Inhaltsverzeichnis
Die neue Wohnsiedlung „Xing Kai. Embankment“ in Fo Tan, die Central China Properties gehört, verzeichnete kürzlich ihre erste Second-Hand-Transaktion, die den Markt schockierte. Der Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung musste den Markt verlassen, nachdem er die Immobilie mehr als dreieinhalb Jahre gehalten hatte, wobei er einen Buchverlust von bis zu 211 TP3B HK$ erlitt. Wenn die Transaktionskosten berücksichtigt werden, beträgt der tatsächliche Verlust mehr als 2,05 Millionen HK$, was es zu einem typischen Fall gescheiterter neuer Immobilieninvestitionen der letzten Jahre macht.
Laut maßgeblichen Quellen aus der Immobilienbranche handelt es sich bei der zum Verkauf stehenden Einheit um Zimmer G im Obergeschoss von Block 5 mit einer Nutzfläche von 347 Quadratmetern und einer offenen Raumaufteilung. Der ursprüngliche Eigentümer hatte die Immobilie zunächst für 6,5 Millionen US-Dollar angeboten, doch nach Verhandlungen verkaufte der Käufer sie schließlich für 6,25 Millionen US-Dollar, was etwa 18.012 US-Dollar pro Quadratfuß entspricht. Bemerkenswert ist, dass diese Transaktion nicht nur der erste Gebrauchtverkauf der Wohnsiedlung nach ihrem Bezug ist, sondern auch den größten Buchverlust in der Geschichte des Projekts darstellt.
Der Verlustbetrag kann 2 Millionen Yuan übersteigen
Eine Überprüfung der Grundbuchdaten zeigt, dass der ursprüngliche Eigentümer die Einheit beim Start des neuen Projekts im Oktober 2021 für 7,948 Millionen RMB gekauft hat. Nachdem die Waren fast dreieinhalb Jahre lang gelagert wurden, ist ihr Buchwert um 1,698 Millionen Yuan gesunken, was einem Rückgang von 21,41 TP3T entspricht. Wenn wir außerdem die Stempelsteuer in Höhe von 300.000 HK$ berücksichtigen, die beim Markteintritt in diesem Jahr gezahlt wurde (ungefähr 3,751 TP3T HK$ des Immobilienpreises), zuzüglich diverser Ausgaben wie Anwaltsgebühren und Provisionen, kann der tatsächliche Verlustbetrag 2,05 Millionen HK$ übersteigen, was einer Verringerung des Anteilswerts während der Haltedauer um 25,81 TP3T HK$ entspricht.
Führende Immobilienanalysten wiesen darauf hin, dass diese „blutige“ Transaktion eine Reihe von Marktwarnungen widerspiegelt: Erstens ist der Mythos vom Preisverfall bei den Überbauungsprojekten der New Territories East-Eisenbahn zerstört worden; zweitens ist das Problem der schwachen Aufnahmekapazität von Nano-Einheiten mit offenem Grundriss zutage getreten; drittens hat die aggressive Preisgestaltung des Entwicklers in jenem Jahr zu einer Lücke bei der Aufnahme von Gebrauchtimmobilien geführt. Liu Jiahui, Chefanalyst von Midland Realty, betonte: „Dieser Fall wird den Verkauf von überzähligen Erstbesitzimmobilien im selben Bezirk unter Druck setzen und könnte sogar eine Kettenreaktion auslösen, die einige Eigentümer, die dringend Bargeld benötigen, dazu veranlassen wird, ihren Verhandlungsspielraum zu erhöhen.“
Die Federal Reserve hält an ihrer Hochzinspolitik fest
Marktbeobachter weisen insbesondere darauf hin, dass der Sekundärmarkt für derart teure Neubauimmobilien vor noch härteren Prüfungen stehen könnte, da die US-Notenbank weiterhin eine Hochzinspolitik verfolgt und sich die Konjunkturerholung in Hongkong langsamer als erwartet vollzieht. Die Immobilienforschungsabteilung von Centaline prognostiziert, dass es in den nächsten sechs Monaten bei Gebrauchtimmobilien wie „Xingkai.Dyke“ mehr Fälle von „offensichtlichem Gewinn und verstecktem Verlust“ geben könnte. Anlegern wird geraten, die Haltekosten und Marktrisiken sorgfältig abzuwägen, bevor sie in den Markt einsteigen.
