সুচিপত্র
প্রিন্স এডওয়ার্ডের ৩ নং ইউ চাউ স্ট্রিটের সম্পূর্ণ বাণিজ্যিক এবং আবাসিক সম্পত্তি "স্ল্যাশ-প্রাইস" হংকং ডলারে বিক্রি হয়েছে, যা পাঁচ বছর আগের ক্রয়মূল্যের তুলনায় ৭৩১,০০০ হংকং ডলারের বিস্ময়কর হ্রাস।ডেং চেংবোপরিবারের বিনিয়োগ পোর্টফোলিওর হিমশৈলের চূড়াটি হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারে নাটকীয় পরিবর্তনগুলিকে বিনির্মাণের জন্য একটি অণুবীক্ষণ যন্ত্র হয়ে উঠেছে। ৬১ মিলিয়ন রিয়েল নগদ অর্থের বাষ্পীভবনের সাথে জড়িত এই লেনদেনের মাধ্যমে বাজারের কোন গভীর সমস্যাগুলি প্রতিফলিত হয়?
মিথ থেকে নরকে মূল্য বক্ররেখা
২০১৯ সালের আগস্ট মাসে, সামাজিক আন্দোলন এবং চীন-মার্কিন বাণিজ্য যুদ্ধের দ্বৈত ছায়া সত্ত্বেও, ৪,০৯৬ বর্গফুট আয়তনের এই ৪ তলা বিশিষ্ট টেনিমেন্ট ভবনটি ৮৩ মিলিয়ন ইউয়ানের আকাশছোঁয়া দামে বিক্রি হয়েছিল, যেখানে প্রতি বর্গফুটের দাম ২০,০০০ ইউয়ান ছাড়িয়ে গিয়েছিল। সেই সময়ে, শিল্পটি সাধারণত এটিকে "নিরাপদ-স্বর্গ তহবিলের জন্য তীব্র চাহিদা" এর প্রমাণ হিসাবে ব্যাখ্যা করেছিল, কিন্তু কেউই আশা করেনি যে এটি সম্পত্তি বাজারে শেষ স্ফুলিঙ্গ হবে।
সর্বশেষ লেনদেন মূল্যের তুলনায়, প্রতি বর্গফুটের দাম মাত্র ৫,৩৭১ ইউয়ান, যা শীর্ষ সময়কালে ২৬.৮১TP3T এর সমতুল্য। যদি মেঝে দ্বারা গণনা করা হয়, তাহলে প্রতিটি মেঝের মূল্য ২০.৭৫ মিলিয়ন থেকে অর্ধেক কমে ৫.৫ মিলিয়নে দাঁড়িয়েছে এবং পতনের হার ১৯৯৭ সালের আর্থিক সংকটের সময় ছাড়িয়ে গেছে। এটি লক্ষণীয় যে সম্পত্তির বর্তমান মাসিক ভাড়া প্রায় ৫০,০০০ ইউয়ান। লেনদেনের মূল্যের উপর ভিত্তি করে, ভাড়া রিটার্ন হার মাত্র ২.৭%, যা এখনও বন্ধকী হারের চেয়ে কম, যা প্রতিফলিত করে যে গ্রহীতা নগদ প্রবাহের পরিবর্তে দীর্ঘমেয়াদী সম্পদের প্রশংসার উপর বাজি ধরছেন।
দেং চেংবোর পরিবারের আর্থিক স্বাস্থ্য পরীক্ষার রিপোর্ট
গত তিন বছরে, দেং পরিবার তাদের সম্পদ বিক্রি করে ৮ বিলিয়ন ইউয়ানেরও বেশি নগদ অর্থ উপার্জন করেছে। এই অগ্নি বিক্রয় সম্পদ পুনর্গঠনের হিমশৈলের চূড়া মাত্র। এর হোল্ডিং খরচের দিকে একটু নজর দিলে: যদি ৭০% বন্ধক এবং ২.৫% সুদের হারের উপর ভিত্তি করে ৮৩ মিলিয়ন হংকং ডলারের ক্রয়মূল্য গণনা করা হয়, তাহলে পাঁচ বছরের সুদের ব্যয় ৭.২৬ মিলিয়ন হংকং ডলারে পৌঁছাবে। হার, রক্ষণাবেক্ষণ এবং খালি জায়গার খরচ যোগ করলে, প্রকৃত ক্ষতি হংকং ডলারের কাছাকাছি হতে পারে।
আরও আকর্ষণীয় বিষয় হল ট্রেডিং সময় নির্বাচন করা। মার্কিন ফেডারেল রিজার্ভ সুদের হার কমানোর কথা বিবেচনা করার আগে জরুরি ভিত্তিতে বিক্রির সিদ্ধান্তটি গ্রুপটির তারল্য চাপের প্রতিফলন ঘটাতে পারে। শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিদের মতে, সম্পত্তিটি গত বছর ৩৮ মিলিয়ন ডলারে বিক্রয়ের জন্য তালিকাভুক্ত হয়েছিল এবং অর্ধ বছরের মধ্যে দাম ৪২১TP3T-তে কমিয়ে আনা হয়েছিল, যা ইঙ্গিত দেয় যে মালিক বাজারের দৃষ্টিভঙ্গি সম্পর্কে অত্যন্ত হতাশাবাদী।
মাঠ পর্যায়ের তদন্তে জানা গেছে যে রুঝো স্ট্রিটের আশেপাশের এলাকা কাঠামোগত রূপান্তরের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। এই রাস্তাটি আগে হার্ডওয়্যার এবং সাজসজ্জার সামগ্রীর দোকানগুলির আধিপত্য ছিল, কিন্তু সাম্প্রতিক বছরগুলিতে শাম শুই পো সাংস্কৃতিক ও সৃজনশীল জেলার সম্প্রসারণের কারণে এটি ধীরে ধীরে কফি শপ এবং ডিজাইন স্টুডিও দ্বারা প্রতিস্থাপিত হয়েছে। তবে, রূপান্তরকালীন সময়ের ফলে দোকান খালি থাকার হার ১৮১TP3T হয়েছে, যা পাঁচ বছর আগের তুলনায় দ্বিগুণ হয়েছে।
আরও মারাত্মক বিষয় হল মানুষের ভোগের ধরণে পরিবর্তন। মহামারীর পর সম্পত্তির ৫০০ মিটারের মধ্যে ৩০% এরও বেশি ফার্মেসি এবং এক্সচেঞ্জ শপ বন্ধ হয়ে গেছে। উপরের তলার আবাসিক ইউনিটের ভাড়া ২০১৯ সালে প্রতি বর্গফুটের গড় ৪৫ ডলার থেকে কমে বর্তমানে ৩২ ডলারে দাঁড়িয়েছে, যা প্রায় ৩০% কমেছে, যা বাণিজ্যিক এবং আবাসিক সম্পত্তির জন্য দ্বিগুণ ক্ষতির পরিস্থিতি তৈরি করেছে।
পলিসি বাজারে অদৃশ্য ঘাতক
২০২০ সালে সরকারের "কর্মসংস্থান উন্নয়ন পরিবহন ভর্তুকি প্রকল্প" বাস্তবায়িত হওয়ার পর, এটি অপ্রত্যাশিতভাবে অফিস কর্মীদের জীবনযাত্রার পছন্দ পরিবর্তন করে। হংকং দ্বীপ পূর্বে ভর্তুকি পরিধি সম্প্রসারণের ফলে পাঁচ বছরে প্রিন্স এডওয়ার্ড স্টেশনের আশেপাশে যাতায়াতকারী জনসংখ্যা ১২১TP3T কমে গেছে। একই সময়ে, ইউআরএ-এর "চাহিদা-চালিত" পুনর্উন্নয়ন নীতি ইয়াউ মং এলাকার পক্ষে ছিল, যার ফলে ইউ চাউ স্ট্রিটের মতো অগ্রাধিকারহীন পুনর্উন্নয়ন এলাকাগুলি একটি উন্নয়ন শূন্যতার মধ্যে পড়েছিল।
এটি লক্ষণীয় যে ২০২৩ সালে কার্যকর হওয়া নিষ্কাশন নিয়ন্ত্রণ বিধিমালা যুদ্ধ-পূর্ববর্তী এই ধরনের ভবনগুলির সংস্কার ব্যয় বৃদ্ধি করেছে। একজন জরিপকারী অনুমান করেছেন যে যদি সম্পত্তিটি আধুনিক মান পূরণ করতে হয়, তাহলে সংস্কার খরচে 5 মিলিয়ন ইউয়ানেরও বেশি অতিরিক্ত বিনিয়োগের প্রয়োজন হবে, যা সরাসরি বিনিয়োগের মূল্য হ্রাস করবে।
আন্তর্জাতিক মূলধন প্রবাহের অন্তর্নিহিত প্রবাহ
একই সময়ের মধ্যে বিদেশী সম্পত্তি বাজারের তুলনায়, সিঙ্গাপুরের অর্চার্ড রোডের দোকানগুলি মাত্র ১৫১TP৩T হ্রাস পেয়েছে, যেখানে টোকিওর গিঞ্জার দোকানগুলি এই প্রবণতাকে প্রতিহত করেছে এবং ৯১TP৩T বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি এই সত্যকে প্রতিফলিত করে যে হংকংয়ের খুচরা রিয়েল এস্টেটের উপর চাপ আঞ্চলিক প্রকৃতির। সীমান্তবর্তী ই-কমার্সের জন্য করমুক্ত পরিমাণ ৮০০ ইউয়ানে উন্নীত করার পর, প্রসাধনী এবং ইলেকট্রনিক পণ্যের স্থানীয় খুচরা বিক্রয় বছরে ২৩১TP3T কমেছে, যা সরাসরি রাস্তার দোকানগুলির চাহিদার উপর প্রভাব ফেলেছে।
বিদেশী তহবিল ধারণের অনুপাতের পরিবর্তনগুলি আরও মনোযোগের যোগ্য। প্রিন্স এডওয়ার্ড ডিস্ট্রিক্টে বিদেশী পুঁজির দখলে থাকা বাণিজ্যিক ও আবাসিক সম্পত্তির অনুপাত ২০১৮ সালে ৩১১TP3T থেকে কমে বর্তমানে ৭১TP3T-এ দাঁড়িয়েছে, যা ইঙ্গিত দেয় যে আন্তর্জাতিক পুঁজি পদ্ধতিগতভাবে সেকেন্ডারি কোর এলাকা থেকে প্রত্যাহার করে নিচ্ছে।
মূল্য পুনর্মূল্যায়নের গাণিতিক মডেল
বর্তমান লেনদেন মূল্যের উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন যুক্তি নির্ণয় করা যেতে পারে: যদি 4% মূলধন হারের উপর ভিত্তি করে অনুমান করা হয়, তাহলে সম্পত্তিটির বার্ষিক 880,000 নিট আয় উৎপন্ন করতে হবে, অর্থাৎ, মাসিক ভাড়া 73,000 এ পৌঁছাতে হবে, যা বর্তমান 50,000 ভাড়ার সাথে 46% এর ব্যবধান রেখে যায়। এর থেকে বোঝা যায় যে ক্রেতারা আশা করতে পারেন:
- পুরাতন ভবন পুনর্নির্মাণের উপর বিধিনিষেধ শিথিল করছে সরকার
- সম্প্রদায়ের রূপান্তরের পর ভাড়া বেড়েছে
- মার্কিন ডলারের দুর্বলতার ফলে সম্পদের দাম পুনর্মূল্যায়নের দিকে পরিচালিত হয়
লেনদেনের মূল্য জমির মূল্যের চেয়ে কম, যা প্রতি বর্গফুট HK$4,200 তল মূল্যে এটি কেনার সমতুল্য, যা একই জেলার আবাসিক জমির সর্বশেষ চিহ্নিত মূল্যের চেয়ে HK$581,000 কম। এটি "ভূমি মূল্য অনুসন্ধান" এর একটি অনুমানমূলক কাজ।
ভবিষ্যৎ রহস্যোদ্ঘাটন
৬১ মিলিয়ন ডলারের এই ব্যয়বহুল পাঠ বাজারের জন্য তিনটি বিপদের ঘণ্টা বাজিয়েছে:
- মূল ক্ষেত্র ছাড়া সম্পদের তারল্য ঝুঁকি তীব্রতর হচ্ছে
- পুরাতন ভবন ধারণের খরচ দ্রুত বৃদ্ধির এক যুগে প্রবেশ করেছে।
- সম্প্রদায়ের অর্থনৈতিক রূপান্তরের সময়কাল দশ বছর পর্যন্ত সময় নিতে পারে
যখন "অবস্থান, অবস্থান, অবস্থান" এর বিনিয়োগ নিয়মটি সম্প্রদায়ের কার্যাবলীর পুনর্গঠনের মুখোমুখি হয়, তখন ঐতিহ্যবাহী মূল্যায়ন মডেল ব্যর্থতার ঝুঁকির সম্মুখীন হয়। সম্ভবত আসল উদ্ঘাটন হল যে মহামারী-পরবর্তী যুগে হংকংয়ে কোনও স্থায়ী মূল অঞ্চল নেই, কেবল ক্রমাগত পুনর্নির্ধারিত মূল্য স্থানাঙ্ক রয়েছে। যারা এখনও ২০১৯ সালের প্রেক্ষাপটে সম্পদকে মূল্য দেন, তারা অবশেষে বাজারের জন্য জীবন্ত পাঠ্যপুস্তকে পরিণত হবেন।
আরও পড়ুন:
