সুচিপত্র
১. উচ্চ সুদের হার চাহিদা দমন করে চলেছে
– ফেডের সুদের হার বৃদ্ধির প্রেরণ: হংকং একটি সংযুক্ত বিনিময় হার ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করে। ফেডের সুদের হার বৃদ্ধির ফলে হংকং ইন্টারব্যাংক অফারড রেট (HIBOR) বৃদ্ধি পেয়েছে এবং বন্ধকের হার (যেমন H বন্ধক) প্রায় 5%-6%-তে পৌঁছেছে, যা গৃহ ক্রেতাদের উপর মাসিক অর্থপ্রদানের চাপ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করেছে।
– ক্রয়ক্ষমতা হ্রাস: উচ্চ সুদের হার এবং উচ্চ আবাসন মূল্যের কারণে স্থানীয় বাসিন্দাদের আবাসন বোঝার অনুপাত (আয়ের শতাংশ হিসাবে বন্ধক) 70% ছাড়িয়ে গেছে, যা দীর্ঘমেয়াদী সহনশীলতার স্তর ছাড়িয়ে গেছে, প্রথমবারের মতো বাড়ি কেনা এবং বাড়ি পরিবর্তনের চাহিদা দমন করেছে।
– বিনিয়োগের উপর হ্রাসমান মুনাফা: আবাসিক ভাড়ার ফলন সাধারণত 3% এর চেয়ে কম, যা অর্থায়ন খরচের বিপরীত সমানুপাতিক, যা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের আকর্ষণকে দুর্বল করে দেয়।
২. অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারের অপর্যাপ্ত গতি বাজারের আস্থা হ্রাস করে।
- বহিরাগত নির্ভরতার ঝুঁকি: হংকংয়ের অর্থনীতি অর্থ, বাণিজ্য এবং পরিষেবার উপর অত্যন্ত নির্ভরশীল। বিশ্বব্যাপী অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির মন্দা (বিশেষ করে চীনের মূল ভূখণ্ডে) সরাসরি স্থানীয় কর্মসংস্থান এবং ভোক্তাদের আস্থার উপর প্রভাব ফেলে।
– শেয়ার বাজারের সম্পদের প্রভাব দুর্বল হয়ে পড়ে: হ্যাং সেং সূচক নিম্নগামী হয়, বাসিন্দাদের সম্পদ সঙ্কুচিত হয় এবং রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের আগ্রহ হ্রাস পায়।
- কাঠামোগত চ্যালেঞ্জ: জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং অভিবাসন (২০২২ সালে প্রায় ৬০,০০০ লোকের মোট বহির্গমন) জনসংখ্যার ভিত্তি হ্রাসের দিকে পরিচালিত করেছে এবং চাহিদাও তীব্র হয়েছে, অন্যদিকে প্রতিভা পরিচয় কর্মসূচি (যেমন "গাওসাইটং") স্বল্পমেয়াদে এই শূন্যস্থান পূরণ করা কঠিন হবে।
৩. সরবরাহ-চাহিদার সম্পর্ক শিথিল হতে থাকে
- সরবরাহ-পক্ষ সম্প্রসারণ: আগামী ৩-৪ বছরে ব্যক্তিগত বাড়ির সম্ভাব্য সরবরাহ প্রায় ১০৭,০০০ ইউনিট হবে, যা ১৮ বছরের সর্বোচ্চ, এবং গত পাঁচ বছরে গড় বার্ষিক সরবরাহ প্রায় ২০১TP3T বৃদ্ধি পাবে।
– দুর্বল চাহিদা: ২০২৩ সালে নতুন বাড়ির বিক্রি বছরে প্রায় ৩০১TP3T কমে যাবে এবং সেকেন্ড-হ্যান্ড লেনদেন ধীর হবে, যা বাজারে একটি শক্তিশালী অপেক্ষা এবং দেখার মনোভাব প্রতিফলিত করবে।
– ইনভেন্টরি টার্নওভার চক্র বাড়ানো হয়েছে: অবিক্রীত নতুন বাড়ির মজুদ ২৩,০০০ ইউনিটে উন্নীত হয়েছে এবং ডেভেলপারদের প্রচারের জন্য দাম কমাতে হতে পারে, যা দামের উপর নিম্নমুখী চাপ বাড়িয়ে তুলবে।
৪. নীতি নিয়ন্ত্রণে কোনও উল্লেখযোগ্য শিথিলতা নেই
– স্ট্যাম্প শুল্ক বাধা: অ-স্থানীয় ক্রেতাদের 30% (ক্রেতার স্ট্যাম্প শুল্ক 15% + অ্যাড ভ্যালোরেম স্ট্যাম্প শুল্ক 15%) এর ভারী কর দিতে হয়, যা বিদেশী এবং মূল ভূখণ্ডের তহবিলের প্রবাহকে সীমাবদ্ধ করে।
– স্ট্রেস টেস্ট থ্রেশহোল্ড: বন্ধকী ঋণ পর্যালোচনা করার সময়, ব্যাংকগুলি ক্রেতাদের 2% সুদের হার বৃদ্ধির স্ট্রেস টেস্টে উত্তীর্ণ হতে বাধ্য করে, যা ঋণের পরিমাণ আরও সীমিত করে।
- সরকারি আবাসন চাহিদার ক্রমবর্ধমান পরিবর্তন: সরকার তৃণমূল পর্যায়ে আবাসন চাপ আংশিকভাবে কমাতে আগামী পাঁচ বছরে প্রায় 30,000 ট্রানজিশনাল আবাসন ইউনিট নির্মাণের পরিকল্পনা করেছে, তবে এর ফলে বেসরকারি বাজারে প্রতিস্থাপনের প্রভাব পড়বে।
৫. বিশ্বব্যাপী মূলধন প্রবাহে অনিশ্চয়তা
– শক্তিশালী ডলার চক্র: ডলারের নিরাপদ আশ্রয়স্থলের কারণে মূলধন মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে ফিরে আসে এবং অফশোর বাজার হিসেবে হংকং মূলধন বহির্গমনের চাপের সম্মুখীন হয়।
– ভূ-রাজনৈতিক ঝুঁকি: চীন ও মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মধ্যে উত্তেজনা এবং হংকং জাতীয় নিরাপত্তা আইন বাস্তবায়নের পর, কিছু বহুজাতিক কোম্পানি তাদের এশিয়া-প্যাসিফিক সদর দপ্তরের বিন্যাস সামঞ্জস্য করেছে, যার ফলে অফিস খালি পদের হার বৃদ্ধি পেয়েছে (কেন্দ্রীয় অঞ্চলে খালি পদের হার 10% ছাড়িয়ে গেছে), এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের দুর্বলতা আবাসিক বাজারের মনোভাবের উপর প্রভাব ফেলেছে।
বাজারের দৃষ্টিভঙ্গি এবং কৌশলগত সুপারিশ
– স্বল্পমেয়াদী (৬-১২ মাস): আবাসনের দাম ৫১TP3T-১০১TP3T পর্যন্ত কমতে পারে। সুদের হার সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছানোর আগে বাজার মন্থর থাকবে। ডেভেলপাররা ইনভেন্টরি হ্রাস ত্বরান্বিত করার জন্য ছাড় (যেমন "শ্বাস-প্রশ্বাসের পরিকল্পনা" এবং অন্যদের পক্ষ থেকে স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদান) বৃদ্ধি করতে পারে।
- মধ্যম থেকে দীর্ঘমেয়াদী: যদি ফেডারেল রিজার্ভ ২০২৪ সালে সুদের হার কমানো শুরু করে এবং চীনের মূল ভূখণ্ডের অর্থনীতি স্থিতিশীল হয় এবং পুনরুদ্ধার হয়, সরকারের কাঠামোগত নীতিগত সমন্বয়ের (যেমন স্ট্যাম্প শুল্ক শিথিল করার) সাথে মিলিত হয়, তাহলে বাজার ধীরে ধীরে তলানিতে নেমে আসবে বলে আশা করা হচ্ছে।
– ঝুঁকির সতর্কতা: যদি ভূ-রাজনৈতিক দ্বন্দ্ব তীব্র হয় বা বিশ্ব অর্থনীতি মন্দার কবলে পড়ে, তাহলে বাড়ির দাম প্রত্যাশার চেয়ে বেশি কমে যেতে পারে।
বিনিয়োগকারীদের প্রতিক্রিয়া কৌশল
- স্ব-অধিগ্রহণের চাহিদা: আপনি সুদের হারের প্রবণতা দেখতে অপেক্ষা করতে পারেন এবং অসমাপ্ত প্রকল্পের ঝুঁকি এড়াতে উচ্চ-অনুপাতের বন্ধকী (যেমন বন্ধকী বীমা পরিকল্পনা) এবং বিদ্যমান প্রকল্পগুলিকে অগ্রাধিকার দিতে পারেন।
– দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ: মূল ক্ষেত্রগুলিতে (যেমন সাবওয়ে স্টেশনের উপরে ছোট এবং মাঝারি আকারের অ্যাপার্টমেন্ট) পতন-বিরোধী সম্পদের উপর মনোযোগ দিন, এবং ভাড়ার রিটার্ন হার অবশ্যই হোল্ডিং খরচ পূরণ করবে।
– ঝুঁকি এড়ানো: উচ্চ-লিভারেজের ফটকা, নন-কোর এলাকায় বিলাসবহুল বাড়ি এবং পুরানো সম্পত্তি সম্পর্কে সতর্ক থাকুন, কারণ এগুলিতে উচ্চতর নগদতার ঝুঁকি রয়েছে।
বার্কলেস ক্যাপিটালএই দৃষ্টিভঙ্গি হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের প্রতিষ্ঠানের পদ্ধতিগত ঝুঁকি মূল্যায়নকে প্রতিফলিত করে। বিনিয়োগকারীদের তাদের নিজস্ব নগদ প্রবাহ এবং ঝুঁকি পছন্দগুলিকে একত্রিত করতে হবে এবং সুদের হার, নীতি এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক সূচকগুলির পরিবর্তনগুলি গতিশীলভাবে ট্র্যাক করতে হবে।
আরও পড়ুন:
