সুচিপত্র
হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার ক্রমাগত সামঞ্জস্যপূর্ণ হচ্ছে, শা টিন জেলার মিনি-ইউনিটগুলিতে চমকপ্রদ বিক্রি দেখা যাচ্ছে। সেন্টালাইন প্রপার্টি এজেন্সির শাটিন সিটি সেন্টার শাখার ব্যবস্থাপক লি জংওয়েন প্রকাশ করেছেন যে, সুই ওয়াহ গার্ডেনের ব্লক বি-এর মাঝের তলায় অবস্থিত ৮ নম্বর কক্ষটি সম্প্রতি ২.৭৮৮ মিলিয়ন হংকং ডলারের "রক্তাক্ত মূল্যে" বিক্রি হয়েছে, যা চার বছর আগের ক্রয়মূল্যের তুলনায় ১.২৩২ মিলিয়ন হংকং ডলারের উল্লেখযোগ্য বাষ্পীভবন, যা এটিকে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে জেলার সবচেয়ে খারাপ ক্ষতির ঘটনাগুলির মধ্যে একটি করে তুলেছে।
লেনদেনের বিবরণ
সম্পত্তি: রুম ৮, মধ্য তলা, ব্লক বি, গ্রিন ওয়াহ গার্ডেন, শাতিন
বিক্রয়যোগ্য এলাকা: ২১৫ বর্গফুট (এক শোবার ঘরের বিন্যাস)
বিক্রয় মূল্য: HK$২.৭৮৮ মিলিয়ন
ক্রমবর্ধমান হ্রাস: ১.০১২ মিলিয়ন ইউয়ান (প্রাথমিক জিজ্ঞাসাকৃত মূল্য ৩.৮ মিলিয়ন ইউয়ানের চেয়ে ২৬.৬১TP3T কম)
ধারণকাল: ৪ বছর
বুক লস: ১.২৩২ মিলিয়ন ইউয়ান (অবচয় ৩০.৬১TP3T)
প্রতি বর্গফুটের দাম: $১২,৯৬৭
রক্তাক্ত ও অশ্রুসিক্ত লেনদেনের পেছনের ডিজিটাল কোড
সুই ওয়াহ গার্ডেনের ব্লক বি-এর মাঝের তলায় ৮ নম্বর কক্ষের লেনদেনের গতিপথ, যা বাজারে অস্থিরতা সৃষ্টি করেছিল, তা হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারের একটি ক্ষুদ্র জগৎ। রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য তুলনা করে, আমরা দেখতে পেয়েছি যে ২০২১ সালে ইউনিটটি ৪.০২ মিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি হয়েছিল, যা মহামারীর কারণে সৃষ্ট "অস্বাভাবিক ষাঁড়ের বাজার"-এর শীর্ষে ছিল। সেই সময়ে, হংকংয়ে ন্যানো-ফ্ল্যাটের (২০০-৩০০ বর্গফুট ব্যবহারযোগ্য এলাকা সহ) প্রতি বর্গফুটের গড় দাম ১৮,৭৪৩ হংকং ডলারে পৌঁছেছিল, যা ২০১৯ সালে মহামারীর আগের তুলনায় ২,৩১,০০০ হংকং ডলার বেশি ছিল। কিন্তু মার্কিন ফেডারেল রিজার্ভ যখন এক ভয়াবহ সুদের হার বৃদ্ধির চক্র শুরু করে, তখন এই অতি-অর্থায়নকৃত বাজার তার ভঙ্গুরতা দেখাতে শুরু করে।
এটি লক্ষণীয় যে ইউনিটটির প্রতি বর্গফুটের চূড়ান্ত লেনদেন মূল্য ছিল HK$12,967, যা 2016 সালে একই হাউজিং এস্টেটে একই ইউনিটের প্রতি বর্গফুটের HK$13,502 লেনদেন মূল্যের চেয়ে কম। প্রকৃত মূল্য সাত বছর আগের স্তরে ফিরে এসেছে। যদি চার বছরে আনুমানিক ১২১TP৩T মূল্যস্ফীতির হার এবং আনুমানিক ৪.৮১TP৩T বন্ধকী সুদের খরচ বিবেচনা করা হয়, তাহলে মালিকের প্রকৃত ক্ষতি ৪৫১TP৩T ছাড়িয়ে যাবে। সেন্টালাইন প্রপার্টি এজেন্সির গবেষণা বিভাগের সিনিয়র সহযোগী পরিচালক, ইয়েং মিং-ইয়ে বলেন: "গত ৩০ বছরের সম্পত্তি বাজার চক্রের মধ্যে নেতিবাচক রিটার্নের এই ঘটনা অত্যন্ত বিরল।"
দুর্ঘটনার কারণগুলির চতুর্মাত্রিক বিশ্লেষণ
অতিরিক্ত সরবরাহ সংকট: ন্যানো ভবনের "বাঁধে বাঁধা হ্রদ" প্রভাব
পরিবহন ও গৃহায়ন ব্যুরোর সর্বশেষ "প্রাইভেট রেসিডেন্সিয়াল প্রাইমারি মার্কেট সাপ্লাই" রিপোর্ট অনুসারে, আগামী তিন বছরে হংকংয়ে ৫২,০০০ নতুন ইউনিট সরবরাহ করা হবে, যার মধ্যে ৩৫১TP3T হল ন্যানো-ইউনিট যার ব্যবহারযোগ্য এলাকা ৩০০ বর্গফুটের কম। আরও গুরুতর বিষয় হল, রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগের তথ্য থেকে দেখা গেছে যে ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে ন্যানো ভবনের শূন্য পদের হার ৯.৮১TP3T-তে পৌঁছেছে, যা সামগ্রিক বেসরকারি ভবন শূন্য পদের হার ৪.১১TP3T-এর দ্বিগুণেরও বেশি।
সুদের হারের ঝড়ের কবলে লিভারেজ বিপর্যয়
এই উদাহরণ হিসেবে ধরলে, যদি মালিক সেই বছর 90% বন্ধক নিতেন, তাহলে চার বছরে পরিশোধের পরিমাণের 80% এর বেশি সুদ পরিশোধের জন্য ব্যবহার করা হত। মেরিডিয়ান মর্টগেজের প্রধান বিশ্লেষক লিউ ইউয়ানুয়ান হিসাব করেছেন যে, যদি মালিক H+1.3% ফ্লোটিং-রেট মর্টগেজ গ্রহণ করেন, তাহলে প্রকৃত পরিশোধের সুদের হার 2021 সালে 2.05% থেকে বর্তমান 4.1%-তে বৃদ্ধি পেত এবং মাসিক পরিশোধ 47% বৃদ্ধি পেত। "সুদের হার স্বাভাবিকীকরণের ফলে এই উচ্চ লিভারেজপ্রাপ্ত বিনিয়োগকারীরাই প্রথম ক্ষতিগ্রস্ত হবেন।"
আঞ্চলিক প্রতিযোগিতা হ্রাস: শাতিনের বার্ধক্যজনিত দ্বিধা
শাতিন শহরের কেন্দ্রস্থলে আবাসন সম্পত্তির গড় বয়স ৩৮ বছর। তাই ওয়াই স্টেশনের পার্কভিউ টাওয়ারের মতো নতুন প্রজন্মের আবাসন সম্পত্তির প্রতিযোগিতার মুখোমুখি হয়ে, বার্ধক্য সমস্যা ক্রমশ প্রকট হয়ে উঠছে। মিডল্যান্ড রিয়েলটির আঞ্চলিক ব্যবস্থাপক চেন গুওলিয়াং উল্লেখ করেছেন: "একই জেলায় নতুন সম্পত্তির ব্যবস্থাপনা ফি প্রতি বর্গফুট হংকং ডলার ৪.২, যেখানে পুরাতন আবাসন সম্পত্তির জন্য মাত্র হংকং ডলার ২.৮, তবে তরুণ ক্রেতারা স্মার্ট হোম প্যাকেজের জন্য আরও বেশি অর্থ প্রদান করবেন।" এছাড়াও, আদমশুমারি ও পরিসংখ্যান বিভাগের তথ্যে দেখা গেছে যে ২০২১ থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত শা টিন জেলায় জনসংখ্যার নিট বহির্গমন ১২,০০০-এ পৌঁছাবে, যা আঞ্চলিক ক্রয় ক্ষমতা হ্রাসকে ত্বরান্বিত করবে।
অভিবাসন তরঙ্গের কারণে "বহিষ্কার এবং বিচ্ছিন্নকরণ" বিক্রির ঘটনা
ইমিগ্রেশন বিভাগের তথ্য থেকে দেখা যায় যে ২০২৩ সালের প্রথমার্ধে হংকংয়ের বাসিন্দাদের নিট বহির্গমনের পরিমাণ ৬৭,০০০-এ পৌঁছেছে এবং অব্যাহত অভিবাসন তরঙ্গ সম্পত্তি বাজারের বাস্তুতন্ত্রকে বদলে দিচ্ছে। নাম প্রকাশে অনিচ্ছুক একজন সিনিয়র রিয়েল এস্টেট এজেন্ট প্রকাশ করেছেন: "আমরা যে জরুরি বিক্রয় কমিশন পেয়েছি তার মধ্যে প্রায় ৪০% মালিক তাদের অভিবাসন সময়সূচী জানিয়েছেন, এবং কেউ কেউ এমন প্রস্তাবও গ্রহণ করেছেন যা ব্যাংকের ১৫১TP3T-২০১TP3T মূল্যায়নের চেয়ে কম ছিল।"
ডমিনো এফেক্ট আকার ধারণ করছে
এই চুক্তির ফলে এক ধরণের শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়ার সূত্রপাত হয়েছে। মিডল্যান্ড রিয়েলটির পরিসংখ্যান অনুসারে, কুইহুয়া গার্ডেনে বর্তমানে বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত ১২টি সম্পত্তির মধ্যে ৭টি তাদের দাম পরিবর্তন করেছে, যার গড় মূল্য ৮.৫১TP3T হ্রাস পেয়েছে। আরও উদ্বেগজনক বিষয় হল, ব্যাংক অফ চায়না (হংকং) সম্প্রতি শা টিন জেলার ন্যানো ভবনের মূল্যায়ন সহগ ০.১৫ কমিয়েছে, যা ক্রেতাদের বন্ধকের পরিমাণকে সরাসরি প্রভাবিত করে। ডিবিএস ব্যাংকের খুচরা ব্যাংকিং বিভাগের প্রধান এনজি ওয়েই-হং সতর্ক করে বলেছেন: "মূল্যায়ন হ্রাস একটি নেতিবাচক সম্পদ সংকটের কারণ হতে পারে, বিশেষ করে যারা ২০১৯-২০২১ সালে উচ্চ স্তরে বাজারে প্রবেশ করেছিলেন তাদের জন্য।"
নীতি পরিবর্তন বাজারের বৈষম্যকে আরও বাড়িয়ে তোলে
সরকারের "কর প্রণোদনা প্রত্যাহার" নীতি অপ্রত্যাশিতভাবে ক্ষুদ্র পরিবারের জন্য শেষ ধাক্কা হয়ে দাঁড়াল। সেন্টালাইন প্রপার্টি এজেন্সির প্রতিষ্ঠাতা শিহ উইং-চিং উল্লেখ করেছেন: "নতুন প্রকল্পের জন্য ডেভেলপাররা তাদের মূল্য নির্ধারণের কৌশলগুলিতে আরও আক্রমণাত্মক হয়ে উঠছে। ইউয়েন লং-এর একটি নতুন প্রকল্প সম্প্রতি মাত্র ৪.৫ মিলিয়ন হংকং ডলার মূল্যের ২৮৮ বর্গফুট ইউনিট চালু করেছে, যা সরাসরি সেকেন্ডারি বাজার থেকে গ্রাহকদের ছিনিয়ে নিয়েছে।" প্রকৃতপক্ষে, ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে প্রথম-হাত ন্যানো-ইউনিটের লেনদেনের পরিমাণ বছরে ৬২১TP3T বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে একই সময়ের মধ্যে সেকেন্ডারি বাজার ৩৯১TP3T হ্রাস পেয়েছে, যা ইঙ্গিত দেয় যে নতুন প্রকল্পগুলির দ্বারা ক্রয় ক্ষমতা চুরি করা হচ্ছে।
বাজার বিশ্লেষণে দেখা যায় যে এই ইউনিটের দাম পতন বেশ কিছু প্রতিকূল কারণকে প্রতিফলিত করে।
১. ন্যানো-আকারের ভবনের অতিরিক্ত সরবরাহ: সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, অনেক জেলায় ছোট-আকারের ভবন নির্মাণ সম্পন্ন হয়েছে, যা ক্রেতাদের উৎসকে বৈচিত্র্যময় করেছে।
২. উচ্চ সুদের হারের চাপ: বন্ধকী খরচ বৃদ্ধি বিনিয়োগের আকর্ষণকে দুর্বল করে দেয়
৩. এলাকার পুরনো দিনের জন্য সহায়ক সুবিধা: শাতিন শহরের কেন্দ্রস্থলে আবাসন এস্টেটগুলি নতুন সম্পত্তির সাথে প্রতিযোগিতার সম্মুখীন হচ্ছে
৪. অভিবাসন ঢেউয়ের প্রভাব: কিছু মালিক তাড়াহুড়ো করে টাকা তুলে চলে যান
এটি লক্ষণীয় যে, ২০২১ সালে যখন মূল মালিক ৪.০২ মিলিয়ন ডলারে ইউনিটটি কিনেছিলেন, তখন মহামারী চলাকালীন সম্পত্তির বাজার তার শীর্ষে ছিল। এজেন্ট প্রকাশ করেছেন যে গত বছরের নভেম্বর থেকে ইউনিটের দাম তিনবার সমন্বয় করা হয়েছে, ৩.৮ মিলিয়ন থেকে ৩.২৯৯ মিলিয়নে, এবং অবশেষে ক্রেতা আকর্ষণ করার আগে আরও ৫১১,০০০ কমানো হয়েছে। বর্তমানে, অনুরূপ সম্পত্তির জন্য চাওয়া মূল্য সাধারণত 3 মিলিয়ন ইউয়ানের উপরে থাকে। এই লেনদেনের ফলে এলাকায় মূল্য হ্রাসের একটি তরঙ্গ শুরু হতে পারে।
শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিরা সতর্ক করে বলেছেন যে সরকার তার প্রণোদনা ব্যবস্থা প্রত্যাহার করার পরে ডেভেলপাররা নতুন প্রকল্পের জন্য চাপ দিলে, সেকেন্ডারি মার্কেট, বিশেষ করে ছোট ইউনিটগুলি, চাপের মধ্যে থাকবে। সম্পত্তির মালিকদের নিয়মিত বাজারের পরিবর্তন পর্যালোচনা করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
আরও পড়ুন:
