সুচিপত্র
১. সামষ্টিক অর্থনৈতিক পটভূমি এবং বৈশ্বিক প্রবণতা
১. বৈশ্বিক অর্থনৈতিক এবং সুদের হারের পরিবেশ
ফেডারেল রিজার্ভের ২০২৩ সালের সভার কার্যবিবরণী অনুসারে, মুদ্রাস্ফীতি নিয়ন্ত্রণের জন্য, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র উচ্চ-সুদের হার চক্রে প্রবেশ করেছে। ২০২৩ সালে, ফেডারেল তহবিলের হার ৫.২৫১TP3T-৫.৫০১TP3T-তে উন্নীত হয়, যা ২২ বছরের সর্বোচ্চ। হংকং একটি সংযুক্ত বিনিময় হার ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করার সাথে সাথে, হংকং ডলার মার্কিন ডলারের সাথে সংযুক্ত থাকে এবং হংকং ব্যাংকিং ব্যবস্থা সুদের হার বৃদ্ধি অনুসরণ করতে বাধ্য হয়, যা সরাসরি আবাসিক বন্ধকের খরচ বৃদ্ধি করে এবং স্থানীয় সম্পত্তির চাহিদা দমন করে (HKMA, 2023)।
আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (IMF) ভবিষ্যদ্বাণী করেছে যে ২০২৪ সালে বিশ্বব্যাপী অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির হার ২.৯১TP3T-এ নেমে আসবে এবং ভূ-রাজনৈতিক ঝুঁকি এবং সরবরাহ শৃঙ্খল পুনর্গঠন আন্তঃসীমান্ত মূলধন প্রবাহকে আরও দুর্বল করে দিতে পারে (ওয়ার্ল্ড ইকোনমিক আউটলুক, ২০২৩)। রপ্তানিমুখী অর্থনীতি হিসেবে, হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার আন্তর্জাতিক মূলধন বরাদ্দ কৌশল দ্বারা প্রভাবিত হবে।
২. চীনের মূল ভূখণ্ডের অর্থনীতি এবং নীতিগত মিথস্ক্রিয়া
চাইনিজ একাডেমি অফ সোশ্যাল সায়েন্সেসের পণ্ডিতরা উল্লেখ করেছেন যে চীনের অর্থনীতি কাঠামোগত রূপান্তরের সময়কালে রয়েছে, ২০২৩ সালে জিডিপি প্রবৃদ্ধি ৫.২১TP3T হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা মহামারী-পূর্ব স্তরের চেয়ে কম (চায়না ম্যাক্রোইকোনমিক ব্লু বুক, ২০২৩)। যদিও রিয়েল এস্টেট শিল্পের জন্য কেন্দ্রীয় সরকারের "তিনটি লাল রেখা" নীতি মূলত মূল ভূখণ্ডের ডেভেলপারদের লক্ষ্য করে তৈরি করা হয়েছে, এটি পরোক্ষভাবে হংকংয়ে চীনা কোম্পানিগুলির অর্থায়ন ক্ষমতাকে প্রভাবিত করে। উদাহরণস্বরূপ, চায়না এভারগ্রান্ড এবং কান্ট্রি গার্ডেনের মতো কোম্পানিগুলির ঋণ সংকট হংকংয়ের সংশ্লিষ্ট প্রকল্পগুলিকে প্রভাবিত করেছে (ইউবিএস রিপোর্ট, ২০২৩)।
২. হংকংয়ের স্থানীয় নীতি এবং সরবরাহ ও চাহিদা কাঠামো
১. জমি সরবরাহ এবং আবাসন নীতি
হংকং সরকার "২০২৩ নীতিমালা ভাষণে" "উত্তর মেট্রোপলিটন এরিয়া" উন্নয়ন পরিকল্পনা প্রস্তাব করেছে, যার লক্ষ্য ২০ বছরের মধ্যে প্রায় ৯০০,০০০ আবাসিক ইউনিট যুক্ত করা এবং উত্তর নিউ টেরিটরিতে প্রায় ৩,০০০ হেক্টর জমি ছেড়ে দেওয়া। পরিবহন ও গৃহায়ন ব্যুরোর তথ্য থেকে দেখা যায় যে ২০২৩ সালে সম্পন্ন বেসরকারি আবাসিক ইউনিটের সংখ্যা প্রায় ২১,০০০ হবে, যা ১৮ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ, কিন্তু স্বল্পমেয়াদে সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা এখনও বিদ্যমান থাকবে (রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগ, ২০২৩)।
২. চাহিদার দিকে কাঠামোগত পরিবর্তন
আদমশুমারি ও পরিসংখ্যান বিভাগের তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালে হংকংয়ের জনসংখ্যা ৭.৫ মিলিয়নে উন্নীত হয়েছিল, কিন্তু জন্মহার হ্রাস অব্যাহত ছিল (০.৭৭১TP3T)। অভিবাসন ঢেউয়ের প্রভাবের সাথে মিলিত হয়ে, পারিবারিক কাঠামো ছোট হতে থাকে এবং ছোট ও মাঝারি আকারের ইউনিটের চাহিদা বৃদ্ধি পায়। অন্যদিকে, চীনা পণ্ডিত এবং হংকংয়ের চাইনিজ ইউনিভার্সিটির অর্থনীতির অধ্যাপক লিয়াং হুয়া উল্লেখ করেছেন যে "হাই-এন্ড ট্যালেন্ট পাস স্কিম" এর মাধ্যমে হংকংয়ে অভিবাসী মূল ভূখণ্ডের পেশাদারদের সংখ্যা ২০২৩ সালের প্রথম তিন প্রান্তিকে ৪৫,০০০-এ পৌঁছেছে, যা মাঝারি থেকে উচ্চমূল্যের ভাড়া বাজারকে সমর্থন করে (সাউথ চায়না মর্নিং পোস্ট, ২০২৩)।
তৃতীয়। আইটেম অনুসারে সম্পত্তি বাজারের বিশ্লেষণ
১. আবাসিক বাজার: মূল্য সমন্বয় এবং কঠোর চাহিদা সমর্থন
২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, সেন্টা-সিটি লিডিং ইনডেক্স (CCL) তার ২০২১ সালের সর্বোচ্চ থেকে ২৩১TP3T কমেছে, যা সুদের হার বৃদ্ধি এবং অনিশ্চিত অর্থনৈতিক সম্ভাবনার প্রভাবকে প্রতিফলিত করে। তবে, মরগান স্ট্যানলির বিশ্লেষণে বিশ্বাস করা হয় যে হংকংয়ের আবাসিক খালি পদের হার মাত্র ৪.৩১TP3T, যা সিঙ্গাপুর (৬.৮১TP3T) এবং টোকিও (৯.১১TP3T) এর চেয়ে কম এবং কঠোর চাহিদা এখনও বাজারের জন্য নিম্ন সমর্থন প্রদান করে (এশিয়া রিয়েল এস্টেট ট্রেন্ডস, ২০২৩)।
২. বাণিজ্যিক সম্পত্তি: শিল্প রূপান্তর এবং বিশ্বায়নের প্রভাব
সিবিআরই-এর তথ্য অনুসারে, ২০২৩ সালে গ্রেড এ অফিস ভবনের শূন্যপদ ১৪.৫১টিপি৩টি-তে পৌঁছেছে, যা একটি রেকর্ড সর্বোচ্চ, মূলত এশিয়া-প্রশান্ত মহাসাগরীয় অঞ্চলে বহুজাতিক কোম্পানির সদর দপ্তরের আকার হ্রাসের কারণে। তবে, SAR সরকারের "পুনঃশিল্পায়ন" প্রচার এবং উদ্ভাবন ও প্রযুক্তি শিল্পের বিকাশের ফলে নতুন অঞ্চলগুলিতে শিল্প সম্পত্তি ভাড়া বার্ষিক 5.8% বৃদ্ধি পেয়েছে (DTZ, 2023)।
৩. খুচরা সম্পত্তি: ভোগের ধরণ পরিবর্তন করা
"রাতের অর্থনীতি" নীতি এবং পর্যটকদের প্রত্যাবর্তনের সুবিধা পেয়ে, সিম শা সুই এবং কজওয়ে বে-তে রাস্তার দোকানগুলির ভাড়া কমতে থাকে এবং ২০২৩ সালে তা আবার বেড়ে যায়, কিন্তু মহামারীর আগের তুলনায় এখনও ৪০১TP3T কম ছিল। গোল্ডম্যান শ্যাক্সের একটি প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে হংকংয়ের খুচরা বিক্রয়ের 30% আন্তঃসীমান্ত ই-কমার্সে স্থানান্তরিত হয়েছে এবং ভৌত দোকানগুলি দীর্ঘমেয়াদী কাঠামোগত চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে (হংকং রিটেইল আউটলুক, 2023)।
চতুর্থ। বাহ্যিক ঝুঁকি এবং দীর্ঘমেয়াদী সুযোগ
১. ভূ-রাজনীতি এবং মূলধন প্রবাহ
মার্কিন কংগ্রেসের ইউএস-চীন ইকোনমিক অ্যান্ড সিকিউরিটি রিভিউ কমিশন (ইউএসসিসি)-এর ২০২৩ সালের প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে হংকং জাতীয় নিরাপত্তা আইন বাস্তবায়নের পর, আইনের শাসন পরিবেশ সম্পর্কে আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীদের উদ্বেগ বৃদ্ধি পেয়েছে এবং ২০২২ সালে বিদেশী প্রত্যক্ষ বিনিয়োগের (এফডিআই) নেট বহির্গমন ১২ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে। তবে, হংকং মনিটারি অথরিটির তথ্য দেখায় যে অফশোর আরএমবি সেটেলমেন্টের পরিমাণ বিশ্বব্যাপী ৭৫১টিপি৩টি, এবং "দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ায় চীনা স্টকের প্রত্যাবর্তন" অফিস বাজারের জন্য একটি নতুন বৃদ্ধির বিন্দু প্রদান করতে পারে।
২. গ্রেটার বে এরিয়া ইন্টিগ্রেশন এবং গ্রিন ট্রান্সফর্মেশন
বিশ্বব্যাংকের গবেষণা অনুসারে, ২০৩০ সালের মধ্যে গুয়াংডং-হংকং-ম্যাকাও গ্রেটার বে এরিয়ার মোট জিডিপি ৫ ট্রিলিয়ন মার্কিন ডলার ছাড়িয়ে যাবে এবং অবকাঠামোগত সংযোগ (যেমন "হংকংয়ের গাড়ি উত্তরে যাচ্ছে") হংকংয়ের সম্পত্তির সম্ভাব্য ক্রেতা গোষ্ঠীকে প্রসারিত করবে। এছাড়াও, সরকার বাধ্যতামূলক "গ্রিন বিল্ডিং সার্টিফিকেশন" প্রচার করছে এবং অনুমান করছে যে বিদ্যমান 80% ভবনগুলি 2035 সালের আগে সংস্কার করা প্রয়োজন হবে, যা সবুজ সম্পত্তি বিনিয়োগের চাহিদা বৃদ্ধি করবে (পরিবেশ ব্যুরো, 2023)।
V. ব্যাপক দৃষ্টিভঙ্গি এবং কৌশলগত সুপারিশ
১. স্বল্পমেয়াদী (১-৩ বছর): বাজার একীভূত হতে থাকে
ফেডের সুদের হার সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছানোর আগে, আবাসনের দাম আরও 5%-10% সামঞ্জস্য করতে পারে, তবে কম বেকারত্বের হার (2023: 2.8%) এবং স্বাভাবিকীকরণ পুনরায় শুরু হলে নিম্নমুখী চাপ কমবে। বিনিয়োগকারীদের উচিত সরকারি গুরুত্বপূর্ণ পরিকল্পনা ক্ষেত্র যেমন নর্দার্ন মেট্রোপলিটন এরিয়া এবং কাই তাক ডেভেলপমেন্ট এরিয়াতে মনোনিবেশ করা।
২. মাঝারি থেকে দীর্ঘমেয়াদী (৫-১০ বছর): কাঠামোগত রূপান্তরের জন্য গুরুত্বপূর্ণ সময়কাল
হংকংকে "আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্র" এবং "গ্রেটার বে এরিয়ার একটি মূল শহর" হিসেবে তার দ্বৈত ভূমিকার ভারসাম্য বজায় রাখতে হবে। সম্পত্তি বাজার দুটি প্রধান খাতে বিভক্ত হবে: "উচ্চমানের পরিষেবা শিল্প কেন্দ্র" এবং "জনগণের জীবিকা, আবাসন সুরক্ষা"। ধনী ও দরিদ্রের মধ্যে ব্যবধান কমাতে এবং রাজস্ব আয় স্থিতিশীল করার জন্য শিক্ষাবিদরা একটি "প্রগতিশীল সম্পত্তি কর" চালু করার পরামর্শ দিয়েছেন (অর্থনীতি ও ব্যবসা অনুষদ, হংকং বিশ্ববিদ্যালয়, ২০২৩)।
উপসংহারে:
হংকংয়ের সম্পত্তি বাজার "বিশ্বব্যাপী সুদের হার বৃদ্ধির চক্র", "চীনের অর্থনৈতিক রূপান্তর" এবং "স্থানীয় সামাজিক পরিবর্তন" - এই ত্রিমুখী শক্তি ক্ষেত্রগুলির পুনর্গঠনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। স্বল্পমেয়াদী ওঠানামা অনিবার্য, তবে গ্রেটার বে এরিয়ার সাথে একীকরণের অনন্য প্রাতিষ্ঠানিক সুবিধা এবং লভ্যাংশ দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়নের জন্য নতুন প্রেরণা জোগাবে। হংকংয়ের প্রতিযোগিতামূলক সক্ষমতা বজায় রাখার জন্য নীতিনির্ধারকদের বাজার স্বাধীনতা এবং সামাজিক ন্যায্যতার মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখতে হবে।
সূত্র:
১. রেটিং এবং মূল্যায়ন বিভাগ এবং হংকংয়ের পরিবহন ও আবাসন ব্যুরোর বার্ষিক প্রতিবেদন
২. ফেডারেল রিজার্ভ ওপেন মার্কেট কমিটির বিবৃতি
৩. আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (IMF) বিশ্ব অর্থনৈতিক দৃষ্টিভঙ্গি
৪. CBRE এবং DTZ দ্বারা বাজার বিশ্লেষণ
৫. চীনের স্টেট কাউন্সিলের উন্নয়ন গবেষণা কেন্দ্র এবং হংকংয়ের চীনা বিশ্ববিদ্যালয়ের পণ্ডিতদের গবেষণা
আরও পড়ুন:
