সুচিপত্র
বিশ্বের সর্বোচ্চ আবাসন মূল্যের শহরগুলির মধ্যে একটি হিসেবে, হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের প্রবণতা দীর্ঘদিন ধরে সামাজিক ও অর্থনৈতিক সম্প্রদায়ের জন্য উদ্বেগের বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে। তবে, ২০২২ সাল থেকে, আন্তর্জাতিক পরিস্থিতি, ক্রমবর্ধমান সুদের হার, অভিবাসন এবং দুর্বল স্থানীয় অর্থনীতির মতো একাধিক কারণের কারণে হংকংয়ের আবাসিক সম্পত্তির দাম ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে। রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালে বাড়ির দাম মোট প্রায় ৭১TP3T কমেছে, কিছু এলাকায় এই হ্রাস ১৫১TP3T ছাড়িয়ে গেছে। এই সমন্বয় কেবল সামগ্রিক অর্থনীতিকেই প্রভাবিত করে না, বরং লক্ষ লক্ষ মালিকের আর্থিক অবস্থা, মানসিক অবস্থা এবং সামাজিক গতিশীলতার উপরও সরাসরি প্রভাব ফেলে। এই প্রবন্ধে বিশেষজ্ঞদের প্রতিবেদনের সাথে সরকারি তথ্য একত্রিত করে সম্পত্তির মালিকদের উপর সম্পত্তি বাজারের মন্দার বহুমাত্রিক প্রভাব গভীরভাবে অনুসন্ধান করা হবে।
১. আর্থিক ধাক্কা: সম্পদের সংকোচন এবং নেতিবাচক সম্পদের ক্রমবর্ধমান ঝুঁকি
১.১ রিয়েল এস্টেটের অবমূল্যায়নের ফলে নিট সম্পদের বাষ্পীভবন ঘটে
হংকংয়ের বেশিরভাগ সম্পত্তির মালিকদের জন্য, রিয়েল এস্টেট হল পারিবারিক সম্পদের মূল উপাদান। হংকং মনিটারি অথরিটি (HKMA) ২০২৩ সালের রিপোর্ট অনুসারে, আবাসিক সম্পত্তি মোট পারিবারিক সম্পদের ৬৮১TP3T এর মতো। তত্ত্বগতভাবে, বাড়ির দামের প্রতি ১০১TP3T পতনের ফলে পরিবারের নিট সম্পদের পরিমাণ প্রায় ৬.৮১TP3T হ্রাস পাবে। ২০২৩ সালে ৭১TP৩T-এর সামগ্রিক সম্পত্তির মূল্য হ্রাসের উপর ভিত্তি করে, মালিকরা গড়ে প্রায় ৫০০,০০০ হংকং ডলার সম্পদ মূল্য হারাবেন। সেন্টালাইন প্রপার্টির গবেষণা বিভাগ উল্লেখ করেছে যে, ২০১৮-২০১৯ সালে সম্পত্তি বাজারের শীর্ষ সময়ে বাড়ি কিনেছিলেন এমন কিছু মালিক ২০১TP3T এর বুক লস ভোগ করেছেন। যদি লেনদেনের খরচ অন্তর্ভুক্ত করা হয়, তাহলে প্রকৃত ক্ষতি আরও উল্লেখযোগ্য হবে।
১.২ নেতিবাচক ইকুইটি মামলার বৃদ্ধি আর্থিক স্থিতিশীলতার জন্য হুমকিস্বরূপ
যখন সম্পত্তির মূল্য বকেয়া বন্ধকের পরিমাণের নিচে নেমে যায়, তখন মালিক "ঋণাত্মক ইকুইটি"রাষ্ট্র। HKMA-এর তথ্য থেকে দেখা গেছে যে ২০২৩ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে ঋণাত্মক-ইক্যুইটি আবাসিক বন্ধকের সংখ্যা ১১,১২৩-এ পৌঁছেছে, যা ২০০৩ সালে SARS প্রাদুর্ভাবের পর থেকে একটি নতুন সর্বোচ্চে পৌঁছেছে, যার মোট পরিমাণ ৫৯.৩ বিলিয়ন HK$ জড়িত। এর অর্থ হল 1%-এর বেশি বন্ধকী ঋণ খেলাপি হওয়ার ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারে। হংকং বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থনীতির অধ্যাপক ট্যাং হেই-ওয়াই সতর্ক করে বলেছেন যে, যদি আবাসনের দাম আরও ১০১TP3T কমে যায়, তাহলে ঋণাত্মক সম্পদের সংখ্যা ৩০,০০০ ছাড়িয়ে যেতে পারে এবং ব্যাংকিং ব্যবস্থার স্থিতিশীলতা পরীক্ষা করা হবে।
১.৩ পেমেন্ট চাপ এবং খেলাপি বৃদ্ধির ঝুঁকি
২০২২ সালে মার্কিন ফেডারেল রিজার্ভ আগ্রাসী সুদের হার বৃদ্ধি শুরু করার পর থেকে, হংকংয়ের প্রাইম রেট (P প্রাইম রেট) মোট ৩১TP3T বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে মাসিক বন্ধকী পরিশোধ প্রায় ২০১TP3T বৃদ্ধি পেয়েছে। JLL-এর গবেষণায় দেখা গেছে যে বর্তমান বন্ধকী বোঝার অনুপাত (অর্থাৎ আয়ের সাথে বন্ধকী পরিশোধের অনুপাত) 75%-তে পৌঁছেছে, যা আন্তর্জাতিক সতর্কতা রেখা 50%-কে অনেক বেশি ছাড়িয়ে গেছে। হংকং সোসাইটি ফর কমিউনিটি অর্গানাইজেশনের ২০২৩ সালের এক জরিপে দেখা গেছে যে সাক্ষাৎকার নেওয়া ১২১টিপি৩টি মালিক তাদের বন্ধকী পরিশোধে খেলাপি হয়েছিলেন এবং তাদের মধ্যে ৪১টিপি৩টি ব্যাংক দখলের হুমকির সম্মুখীন ছিলেন। ইকোনমিস্ট ইন্টেলিজেন্স ইউনিট (EIU) ভবিষ্যদ্বাণী করেছে যে সুদের হার যদি উচ্চ থাকে, তাহলে ২০২৪ সালে বন্ধকী খেলাপি ৩০১TP3T বৃদ্ধি পেতে পারে।
২. মনস্তাত্ত্বিক ও সামাজিক দিক: পারিবারিক চাপ এবং ভোগের পরিমাণ হ্রাস
২.১ মানসিক স্বাস্থ্য সংকটের উত্থান
বাড়ির দাম কমে যাওয়া কেবল সংখ্যার খেলা নয়, এটি সরাসরি বাড়ির মালিকদের মানসিক অবস্থার উপরও প্রভাব ফেলে। হংকংয়ের মানসিক স্বাস্থ্য সমিতির ২০২৩ সালের এক গবেষণায় দেখা গেছে যে জরিপ করা ৩৫১টিপি৩টি মালিক তাদের সম্পত্তির অবমূল্যায়নের কারণে উদ্বেগের লক্ষণ অনুভব করেছেন এবং ১৫১টিপি৩টি ক্লিনিকাল বিষণ্নতার মানদণ্ডে পৌঁছেছেন। ঘটনাগুলি দেখায় যে কিছু দম্পতির বিয়ে ভেঙে গেছে "ক্ষতি কমাতে এবং তাদের বাড়ি বিক্রি করতে হবে কিনা" এই বিরোধের কারণে, অন্যদিকে কিশোর-কিশোরীরা পারিবারিক সম্পদ সঙ্কুচিত হওয়ার কারণে বিদেশে পড়াশোনা করার পরিকল্পনা ত্যাগ করতে বাধ্য হয়েছিল। সিটি ইউনিভার্সিটির সমাজবিজ্ঞানের অধ্যাপক চেন গুওবেন উল্লেখ করেছেন যে "মধ্যবিত্ত মর্যাদার প্রতীক" হিসেবে রিয়েল এস্টেটের পতন একটি ব্যাপক পরিচয় সংকটের সূত্রপাত করছে।
২.২ ভোগ সংকোচনের ফলে অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার ব্যাহত হচ্ছে
নগদ প্রবাহ বজায় রাখার জন্য, সম্পত্তির মালিকরা সাধারণত অপ্রয়োজনীয় খরচ কমিয়ে দেন। হংকং রিটেইল ম্যানেজমেন্ট অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ২০২৩ সালে বিলাসবহুল পণ্যের বিক্রি বছরে ১৮১টিপি৩টি কমেছে এবং সেন্ট্রালের মতো উচ্চমানের ব্যবসায়িক জেলাগুলিতে শূন্যপদের হার ১২১টিপি৩টি-তে উন্নীত হয়েছে। একই সময়ে, হংকং আদমশুমারি ও পরিসংখ্যান বিভাগের একটি জরিপে দেখা গেছে যে 62% মালিক তাদের সংস্কার পরিকল্পনা স্থগিত করেছেন, যার ফলে নির্মাণ শিল্পে বেকারত্বের হার 5.8%-এ উন্নীত হয়েছে। ইউবিএস বিশ্লেষকরা বিশ্বাস করেন যে এই "সম্পদ প্রভাব"-এর কারণে সৃষ্ট সঙ্কুচিত খরচ হংকংয়ের জিডিপি প্রবৃদ্ধির হার ০.৫ শতাংশ পয়েন্ট কমাতে পারে।
২.৩ সামাজিক গতিশীলতার অবনতি
সম্পত্তি বাজার সমন্বয় তরুণ পরিবারগুলির জন্য বাড়ি কেনার সুযোগ তৈরি করতে পারত, কিন্তু বাস্তবতা বরং শ্রেণী স্তরবিন্যাসকে আরও বাড়িয়ে তুলেছে। হংকংয়ের চাইনিজ ইউনিভার্সিটির হংকং ইনস্টিটিউট অফ এশিয়া-প্যাসিফিক স্টাডিজের এক গবেষণায় দেখা গেছে যে বিদ্যমান মালিকদের মধ্যে, শুধুমাত্র 23% কম দামে বিক্রি করতে ইচ্ছুক ছিল, যখন বেশিরভাগই তাদের সম্পত্তি ধরে রাখা এবং অপেক্ষা করা বেছে নিয়েছিল, যার ফলে বাজার লেনদেনের পরিমাণ 42% হ্রাস পেয়েছে। অন্যদিকে, ব্যাংকগুলি বন্ধকী অনুমোদন কঠোর করেছে, প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের গড় ডাউন পেমেন্ট অনুপাত 30% থেকে বেড়ে 40% হয়েছে, যার ফলে আরও বেশি তরুণ-তরুণী বন্ধ হয়ে গেছে। হংকং কাউন্সিল অফ সোশ্যাল সার্ভিসের পরিচালক, ওং কিন-ওয়াই সমালোচনা করেছেন যে সম্পত্তি বাজারের অচলাবস্থা হংকংকে "ধনী এবং অসহায়দের মধ্যে সংঘর্ষের সমাজে" পরিণত করছে।
III. নীতিগত প্রতিক্রিয়া এবং বাজার সমন্বয়
৩.১ সরকারের উদ্ধার ব্যবস্থার কার্যকারিতা সীমিত
সম্পত্তি বাজার স্থিতিশীল করার জন্য, হংকং সরকার ২০২৩ সালের শেষে ঘোষণা করেছিল যে তারা স্ট্যাম্প ডিউটি (BSD) শিথিল করবে, বিদেশীদের জন্য সম্পত্তি করের হার ৩০১TP৩T থেকে কমিয়ে ১৫১TP৩T করবে এবং স্থানীয় বাসিন্দাদের "প্রথমে কর ছাড় এবং তারপর কর" দেওয়ার অনুমতি দেবে। তবে, কলিয়ার্স ইন্টারন্যাশনালের একটি প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে নীতি বাস্তবায়নের তিন মাসের মধ্যে, লেনদেনের পরিমাণ মাত্র 8% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা নিম্নমুখী প্রবণতাকে বিপরীত করতে ব্যর্থ হয়েছে। অর্থ সচিব পল চ্যান স্বীকার করেছেন যে উচ্চ সুদের হার এবং অনিশ্চিত অর্থনৈতিক সম্ভাবনা নীতিগত উদ্দীপনার প্রভাবকে দুর্বল করে দিয়েছে।
৩.২ ডেভেলপাররা বিক্রয় কৌশল উদ্ভাবন করে
ইনভেন্টরি হ্রাস দ্রুত করার জন্য, ডেভেলপাররা অভূতপূর্ব অগ্রাধিকারমূলক পরিকল্পনা চালু করেছে। সান হাং কাই প্রপার্টিজের তুয়েন মুন প্রকল্প, যা ২০২৪ সালের গোড়ার দিকে চালু হবে, একটি ১২০১TP৩T বন্ধক অফার করে (অর্থাৎ ক্রেতারা কর এবং ফি পরিশোধের জন্য অতিরিক্ত ঋণ ব্যবহার করতে পারেন), অন্যদিকে চেউং কং গ্রুপ ক্রেতাদের "আগে বেঁচে থাকার এবং পরে অর্থ প্রদানের" অনুমতি দেয়। তা সত্ত্বেও, নাইট ফ্র্যাঙ্ক রিসার্চ উল্লেখ করেছে যে ২০২৩ সালে নতুন সম্পত্তি বিক্রয় হার মাত্র ৫১১TP3T হবে, যা ২০২১ সালের ৮২১TP3T থেকে উল্লেখযোগ্য হ্রাস, যা ইঙ্গিত দেয় যে বাজারের আস্থা এখনও পুনরুদ্ধার হয়নি।
৩.৩ মালিকদের স্ব-সহায়তা কৌশলের পার্থক্যকরণ
প্রতিকূলতার মুখোমুখি হয়ে, মালিকদের মোকাবেলার কৌশলগুলি মেরুকৃত। মিডল্যান্ড রিয়েলটির একটি জরিপে দেখা গেছে যে ৪৫১টিপি৩টি মালিক বন্ধকী পরিশোধে ভর্তুকি দেওয়ার জন্য তাদের সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া বেছে নিয়েছেন, যার ফলে ২০২৩ সালে ভাড়ার ফলন ২.৮১টিপি৩টি-তে উন্নীত হয়েছে। কিন্তু একই সময়ে, 15%-এর অত্যন্ত লাভবান মালিকদের "তাদের সম্পত্তি বিক্রি করার জন্য দাম কমাতে" বাধ্য করা হয়েছিল, যার মধ্যে কিছু অভিবাসীও ছিলেন যারা তাদের সম্পত্তি বিক্রি করার জন্য তাড়াহুড়ো করছিলেন। হংকং পলিটেকনিক বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ বিভাগের অধ্যাপক ঝেং তিয়ানজিওং পরামর্শ দিয়েছেন যে সম্পত্তির মালিকদের যত তাড়াতাড়ি সম্ভব চাপ পরীক্ষা করা উচিত এবং ঝুঁকি মোকাবেলা করার জন্য কমপক্ষে ১২ মাসের বন্ধকী পরিশোধের টাকা রিজার্ভে রাখা উচিত।
৪. দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতা: কাঠামোগত সমন্বয় অনিবার্য
৪.১ জনসংখ্যা কাঠামো পরিবর্তনের চাহিদার ভিত্তি
হংকংয়ের আদমশুমারি ও পরিসংখ্যান বিভাগ ভবিষ্যদ্বাণী করেছে যে ২০৪৬ সালের মধ্যে, জনসংখ্যার ৩৬১টিপি৩টি ৬৫ বছরের বেশি বয়সী হবে। বয়স্ক মালিকরা সম্পদ ছেড়ে দেওয়ার জন্য "ছোট বাড়িতে ব্যবসা" করার প্রবণতা পোষণ করেন, যা ছোট এবং মাঝারি আকারের ইউনিটের অতিরিক্ত সরবরাহকে আরও বাড়িয়ে তুলতে পারে। মরগান স্ট্যানলির প্রতিবেদনে ভবিষ্যদ্বাণী করা হয়েছে যে আগামী দশকে হংকংয়ের আবাসিক চাহিদা প্রতি বছর মাত্র 0.5% বৃদ্ধি পাবে, যা গত বিশ বছরের 1.8% এর চেয়ে অনেক কম।
৪.২ অর্থনৈতিক রূপান্তর আঞ্চলিক মূল্যকে নতুন আকার দেয়
সেন্ট্রালের অফিস খালি পদের হার 16%-এ উন্নীত হওয়ার সাথে সাথে, ঐতিহ্যবাহী মূল এলাকার আভা ম্লান হয়ে যায়। স্যাভিলসের একটি গবেষণায় দেখা গেছে যে ২০২৩ সালে হংকং দ্বীপে সম্পত্তির দামের পতন (৯১TP৩টি) নতুন অঞ্চলের (৬১TP৩টি) তুলনায় বেশি হবে, যা প্রতিফলিত করে যে "প্রান্তিক অঞ্চলগুলি" দাম হ্রাসের জন্য বেশি প্রতিরোধী। হংকং বিজ্ঞান ও প্রযুক্তি বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থনীতি বিভাগের পরিচালক পার্ক চি-শুই বিশ্বাস করেন যে সম্পত্তি বাজার একটি "পূর্ণ বুদবুদ" থেকে "কাঠামোগত পার্থক্য"-এর দিকে স্থানান্তরিত হচ্ছে।
৪.৩ টেকসই উন্নয়নের জন্য চাপ
সরকারের দীর্ঘমেয়াদী আবাসন কৌশল আগামী দশকে ৪,৯০,০০০ আবাসিক ইউনিট সরবরাহের আহ্বান জানিয়েছে, তবে পরিবেশগত গোষ্ঠীগুলি সতর্ক করে দিয়েছে যে বৃহৎ আকারের উন্নয়ন পরিবেশগত বহন ক্ষমতা ছাড়িয়ে যাবে। বিশ্ব সবুজ সংস্থা শিল্প ভবন এবং ভাগ করা জীবনযাত্রার মডেল রূপান্তরের মাধ্যমে দ্বন্দ্ব কমাতে "উল্লম্ব শহর" ধারণাটি প্রচারের পরামর্শ দেয়, তবে প্রাসঙ্গিক নিয়মকানুন সংস্কার করতে সময় লাগবে।
V. উপসংহার: সংকটের মাঝে সুযোগ
হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের পতন একটি সংকট এবং কাঠামোগত সংস্কারের প্রচারের একটি সুযোগ উভয়ই। স্বল্পমেয়াদে, সম্পত্তির মালিকদের আর্থিক ঝুঁকি বিচক্ষণতার সাথে পরিচালনা করতে হবে এবং অতিরিক্ত লিভারেজ এড়াতে হবে; মধ্যমেয়াদে, সরকারের উচিত ভূমি সরবরাহ সংস্কার ত্বরান্বিত করা এবং রিয়েল এস্টেটের উপর অর্থনীতির নির্ভরতা কমাতে বৈচিত্র্যময় শিল্প বিকাশ করা; দীর্ঘমেয়াদে, মানুষের জীবিকার উপর সম্পদের সঙ্কুচিত প্রভাব কমাতে আরও সম্পূর্ণ সামাজিক সুরক্ষা জাল প্রতিষ্ঠা করা প্রয়োজন। আমাদের হংকং ফাউন্ডেশনের গবেষণা পরিচালক টিন সে পেই যেমন বলেছেন: "আবাসনের দাম বৃদ্ধির পিছনে ছুটতে না পেরে, আমাদের আরও ন্যায়সঙ্গত এবং টেকসই আবাসন মডেল পুনর্নির্মাণের সুযোগটি কাজে লাগানো উচিত।"
সম্পত্তি বাজারে উত্থান-পতন একটি অর্থনৈতিক নিয়ম, কিন্তু এর মালিকদের জন্য, প্রতিটি ওঠানামা একটি ব্যক্তিগত যন্ত্রণা। কেবলমাত্র সমস্যার মূল কথা বুঝতে পারলেই আমরা যন্ত্রণার মধ্যে নতুন জীবনের পথ খুঁজে পেতে পারি।
তথ্যসূত্র:
১. হংকং মুদ্রা কর্তৃপক্ষ, আর্থিক ও আর্থিক স্থিতিশীলতা সম্পর্কিত অর্ধ-বার্ষিক প্রতিবেদন (ডিসেম্বর ২০২৩)
২. রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের হংকং সম্পত্তি প্রতিবেদন ২০২৩
৩. জোন্স ল্যাং লাসালে, হংকং আবাসিক বাজারের আউটলুক ২০২৪
৪. সোশ্যাল মোবিলিটি অ্যান্ড হাউজিং পলিসি রিসার্চ, হংকং ইনস্টিটিউট অফ এশিয়া-প্যাসিফিক স্টাডিজ, চাইনিজ ইউনিভার্সিটি অফ হংকং (২০২৩)
৫. ইউবিএস: এশীয় অর্থনীতির উপর সম্পদের প্রভাবের বিশ্লেষণ (জানুয়ারী ২০২৪)
ঋণাত্মক ইকুইটিশব্দটি যখন কোনও জিনিস ব্যবহার করা হয় তখন বোঝায়বন্ধকনিশ্চিতঋণ,কিন্তুবাজার মূলধনঅবৈতনিকের চেয়েপ্রধানবর্তমান মূল্যএখনও কমসম্পদ. এই সম্পদের বেশিরভাগই রিয়েল এস্টেট বাজমি, অথবা সম্ভবতগাড়ি, অথবা বড়কম্পিউটারএবং অন্যান্য জিনিসপত্র।
আরও পড়ুন:
