Umgekehrte Hypothek (Altersvorsorgehypothek)

Was ist das Reverse-Mortgage-Programm?

Umgekehrtes HypothekensystemDie umgekehrte Hypothek (auch als „umgekehrte Hypothek“ oder „umgekehrtes Hypothekendarlehen“ bekannt) ist ein Finanzprodukt der Regierung von Hongkong für ältere Menschen, das 2011 von der Hong Kong Mortgage Corporation Limited (HKMC) auf den Markt gebracht wurde. Das Kernkonzept besteht darin, älteren Menschen mit Immobilienbesitz zu ermöglichen, ihre Immobilien bei Banken zu verpfänden und dafür regelmäßige Zahlungen zu erhalten (z. B. monatliche Barzahlungen, ein Pauschaldarlehen oder eine Kreditlinie), um ihr Einkommen nach der Pensionierung aufzubessern. Die älteren Menschen können bis zu ihrem Tod oder ihrem endgültigen Auszug in der ursprünglichen Immobilie weiterleben. Anschließend veräußert die Bank die Immobilie, um das Darlehen und die Zinsen zurückzuzahlen.

Altersvorsorgehypotheken sind ein zweischneidiges Schwert im Sinne der „Nutzung von Wohneigentum zur Unterstützung des Ruhestands“: Sie können den finanziellen Druck auf ältere Menschen verringern, können aber auch die Erbschaftschancen schwächen. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, müssen Sie Ihren persönlichen Gesundheitszustand, Ihre familiären Bedürfnisse und Ihre Aussichten auf dem Immobilienmarkt umfassend prüfen und sicherstellen, dass Sie alle Einzelheiten der Bedingungen verstehen, um zu vermeiden, dass Sie im Alter in eine finanzielle oder passive Situation geraten.

Umgekehrte Hypotheken eignen sich für Eigenheimbesitzer, die ihr Immobilienvermögen „revitalisieren“ möchten, um ihren Ruhestand zu verbessern. Allerdings ist dazu eine umfassende Bewertung des finanziellen Bedarfs, der Familienplanung und der langfristigen Risiken erforderlich. Es wird empfohlen, vor der Antragstellung einen professionellen Finanzberater oder Anwalt zu konsultieren.

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Umgekehrtes HypothekensystemTeilnahmeberechtigungUndSo funktioniert es

1. Teilnahmeberechtigung:
   Gilt normalerweise für Personen mit ständigem Wohnsitz in Hongkong im Alter von 55 Jahren oder älter (je nach den Bedingungen der Bank), die unbelastete Wohnimmobilien besitzen.
   Wenn die verpfändete Immobilie Geförderter Wohnraum ohne Zahlung einer Grundstücksprämie(wie z. B. Wohnungen im Rahmen des Home Ownership Scheme und Wohnungen im Rahmen des Tenants Purchase Scheme) müssen die Antragsteller mindestens 60 Jahre oder älter.
   
2. Finanzielle Voraussetzungen :
   Bewerber müssen Kein Insolvenzregister,Und Kein Insolvenzantragsverfahren.
   Nicht erlaubt Umschuldung (IVA) Oder eine ähnliche finanzielle Vereinbarung.
   
3. Immobilienanforderungen :
   Immobilientyp：Muss aus Hongkong sein Wohnimmobilien(Privatwohnung oder Sozialwohnung).
   Altersbeschränkung für Gebäude：Die Immobilie muss volljährig sein 50 Jahre oder weniger. Wenn das Gebäude älter als 50 Jahre ist, verlangen manche Behörden möglicherweise die Vorlage eines Bauinspektionsberichts.
   Nutzungsstatus：Die Immobilie muss Eigennutzung, nicht vermietet oder leerstehend, und Keine Weiterverkaufsbeschränkungen(wie etwa die Sperrfrist für die „Zusätzliche Stempelsteuer“).
   Besondere Bestimmungen für geförderten Wohnraum: Geförderter Wohnraum ohne Landprämie muss zunächst erhalten Schriftliche Genehmigung der Wohnungsbehörde/Wohnungsbaugesellschaft.
   
4. Gemeinsame Bewerbung
   Akzeptieren Sie die meisten 3 berechtigte Eigentümer Gemeinsame Anträge werden in der Regel von Ehepartnern, Kindern oder Verwandten gestellt.
   Die Immobilie muss Gemeinsames Mietverhältnis Alle Eigentümer müssen den Hypothekenvertrag gemeinsam unterzeichnen.
   
5. Firmeneigene Immobilien
   Wenn die Immobilie In Hongkong registrierte Gesellschaft mit beschränkter Haftung Das Unternehmen kann Antragsteller sein, muss aber folgende Voraussetzungen erfüllen:
   Das Unternehmen verfügt über eine einfache Eigenkapitalstruktur (z. B. ein Familienunternehmen);
   Alle Gesellschafter und Geschäftsführer stimmen dem Antrag zu;
   Legen Sie einen Nachweis über die Unternehmensregistrierung und die Unterlagen zur finanziellen Situation vor.
   
6. Immobilienbewertung :
   Die Höhe des Darlehens hängt von der Immobilienbewertung, dem Alter des Antragstellers und der gewählten Rentenplan(Monatliche Zahlung, Einmalzahlung oder gemischter Modus).
   
7. Hypothekeneigentum:
   Die Senioren vergeben eine Hypothek auf ihr Eigentum an eine Bank, die an dem Programm teilnimmt. Die Bank berechnet die monatliche Rate auf Grundlage von Faktoren wie der Immobilienbewertung, dem Alter des Antragstellers und dem Zinssatz.
8. So erhalten Sie:
   Sie können zwischen einer lebenslangen Zahlung, einer festen Laufzeit (z. B. 10 Jahre, 20 Jahre) oder einem gemischten Modell wählen.
   
9. Rückzahlungsbedingungen:
   Wenn der ältere Mensch stirbt, dauerhaft auszieht oder die Immobilie verkauft, verkauft die Bank die Immobilie, um das Darlehen, die Zinsen und die damit verbundenen Gebühren zurückzuzahlen. Übersteigt der Verkaufserlös die Schulden, fällt der Restbetrag an die Nachlasserben; Wenn der Verkaufserlös geringer ist, trägt HKMC die Differenz (die Bank hat keinen Rückgriff).

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Analyse der Vorteile der umgekehrten Hypothek

Stabiles Ruhestandseinkommen

• Durch die Umwandlung von „Immobilien“ in „liquides Kapital“ kann das Problem des unzureichenden Cashflows älterer Menschen gelöst werden, insbesondere für diejenigen, die keine Kinder haben, die sie unterstützen könnten, oder nur über begrenzte Ersparnisse verfügen.
• Die Zahlungen können in festen monatlichen Beträgen erfolgen, um bei den täglichen Ausgaben oder Arztrechnungen zu helfen.

Beibehaltung des Aufenthaltsrechts

• Ältere Menschen müssen nicht aus ihrer ursprünglichen Wohnung ausziehen, behalten so ihre Lebensqualität und vermeiden den Druck von Mieterhöhungen oder einem Umzug nach dem Verkauf ihrer Immobilie.

Flexible Finanzierungsvereinbarungen

• Wählen Sie ein Pauschaldarlehen (z. B. für medizinische Notfallkosten) oder eine Kreditlinie, um bei Bedarf Geld abzuheben.
• Wenn Sie sich dafür entscheiden, Leistungen Ihr ganzes Leben lang zu beziehen, gilt: Je länger Sie leben, desto mehr erhalten Sie, was für diejenigen, die länger leben, vorteilhafter ist.

Das Risiko wird teilweise von der Regierung getragen

• HKMC bietet einen Versicherungsmechanismus. Sollte die Immobilie an Wert verlieren und dieser nach dem Verkauf nicht ausreichen, um das Darlehen zurückzuzahlen, wird die Differenz von HKMC getragen und die Erben müssen keine Entschädigung zahlen.

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Mögliche Nachteile von umgekehrten Hypotheken

Aufgelaufene Zinsen mindern den Wert der Immobilie

• Die Zinsen für das Darlehen steigen mit der Zeit an, was den endgültigen Restwert der Immobilie erheblich verringern und die Rechte der Erben beeinträchtigen kann. Sollte der Ältere in naher Zukunft versterben, müssen die Erben den Kredit möglicherweise vorzeitig zurückzahlen, um das Eigentum zu behalten.

Risiko von Immobilienwertschwankungen

• Wenn der Immobilienmarkt einbricht, besteht auch mit dem Schutz der HKMC die Gefahr, dass die Erben die Immobilie verlieren oder nur einen kleinen Teil des verbleibenden Vermögens erhalten.

Hohe Kosten für eine vorzeitige Kündigung

• Wenn ältere Menschen die Immobilie vorzeitig ablösen möchten (z. B. aus familiären Gründen), müssen sie das Kapital zuzüglich Zinsen in einer Summe zurückzahlen, was aufgrund unzureichender finanzieller Mittel möglicherweise nur schwer möglich ist.

Kann den Anspruch auf Sozialhilfe beeinträchtigen

• Regelmäßige Zahlungen können als Einkommen angesehen werden und Ihren Anspruch auf die Altersbeihilfe oder umfassende Sozialversicherungshilfe beeinflussen.

Risiken von Familienstreitigkeiten

• Wenn die Kommunikation mit den Familienmitgliedern nicht ausreichend ist, kann es unter den Erben zu Konflikten hinsichtlich der Vermögensverfügung kommen.

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Geeignet für und Vorsichtsmaßnahmen

• Geeignet：Ältere Menschen ohne Kinder, die einen stabilen Cashflow benötigen, über einen hohen Immobilienwert, aber nur wenige andere Vermögenswerte verfügen.
• Nicht geeignet: Diejenigen, die planen, die Immobilie ihren Kindern zu überlassen oder davon ausgehen, dass sie die Immobilie kurzfristig nutzen müssen.

Wichtige Empfehlungen:

1. Berechnen Sie sorgfältig das Gleichgewicht zwischen den langfristigen Zinskosten und dem zu zahlenden Betrag (Sie können das von der Bank bereitgestellte Simulationstool nutzen).
2. Kommunizieren Sie umfassend mit Ihren Familienmitgliedern und holen Sie sich unabhängige finanzielle oder rechtliche Beratung.
3. Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Banken (wie Zinsen, Gebühren, Flexibilität etc.).

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Berechnungsformel und -schritte

1. Bestimmen Sie den Hypothekenbetrag (P)
   • Immobilienbewertung (V):
     • Wenn V≤800V≤8.000.000 HKD:
       P=V×100%P=V×100%
     • Wenn 8008 Millionen < V ≤ 2500 V ≤ 25 Millionen Hongkong-Dollar:
       P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%
     • Wenn V>2500V>25 Millionen HKD:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16,50 P = 800 + (2500-800) × 50% = 16,5 Millionen Hongkong-Dollar
2. Bestimmen Sie die Anzahl der Zahlungsperioden (n).
   • Rentenlaufzeit: Wählen Sie eine feste Anzahl von Jahren (z. B. 10 Jahre, 15 Jahre) oder schätzen Sie die verbleibende Lebenserwartung basierend auf dem Alter des Antragstellers (z. B. die Lebenserwartung eines 80-Jährigen von 15 Jahren, n = 15 × 12 = 180 Monate).
3. Wählen Sie einen Tarifplan
   • Variable Zinsen: An Marktzinssätze (wie HIBOR) gekoppelt und ändert sich monatlich.
   • Festzins: Ein fester Zinssatz, der normalerweise höher ist als der anfängliche Zinssatz eines Plans mit variablem Zinssatz, aber langfristig stabil ist.
4. Monatliche Annuität berechnen (M)
   verwendenBarwertformel, amortisieren Sie die Hypothekensumme PP in monatliche Zahlungen: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: monatlicher Zinssatz (jährlicher Zinssatz ÷ 12)
   • nn: Gesamtzahl der Zahlungsmonate

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Schlüsselfaktoren, die

• Immobilienbewertung：V↑⇒P↑⇒M↑
• Rentenlaufzeit：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (je kürzer die Zahlungsperiode, desto höher die monatliche Rate)
• Alter des Antragstellers：Alter↑⇒n↓⇒M↑
• Tarifplan: Bei Festzinsen gilt in der Regel ein niedrigerer Zinssatz r↓⇒M↑r↓⇒M↑, daher ist die monatliche Annuität höher.

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Beispielrechnung

Fallparameter

• Immobilienbewertung: 12 Millionen HK$
• Rentenlaufzeit: 15 Jahre (n=180 Monate)
• Alter des Antragstellers: 75 Jahre
• Zinsplan: Festzins (jährlicher Zinssatz 3% → monatlicher Zinssatz 0,25%)

Schritt

1. Hypothekenkapital (P)：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=10 Millionen Hongkong-Dollar
2. Monatliche Rente (M)：M=10.000.000×0,00251−(1+0,0025)−180M=10.000.000×1−(1+0,0025)−1800,0025​
   • Berechnen Sie den Nenner:
     (1,0025)−180≈0,644, also 1−0,644=0,356
   • Ergebnis: M≈10.000.000×0,0025/0,356≈70.225 HKD/Monat

• Hoher Immobilienwert, kurzfristige Rente, ältere Antragsteller, FestzinspläneWird die monatlichen Rentenzahlungen erheblich erhöhen.
• Die tatsächliche Berechnung muss entsprechend dem von der Bank bereitgestellten Zinssatz und versicherungsmathematischen Modell angepasst werden. Um ein genaues Angebot zu erhalten, empfiehlt es sich, sich an eine Facheinrichtung zu wenden.

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Häufig gestellte Fragen

Die folgenden Ereignisse stellen ein Aussetzungsereignis dar:

(a) Sie verstoßen gegen den entsprechenden staatlichen Mietvertrag oder die Bauurkunde bzw. die gegenseitige Vereinbarung;
(b) Sie haben Verwaltungsgebühren, Steuern und staatliche Mieten usw. nicht bezahlt;
(c) Sie sind nicht gegen Feuer und andere schwere Schäden am Eigentum versichert;
(d) Ihr Versäumnis, das Eigentum ordnungsgemäß zu pflegen und in gutem Zustand zu halten;
(e) Ihre Nichteinhaltung jeglicher Gesetze, Regeln und Vorschriften in Bezug auf die Immobilien;
(f) Sie haben es versäumt, einer Anordnung oder Anweisung einer Regierungsbehörde oder eines Gebäudeverwalters in Bezug auf die Immobilie Folge zu leisten.
Wissen;
(g) Sie es versäumen, die erforderlichen Jahresabschlüsse in Bezug auf Ihr Eigentum vorzulegen;
(h) Sie haben ein Darlehen für einen Begünstigten (mit Ausnahme des Kreditinstituts gemäß der entsprechenden umgekehrten Hypothekenurkunde) aufgenommen;
jegliche Belastungen oder andere Rechte an Ihrem Eigentum, es sei denn, Sie haben zuvor
schriftliche Zustimmung des
(i) jede Handlung oder Unterlassung Ihrerseits, die den Wert des Eigentums beeinträchtigt oder den
das Sicherungsrecht gemäß der entsprechenden Umkehrhypothekenurkunde; oder
(j) Sie verstoßen gegen eine Ihrer Verpflichtungen aus dem entsprechenden Darlehensvertrag oder den entsprechenden Rechtsdokumenten;
oder einem Kreditgeber falsche oder irreführende Informationen im Zusammenhang mit einem umgekehrten Hypothekendarlehen zur Verfügung zu stellen.
Material.
Bemerkung:
Wenn Sie mehr als eine Immobilie als Sicherheit für Ihr umgekehrtes Hypothekendarlehen haben,
Jede Aussetzung der Immobilie stellt eine Aussetzung Ihres gesamten Hypothekendarlehens dar

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Ablaufereignisse

Die folgenden Ereignisse stellen ein Ablaufereignis dar, wenn sie eintreten:
(a) Sie vermieten Ihre Immobilie ohne die schriftliche Zustimmung Ihres Kreditgebers;
(b) Sie und alle Mitkreditnehmer Ihres umgekehrten Hypothekendarlehens (sofern vorhanden) verstorben sind;
(c) Sie oder einer Ihrer Mitkreditnehmer (falls vorhanden) für Ihr umgekehrtes Hypothekendarlehen wurden gerichtlich beschieden
ist insolvent oder unterliegt einer freiwilligen individuellen Vereinbarung;
(d) wenn die Aussetzung korrigiert werden kann und Sie dies nicht innerhalb von 6 Monaten nach der Aussetzung tun
Korrigieren Sie es innerhalb;
(e) es tritt ein Aussetzungsgrund ein, der nicht korrigiert werden kann;
(f) Ihr Eigentum von der Regierung von Hongkong oder einer zuständigen Behörde wieder in Besitz genommen wird;
(g) der Pachtvertrag mit der Regierung für Ihr Eigentum wird ohne Verlängerung gekündigt;
(h) eine kompetente Person schriftlich festgestellt hat, dass Ihr Eigentum nicht mehr sicher bewohnt werden kann;
(i) Ihr Eigentum oder das Gebäude, auf dem sich Ihr Eigentum befindet, vollständig oder in wesentlichen Teilen eingestürzt ist;
(j) Ihr Eigentum wird zwangsveräußert und der Verkauf ist abgeschlossen;
(k) das gemeinschaftliche Eigentum an Ihrer Immobilie wurde aufgeteilt; oder
(l) Sie überlassen dem Kreditgeber freiwillig den freien Besitz der Immobilie.
Bemerkung:
Wenn Sie mehr als eine Immobilie als Sicherheit für Ihr umgekehrtes Hypothekendarlehen haben,
Die Fälligkeitsereignisse der Immobilie stellen die Fälligkeitsereignisse Ihres gesamten Altersvorsorge-Hypothekendarlehens dar.