সুচিপত্র
১. ব্যবসায়িক জায়ান্টরা আর্থিক সমস্যায় পড়ছে এবং লোকসানের সম্মুখীন হচ্ছে, যার ফলে বাজারের ওঠানামা হচ্ছে
"হংকং শপ কিং" নামে পরিচিত একজন প্রবীণ বিনিয়োগকারীডেং চেংবো(আঙ্কেল বো), ২০২০ সাল থেকে বারবার আর্থিক চাপের মধ্যে রয়েছেন বলে জানা গেছে, এবং তার পরিবার সাম্প্রতিক মাসগুলিতে "বধ-শৈলীর" সম্পত্তি বিক্রির একটি ঢেউও শুরু করেছে। বাজারের খবর অনুসারে, ট্যাং পরিবার মাত্র দুই সপ্তাহের মধ্যে পরপর তিনটি মূল সম্পদ বিক্রি করে, যার মধ্যে রয়েছে সাই কুং গার্ডেনের একটি বিশাল দোকান, ওয়ান চাইতে একটি দোকান এবং সুয়েন ওয়ানের শা সুই রোডে একটি নিচতলার দোকান, যা মোট ৫৫৬ মিলিয়ন হংকং ডলারেরও বেশি নগদ অর্থ আয় করেছে। এটি লক্ষণীয় যে এই লেনদেনগুলির প্রায় সমস্তই বুক লোকসান রেকর্ড করেছে। এর মধ্যে, সাই কুং গার্ডেনের বিশাল দোকানটি ৪০০ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি হয়েছিল, যা ২০১৭ সালের ক্রয়মূল্যের তুলনায় ৩৮ মিলিয়ন হংকং ডলারের ক্ষতি, ১১১TP3T এর অবমূল্যায়ন, যা বাণিজ্যিক সম্পত্তি বাজারের সম্ভাবনা নিয়ে রিয়েল এস্টেট শিল্পে গভীর উদ্বেগের সৃষ্টি করেছে।
২. সাইগন গার্ডেনের বিশাল দোকান লেনদেনের বিশ্লেষণ: আঞ্চলিক বাণিজ্যিক বাস্তুতন্ত্রের নাটকীয় পরিবর্তনের একটি ক্ষুদ্র জগৎ
সাই কুং গার্ডেনের দোকানের লেনদেন, যা উত্তপ্ত আলোচনার জন্ম দিয়েছে, তার মধ্যে বেসমেন্টের প্রবেশপথ এবং প্রথম তলায় মোট ২৮,৪৩৯ বর্গফুট জায়গা জড়িত। ২০১৭ সালে যখন ট্যাং পরিবার প্রবীণ বিনিয়োগকারী লি ইয়াওহুয়া এবং লি ইয়ংফার কাছ থেকে ৪৩৮ মিলিয়ন হংকং ডলারে সম্পত্তিটি কিনেছিল, তখন সাইগনের পর্যটন শিল্প ক্রমবর্ধমান ছিল, বিশেষায়িত রেস্তোরাঁ এবং খুচরা ব্যবসাগুলি এই অঞ্চলে সমৃদ্ধ হচ্ছিল। তবে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, মহামারীর ত্রিমুখী আঘাত, পর্যটকদের তীব্র হ্রাস এবং স্থানীয় ভোগের ধরণে পরিবর্তনের কারণে, সাই কুং-এ দোকান খালি থাকার হার ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে। রিয়েল এস্টেট এজেন্সির তথ্য অনুসারে, এলাকার দোকান ভাড়া তাদের সর্বোচ্চ স্তর থেকে ৪০% এরও বেশি কমে গেছে, এবং দেং পরিবারের মালিকানাধীন বিশাল দোকানগুলি তাদের বিশাল এলাকা জুড়ে থাকার কারণে একক ভাড়াটে খুঁজে পাওয়া আরও কঠিন, এবং অবশেষে ছাড়ে বিক্রি করতে বাধ্য হয়েছিল।
৩. "ক্ষতি এবং নিষ্পত্তি তরঙ্গ" সিরিজের সময়রেখা: মং কোক থেকে সুয়েন ওয়ান পর্যন্ত সম্পদের রক্তপাত বন্ধ করার যুদ্ধ
ভূমি রেজিস্ট্রি রেকর্ড অনুসারে, ট্যাং পরিবারের সম্পদ পুনর্গঠন পরিকল্পনা ইতিমধ্যেই ২০২২ সালের শেষের দিকে প্রকাশিত হয়েছিল:
- ডিসেম্বর ২০২২: মং ককের ৬১-৬৭ নং সয় স্ট্রিটের সম্পূর্ণ বাণিজ্যিক এবং আবাসিক প্রকল্পটি এশিয়া ইউনাইটেড ইনফ্রাস্ট্রাকচার (০০৭১১) এর কাছে ৩৫১ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি করে, যার ফলে ৩৪.৭২ মিলিয়ন হংকং ডলারের ক্ষতি হয়।
- ২০২৩ সালের এপ্রিলের শুরুতে: ওয়ান চাই-এর লকহার্ট রোডে একটি দোকান ১১৫ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি করে। ২০১৮ সালে সম্পত্তিটি ১৩৫ মিলিয়ন হংকং ডলারে কেনা হয়।
- এপ্রিলের মাঝামাঝি: সুয়েন ওয়ানের শা সুই রোডে একটি গ্রাউন্ড ফ্লোর দোকান ৪১ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি করা হয়েছে, যা ২০১৯ সালে ৫২ মিলিয়ন হংকং ডলারের ক্রয় মূল্যের থেকে উল্লেখযোগ্য ছাড়।
- এপ্রিলের শেষের দিকে: সাইগন গার্ডেন ৪০০ মিলিয়ন ইউয়ানে বিক্রি হয়েছিল, যা ক্যাশ-আউট অপারেশনের এই রাউন্ডে সবচেয়ে বড় কিন্তু সবচেয়ে লোকসানের লেনদেন হয়ে উঠেছে।
শিল্প বিশ্লেষকরা উল্লেখ করেছেন যে "বীরত্বপূর্ণ আত্মত্যাগ" কার্যক্রমের এই ঢেউ প্রতিফলিত করে যে দেং পরিবারের ঋণের চাপ কমাতে জরুরিভাবে নগদ প্রবাহের প্রয়োজন। জানা গেছে যে তার পরিবারের অনেক সম্পত্তি ঋণের জন্য আর্থিক কোম্পানিগুলির কাছে বন্ধক রাখা হয়েছিল। হংকং যখন সুদের হার বৃদ্ধির চক্রে প্রবেশ করে, তখন ক্রমবর্ধমান অর্থায়ন ব্যয় মূলধন শৃঙ্খলে উত্তেজনা আরও বাড়িয়ে তোলে।
৪. গভীরভাবে পর্যবেক্ষণ: দেং সাম্রাজ্যের উত্থান ও পতন
৮৮ বছর বয়সী দেং চেংবো ১৯৭০-এর দশকে নিয়ন সাইন ব্যবসা শুরু করেন এবং ১৯৯০-এর দশকে সম্পত্তি বিনিয়োগে ঝুঁকে পড়েন। তার তীক্ষ্ণ দৃষ্টিভঙ্গির মাধ্যমে, তিনি আর্থিক সংকটের সময় প্রচুর সংখ্যক "রূপা-মালিক প্রকল্প" অর্জন করেন এবং ধীরে ধীরে দোকান, শিল্প ভবন, হোটেল এবং নার্সিং হোমে ছড়িয়ে থাকা কোটি কোটি টাকার সম্পদ গড়ে তোলেন। শীর্ষে থাকাকালীন, এটি ৪০০ টিরও বেশি সম্পত্তির মালিক ছিল এবং সিকিউরিটিজ বিনিয়োগ এবং প্রযুক্তিতেও প্রবেশ করেছিল। ২০১৮ সালে, এটি "চোখের পলক না ফেলেই দোকান কিনতে ৫০ কোটি ডলার খরচ করার" সাহসী পদক্ষেপ নিয়ে বাজারকে চমকে দিয়েছে।
তবে, অতিরিক্ত লিভারেজ সম্প্রসারণ লুকানো বিপদ ডেকে আনে। ২০১৯ সালে সামাজিক আন্দোলন এবং ২০২০ সালে মহামারীর প্রাদুর্ভাবের ফলে পর্যটন এলাকাগুলিতে দোকান ভাড়া কমে যায় এবং কজওয়ে বে এবং মং ককের মতো মূল এলাকার দোকানগুলি, যেখানে ডেং-এর শেয়ার প্রচুর পরিমাণে বিনিয়োগ করা হয়েছিল, দীর্ঘ সময়ের জন্য খালি পড়ে থাকে। পরিস্থিতি আরও খারাপ করে তোলে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে রূপান্তরিত হওয়া বয়স্কদের যত্ন হোম ব্যবসা কঠোর নীতির কারণে বাধাগ্রস্ত হয়েছে এবং বাজারের অবস্থার বিপরীতমুখী অবস্থার কারণে বেশ কয়েকটি শিল্প ভবন পুনরুজ্জীবন প্রকল্পের বিক্রয়ও বিলম্বিত হয়েছে। ২০২২ সালের শেষ নাগাদ, বাজার অনুমান করে যে এর ঋণের পরিমাণ ৬ বিলিয়ন ইউয়ান ছাড়িয়ে যেতে পারে এবং কিছু বন্ধকী সম্পত্তির ঋণের অনুপাত ৭০% পর্যন্ত।
৫. বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা: বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের ঠান্ডা শীতে কাঠামোগত সংকট
জেএলএল-এর বাণিজ্যিক প্রধান অ্যান্থনি ইয়ান বলেন, ট্যাং মামলাটি হংকংয়ের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারে এক গভীর পরিবর্তনের প্রতিফলন ঘটায়:
- খুচরা মডেল বিপ্লব: ই-কমার্সের জনপ্রিয়তা এবং অভিজ্ঞতামূলক ভোগের বৃদ্ধির ফলে ঐতিহ্যবাহী বড় রাস্তার দোকানগুলির চাহিদা তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে।
- সুদের হার চক্রের বিপরীত: পেগ সিস্টেমের অধীনে মার্কিন সুদের হার বৃদ্ধির পর, হোল্ডিং খরচ বৃদ্ধির ফলে বিনিয়োগকারীরা বিক্রি করতে বাধ্য হন
- মূলধন প্রবাহের পরিবর্তন: পারিবারিক অফিস এবং তহবিলগুলি লজিস্টিক রিয়েল এস্টেট এবং ডেটা সেন্টারের মতো নতুন অর্থনীতির সম্পদে বিনিয়োগ করতে পছন্দ করে
- ভাড়া বাজার মেরুকৃত: জীবিকা নির্বাহের এলাকায় ছোট দোকানগুলি দাম পতনের জন্য বেশি স্থিতিস্থাপক, অন্যদিকে পর্যটন এলাকায় বড় দোকানগুলি "নেতিবাচক সম্পদ" হয়ে উঠেছে।
স্যাভিলসের গবেষণা প্রধান স্টিফেন চেং আরও বলেন, হংকংয়ে ১০,০০০ বর্গফুটের বেশি আয়তনের "সুপার-সাইজড" দোকানগুলির বর্তমান খালি জায়গার হার ১৮.৭১TP3T, এবং ২০১৯ সালের তুলনায় গড় ভাড়া ৪৫১TP3T কমেছে। অনুমান করা হচ্ছে যে মজুদ হজম করতে কমপক্ষে তিন বছর সময় লাগবে। তবে, সাইগনের মতো নন-কোর এলাকার বড় দোকানগুলিকে দীর্ঘমেয়াদী পুনর্মূল্যায়নের সম্মুখীন হতে পারে কারণ বৃহৎ চেইন ব্র্যান্ডগুলি দখল করার মতো ব্যবস্থা গ্রহণ করে না।
VI. বাজারের ঢেউয়ের প্রভাব: বিনিয়োগকারীদের আস্থার সংকট এবং ব্যাংক ঋণের কঠোরতা
ডেং-সম্পর্কিত শৃঙ্খল ক্ষয় ইতিমধ্যেই প্রভাব ফেলেছে। নাম প্রকাশে অনিচ্ছুক বেশ কয়েকজন ব্যাংকিং শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিরা প্রকাশ করেছেন যে অনেক প্রতিষ্ঠান বাণিজ্যিক সম্পত্তি বন্ধকী ঋণের ঝুঁকি পুনর্মূল্যায়ন করছে, দোকানের মূল্যায়ন সাধারণত 15-20% দ্বারা কমিয়ে আনা হচ্ছে এবং অনুমোদনের শর্তগুলি আরও কঠোর হচ্ছে। সেন্ট্রালের একটি বিদেশী ব্যাংক এমনকি অভ্যন্তরীণ নিয়মও নির্ধারণ করেছে যে ৫০ মিলিয়ন ইউয়ানের বেশি মূল্যের দোকান ঋণের সাথে ব্যক্তিগত গ্যারান্টি থাকতে হবে। এই পদক্ষেপ ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের বিনিয়োগকারীদের মধ্যে একটি চেইন বিক্রয়-অফের সূত্রপাত করতে পারে, যা বাজারের পতনকে আরও বাড়িয়ে তুলতে পারে।
অন্যদিকে, দখলদার দলের গতিবিধি মনোযোগ দেওয়ার মতো। উদাহরণস্বরূপ, সাই কুং দোকানের রহস্যময় ক্রেতা স্থানীয় একটি ক্যাটারিং গ্রুপ বলে গুজব রয়েছে যারা একটি বিস্তৃত বিনোদন এবং ডাইনিং প্রকল্প তৈরির পরিকল্পনা করছে; অন্যদিকে এশিয়া ইউনাইটেড ইনফ্রাস্ট্রাকচার, যা পূর্বে মং কক প্রকল্পটি অধিগ্রহণ করেছিল, এটিকে একটি ভাগ করা কর্মক্ষেত্রে রূপান্তর করার পরিকল্পনা করছে। এই রূপান্তর প্রচেষ্টা সফল হবে কিনা তা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের ভবিষ্যৎ পর্যবেক্ষণের জন্য একটি ব্যারোমিটার হয়ে উঠবে।
VII. আইনি ও আর্থিক দৃষ্টিভঙ্গি: পারিবারিক সম্পদ পুনর্গঠনে সম্মতি চ্যালেঞ্জ
ডেং পরিবার সম্পদের নিষ্পত্তি ত্বরান্বিত করার সাথে সাথে তাদের লেনদেনের বৈধতা মনোযোগ আকর্ষণ করেছে। একজন আইনজীবী উল্লেখ করেছেন যে, কোম্পানি যদি দেউলিয়া হয়, তাহলে কোম্পানি অধ্যাদেশের ধারা ২৩২ অনুসারে, ঋণদাতারা সম্পদ জব্দ করার জন্য একটি বন্ধকী আদেশের জন্য আবেদন করতে পারেন। বর্তমানে জানা গেছে যে দেং পরিবারের বেশ কয়েকটি হোল্ডিং কোম্পানির পরিচালকদের পরিবর্তন হয়েছে এবং তার ছেলে দেং ইয়াওশেং ধীরে ধীরে ব্যবসার দায়িত্ব নিয়েছেন। এই ধরনের কাঠামোগত সমন্বয় "অকার্যকর লেনদেন" ধারার সাথে সম্পর্কিত কিনা তা আইনি সম্প্রদায়ের পর্যবেক্ষণের কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হবে।
আর্থিক পুনর্গঠন বিশেষজ্ঞ চেন গুয়ানহং পরামর্শ দিয়েছেন যে, একই রকম পরিস্থিতিতে থাকা কোম্পানিগুলির উচিত কম দামে সম্পদ বিক্রি করার পরিবর্তে ঋণ পুনর্গঠনের কথা বিবেচনা করা, ঋণদাতাদের সাথে আলোচনা করে ঋণের পরিমাণ বাড়ানো বা ইক্যুইটির জন্য ঋণ বিনিময় করা, কৌশলগত বিনিয়োগকারীদের পরিচয় করিয়ে দেওয়া। তবে, এই পরিকল্পনাটি সম্পদের দীর্ঘমেয়াদী মূল্যায়ন সম্ভাবনার উপর ভিত্তি করে তৈরি করা উচিত, যা বর্তমান বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারে অর্জন করা অত্যন্ত কঠিন।
৮. ঐতিহাসিক তথ্যসূত্র এবং ভবিষ্যতের ভবিষ্যদ্বাণী: হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট চক্র এক সন্ধিক্ষণে
গত তিন দশক ধরে ফিরে তাকালে দেখা যায়, হংকংয়ের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট অনেক সংকটের সম্মুখীন হয়েছে: ১৯৯৭ সালের আর্থিক ঝড়, ২০০৩ সালের SARS মহামারী এবং ২০০৮ সালের আর্থিক সুনামি। প্রতিবারই একটি বড় ধরনের সমন্বয় সাধন করা হয়েছিল, কিন্তু পরবর্তীতে চীনের অর্থনৈতিক অগ্রগতির কারণে এটি আবারও প্রত্যাবর্তনের মাধ্যমে পরিচালিত হয়েছিল। এই সংকটের বিশেষত্ব হলো:
- চীন-মার্কিন খেলার কারণে আন্তর্জাতিক মূলধনের তারল্যের সংকোচন
- হংকংয়ের পুনঃরপ্তানি বাণিজ্যের উপর চীনের অর্থনৈতিক পুনর্গঠনের দীর্ঘমেয়াদী প্রভাব
- স্থানীয় বয়স্ক জনসংখ্যা এবং মেধা পাচারের দ্বিগুণ ধাক্কা
অর্থনীতিবিদ গুয়ান ঝাওঝাও ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে বাণিজ্যিক সম্পত্তি বাজার "এল-আকৃতির" সমন্বয়ের সময়কালে প্রবেশ করবে। যদিও দাম কমে যাবে না, তবে অতিরিক্ত সরবরাহ হজম করতে অনেক সময় লাগবে। ডেং পরিবারের মতো উচ্চ লিভারেজপ্রাপ্ত বিনিয়োগকারীদের জন্য, সম্পদ আদায় এবং ব্যবসায়িক রূপান্তরের মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখা টিকে থাকার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ পরীক্ষা হবে।
উপসংহার: একটি যুগের বিলীন হওয়া এবং একটি নতুন ব্যবস্থার জন্ম
দেং চেংবোর পরিবারের আর্থিক সংকট কেবল তার ব্যক্তিগত বিনিয়োগ কৌশলের জন্যই একটি ধাক্কা নয়, বরং হংকংয়ের অর্থনৈতিক রূপান্তরের বেদনার একটি ক্ষুদ্র জগৎও। যখন "স্টোর কিং মিথ" তার গৌরব হারায়, তখন যা প্রকাশিত হয় তা হল মূলধন খেলার নিয়মের মৌলিক পরিবর্তন। ভার্চুয়াল এবং বাস্তব অর্থনীতির গভীর একীকরণের নতুন যুগে এবং ESG বিনিয়োগ তরঙ্গের উত্থানে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের মূল্য যুক্তিকে কীভাবে পুনর্গঠন করা যায় তা একটি শতাব্দীব্যাপী প্রস্তাব হবে যা সমগ্র শিল্পকে জরুরিভাবে সমাধান করতে হবে।
পোস্টস্ক্রিপ্ট
- রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে হংকংয়ের রাস্তার দোকানগুলির খালি পদের হার ১২.৪১TP3T-তে পৌঁছেছে, যা ১৯৯৯ সালের পর সর্বোচ্চ।
- দেং পরিবার এখনও যেসব মূল্যবান সম্পদের নিষ্পত্তি করতে পারেনি তার মধ্যে রয়েছে:
- কজওয়ে বে-তে অবস্থিত পুরো সুগার স্ট্রিট বাণিজ্যিক ভবন, যার মূল্য ৮০০ মিলিয়ন হংকং ডলারেরও বেশি।
- তুয়েন মুনে ৬৫০ মিলিয়ন ডলারের একটি শিল্প ভবন পুনরুজ্জীবন প্রকল্প
- বাজারের গুজব বলছে যে চীনা-সমর্থিত একটি তহবিল ট্যাং-এর কিছু হোটেল সম্পদ কিনতে আলোচনা করছে, যা সংকট ঘুরিয়ে দেওয়ার মূল চাবিকাঠি হতে পারে।
ডেং চেংবো(১৯৩৪ - ১৪ মে, ২০২১), "আঙ্কেল বো" নামে পরিচিত,হংকংবণিক, বিপুল সংখ্যক বাণিজ্যিক সম্পত্তিতে বিনিয়োগের জন্য বিখ্যাত। তার শীর্ষস্থানে, তিনি হংকংয়ে ২০০ টিরও বেশি বাণিজ্যিক ও শিল্প সম্পত্তির মালিক ছিলেন এবং "হংকংয়ের দোকানের রাজা" নামে পরিচিত ছিলেন।
দেং ইয়াওশেংস্ট্যান ট্যাং (১৯৮৬-), হংকংয়ের উদ্যোক্তা, বর্তমানেস্ট্যান গ্রুপরাষ্ট্রপতি,সহজ যোগাযোগ গ্রুপ(হংকং স্টক কোড: 8031) প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা এবং নির্বাহী পরিচালক, প্রাক্তনপাইন কেয়ার গ্রুপ(হংকং স্টক কোড: ১৯৮৯) চেয়ারম্যান এবং নির্বাহী পরিচালক। বাবাডেং চেংবো.
ডেং ইয়াওশেং কানাডিয়ান জিতেছেনওয়েস্টার্ন অন্টারিও বিশ্ববিদ্যালয়আইভে বিজনেস স্কুলআন্তর্জাতিক ব্যবসায়ে এক্সিকিউটিভ এমবিএ এবংহংকং পলিটেকনিক বিশ্ববিদ্যালয়সিনিয়র এক্সিকিউটিভদের জন্য ইনোভেশন লিডারশিপে মাস্টার্স। ২০১৯ সালে, ডেং ইয়াওশেং জিতেছিলেনহংকং বিজনেস প্রফেশনাল ভ্যালিডেশন সেন্টারসম্মানিত ফেলো।
আরও পড়ুন:
- হংকং সম্পত্তি বাজারের ভবিষ্যৎ বিশ্লেষণ প্রতিবেদন: বহুমাত্রিক দৃষ্টিকোণ থেকে চ্যালেঞ্জ এবং সুযোগ
- হংকংয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে জেপি মরগানের দৃষ্টিভঙ্গি
