটি ঝুঁকি: যদি সম্পত্তির দাম ডাউন পেমেন্ট অনুপাতের নিচে নেমে যায় (যেমন, ১০১TP3T ডাউন পেমেন্টের পরে সম্পত্তির দাম ১৫১TP3T কমে যায়), তাহলে ব্যাংকের অতিরিক্ত জামানতের প্রয়োজন হতে পারে।
– সুদের হারের ওঠানামা: মার্কিন সুদের হার বৃদ্ধির চক্রের সময়, HIBOR (হংকং ইন্টারব্যাংক অফারড রেট) বাড়তে পারে, যার ফলে মাসিক পেমেন্ট বৃদ্ধি পেতে পারে।
– বেকারত্ব সুরক্ষা: কমপক্ষে ১২ মাসের রিজার্ভ তহবিল আলাদা করে রাখুন, অথবা বন্ধকী বীমা কিনুন।

৫.২ ভবন প্রতিস্থাপন এবং সম্পদ আপগ্রেড কৌশল
– আগে কিনুন পরে বিক্রি করুন: দ্বিগুণ স্ট্যাম্প শুল্ক এড়াতে "সম্পত্তি বিক্রি করে নগদ আউট করুন" সময়কাল ব্যবহার করুন, তবে আপনাকে স্বল্পমেয়াদী তহবিলের চাপ সহ্য করতে হবে।
– আপনার বন্ধকী ভাড়া দেওয়া: একটি দ্বিতীয় বাড়ি কিনুন এবং তারপর ভাড়া দিন; ভাড়ার আয় বন্ধকী পরিশোধের কিছু অংশ পূরণ করতে পারে।
– বিদেশী সম্পদ বরাদ্দ: হংকংয়ে সম্পদ ঘনত্বের ঝুঁকি কমাতে কিছু ক্রেতা গ্রেটার বে এরিয়ার (যেমন ঝংশান এবং ঝুহাই) সম্পত্তি বাজারের দিকে ঝুঁকছেন।

 

অধ্যায় ৬: বিকল্প - সম্পত্তি কেনার অপ্রচলিত উপায়

৬.১ ন্যানো ভবন এবং ভাগাভাগি করে গৃহায়ন
– ন্যানো ভবন (২০০ ফুটের নিচে):
– মোট দাম ৩০ লক্ষের মতো কম, কিন্তু জীবনযাত্রার মান খারাপ এবং পুনরায় বিক্রি করার সময় ছাড় প্রয়োজন।
- সহ-জীবন:
– যেমন ওয়েভ স্টুডিও, মাসিক ভাড়ার মধ্যে জল এবং বিদ্যুৎ অন্তর্ভুক্ত থাকে, যা সঞ্চয় পর্যায়ের তরুণদের জন্য উপযুক্ত।

৬.২ বিদেশী সম্পত্তি ক্রয় এবং অবসর পরিকল্পনা
– গ্রেটার বে এরিয়া “হংকং সিটি” প্রকল্প:
– ঝুহাই, ঝংশান এবং অন্যান্য স্থানগুলি হংকংয়ের বাসিন্দাদের জন্য বিশেষ প্রকল্প চালু করেছে, যার দাম হংকংয়ের তুলনায় ১/৫ ভাগ, তবে সম্পত্তির অধিকারের সময়কাল (৭০ বছর) এবং চিকিৎসা সুবিধার দিকে মনোযোগ দেওয়া উচিত।
- অভিবাসন এবং সম্পত্তি ক্রয়:
- যুক্তরাজ্যের বিএনও ভিসা, তাইওয়ান বিনিয়োগ অভিবাসন (NT$6 মিলিয়ন), ইত্যাদি, যা কম খরচে অভিবাসন বিকল্প প্রদান করে।

 

অধ্যায় ৭: মনস্তাত্ত্বিক গঠন এবং ব্যবহারিক ঘটনা

৭.১ সফলভাবে কেস স্টাডিতে অংশগ্রহণ
– ঘটনা ১: ২৮ বছর বয়সী একজন আইটি ইঞ্জিনিয়ার, যার মাসিক আয় ৩৫,০০০ হংকং ডলার, ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিয়োগের মাধ্যমে ৫০০,০০০ হংকং ডলার লাভ করেছিলেন। তার বাবা-মায়ের কাছ থেকে পাওয়া ৩০০,০০০ হংকং ডলারের আর্থিক সহায়তার সাথে, তিনি তুয়েন মুনে ৫ মিলিয়ন হংকং ডলার মূল্যের একটি নতুন সম্পত্তি কিনেছিলেন (৮০০,০০০ হংকং ডলার ডাউন পেমেন্ট দিয়ে)।
– কেস ২: ৬০,০০০ হংকং ডলারের মোট মাসিক আয়ের এক দম্পতি ইউয়েন লং-এ একটি বাড়ির মালিকানাধীন ফ্ল্যাট বেছে নেন (বাজার মূল্যের চেয়ে ৬০% কম), মাসিক বন্ধকী পরিশোধের জন্য ১২,০০০ হংকং ডলার, যা তাদের আয়ের ২০১,০০০ হংকং ডলার।

৭.২ সাধারণ ভুল বোঝাবুঝি এবং শিক্ষা
- অতিরিক্ত ঋণ: সুদের হার বৃদ্ধির ঝুঁকি উপেক্ষা করা, যার ফলে "সরবরাহ ঘাটতি" সংকট দেখা দেয়।
– লুকানো খরচ উপেক্ষা করুন: সংস্কার খরচ, ব্যবস্থাপনা ফি, হার ইত্যাদি সম্পত্তির মূল্যের 5% এর জন্য দায়ী হতে পারে।
- অন্ধভাবে উত্থানের পিছনে ছুটতে থাকা: প্রবণতা অনুসরণ করে ব্যয়বহুল প্রাক-বিক্রয় সম্পত্তি কেনা এবং সম্পত্তির বাজার সামঞ্জস্য হলে ভারী ক্ষতির সম্মুখীন হওয়া।

 

উপসংহার: বাসে ওঠার জন্য যুক্তিসঙ্গত পরিকল্পনা এবং সময় প্রয়োজন।

যদিও হংকংয়ে সম্পত্তি কেনা কঠিন, তবুও নীতিগত লভ্যাংশ, আর্থিক শৃঙ্খলা এবং বাজার অন্তর্দৃষ্টির মাধ্যমে "সম্পত্তির মালিকানার স্বপ্ন" বাস্তবায়ন করা সম্ভব। মূল কথা হলো নিজের সামর্থ্যের মধ্যে কাজ করা, উচ্চ-উদ্ভাবনী অনুমান এড়িয়ে চলা এবং বিনিয়োগের বৈশিষ্ট্য থেকে আবাসন চাহিদাকে আলাদা করা। সরকার উত্তর মেট্রোপলিটন এলাকায় ট্রানজিশনাল হাউজিং উন্নয়ন এবং সরবরাহ ত্বরান্বিত করার সাথে সাথে ভবিষ্যতে আরও সুযোগ তৈরি হতে পারে, তবে ক্রেতাদের ধৈর্যশীল এবং নমনীয় থাকতে হবে।

বাড়ির মালিকানা প্রকল্প(ইংরেজি: হোম ওনারশিপ স্কিম), যাকে বলা হয়বাড়ির মালিকানা প্রকল্প(ইংরেজি: HOS), হল হংকংসরকারি আবাসনের ভর্তুকিযুক্ত বিক্রয়পরিকল্পনাগুলির মধ্যে একটি হলহংকং হাউজিং অথরিটি(আবাসন কর্তৃপক্ষ) বাজার মূল্যের চেয়ে কম দামে বাড়ি বিক্রি করবে, এবংজমির দাম কর্তন করুন(১৯৮২ সালে ৩বি ফেজ থেকে) যোগ্য আবেদনকারীদের কাছে বিক্রি করা হয়; এই প্রকল্পের অধীনে নির্মিত বাড়িগুলি সাধারণত "হোম ওনারশিপ স্কিম ফ্ল্যাট" নামে পরিচিত। ১৯৭৮ সালে গৃহ মালিকানা প্রকল্পের প্রথম পর্যায়ের সূচনা থেকেই গৃহ মালিকানা প্রকল্পের সাথে সম্পর্কিত বিষয়গুলি পরিচালনা করার জন্য আবাসন কর্তৃপক্ষ একটি গৃহ মালিকানা কেন্দ্র (HOC) প্রতিষ্ঠা করে।

আরও পড়ুন:

• ২০২৫-২৬ বাজেটে হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার নীতির গভীর বিশ্লেষণ
• শাতিনের ওয়াই ওয়াহ সেন্টারে একটি ২ কক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট এক ঝটকায় বিক্রি হয়ে গেল। বিনিয়োগকারী ৫ মাসে ১০১TP3T লাভ করেছেন! বিনিয়োগকারীরা ৩,৬২,০০০ ইউয়ান পকেটে তুলেছেন
• হংকং সম্পত্তি বাজারের ১০০ দিনের "প্রত্যাহার" পর্যবেক্ষণ: মূল্য হ্রাসের তরঙ্গ শুরু হয়েছে, এবং কঠোর চাহিদার জন্য মজুদ অপসারণের চাপ এখনও বেশি।