Antai Asia hat vor dem Obersten Gerichtshof Klage eingereicht, um die beiden Geschäftsgebäude in Jordanien und Mong Kok zurückzuerhalten
Der Immobiliensektor in Hongkong wird erneut von einer Schuldenkrise wohlhabender Familien heimgesucht. Deng Yaosheng, der Nachfolger der zweiten Generation der Familie des verstorbenen „Geschäftskönigs“ Deng Chengbo, wird von einer Finanzgesellschaft dazu gedrängt, seine Immobilien zu verpfänden, um eine riesige Schuld einzutreiben. Gestern (3.) hat Antai Asia Limited in zwei Fällen Vorladungen beim Gericht erster Instanz des Obersten Gerichtshofs eingereicht und Deng Yaosheng und seine verbundenen Unternehmen aufgefordert, die überfälligen Schulden zurückzuzahlen und zwei Gewerbeimmobilien in der Nathan Road in Mong Kok und der Tak Hing Street in Jordanien zu übergeben. Marktschätzungen zufolge beträgt der Gesamtwert des Falles mehr als 230 Millionen HK-Dollar. Dieser Fall deckt nicht nur die Liquiditätskrise auf dem Gewerbeimmobilienmarkt nach der Epidemie auf, sondern weckt auch Zweifel am Markt an der Vermögensverwaltungsstrategie der Familie Deng.
Risse im Erbe von Dengs Geschäftsimperium
Nach dem Tod von Deng Chengbo, dem Oberhaupt der Deng-Familie, im Mai 2021 hinterließ er ein riesiges Immobilienimperium im Wert von mehr als 30 Milliarden HK-Dollar. Sein jüngster Sohn Deng Yaosheng hat als designierter Nachfolger in den letzten Jahren häufig Vermögensumstrukturierungen durchgeführt. Den Angaben des Handelsregisters zufolge ist der 43-jährige Deng Yaosheng derzeit als Direktor von mehr als 200 Unternehmen tätig und koordiniert über die „Senti Group“ vor allem die Organisation von Hotels, Geschäften und Altenpflegebetrieben. Allerdings waren die in die Klage verwickelten Firmen Hong Kong Exchange Credit und Zhenhai Investment nicht in der öffentlichen Struktur der Gruppe gelistet, was darauf hindeutet, dass der Verdacht auf eine außerbilanzielle Finanzierung bestand.
Vollständige Angaben zum verpfändeten Eigentum
Bei der Immobilie im ersten Fall handelt es sich um die gesamte 8. Etage des Integrated Commercial Building, Nr. 704 Nathan Road, Mong Kok. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein gemischtes Gewerbe- und Wohnprojekt mit einer über 50-jährigen Geschichte. Die 8. Etage ist derzeit für die Büronutzung vorgesehen. Laut Grundbuchamt beträgt die Grundfläche etwa 8.600 Quadratfuß und wurde bei der Hypothek im Mai 2022 auf etwa 110 Millionen HK$ geschätzt. Basierend auf der allgemeinen Hypothekenquote für Gewerbeimmobilien sollte der Darlehensbetrag zwischen 66 und 88 Millionen HK$ liegen.
Das Hypothekenziel in diesem Fall ist eine ganze Etage im Po Lai Building, Nr. 7-8 Tak Hing Street, Jordanien. Das Gebäude liegt neben der MTR-Station Jordan und ist ein beliebtes Bürogebäude der Klasse B. Nach den neuesten Daten der Rating- und Bewertungsabteilung beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ähnliche Immobilien in der Gegend etwa 12.000 HK-Dollar. Basierend auf einer Standardgrundfläche von 5.500 Quadratmetern beträgt der geschätzte Wert etwa 66 Millionen HK-Dollar, und der geschätzte Darlehensbetrag reicht von 39,6 Millionen HK-Dollar bis 52,8 Millionen HK-Dollar.
Die verborgenen Geheimnisse der Kreditbedingungen
Gerichtsdokumente enthüllen wichtige Finanzierungsbedingungen: Beide Kredite wurden im Mai 2022 unterzeichnet, als die Bewertungen gewerblicher Immobilien nach der fünften Epidemiewelle in Hongkong auf einem Tiefstand waren. Zu den Bedingungen gehört eine seltene „Dual-Recourse“-Regelung: Das Zwangsvollstreckungsrecht für die mit der Hypothek belastete Immobilie kann ausgeübt werden, während gleichzeitig das Recht auf Anspruch auf das Privatvermögen des Kreditnehmers erhalten bleibt. Der leitende Wirtschaftsanwalt Leung Ka-kui sagte: „Solche Klauseln sind bei Hochrisikokrediten üblich und spiegeln die Zweifel des Finanzunternehmens an der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers wider.“
Was noch mehr Aufmerksamkeit verdient, sind die Zinskonditionen. Es wird berichtet, dass die Finanzierung eine variable Zinsstruktur von „H+5,5%“ aufweist. Berechnet auf der Grundlage des einmonatigen HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) von 3,08% im Mai 2022 beträgt der tatsächliche Jahreszinssatz 8,58%, was viel höher ist als die damaligen Zinssätze für gewerbliche Immobiliendarlehen von 4,5%-6% der Mainstream-Banken, was darauf hindeutet, dass es sich um ein typisches Übergangsdarlehen mit hohem Zinssatz handelt.
Wie der Schulden-Schneeball ins Rollen kommt
Quellen zufolge stammten die Schulden, um die es in Deng Yaoshengs Klage dieses Mal ging, aus der M&A-Finanzierung im Jahr 2021. Damals gab Deng 980 Millionen HK-Dollar aus, um unter dem Namen „Zhenhai Investment“ ein Serviced Apartment in Tsim Sha Tsui zu erwerben, wovon 350 Millionen HK-Dollar durch ein kurzfristiges Überbrückungsdarlehen aufgebracht wurden. Ursprünglich war geplant, die Rückzahlung bis Ende 2022 durch die Verbriefung von Immobilien vorzunehmen. Doch der heftige Zinsanstieg in den USA ließ den REIT-Markt einfrieren, und das Unternehmen war schließlich gezwungen, zur Verlängerung des Kredits andere Vermögenswerte zu verpfänden.
Aus den Finanzberichten geht hervor, dass die kurzfristigen Verbindlichkeiten der „Sheng Yu Group“ unter Deng Yaosheng Mitte 2023 im Vergleich zu 2022 um 471 TP3T gestiegen sind und die Cashflow-Deckungsquote auf die Warnlinie von 0,8 gefallen ist. Die Ratingagentur Fitch warnte bereits im Oktober letzten Jahres, dass die Gruppe im Jahr 2024 fällige Schulden in Höhe von über 1,5 Milliarden HK-Dollar habe und der Liquiditätsdruck sich weiter verschärfe.
Die mehrdimensionalen Auswirkungen von Rechtsstreitigkeiten
Diese Klage kann eine Kettenreaktion auslösen: Laut Abschnitt 53 der Verordnung über Eigentumsübertragung und Immobilien wird die mit der Hypothek belastete Immobilie einem öffentlichen Versteigerungsverfahren unterzogen, wenn das Gericht zugunsten der Finanzgesellschaft entscheidet. Brancheninsider wiesen jedoch darauf hin, dass die derzeitige Leerstandsquote bei Gewerbeimmobilien 14,61 TP3T beträgt und die beiden Immobilien möglicherweise mit einem Abschlag von 251–301 TP3T verkauft werden müssen, was zu Wertminderungen der Vermögenswerte führen kann.
Noch schwerwiegender ist die persönliche Garantieklausel nach Kapitel 327 der Companies Ordinance. Wenn sich herausstellt, dass Deng Yaosheng eine unbegrenzte Garantie in seinem persönlichen Namen unterzeichnet hat, könnten seine anderen Vermögenswerte, darunter die Luxusresidenz Mid-Levels, Grand Court und eine Kunstsammlung im Wert von über 100 Millionen Yuan, eingefroren werden. Dies wird das Vertrauen des Marktes in die Geschäftstätigkeit der Stan Group ernsthaft erschüttern und könnte kollektive Forderungen der Gläubiger auslösen.
Regulatorische rote Ampeln leuchten leise auf
Daten der Monetary Authority of Singapore zeigten, dass die Quote der uneinbringlichen Forderungen nichtbankgebundener Kreditinstitute im dritten Quartal 2023 auf 5,71 TP3T stieg, ein 12-Jahres-Hoch. Der Protagonist dieses Vorfalls, Antai Asia, ist eine alternative Finanzierungsinstitution, die in den letzten Jahren aktiv expandiert hat. Gerüchten zufolge hat ihre Muttergesellschaft enge Kapitalverbindungen zu Private-Equity-Fonds in Südostasien. Chen Zhenying, ein Vertreter des Finanzsektors im Legislativrat, stellte infrage: „Einige Finanzunternehmen nutzen komplexe Offshore-Strukturen, um die Zinsobergrenze der Geldverleiherverordnung zu umgehen. Die Regulierungsbehörden müssen dringend eingreifen und Ermittlungen anstellen.“
Das historische Echo der Schuldenkrise wohlhabender Familien
Gerichtsakten zufolge war die Familie Deng im letzten Jahrzehnt in 46 Zivilprozesse verwickelt. Im Jahr 2018 geriet Deng Chengbo mit der Rückzahlung eines Kredits in Höhe von 360 Millionen HK-Dollar in Verzug und wurde von der DBS Bank mit einem Pfändungsbescheid belegt. Die Verwicklung des Nachfolgers der zweiten Generation in einen Schuldenstreit erinnert unweigerlich wieder an das Schuldenkrisenmodell von Zhang Songqiao, dem „Li Ka-shing von Chongqing“ im Jahr 2016: Er hielt seinen Cashflow durch mehrere Hypotheken aufrecht, was schließlich zu gegenseitigen Zahlungsausfällen führte.
Experten diagnostizieren Gewerbeimmobilien-Dilemma
Huang Guoxiang, Forschungsleiter bei JLL, wies darauf hin: „Die Mieten für Geschäftsgebäude im Kerngebiet sind von ihrem hohen Niveau im Jahr 2019 um 381 TP3T gefallen, und das Phänomen der Wertumkehr ist weit verbreitet. Wenn die Eigentümer eine Finanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil aufnehmen, ist es sehr wahrscheinlich, dass sie in einen negativen Vermögensstatus geraten.“ Er schlug vor, dass die Eigentümer die Geschäftstransformation beschleunigen sollten, beispielsweise indem sie traditionelle Bürogebäude in Rechenzentren oder medizinische Etagen umwandeln, um die Cashflow-Deckungsmöglichkeiten zu verbessern.
Schweigen der Deng-Gruppe und Marktturbulenzen
Ihre wichtigsten Partnerbanken, HSBC und Bank of China (Hong Kong), haben kürzlich in aller Stille die Kriterien für die Genehmigung von Immobilienkrediten verschärft und von den Kreditnehmern eine Erhöhung ihrer Margenquote verlangt. Der Wertpapiermarkt reagierte umgehend. Viele Immobilienaktien aus Hongkong fielen gestern allgemein, darunter auch Link REIT (0823.HK), das um 2,71 TP3T nachgab, was die steigende Risikoaversion der Anleger widerspiegelte.
Dieser Rechtsstreit, bei dem es um Vermögenswerte in zweistelliger Milliardenhöhe geht, wird nicht nur Deng Yaoshengs Fähigkeit zum Krisenmanagement auf die Probe stellen, sondern sich auch zu einem Stresstest für Hongkongs Finanzierungsmodell für Gewerbeimmobilien in der Zeit nach der Epidemie entwickeln. Da der erste Anhörungstermin vor dem Obersten Gericht im Juni näher rückt, dürfte das Spiel zwischen den Gläubigern und der Familie Deng zwangsläufig zu weiteren Kapitalströmen führen.
Weiterführende Literatur:
