Inhaltsverzeichnis
Kapitel 1: Das inhärente Dilemma von Geographie und Geschichte
1.1 Natürliche Einschränkungen aufgrund der großen Anzahl von Bergen und begrenzten Landflächen
Hongkong hat eine Landesfläche von lediglich 1.106 Quadratkilometern, aber weniger als 251 TP3T Flachland sind bebaubar und mehr als 401 TP3T Land stehen unter Naturschutz. Die während der Kolonialzeit eingeführte „Politik hoher Grundstückspreise“ hat weitreichende Folgen. Die erste Landauktion im Jahr 1841 etablierte das Monopol der Regierung auf die Landversorgung. Dieser Mechanismus der „künstlichen Verknappung“ macht Land zu einer Säule der Staatsfinanzen (die Einnahmen aus Landverkäufen machten im Jahr 2022 noch immer 11,31 TP3B der gesamten Staatseinnahmen aus).
1.2 Das jahrhundertealte Problem der Stadtplanung
Die beiden Seiten des Victoria Harbour sind vollständig erschlossen, und die Landentwicklung in den New Territories ist mit dem komplexen Dingquan-System und Fragen des angestammten Landes verbunden. Nach Angaben des Entwicklungsbüros befinden sich in Hongkong rund 2.400 Hektar Ackerland im Besitz der vier großen Bauträger, können aber aufgrund eines Stillstands im Mechanismus zur Vergabe der Landprämien nur schwer freigegeben werden. Am Beispiel des neuen Entwicklungsgebiets Kwu Tung North ließen sich von der Planung bis zum Einzug der ersten Bewohner mehr als 15 Jahre verzeichnen.
Kapitel 2: Der verzerrte Kreislauf der Wirtschaftsmechanismen
2.1 Der zweischneidige Schwerteffekt der Finanzzentren
Die weltweit niedrigste Immobilienstempelsteuer (0,011 TP3B) zieht internationales heißes Geld an. Im Jahr 2023 entfielen 381 TP3B des Transaktionsvolumens im Wohnimmobilienbereich auf ausländisches Kapital. Aufgrund des Systems der gekoppelten Wechselkurse orientierten sich die Zinssätze in Hongkong lange Zeit an denen der USA, der Immobilienmarkt ist jedoch stark an die Kapitalflüsse vom Festland gekoppelt. Billiges Kapital in der QE-Ära führte zum Phänomen der „Gebäudeverbriefung“. Im Jahr 2022 erreichte der durchschnittliche Wohnpreis pro Quadratmeter 14.230 HK$, ein Anstieg von 891.130 HK$ gegenüber dem Höchststand im Jahr 1997.
2.2 Fatale Schieflage in der Industriestruktur
Der Immobiliensektor und damit verbundene Branchen erwirtschaften 231 TP3B des BIP und bilden eine ökologische Kette der „Immobilienhegemonie“. Die vier großen Bauträger haben die Gewinnspanne im Wohnbau durch Methoden wie „wassergeflutete Gebäude“ und „Nanoeinheiten“ auf über 401 TP3T erhöht. Noch schlimmer ist, dass der Markt für unterteilte Wohnungen zu einer Grauzone mit einem jährlichen Volumen von über 20 Milliarden HK$ geworden ist.
Kapitel 3: Strukturelle Widersprüche im Politiksystem
3.1 Die paradoxe Wirkung des öffentlichen Wohnungsbaus
Die Wartezeit für Sozialwohnungen hat mit 6,1 Jahren einen 23-Jahres-Höchststand erreicht, was jedoch wiederum den privaten Immobilienmarkt unterstützt hat – etwa 431.000 Familien haben den Kauf eines Eigenheims vorübergehend verschoben, weil sie „auf ein Haus warten“. Die Home Ownership Scheme (HOS)-Politik ist zu einem Preisverzerrer geworden. Obwohl der Preismechanismus für neue HOS im Jahr 2023 vom Marktpreis abgekoppelt sein wird, beträgt der Durchschnittspreis nach Abzug der Rabatte immer noch das 8,7-fache des mittleren jährlichen Haushaltseinkommens.
3.2 Geringfügiges Versagen der Steuerregulierung
Zwölf Jahre nach der Umsetzung „harter Maßnahmen“ wie der zusätzlichen Stempelsteuer (SSD) und der Käuferstempelsteuer (BSD) ist der Anteil der Investoren lediglich von 351 TP3B auf 281 TP3B gesunken. Stattdessen kam es zu Umgehungsmaßnahmen wie „ein Vertrag für mehrere Partner“ und ließ die Umschlagsrate des Gebrauchtmarktes auf einen historischen Tiefstand von 0,81 TP3T sinken. Obwohl die Wohnraumleerstandssteuer im Jahr 2023 wieder eingeführt wird, liegt die Leerstandsquote von 4,51 TP3T immer noch über dem gesunden Niveau.
Kapitel 4: Tief verwurzelte soziokulturelle Probleme
4.1 Kollektive Obsession mit Eigentum
Die Menschen in Hongkong haben ein tief verwurzeltes Wertesystem, das den Besitz eines Eigenheims mit Erfolg im Leben gleichsetzt. Umfragen zeigen, dass 761.030 junge Menschen glauben, dass „man ohne Haus keine Familie haben kann“. Diese Kultur hat zu einem deformierten Markt für „Nano-Gebäude“ geführt. Im Jahr 2023 wird die durchschnittliche Nutzfläche neuer Häuser nur noch 452 Quadratmeter betragen, ein Rückgang von 311 TP3T im Vergleich zu vor 20 Jahren. Es gibt sogar das Phänomen, dass „Väter ein Haus kaufen“ (die Eltern finanzieren die Anzahlung), doch das Durchschnittsalter der Erstkäufer ist immer noch auf 44 Jahre gestiegen.
4.2 Der Teufelskreis des Generationenkonflikts
Die nach 1997 geborene „Generation der Wohnungsnot“ steht vor einem dreifachen Schlag: der allgemeinen Hochschulbildung (die durchschnittliche Studentenverschuldung liegt bei 210.000 Dollar), der Homogenisierung der Branchen (Finanz- und Immobiliensektor machen 581.000 Milliarden Dollar des Arbeitsmarktes aus) und der Vermögenspreisinflation. Das Ergebnis ist, dass das Verhältnis von Miete zu Einkommen bei jungen Bewohnern 621 TP3T beträgt und damit um 27 Prozentpunkte höher ist als bei der gleichen Altersgruppe in Singapur.
Kapitel 5: Besonderes Dilemma im globalen Vergleich
5.1 Internationaler Vergleich extremer Daten
– Verhältnis Hauspreis zu Einkommen: Hongkong 19,8-fach (New York 10,2, London 8,7)
– Mietrendite: 2,11 TP3T (die niedrigste unter den Großstädten der Welt)
– Durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf: 161 Quadratfuß (Tokio: 631 TP3T, Singapur: 521 TP3T)
5.2 Unterschiede in der Landentwicklungspolitik
Singapur hält seine Eigenheimquote durch Landgewinnung (Ausweitung der Landfläche um 251 TP3B) und eine öffentliche Wohnungsbaupolitik bei 891 TP3B. In Hongkong hingegen wurden in den vergangenen 20 Jahren lediglich 7.000 Hektar Land neu gewonnen, und das Projekt „Lantau Tomorrow“ ist umstritten. Noch wichtiger ist, dass es in Hongkong kein Vorsorgefondssystem wie das CPF gibt, das die Einwohner beim Erwerb eines Eigenheims unterstützt.
Kapitel 6: Echte Herausforderungen auf dem Weg aus der Sackgasse
6.1 Technische Hindernisse für die Flächenversorgung
Die Entwicklung der nördlichen Metropolregion erfordert die Entsorgung von 1.200 Hektar Brachland, die Umsiedlung von 150.000 Gräbern und die Entschädigung Tausender Ureinwohner der New Territories. Selbst wenn der Prozess beschleunigt wird, können bis 2032 nur 130.000 Einheiten bereitgestellt werden, was weniger ist als die erforderlichen 60%. Obwohl Übergangsmaßnahmen wie die „Montage- und Montagemethode“ die Baugeschwindigkeit erhöht haben, sind die Kosten immer noch 18% höher als bei herkömmlichen Methoden.
6.2 Institutionelle Reform der Interessenstruktur
Durch die Änderung der Verordnung zur Landrückgabe ist das Risiko einer gerichtlichen Überprüfung gestiegen, und im Rahmen der ersten Phase der Landrückgabe im Jahr 2025 könnten Hunderte von Klagen anhängig sein. Die Real Estate Developers Association verfügt in Hongkong über 701.000 Tonnen unbebautes Land, neigt jedoch dazu, Projekte mit einer Art „Zahnpastaquetschmethode“ zu starten, um die Prämien hoch zu halten. Die Baukosten für Sozialwohnungen betragen 5.200 HK-Dollar pro Quadratfuß und sind damit 331.330 HK-Dollar höher als die Kosten privater Bauträger, was auf institutionelle Ineffizienz hinweist.
Fazit: Die Kosten des Ausbruchs einer systemischen Krise
Der Kern des Wohnungsproblems in Hongkong besteht im „Trilemma“: Es ist unmöglich, gleichzeitig stabile Wohnungspreise, Marktfreiheit und soziale Gerechtigkeit zu erreichen. Um aus dieser Sackgasse herauszukommen, muss man möglicherweise kurzfristige wirtschaftliche Schmerzen in Kauf nehmen (Rückgang der immobilienbezogenen Branchen), etablierte Interessen in Frage stellen (Reform der Bodenordnung) oder kulturelle Wahrnehmung untergraben (Förderung einer Mietgesellschaft). Angesichts des doppelten Drucks einer alternden Bevölkerung und der Konkurrenz in der Greater Bay Area wird das Zeitfenster für einen Ausweg aus diesem jahrhundertelangen Wohnungskrieg immer kleiner. Gleichzeitig wird jedoch auch die Fähigkeit der Stadt zur Veränderung auf die Probe gestellt.
Weiterführende Literatur:
- Das Dilemma der hohen Immobilienpreise in Hongkong: eine systemische Krise, die die Zukunft bedroht
- Warum Hongkong Schwierigkeiten hat, Weltklasse-Unternehmen zu fördern
- Das Phänomen „ein Haus kaufen, um zu heiraten“ in der Gesellschaft Hongkongs: vielfältige Interpretationen von Kultur, Wirtschaft und Geschlechterrollen
- Eine eingehende Analyse zum Thema „Ist die Schwierigkeit für die Bevölkerung Hongkongs, ein Haus zu kaufen, ein Erbe der Bodenpolitik der britischen Regierung Hongkongs vor 1997?“
