সুচিপত্র
রিয়েল এস্টেট বাজার এবং আঞ্চলিক অর্থনৈতিক উন্নয়নের মধ্যে গতিশীল সম্পর্কের উপর জোসেফ স্টিগলিটজ
ভূমিকা: অর্থনৈতিক ব্যবস্থার একটি মূল উপাদান হিসেবে রিয়েল এস্টেট
জোসেফ স্টিগলিটজ২০০১ সালে অর্থনীতিতে নোবেল পুরস্কার বিজয়ী হিসেবে, তিনি দীর্ঘদিন ধরে বাজার ব্যর্থতা, তথ্যের অসামঞ্জস্যতা এবং জননীতি নকশা নিয়ে উদ্বিগ্ন ছিলেন। তার গবেষণা থেকে দেখা যায় যে রিয়েল এস্টেট বাজার কেবল আবাসিক স্থানের বাজার-ভিত্তিক বাহকই নয়, বরং এটি একটি মূল প্রক্রিয়া যা আঞ্চলিক অর্থনৈতিক কাঠামো, সম্পদ বন্টন এবং সামাজিক স্থিতিশীলতার উপর গভীর প্রভাব ফেলে। এই প্রবন্ধটি স্টিগলিটজের তাত্ত্বিক কাঠামোর মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিচালনার নিয়ম এবং আঞ্চলিক অর্থনৈতিক উন্নয়নের উপর এর বহুমুখী প্রভাব অন্বেষণ করে।
অধ্যায় ১ রিয়েল এস্টেট বাজারের মৌলিক অর্থনৈতিক বৈশিষ্ট্য
১.১ রিয়েল এস্টেটের দ্বৈত বৈশিষ্ট্য: ভোগ্যপণ্য এবং বিনিয়োগ পণ্য
স্টিগলিৎজ জোর দিয়ে বলেন যে রিয়েল এস্টেটের ভোগের কার্যকারিতা এবং মূলধন বৈশিষ্ট্য উভয়ই রয়েছে। একটি ভোগ্যপণ্য হিসেবে, এর দাম সরাসরি বাসিন্দাদের জীবনযাত্রার ব্যয়কে প্রভাবিত করে; একটি বিনিয়োগ পণ্য হিসেবে, এটি বন্ধকী ঋণ এবং সম্পদ সুরক্ষাকরণের মাধ্যমে আর্থিক ব্যবস্থার ঝুঁকি সংক্রমণের কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হয়। এই দ্বৈত বৈশিষ্ট্য বাজারের সরবরাহ ও চাহিদা প্রক্রিয়াকে জটিল করে তোলে এবং বিশেষ করে অর্থনৈতিক মন্দার সময় "মূল্যের অনমনীয়তা ফাঁদ" তৈরির প্রবণতা রাখে।
১.২ তথ্যের অসামঞ্জস্যতা এবং বাজার ব্যর্থতা
স্টিগলিটজের তথ্য অর্থনীতি তত্ত্ব উল্লেখ করে যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনে উল্লেখযোগ্য তথ্য অসামঞ্জস্য রয়েছে:
– বিক্রেতার সুবিধা: ডেভেলপার এবং এজেন্টদের সম্পত্তির মান এবং ভবিষ্যত পরিকল্পনা সম্পর্কে আরও তথ্য থাকে;
– মূল্যায়ন বিকৃতি: বন্ধকী সিকিউরিটিজ সম্পর্কে ক্রেডিট রেটিং এজেন্সিগুলির ভুল বিচার ২০০৮ সালের সাবপ্রাইম বন্ধকী সংকটকে আরও বাড়িয়ে তোলে;
– নীতিগত হস্তক্ষেপের প্রয়োজনীয়তা: স্টিগলিটজ স্বচ্ছ ট্রেডিং প্রক্রিয়া এবং শক্তিশালী তত্ত্বাবধানের মাধ্যমে বাজারের ব্যর্থতা সংশোধনের পক্ষে।
অধ্যায় ২ আঞ্চলিক অর্থনীতিতে রিয়েল এস্টেটের স্থানান্তর প্রক্রিয়া
২.১ কর্মসংস্থান এবং শিল্প শৃঙ্খলের প্রভাব
– সরাসরি আকর্ষণ: রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ নির্মাণ, নির্মাণ সামগ্রী এবং সাজসজ্জা পরিষেবা শিল্পে কর্মসংস্থান বাড়ায়;
– পরোক্ষ প্রভাব: ক্রমবর্ধমান আবাসন মূল্য বাণিজ্যিক ভাড়া বৃদ্ধি করে, ক্ষুদ্র ও মাঝারি আকারের উদ্যোগের থাকার জায়গা সংকুচিত করে;
- স্টিগলিটজ সতর্ক করে দিয়েছিলেন যে রিয়েল এস্টেট-চালিত প্রবৃদ্ধির উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা শিল্প কাঠামোকে বিকৃত করবে।
২.২ সম্পদের প্রভাব এবং ভোগ আচরণ
– ইতিবাচক চক্র: বাড়ির দাম বৃদ্ধি পরিবারের মোট সম্পদ বৃদ্ধি করে, ভোক্তা ঋণের সম্প্রসারণকে উদ্দীপিত করে;
– নেতিবাচক ধাক্কা: বুদবুদ ফেটে যাওয়ার পর, বাসিন্দাদের ব্যালেন্স শিটের অবনতি দীর্ঘমেয়াদী ভোগ সংকোচনের দিকে পরিচালিত করে;
– স্টিগলিটজ বিশ্বাস করেন যে নীতিনির্ধারকদের সামগ্রিক চাহিদার উপর রিয়েল এস্টেট চক্রের অরৈখিক প্রভাব সম্পর্কে সতর্ক থাকা উচিত।
২.৩ স্থানীয় সরকারের আর্থিক নির্ভরতা
– ভূমি অর্থায়ন মডেল: চীনের মতো উদীয়মান অর্থনীতি ভূমি হস্তান্তর ফি এর মাধ্যমে তাদের আর্থিক ঘাটতি পূরণ করে;
– স্টিগলিটজের সমালোচনা: এই মডেল স্বল্পমেয়াদী নীতির দিকে পরিচালিত করে এবং জনসেবায় বিনিয়োগকে অবহেলা করে।
অধ্যায় ৩ রিয়েল এস্টেট বুদ্বুদের গঠন এবং পতন
৩.১ ফেনার মাইক্রোস্কোপিক ভিত্তি
স্টিগলিটজ উল্লেখ করেছেন যে নিম্নলিখিত কারণগুলি বুদবুদ তৈরিতে একত্রিত হয়:
– অযৌক্তিক প্রত্যাশা: বিনিয়োগকারীরা বিশ্বাস করেন যে "বাড়ির দাম সর্বদা বাড়বে";
– আর্থিক উদ্ভাবন: সাবপ্রাইম ডেরিভেটিভস প্রকৃত ঝুঁকি গোপন করে;
– নীতিমালা বৃদ্ধি: কম সুদের হারের পরিবেশ অনুমানমূলক চাহিদাকে উদ্দীপিত করে।
৩.২ বুদবুদ ফেটে যাওয়ার সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিণতি
– কেস স্টাডি: ২০০৮ সালে, মার্কিন সাবপ্রাইম বন্ধকী সংকটের কারণে জিডিপি ৪.৩১ টিপি৩ টন কমে যায় এবং বেকারত্বের হার ১০১ টিপি৩ টন বেড়ে যায়;
– স্টিগলিটজের সমাধান: ঋণ পুনর্গঠন এবং লক্ষ্যবস্তুযুক্ত রাজস্ব উদ্দীপনার মাধ্যমে বাজারের আস্থা পুনরুদ্ধারের পক্ষে।
অধ্যায় ৪ স্টিগলিটজের নীতি কাঠামো
৪.১ জল্পনা-কল্পনা রোধে কর সরঞ্জাম
– খালি সম্পত্তি কর: খালি সম্পত্তি রাখার জন্য জরিমানা;
– মূলধন লাভ করের পার্থক্যকরণ: দীর্ঘমেয়াদী হোল্ডিংকে উৎসাহিত করার জন্য স্বল্পমেয়াদী ট্রেডিং কোর্সের উপর ভারী কর আরোপ;
– স্টিগলিটজ বিশ্বাস করেন যে কর সরঞ্জামগুলির সাথে একটি সঠিক সম্পত্তি নিবন্ধন ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন।
৪.২ সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের জনসাধারণের সরবরাহ
– সামাজিক আবাসন অনুপাত: নতুন সম্প্রদায়গুলিতে ৩০১ বর্গমিটার এবং ৩০১ বর্গমিটারের বেশি আবাসন মূল্য-সীমাবদ্ধ হওয়া উচিত বলে সুপারিশ করা হয়;
– উদ্ভাবনী অর্থায়ন মডেল: পৌর বন্ড এবং পিপিপি মডেলের মাধ্যমে বেসরকারি মূলধন আকর্ষণ করুন।
৪.৩ ভূমি ব্যবস্থা সংস্কার
- চীনের জমি হস্তান্তরের পাইলট: স্টিগলিটজ শহুরে আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণে গ্রামীণ জমির বাজারে প্রবেশের ভূমিকা নিশ্চিত করেছেন;
– ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ: জোনিং আইনের মাধ্যমে বাণিজ্যিক এবং আবাসিক জমির চাহিদার ভারসাম্য বজায় রাখা।
অধ্যায় ৫ আঞ্চলিক অর্থনৈতিক উন্নয়নের পৃথকীকৃত পথ
৫.১ উন্নত অর্থনীতির অভিজ্ঞতা
– জার্মান মডেল: একটি লিজিং-ভিত্তিক বাজার কাঠামো অনুমানমূলক বৈশিষ্ট্যগুলি হ্রাস করে;
– সিঙ্গাপুরের সরকারি আবাসন ব্যবস্থা: ৮৫১টিপি৩টি বাসিন্দা সরকার প্রদত্ত সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনে বাস করেন।
৫.২ উন্নয়নশীল দেশগুলির জন্য চ্যালেঞ্জসমূহ
– ল্যাটিন আমেরিকার নগরায়ণের ফাঁদ: বস্তির বিস্তার এবং উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটের অতিরিক্ত সরবরাহ সহাবস্থান করে;
– স্টিগলিটজের পরামর্শ: অবকাঠামোগত বিনিয়োগের মাধ্যমে সুষম আঞ্চলিক উন্নয়ন পরিচালনা করুন।
অধ্যায় 6 চীন মামলা: রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রণ এবং অর্থনৈতিক রূপান্তর
৬.১ নীতি পরীক্ষা-নিরীক্ষা এবং প্রভাব মূল্যায়ন
– ক্রয় এবং ঋণের বিধিনিষেধ: ফাটকাবাজির স্বল্পমেয়াদী দমন কিন্তু বিবাহবিচ্ছেদ এবং বাড়ি কেনার মতো প্রতারণামূলক আচরণকে উৎসাহিত করে;
– সম্পত্তি করের পাইলট: স্টিগলিটজ ক্রমবর্ধমান কর থেকে স্টক কর ব্যবস্থায় স্থানান্তরের পক্ষে।
৬.২ দীর্ঘমেয়াদী ব্যবস্থা নির্মাণ
– ভূমি সরবরাহ সংস্কার: বেইজিংয়ের ২০২১ সালের কেন্দ্রীভূত ভূমি সরবরাহ নীতি জমির দামের ওঠানামা কমাবে;
– আর্থিক বিচক্ষণতা ব্যবস্থাপনা: পদ্ধতিগত ঝুঁকি প্রতিরোধে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির জন্য "তিনটি লাল রেখা" নির্ধারণ করা।
উপসংহার: অন্তর্ভুক্তিমূলক প্রবৃদ্ধির দিকে নতুন রিয়েল এস্টেট শাসন
স্টিগলিটজের তত্ত্ব প্রকাশ করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ বিকাশের জন্য তিনটি লক্ষ্যের ভারসাম্য বজায় রাখা প্রয়োজন:
১. অর্থনৈতিক দক্ষতা: মূল্য সংকেতের মাধ্যমে সম্পদ বরাদ্দ অপ্টিমাইজ করা;
২. সামাজিক ন্যায়বিচার: সুবিধাবঞ্চিত গোষ্ঠীর আবাসন অধিকার নিশ্চিত করা;
৩. আর্থিক স্থিতিশীলতা: পদ্ধতিগত ঝুঁকির সংক্রমণ রোধ করা।
পরিশেষে, আঞ্চলিক অর্থনীতির টেকসই উন্নয়নের জন্য "ভূমি অর্থায়নের" উপর নির্ভরতার বাইরে গিয়ে মানব পুঁজি বিনিয়োগ এবং প্রযুক্তিগত উদ্ভাবনের দিকে ঝুঁকতে হবে। স্টিগলিটজের নীতি কাঠামো এই রূপান্তরের জন্য তাত্ত্বিক ভিত্তি এবং ব্যবহারিক নির্দেশনা প্রদান করে।
জোসেফ ইউজিন স্টিগলিটজ(ইংরেজি:জোসেফ ইউজিন স্টিগলিটজ, ৯ ফেব্রুয়ারী, ১৯৪৩—), হ্যাঁআমেরিকাঅর্থনীতিবিদ, জননীতি বিশ্লেষক এবংকলাম্বিয়া বিশ্ববিদ্যালয়অধ্যাপক। তিনি ২০০১ সালে জন্মগ্রহণ করেন।অর্থনীতিতে নোবেল পুরস্কারএবং ১৯৭৯জন বেটস ক্লার্ক পুরস্কারবিজয়ী. সেবিশ্বব্যাংকপ্রাক্তন সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট এবং প্রধান অর্থনীতিবিদ, এবংমার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের রাষ্ট্রপতিঅর্থনৈতিক উপদেষ্টা পরিষদের প্রাক্তন সদস্য এবং চেয়ারম্যান[3][4]. সেতথ্য অর্থনীতিতিনি ক্ষেত্রগুলিতে উল্লেখযোগ্য অবদান রেখেছেননতুন কেইনেসিয়ান অর্থনীতি স্কুলসমর্থন করার জন্য গুরুত্বপূর্ণ সদস্যদের মধ্যে একজনজর্জিয়ান ধর্মপাবলিক ফাইন্যান্স তত্ত্বের জন্য বিখ্যাত। তিনি বিশ্বায়ন বাস্তবায়নের পক্ষে ছিলেনলইসেজ-ফায়ারঅর্থনৈতিক নীতি পণ্ডিত, এবংআন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলএবংবিশ্বব্যাংকআন্তর্জাতিক সংস্থাগুলি সমালোচনামূলক মতামত প্রকাশ করেছে
আরও পড়ুন:
