নিউ ওয়ার্ল্ড ডেভেলপমেন্ট (০০১৭) এর মধ্যবর্তী কর্মক্ষমতা সতর্কতা: রিয়েল এস্টেটের ক্ষতির ফলে লোকসান ৬.৬ বিলিয়নে নেমে এসেছে, মূল ব্যবসা স্থিতিশীল রয়েছে

নিউ ওয়ার্ল্ড ডেভেলপমেন্ট (0017.HK) হংকংয়ের অন্যতম প্রধান রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বাজারের পরিবেশের পরিবর্তন এবং কর্পোরেট কৌশলগুলির সমন্বয়ের কারণে এটি মনোযোগ আকর্ষণ করেছে।

আর্থিক চাপ এবং সম্পদ নিষ্পত্তি

- উচ্চ ঋণ এবং রেটিং ঝুঁকি: ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ, গ্রুপের নিট ঋণ অনুপাত প্রায় ৪৯১TP3T। যদিও এর কিছু সমকক্ষের তুলনায় কম, আন্তর্জাতিক রেটিং সংস্থাগুলি (যেমন মুডি'স) এর "Ba1" রেটিংকে নজরদারি তালিকায় রেখেছে, যা এর তরলতা এবং পুনঃঅর্থায়ন ক্ষমতা সম্পর্কে উদ্বেগের প্রতিফলন ঘটায়।
- নন-কোর সম্পদ বিক্রি: ২০২৩ সাল থেকে, গ্রুপটি নগদ অর্থে নন-কোর সম্পদ বিক্রি ত্বরান্বিত করেছে, যার মধ্যে রয়েছে হংকংয়ের সুয়েন ওয়ানের ডিসকভারি পার্ক শপিং মল প্রায় ২ বিলিয়ন হংকং ডলারে বিক্রি এবং মূল ভূখণ্ডের কিছু যৌথ উদ্যোগ প্রকল্প থেকে বেরিয়ে আসা। ঋণ কাঠামো অনুকূল করার জন্য আগামী বছরে আরও ৮-১০ বিলিয়ন হংকং ডলারের সম্পদ বিক্রি করা।

হংকংয়ের সম্পত্তি বাজারে মন্দা

– সম্পত্তি বাজারে দ্বিগুণ ধাক্কা: মার্কিন সুদের হার বৃদ্ধি এবং চীনের অর্থনৈতিক মন্দার কারণে, হংকংয়ের আবাসিক লেনদেনের পরিমাণ ২০২৩ সালে বছরে ৩০১TP3T-এরও বেশি কমেছে এবং অফিস খালি থাকার হার ১৬১TP3T-তে পৌঁছেছে, যা নিউ ওয়ার্ল্ডের অধীনে K11-এর মতো বাণিজ্যিক প্রকল্পের ভাড়া আয়কে টেনে এনেছে।
– নীতিগত প্রতিক্রিয়া: গ্রুপটি তার লঞ্চ কৌশল সামঞ্জস্য করেছে, উদাহরণস্বরূপ, একই এলাকায় "দ্য প্যাভিলিয়ন III" এর অবশিষ্ট ইউনিটগুলি সেকেন্ড-হ্যান্ড মূল্যের চেয়ে কম দামে বিক্রি করে এবং ক্রেতাদের আকর্ষণ করার জন্য উচ্চ-অনুপাতের বন্ধক অফার করে, যা ডিস্টক করার চাপকে প্রতিফলিত করে।

 কৌশলগত রূপান্তর এবং গ্রেটার বে এরিয়া লেআউট

– মূল ভূখণ্ডের কেন্দ্রবিন্দু দক্ষিণে স্থানান্তরিত করা: দ্বিতীয় স্তরের শহরগুলিতে বিনিয়োগ হ্রাস করা এবং গুয়াংজু এবং শেনজেনের মতো গ্রেটার বে এরিয়ার মূল শহরগুলিতে সম্পদ কেন্দ্রীভূত করা। উদাহরণস্বরূপ, গুয়াংজু চৌ তাই ফুক ফাইন্যান্স সেন্টার ("ইস্ট টাওয়ার") এর কার্যক্রম মূল ভূখণ্ডে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের অতিরিক্ত সরবরাহের চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি।
– টেকসই উন্নয়ন বিনিয়োগ: রিয়েল এস্টেট চক্রের ঝুঁকির ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য "আর্টিসানাল মুভমেন্ট" ব্র্যান্ড কৌশল ত্বরান্বিত করুন, সাংস্কৃতিক এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট (যেমন 11 SKIES প্রকল্প) একত্রিত করুন এবং নতুন শক্তি অবকাঠামোতে বিনিয়োগ বৃদ্ধি করুন।

পুঁজিবাজারের প্রতিক্রিয়া

– চাপের মুখে শেয়ারের দাম: ২০২৩ সালে শেয়ারের দাম ৩৫১TP৩T-এরও বেশি কমেছে, যা হ্যাং সেং সম্পত্তি শ্রেণীবিভাগ সূচকের (প্রায় ২৫১TP৩T-এর পতন) তুলনায় কম পারফর্ম করেছে। যদিও ২০২৪ সালে বাজারের সাথে এটি পুনরুজ্জীবিত হয়েছিল, তবুও এর মূল্য-আয় অনুপাত (প্রায় ৬ গুণ) চেউং কং হোল্ডিংসের (প্রায় ৮ গুণ) তুলনায় কম ছিল, যা ইঙ্গিত দেয় যে বাজারের এর রূপান্তরের কার্যকারিতা নিয়ে সন্দেহ রয়েছে।
– লভ্যাংশ সমন্বয়: অন্তর্বর্তীকালীন লভ্যাংশ বছরে 25% কমানো হয়েছে, যা 2016 সালের পর প্রথম লভ্যাংশ হ্রাস, যা কিছু দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের মধ্যে উদ্বেগের সৃষ্টি করেছে।

ব্যবস্থাপনা পরিবর্তন এবং শাসন সমন্বয়

– তৃতীয় প্রজন্মের উত্তরাধিকার চলছে: অ্যাড্রিয়ান চেং (ভাইস চেয়ারম্যান এবং সিইও) দৈনন্দিন সিদ্ধান্ত গ্রহণের দায়িত্ব গ্রহণ করেন এবং ডিজিটাল রূপান্তরের নেতৃত্ব দেন (যেমন NWD ইনোভেশনস প্ল্যাটফর্ম), তবে পারিবারিক হোল্ডিং কাঠামো (চৌ তাই ফুক এন্টারপ্রাইজেস প্রায় 45% ধারণ করে) কৌশলগত নমনীয়তাকে প্রভাবিত করতে পারে।

এক নজরে গুরুত্বপূর্ণ তথ্য

- অন্তর্বর্তীকালীন ক্ষতি: ৬.৬ বিলিয়ন হংকং ডলার থেকে ৬.৮ বিলিয়ন হংকং ডলার অব্যাহত কার্যক্রমের ফলে শেয়ারহোল্ডারদের প্রত্যাশিত ক্ষতি (২০২৪ অর্থবছরের একই সময়ের মুনাফা)
- মূল পরিচালন মুনাফা: HK$4.35 বিলিয়ন থেকে HK$4.55 বিলিয়ন, যা বছরের পর বছর 15%-19% কমেছে।
– ক্ষতির প্রধান কারণ: ৩.৩-৩.৫ বিলিয়ন হংকং ডলারের উন্নয়ন সম্পত্তির ক্ষতি, ১.৪-১.৬ বিলিয়ন হংকং ডলারের বিনিয়োগ সম্পত্তির ন্যায্য মূল্য ক্ষতি।
– ফলাফল প্রকাশের তারিখ: ২৮ ফেব্রুয়ারী, ২০২৪

ক্ষতির কাঠামোর গভীর বিশ্লেষণ

১. রিয়েল এস্টেট খাত দ্বিগুণ চাপের মধ্যে রয়েছে
- উন্নয়ন সম্পত্তির ক্ষতি (৫০১TP৩T ক্ষতির জন্য দায়ী): বাজার মন্দার ফলে, প্রকল্পের আদায়যোগ্য মূল্য প্রত্যাশার চেয়ে কম ছিল, যার ফলে সম্পদের ক্ষতি হয়েছিল ৩.৩-৩.৫ বিলিয়ন হংকং ডলার।
– বিনিয়োগ সম্পত্তির ন্যায্য মূল্য হ্রাস: যৌথ উদ্যোগ প্রকল্পের ন্যায্য মূল্য ক্ষতি বছরে ১.৪-১.৬ বিলিয়ন হংকং ডলারে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা অফিস এবং খুচরা সম্পত্তির উপর মূল্যায়ন চাপের প্রতিফলন ঘটায়।

২. অ-পুনরাবৃত্ত আয়ের তীব্র পতন
– স্থির হারের বন্ড রিডেম্পশন আয় কমে হংকং ডলারে ১৫ মিলিয়নে নেমে এসেছে (গত বছরের একই সময়ের জন্য নির্দিষ্ট সংখ্যা প্রকাশ করা হয়নি)
- এককালীন লাভের অভাব: গত বছরের একই সময়ে বিনিয়োগ সম্পত্তির ন্যায্য মূল্যের ১.২৫৭ বিলিয়ন হংকং ডলারের বিপরীতমুখী মূল্য রেকর্ড করা হয়েছিল।

মূল ব্যবসার স্থিতিস্থাপকতা স্পষ্ট

খাতায় লোকসান সত্ত্বেও, নগদ-বহির্ভূত পণ্য বাদে মূল পরিচালন মুনাফা ৪.৩৫-৪.৫৫ বিলিয়ন হংকং ডলারে পৌঁছেছে:
– গণনার ভিত্তি: বিনিয়োগ সম্পত্তির মূল্যায়নের ওঠানামা, কর, আর্থিক ব্যয়, সম্পদ নিষ্পত্তি থেকে লাভ এবং ক্ষতি ইত্যাদির মতো অ-কার্যকর কারণগুলি বাদ দিয়ে।
- বার্ষিক পতন সংকুচিত হচ্ছে: ২০২৩ অর্থবছরের মূল মুনাফা থেকে ১৫১TP3T-১৯১TP3T কমেছে (প্রায় ৫.৩৬ বিলিয়ন হংকং ডলার), যা মূল ব্যবসার স্থিতিস্থাপকতা প্রদর্শন করে।

বাজারের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা

১. শিল্প পরিবেশ সংযোগ: এই হ্রাস হংকং রিয়েল এস্টেট বাজারের অব্যাহত সমন্বয়কে প্রতিফলিত করে। ২০২৩ সালে, আবাসিক ভবনের ক্রমবর্ধমান পতন ছিল ৭১TP3T।
২. সুদের হার সংবেদনশীলতা পরীক্ষা: হংকং ডলার বন্ডের অর্থায়ন খরচের উপর ফেডের সুদের হার বৃদ্ধির চক্রের প্রভাব
৩. কৌশলগত রূপান্তরের অগ্রগতি: K11 শিল্প বাণিজ্যিক কমপ্লেক্স এবং উত্তর মেট্রোপলিটন এলাকা পরিকল্পনা কি মধ্য থেকে দীর্ঘমেয়াদী মূল্যায়ন পুনরুদ্ধারকে সমর্থন করতে পারে?

পেশাদার পদের সংজ্ঞা

– ন্যায্য মূল্যের ক্ষতি: বিনিয়োগের সম্পত্তির বাজার মূল্যের সাথে পুনর্মূল্যায়নের ফলে সৃষ্ট একটি বই ক্ষতি, যা সরাসরি নগদ প্রবাহকে প্রভাবিত করে না।
– ক্ষতির ক্ষতি: যখন কোনও প্রকল্পের আনুমানিক বিক্রয় মূল্য উন্নয়ন ব্যয়ের চেয়ে কম হয় তখন ক্ষতি হয়।
– মূল পরিচালন মুনাফা: একটি সূচক যা মূল ব্যবসার নগদ উৎপাদন ক্ষমতা প্রতিফলিত করে, মূল্যায়নের ওঠানামার মতো অ-পুনরাবৃত্ত বিষয়গুলি বাদ দিয়ে।

দৃষ্টিভঙ্গি এবং ঝুঁকি পয়েন্ট

– সুযোগ: আবাসিক সম্পত্তির জন্য হংকংয়ের "কঠোর পদক্ষেপ" প্রত্যাহার সম্পত্তি বাজারের লেনদেনকে উৎসাহিত করতে পারে। গ্রুপের ভূমি ব্যাংকের খরচ তুলনামূলকভাবে কম (প্রাথমিক বছরগুলিতে বেশিরভাগ কৃষি জমি রূপান্তর)। সুদের হার সর্বোচ্চ হলে, লাভের সম্ভাবনা উন্নত হতে পারে।
– চ্যালেঞ্জ: মূল ভূখণ্ডে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের দীর্ঘায়িত বিক্রয় চক্র গ্রেটার বে এরিয়ার প্রকল্পগুলির রিটার্ন বিলম্বিত করতে পারে; মার্কিন ডলার বন্ডের পুনঃঅর্থায়ন খরচ বেশি (২০২৪ সালে প্রায় ১৫ বিলিয়ন হংকং ডলার ঋণ বকেয়া), এবং আমাদের তারল্যের ঘটনাগুলির বিরুদ্ধে সতর্ক থাকতে হবে।

২০২৪ অর্থবছরের অন্তর্বর্তীকালীন ফলাফল (২০২৪ সালের ফেব্রুয়ারিতে প্রকাশিত হবে বলে আশা করা হচ্ছে) এবং গ্রেটার বে এরিয়া প্রকল্পগুলির বিক্রয় অগ্রগতির দিকে গভীর মনোযোগ দেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। স্বল্পমেয়াদে, স্টকের দাম এখনও বাজারের অনুভূতি এবং সুদের হার নীতি দ্বারা চালিত হতে পারে। সর্বশেষ তথ্যের জন্য, অনুগ্রহ করে HKEX ঘোষণা অথবা ব্লুমবার্গ টার্মিনালের রিয়েল-টাইম আপডেটগুলি দেখুন।

আরও পড়ুন:

• সাই কুং-এর শীর্ষ বিলাসবহুল ভবন "আও লং" সম্পত্তি বাজারে সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত এলাকা হয়ে উঠেছে! ৩ শয়নকক্ষের ইউনিটগুলি লোকসানের সম্মুখীন হচ্ছে 30% বিলাসবহুল বাড়ির দ্বিধা প্রকাশ করে। সেলিব্রিটিদের তাদের শেয়ার বিক্রি করে নগদ অর্থ উত্তোলনের প্রবণতা তিনটি প্রধান সতর্কতা সংকেত লুকিয়ে রাখে
• নিউ ওয়ার্ল্ড ডেভেলপমেন্ট ঋণ সংকটে: নিট ঋণ অনুপাত 88%-তে বাড়তে পারে, সম্পদ পরিবর্তন কি অচলাবস্থা ভাঙতে পারে?
• নেতিবাচক ইকুইটি ব্যথা