সুচিপত্র
রিয়েল এস্টেট তহবিলের প্রধান লি গেনক্সিং লোকসান কমাচ্ছেন: ১০.৩ মিলিয়ন লোকসানের পিছনে চারটি নিষ্ঠুর বাস্তবতা
"বিপজ্জনক শহরে আটকা পড়ার চেয়ে হাত কেটে ফেলা ভালো।" ব্যবসায়িক যুদ্ধের এই সোনালী বাক্যাংশটি হংকংয়ের ফ্লোর শপ বিনিয়োগ বাজারে বাস্তব জীবনে প্রতিফলিত হচ্ছে। শেংহুই রিটেইল শপ ফান্ডের প্রতিষ্ঠাতা লি গেনসিং, যিনি একসময় "স্ট্রিট শপ বিনিয়োগের গডফাদার" হিসেবে পরিচিত ছিলেন, সম্প্রতি প্রধান স্থানে দুটি গ্রাউন্ড ফ্লোর দোকানের দাম কমিয়েছেন, যার ফলে মোট ১০.৩ মিলিয়ন হংকং ডলারের ক্ষতি হয়েছে। একটি পাথর হাজার হাজার ঢেউ সৃষ্টি করতে পারে। এই লেনদেন, যা শিল্পকে হতবাক করেছিল, কেবল হংকংয়ের খুচরা রিয়েল এস্টেটের ক্ষতই প্রকাশ করেনি, বরং মহামারী-পরবর্তী যুগে বিনিয়োগ যুক্তিতে যে ধ্বংসাত্মক পরিবর্তনগুলি এসেছিল তাও উন্মোচিত করেছে।
[ভিতরের রক্তাক্ত ব্যবসার গল্প] চার বছরে দুটি দোকানের মূল্য এক-তৃতীয়াংশ কমে গেছে
প্রথম উল্লেখযোগ্য লেনদেনটি সান পো কং-এর ইয়িন হিং স্ট্রিটে হয়েছিল। ৭১০ বর্গফুটের এই পোরিজের দোকানটি লি গেনক্সিং ২০২১ সালের আগস্টে, যখন মহামারীটি তীব্র আকার ধারণ করছিল, ২১ মিলিয়ন NT$ এর একটি উচ্চ-প্রোফাইল অঙ্কে কিনেছিলেন। সেই সময়, তিনি গর্ব করে বলেছিলেন: "মিনশেং জেলা দামের পতনের বিরুদ্ধে খুবই প্রতিরোধী। মাসিক NT$58,000 ভাড়া এবং NT$33% রিটার্ন যথেষ্ট স্থিতিশীল।" তবে, চার বছর পরে, এই "নগদ গরু" যা অত্যন্ত প্রত্যাশিত ছিল তা NT$13.4 মিলিয়নে বিক্রি হয়েছিল, এবং NT$7.6 মিলিয়ন বই থেকে বাদ পড়ে গিয়েছিল, NT$36% এর এক পতন। যদি স্ট্যাম্প ডিউটি এবং কমিশনের মতো লেনদেনের খরচ বিবেচনা করা হয়, তাহলে প্রকৃত ক্ষতি ৮০ লক্ষ ছাড়িয়ে যেতে পারে।
আরেকটি দোকানের লেনদেন, যার বিস্তারিত বিবরণ প্রকাশ করা হয়নি, মোট ক্ষতি ১০.৩ মিলিয়নে পৌঁছেছে। শিল্প সূত্র অনুসারে, দোকানটি ঐতিহ্যবাহী জীবিকা নির্বাহকারী এলাকায় অবস্থিত এবং মূলত প্রায় 15 মিলিয়ন ইউয়ানে কেনা হয়েছিল। এটি এখন প্রায় ২০% ছাড়ে বিক্রি হচ্ছে। দুটি লেনদেন থেকে মোট ৩০.৭ মিলিয়ন ডলার নগদ আয় হয়েছিল, কিন্তু লি গেনসিংকে ১ কোটিরও বেশি লোকসানের সাথে বাজার ছেড়ে যেতে হয়েছিল। স্বল্পমেয়াদী জল্পনা-কল্পনায় পারদর্শী লি গেনসিংয়ের জন্য এটি নিঃসন্দেহে তার ক্যারিয়ারে একটি বিরল ওয়াটারলু ছিল।
[ব্যবচ্ছেদের প্রথম ছুরি] সময়ের ভুল বিচার: ২০২১ সালে মশালটি পাস করার খরচ
লেনদেনের সময়রেখার দিকে তাকালে, মারাত্মক ত্রুটিটি স্পষ্টভাবে দৃশ্যমান। ২০২১ সালে, যখন বিশ্বব্যাপী সম্পদের উন্মাদনা বছরের মাঝামাঝি, হংকংয়ের দোকান বাজার এক অদ্ভুত "বরফ এবং আগুন" পরিস্থিতি উপস্থাপন করে। সেই সময়ে, টিকা প্রবর্তনের ফলে পুনরুদ্ধারের প্রত্যাশা তৈরি হয়েছিল এবং মূল খুচরা এলাকায় দোকান ভাড়া হ্রাস পেয়েছিল। তবে, মিনশেং জেলা, যার উপর লি গেনসিং বাজি ধরার জন্য বেছে নিয়েছিলেন, মহামারীর পঞ্চম তরঙ্গের প্রাদুর্ভাবের কারণে আরও গভীর শীতের মধ্যে পড়ে যায়।
"তিনি সাধারণ 'বিপরীত বিনিয়োগ' ফাঁদে পড়েছিলেন।" মিডল্যান্ড ইন্ডাস্ট্রিয়াল অ্যান্ড কমার্শিয়াল প্রপার্টি বিশ্লেষক ঝাং গুওকিয়াং স্পষ্টভাবে বলেছেন, "২০২১ সালে পণ্য দখল করা তলদেশে মাছ ধরা বলে মনে হচ্ছে, কিন্তু বাস্তবে এটি তিনটি কাঠামোগত পরিবর্তনকে উপেক্ষা করে: আন্তঃসীমান্ত খরচ অপরিবর্তনীয়, মানুষের জীবিকা নির্বাহের ক্ষেত্রগুলি অতিরিক্ত পরিপূর্ণ এবং অনলাইন খাদ্য সরবরাহ প্ল্যাটফর্মগুলি বৃদ্ধি পায়।" তথ্য প্রমাণ করেছে যে সান পো কং-এর ৫০০ মিটারের মধ্যে, গত তিন বছরে ২০টিরও বেশি নতুন পোরিজ, নুডলসের দোকান যুক্ত হয়েছে। সমজাতীয় প্রতিযোগিতার কারণে ভাড়া ১৫১TP3T কমেছে। তথাকথিত "স্থিতিশীল রিটার্ন" কেবল ঝুঁকিপূর্ণ।
[দ্বিতীয় ছুরি হাড়ে আঘাত করে] সুদের হার বৃদ্ধির ঝড়: লিভারেজড খেলোয়াড়দের জন্য মৃত্যুর কাউন্টডাউন
আর্থিক বিবৃতিতে আরও গভীর সংকট নিহিত। শেংহুই ফান্ডের অতীত অপারেটিং মডেল অনুসারে, এই ধরণের জমির দোকান বিনিয়োগ প্রায়শই "উচ্চ লিভারেজ + উচ্চ-সুদের অর্থায়ন" কৌশল গ্রহণ করে। সান পো কং-এর দোকানটিকে উদাহরণ হিসেবে নিলে, যদি মূল বন্ধক ৭০% হয়, বর্তমান পি-রেট সুদের হার ৫.৮৭৫১TP৩T এর উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়, তাহলে মাসিক পরিশোধের পরিমাণ হবে ৬৯,০০০ HK$, যা ভাড়া আয়ের চেয়ে ১১,০০০ HK$ বেশি! "এটা দোকানটি রক্ষণাবেক্ষণের জন্য প্রতি মাসে টাকা হারানোর সমান। যত বেশি সময় ধরে রাখবেন, তত বেশি ক্ষতি হবে।" সেন্টালাইন ইন্ডাস্ট্রিয়াল অ্যান্ড কমার্শিয়াল প্রপার্টিজের ব্যবস্থাপনা পরিচালক প্যান ঝিমিং একটি সঠিক হিসাব করেছেন।
আরও নিষ্ঠুর বিষয় হল, মার্কিন ফেডারেল রিজার্ভের "দীর্ঘ সময়ের জন্য উচ্চতর" সুদের হার নীতি রিয়েল এস্টেট তহবিলের সালিসি মডেলকে সম্পূর্ণরূপে ভেঙে দিয়েছে। অতীতে কম সুদের হারের পরিবেশের উপর নির্ভরশীল "কম টাকা ধার এবং বেশি ভাড়া" এই সূত্রটি অর্থায়ন ব্যয় বৃদ্ধির সাথে সাথে "মৃত্যুর সর্পিল"-এ পরিণত হয়েছে। শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিরা প্রকাশ করেছেন যে কিছু তহবিল পণ্যের সুদের কভারেজ অনুপাত (ICR) 1.5 গুণ সতর্কতা রেখার নিচে নেমে গেছে, যার ফলে পরিচালকরা পজিশন কমাতে এবং লোকসান বন্ধ করতে বাধ্য হয়েছেন।
[তৃতীয় ছুরি হৃদয়ে আঘাত করে] খুচরা বিক্রেতাদের পরিবর্তন: খাদ্য সরবরাহ প্ল্যাটফর্মগুলি কীভাবে রাস্তার দোকানগুলির মূল্য বৃদ্ধি করে
যখন আমরা ইয়ানকিং স্ট্রিটে ঢুকে ঘটনাস্থল পর্যবেক্ষণ করলাম, তখন সত্য আরও রক্তাক্ত ছিল। যদিও দুপুরের খাবারের সময় পোরিজের দোকানে এক ডজনেরও বেশি খাবার সরবরাহকারী ছিল, তবুও ডেলিভারিম্যানদের আসা-যাওয়া প্রতি মিনিটে ২-৩ জনের মতো বেশি ছিল। "এই রেস্তোরাঁর ৬০% এরও বেশি ব্যবসা টেকওয়েতে করা হয়, তাই এর জন্য কোনও গুরুত্বপূর্ণ স্থানের প্রয়োজন নেই।" রেস্তোরাঁ শিল্পের একজন অভিজ্ঞ ব্যক্তি বস চেন বলেন, "আজকাল, দোকান ভাড়া নেওয়ার সময় সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল রান্নাঘর, এবং দোকানের সামনের সাজসজ্জা গৌণ হয়ে উঠেছে। যদি মালিক 'অবস্থান তত্ত্ব' আঁকড়ে ধরে থাকেন, তাহলে সময়ের সাথে সাথে তাকে নির্মূল করা হবে।"
২০২৩ সালে, হংকংয়ের ক্যাটারিং শিল্পে টেকঅ্যাওয়ে অর্ডারের অনুপাত ৪৭১TP3T-তে পৌঁছেছে, যা মহামারীর আগের তুলনায় ৩২ শতাংশ বেশি। যখন মোটরসাইকেল চালকরা "ভৌগোলিক বিকিরণ ব্যাসার্ধ" পুনর্লিখন করেন, তখন ঐতিহ্যবাহী রাস্তার দোকানগুলির "ট্রাফিকের নগদীকরণ" যুক্তি ভেঙে পড়ে। লি গেনসিং তখন যে "টেনিমেন্ট ফ্লোর শপ এক্সপোজার রেট" মূল্যায়ন করেছিলেন, তা জেনারেশন জেড গ্রাহকদের দৃষ্টিতে ফুডপান্ডা পৃষ্ঠায় তারকা রেটিংয়ের মতো গুরুত্বপূর্ণ নাও হতে পারে।
[চূড়ান্ত আঘাত] তহবিল মুক্তির তরঙ্গ: বন্দীর দ্বিধাগ্রস্ততার মধ্যে রয়্যালের আত্মরক্ষার পালানো
উটের কোমর ভেঙে দেওয়া শেষ ধাক্কাটি ছিল তহবিল বিনিয়োগকারীদের মধ্যে আস্থার পতন। চীন সিকিউরিটিজ রেগুলেটরি কমিশনের তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালে শেংহুইয়ের অধীনে মানুষের জীবিকার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে এমন একটি তহবিল পণ্যের জন্য খালাসের আবেদনের সংখ্যা মাসিক ভিত্তিতে দ্বিগুণ বেড়েছে। "বিনিয়োগকারীরা দেখছেন যে মার্কিন REIT গুলি বার্ষিক ৮১TP3T এর বেশি সুদের হার দিচ্ছে, অন্যদিকে হংকংয়ের স্ট্রিট শপ তহবিলগুলি লভ্যাংশ প্রদানে অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে এবং খালাসের একটি ঢেউ আসন্ন," নাম প্রকাশ না করার শর্তে একজন প্রাইভেট ইকুইটি আইনজীবী প্রকাশ করেছেন।
এই "বন্দীর দ্বিধা" তহবিল ব্যবস্থাপকদের কম দামে সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য করে। তবে, যখন বাজার বিক্রিতে ভরে যায়, তখন এটি মূল্যায়নের এক দুষ্টচক্রের সূত্রপাত ঘটায়। DTZ থেকে প্রাপ্ত তথ্য থেকে দেখা যায় যে ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকে মিনশেং জেলার দোকানগুলির লেনদেনের মূল্য ২০২১ সালের সর্বোচ্চ থেকে ৪৫১TP3T কমেছে, যেখানে লি গেনক্সিংয়ের ৩৬১TP3T ক্ষতি আসলে "বাজারকে ছাড়িয়ে গেছে" বলে মনে করা হয়েছিল। এই ধরণের ব্ল্যাক হিউমার হল সমগ্র শিল্পের টিকে থাকার সংকটের একটি ক্ষুদ্র জগৎ।
[চূড়ান্ত প্রশ্ন] রাস্তার দোকানের বিনিয়োগ কি শেষ? তিনটি তথ্য জীবনের ভবিষ্যৎ প্রকাশ করে
বাজারের ভয়াবহ পরিস্থিতির মুখে, রাস্তার দোকানে বিনিয়োগকারীদের কি মৃত্যুদণ্ড দেওয়া উচিত? তিনটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্য আশা প্রকাশ করে:
- প্রবণতার বিপরীতে অভিজ্ঞতা-ভিত্তিক ভোগ বৃদ্ধি পায়：K11 MUSEA-এর বিক্রি গত বছর 38% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা দেখায় যে "দৃশ্য-সৃষ্টিকারী" দোকানগুলিতে এখনও বিস্ফোরক শক্তি রয়েছে;
- মাইক্রো ওয়্যারহাউসের চাহিদা বেড়েছে：শহুরে এলাকায় মিনি-স্টোরেজের ভাড়ার হার 95% এর উচ্চ স্তরে রয়ে গেছে, এবং "শেষ মাইল" স্টেশনে রূপান্তর একটি নতুন উপায় হয়ে উঠেছে;
- নীতি শিথিলকরণ আসন্ন：সরকার নিচতলার মেডিকেল ক্লিনিকগুলির উপর বিধিনিষেধ শিথিল করার পরিকল্পনা করছে; পেশাদার পরিষেবা শিল্প একটি অলৌকিক উদ্ধারকারী হয়ে উঠতে পারে।
"অন্ধকারকে অভিশাপ দেওয়ার পরিবর্তে, মোমবাতি জ্বালানো ভালো," লি গেনসিং তার সর্বশেষ ব্লগে লিখেছেন। শপিং মল শিল্পের এই অভিজ্ঞ ব্যক্তিত্ব টিকে থাকার মরিয়া প্রচেষ্টায় সমগ্র শিল্পের জন্য রূপান্তরের আহ্বান জানাচ্ছেন। "ভাড়া আদায়কারী" মানসিকতা ইতিহাসে পরিণত হওয়ার সাথে সাথে, নতুন প্রজন্মের রিয়েল এস্টেট তহবিলের গল্প সবেমাত্র শুরু হয়েছে...
আরও পড়ুন:
- "দোকান সিকিউরিটাইজেশন" এর ফাঁদে পড়ে লি গেনসিং ৮.৯ মিলিয়ন ইউয়ান হারিয়েছেন
- আরেকটি রূপালী তালিকাভুক্ত সম্পত্তি, প্রয়াত "দোকান রাজা" ট্যাং শিং-পো'র প্রিন্স প্রপার্টিজ ৬১ মিলিয়ন হংকং ডলারের ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছে।
- আর্থিকভাবে সমস্যাগ্রস্ত এজেন্ট পাগল দেং চেংবো কমিশন পাওয়ার পর দেবতাদের প্রতি শ্রদ্ধা জানাতে আতশবাজি পোড়াতে এত আগ্রহী!
