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【樓市速遞】香港移民資產處置需求持續衝擊二級市場，新界北區重現矚目成交。根據世紀21奇豐分區聯席董事黎樹森透露，粉嶺居屋榮福中心第6座中層J室近日以335萬港元（已補地價）易主，較銀行估值體係出現顯著折讓，創下該屋苑年內最大議價空間紀錄。
移民澳洲削價65萬港元
該成交單位屬兩房實用格局，實用面積479平方呎（約44.5平方公尺），原業主因計畫移民澳洲，上月以400萬港元試探市場，最終累計削價65萬港元（16.25%）火速套現。值得關注的是，參照主要銀行線上估價系統，該物業估值中樞達450萬港元，是次成交價較估值偏離達25.6%，每平方呎價僅6,994港元，較該屋苑近三個月平均尺價8,300港元低出15.7%，價差現象凸化。
市場分析師指出，此宗交易具多重指標意義
1. 議價空間突破：25.6%的估價折讓幅度較全港二手住宅平均議價率（約8-12%）高出逾倍
2. 居屋流動性分化：已補價單位雖具自由市場優勢，但急售個案仍須大幅讓利
3. 區域市場承壓：對比上水、大埔等新界北指標居屋，粉嶺片區價格調整更為顯著
聯準物業首席分析師湯兆源補充，近期移民盤佔比持續攀升至整體二手交易的18-22%，該類物業平均成交週期較市場基準縮短40%，但代價是需接受15-25%的價格折讓。特別是500萬港元以下中小型單位，因承接買家多為需辦理抵押貸款的首置客，在銀行估值趨審慎的環境下，更易形成”業主叫價-銀行估值-買家出價”的三方博弈。
刷新屋苑年內最大折讓紀錄
根據土地註冊處資料顯示，榮福中心本年迄今錄得9宗二手成交，其中3宗明確標註為移民急售個案，該類單位平均成交價較同質物業低19.8%。是次交易不僅刷新屋苑年內最大折讓紀錄，更較2021年同戶型高峰成交價538萬港元回檔37.7%，反映市場進入深度調整階段。
記者查閱中原城市領先指數（CCL）發現，新界東指數較2021年歷史高點已回落16.4%，而移民盤集中放售的社區通常會出現超額跌幅。業內人士建議，有意承接移民盤的買家需特別注意：1）核實單位是否涉及遺產稅等潛在負債 2）確認銀行最新估值與按揭成數 3）了解特殊交易條款（如必須現金交易或極短成交期）帶來的潛在風險。
榮福中心（英語：Wing Fok Centre）是香港的一個私人參建居屋屋苑，由瑞昌國際發展有限公司發展，位於新界北區粉嶺聯和墟，共有六座樓宇，在1993年9月入伙，首次推出時售價為552,100 – 931,500港元
Weiterführende Literatur:
- Tiefgreifender Rückbau der nördlichen Metropolregion: Eine strategische Wette auf den Ausbruch Hongkongs?
- Die Drei-Zimmer-Suite mit Gartenblick in South Horizons wurde vor weniger als einem Monat auf den Markt gebracht und schnell für 6,845 Millionen HK$ verkauft, was einen Buchgewinn von 1,365 Millionen HK$ ergab.
