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Kann ich für ein Spukhaus eine Hypothek aufnehmen? – Eine umfassende Analyse
In einer Stadt wie Hongkong, wo die Immobilienpreise hoch, Land knapp und die Bevölkerung dicht ist, ist der Kauf einer Immobilie für die meisten Bürger eine wichtige Lebensentscheidung. Allerdings sind einige Gebäude als „Spukhäuser“ bekannt, weil sich dort Morde, Selbstmorde oder andere unglückliche Ereignisse ereignet haben. Diese Immobilien sind tendenziell günstiger und ziehen Käufer an, die bereit sind, ihre Geschichte zu akzeptieren. Die Frage ist jedoch: Kann man für ein solches Spukhaus eine Hypothek aufnehmen? Wird die Bank aufgrund der besonderen Umstände der Immobilie die Kreditvergabe verweigern? Dieser Artikel untersucht dieses Thema umfassend aus der Perspektive des Rechts, der Bankpolitik, der Marktpraxis und tatsächlicher Fälle.
1. Was ist ein Spukhaus?
1.1 Definition von Spukhaus
Obwohl es in Hongkong keine klare rechtliche Definition des Begriffs „Spukhaus“ gibt, bezieht er sich im Allgemeinen auf ein Anwesen, in dem Mord, Selbstmord, ein unnatürlicher Tod oder andere als unglücklich geltende Ereignisse stattgefunden haben. Diese Ereignisse werden häufig aufgezeichnet und können den Marktwert und die Attraktivität der Immobilie beeinträchtigen. Zum Beispiel:
- Tötung：Beispielsweise hat in einer bestimmten Einheit ein Mord stattgefunden.
- Selbstmord: Jemand ist auf dem Grundstück in den Tod gesprungen oder hat sich erhängt.
- Unfalltod: Beispielsweise Tod durch Feuer oder Gasleck.
HongkongHinweis: Immobilienmakler sind laut Maklerverordnung verpflichtet, offenzulegen, ob eine Immobilie in einen „Todesfall“ verwickelt ist, eine klare Definition des Begriffs „Spukhaus“ gibt es jedoch nicht. In der Praxis kann es als Spukhaus gelten, wenn der Wert einer Immobilie durch einen Todesfall (z. B. Mord) ernsthaft beeinträchtigt wird.
Taiwan: Gemäß Artikel 354 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss der Verkäufer den Verkäufer über etwaige „wesentliche Mängel“ am Haus informieren. Ob ein Spukhaus in diese Kategorie fällt, wurde in den meisten Gerichtsentscheidungen dahingehend entschieden, dass dies proaktiv offengelegt werden muss. So wurde beispielsweise im Urteil Nr. 908 des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2013 festgestellt, dass im Falle eines unnatürlichen Todes in einem Haus die Verschleierung des Umstands durch den Verkäufer Betrug darstellt.
Chinesisches Festland: Das Gesetz definiert ein Spukhaus nicht ausdrücklich, aber das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt den „Grundsatz von Treu und Glauben“ vor. Kommt es hieraus zu einem Streit zwischen Käufer und Verkäufer, kann das Gericht aus Gründen der „öffentlichen Ordnung und der guten Sitten“ entscheiden, dass der Verkäufer Schadenersatz leisten muss.
Es gibt sogar Gerüchte, dass sogar benachbarte Einheiten oder andere Einheiten im selben Gebäude aufgrund von „Feng Shui“ oder psychologischen Faktoren negativ von dem Spukhaus beeinflusst werden könnten.
Kulturelle und psychologische Einflüsse
Die chinesische Gemeinschaft meidet Spukhäuser im Allgemeinen, da sie glaubt, dass dort schlechtes Feng Shui herrscht oder dass sie Unglück bringen. Diese psychologische Erkenntnis wirkt sich direkt auf den Wert von Immobilien aus: Der Marktpreis von Spukhäusern ist normalerweise 20%-50% niedriger als der von Immobilien in der gleichen Gegend, und ein Weiterverkauf ist schwierig. Auch wenn dies gesetzlich nicht klar geregelt ist, hat der Marktmechanismus ganz natürlich zum Phänomen der „Spukhaus-Rabatte“ geführt.
1.2 Die Marktauswirkungen von Spukhäusern
Der Preis eines Spukhauses ist normalerweise 101 TP3T bis 501 TP3T niedriger als bei ähnlichen Immobilien in der gleichen Gegend, abhängig von der Schwere des Vorfalls, dem Grad der Bekanntheit und der Wahrnehmung der Immobilie auf dem Markt. Für manche Käufer, die günstig in den Markt einsteigen möchten, kann ein Spukhaus ein „Schnäppchen“ (also eine kostengünstige Option) sein, allerdings ist dafür die Lösung finanzieller Probleme, insbesondere der Hypothekendarlehen, erforderlich.
2. Die Beziehung zwischen den Grundprinzipien von Hypotheken und Spukhäusern
2.1 Wie Hypotheken funktionieren
Eine Hypothek ist ein Darlehen, bei dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Banken oder Finanzinstitute entscheiden über die Gewährung eines Kredits und die Höhe des Beleihungswerts (LTV) auf Grundlage von Faktoren wie der Immobilienbewertung, der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers und dem Marktrisiko. In Hongkong werden Immobilienhypotheken normalerweise von Banken vergeben und von der Hong Kong Monetary Authority (HKMA) reguliert.
2.2 Mögliche Auswirkungen von Spukhäusern auf Hypotheken
Obwohl Spukhäuser keinen besonderen Rechtsstatus haben, können sie bei Hypothekenanträgen mehrere Schlüsselfaktoren beeinflussen:
- Immobilienbewertung: Die Bank wird einen professionellen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie beauftragen, und die Vorgeschichte eines Spukhauses kann zu einer niedrigen Bewertung führen.
- Marktliquidität: Die Bank wird das Wiederverkaufspotenzial der Immobilie berücksichtigen. Wenn sich ein Spukhaus nur schwer verkaufen lässt, kann es sein, dass die Bank es als Sicherheit mit hohem Risiko betrachtet.
- Psychologische Faktoren: Obwohl Banken im Wesentlichen rational sind, können einige Mitarbeiter oder Richtlinien indirekt von traditionellen Konzepten beeinflusst sein.
3. Rechtlicher Aspekt: Die Beziehung zwischen Spukhäusern und Hypotheken
3.1 Hongkonger Gesetz zu Spukhäusern
In Hongkong werden Immobilientransaktionen durch die Conveyancing and Property Ordinance und damit verbundene Gesetze geregelt. Verkäufer und Immobilienmakler sind verpflichtet, Käufer über wesentliche Mängel einer Immobilie zu informieren. Ob die Geschichte eines Spukhauses offengelegt werden muss, ist jedoch rechtlich noch umstritten:
- Offenlegungspflichten: Gemäß den Richtlinien der Immobilienmaklerbehörde sollten Makler bekannte schwerwiegende Vorfälle (wie etwa Morde) offenlegen, müssen aber nicht unbedingt „Gerüchte“ oder unbestätigte Ereignisse offenlegen.
- Pflichten des Käufers：In Hongkong gilt das Prinzip „Caveat Emptor“, und Käufer sind selbst dafür verantwortlich, den Hintergrund der Immobilie zu prüfen.
- Die Folgen der Verschleierung: Wenn der Verkäufer oder Immobilienmakler nicht proaktiv Informationen über ein Spukhaus preisgibt, kann der Käufer versuchen, den Vertrag zu kündigen oder Schadensersatz zu verlangen.
- Beweislast: Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer die Informationen „wissentlich und vorsätzlich verschwiegen“ hat. In der Praxis kann dies durch Interviews mit der Nachbarschaft, Nachrichtenberichte oder Polizeiberichte bestätigt werden.
Für Banken gibt es keine explizite gesetzliche Regelung, die die Gewährung von Hypotheken für Spukhäuser verbietet. Aus rechtlicher Sicht stellt ein Spukhaus daher kein Hindernis für die Beantragung einer Hypothek dar.
3.2 Immobilienbesitz und Hypothekenberechtigung
Solange der Eigentumstitel der Immobilie eindeutig ist und die Hypothekenanforderungen der Bank erfüllt werden (z. B. keine illegalen Änderungen oder strukturellen Probleme), hat die Frage, ob es sich um ein Spukhaus handelt, keinen direkten Einfluss auf die Hypothekenberechtigung. Mit anderen Worten: Die „unglückliche“ Eigenschaft eines Spukhauses ist eher eine psychologische oder marktbezogene Einschränkung als eine rechtliche.
4. Bankrichtlinien und Spukhaushypotheken
4.1 Genehmigungskriterien der Bank
Bei der Genehmigung von Hypotheken berücksichtigen Banken in Hongkong hauptsächlich die folgenden Faktoren:
- Kreditnehmerkredit: Beinhaltet Einkommen, Schulden-Einkommens-Verhältnis und Kredithistorie.
- Immobilienbewertung: Der Verkehrswert der Immobilie wird durch einen von der Bank beauftragten Gutachter ermittelt.
- Risikobewertung: Einschließlich der Liquidität und des potenziellen Wertverlustrisikos der Immobilie.
Der besondere Hintergrund eines Spukhauses kann zwar Einfluss auf die Wertermittlung und Risikoeinschätzung haben, dennoch werden nicht alle Banken eine direkte Ablehnung verhängen.
4.2 Haltung verschiedener Banken
Basierend auf Markterfahrungen haben Hongkonger Banken unterschiedliche Einstellungen zu Spukhäusern:
- Große Banken (wie HSBC, Hang Seng, Standard Chartered): Diese Banken haben in der Regel strengere interne Richtlinien und können den Kreditbetrag reduzieren oder den Antrag aufgrund der geringen Liquidität oder Bewertungsproblemen des Spukhauses sogar ablehnen.
- Kleine und mittelgroße Banken oder Finanzunternehmen: Um Kunden zu gewinnen, gehen einige kleine und mittelgroße Institutionen gegenüber Spukhäusern möglicherweise entspannter vor, solange die Immobilienbewertung angemessen ist und der Kreditnehmer eine gute Bonität hat.
- Fallstudie: Es gibt Berichte, dass einige Käufer erfolgreich Hypotheken für Spukhäuser beantragt haben, aber der Darlehensbetrag ist normalerweise niedriger als der Marktdurchschnitt (zum Beispiel werden nur 50%-60% genehmigt, statt der normalen 70%-90%).
Die Hongkonger Währungsbehörde verbietet zwar keine Hypotheken auf Spukhäuser, Banken stufen Spukhäuser jedoch üblicherweise als „Hochrisikoimmobilien“ ein. Manche Banken verweigern die Kreditvergabe direkt, verlangen eine höhere Anzahlung (z. B. eine Reduzierung der Kreditsumme auf weniger als 50 %) oder erhöhen den Zinssatz.
4.3 Die Rolle der Hypothekenversicherung
Wenn ein Käufer in Hongkong eine Hypothek mit hohem Verhältnis (beispielsweise mehr als 70%) benötigt, muss er oder sie normalerweise das Mortgage Insurance Programme (MIP) durchlaufen. Allerdings kann es sein, dass Hypothekenversicherungsgesellschaften (wie etwa die Hong Kong Mortgage Corporation Limited) aufgrund der besonderen Natur von Spukhäusern die Bereitstellung einer Versicherung verweigern und dadurch indirekt die Durchführbarkeit von Hypotheken mit hohem Verhältnis einschränken.
5. Praktische Vorgehensweise: Wie beantragt man eine Hypothek für ein Spukhaus?
5.1 Vorbereitung
Wenn Sie daran interessiert sind, ein Spukhaus zu kaufen und eine Hypothek zu beantragen, können Sie die folgenden Schritte unternehmen:
- Schauen Sie sich die Spukhaus-Datenbank an: Es gibt einige Websites (wie die „Hong Kong Haunted House Database“), die die Adressen von mutmaßlich heimgesuchten Häusern aufzeichnen. Überprüfen Sie den Hintergrund der Zieleigenschaft.
- Stellen Sie Fachkräfte ein: Beauftragen Sie einen Anwalt und einen Gutachter, um sicherzustellen, dass es keine Probleme mit dem Eigentumstitel und der Struktur der Immobilie gibt.
- Kommunizieren Sie mit Ihrer Bank: Erkundigen Sie sich vor der formellen Antragstellung bei mehreren Banken nach deren Richtlinien zu Spukhäusern.
5.2 Bewerbungsprozess
- Senden Sie Ihre Bewerbung: Geben Sie persönliche Finanzinformationen und Eigentumsinformationen an.
- Immobilienbewertung: Die Bank wird einen Gutachter mit der Begutachtung beauftragen. Wenn der Gutachter der Ansicht ist, dass die Spukgeschichte des Hauses dessen Wert beeinflusst, kann die Schätzung zu niedrig ausfallen.
- Ergebnisbenachrichtigung: Die Bank entscheidet auf Grundlage einer Bewertung und interner Richtlinien über die Genehmigung des Antrags.
5.3 Vorschläge zur Verbesserung der Erfolgsquote
- Wählen Sie kleine und mittelgroße Banken: Wie oben erwähnt, sind sie möglicherweise eher bereit, Spukhäuser zu akzeptieren.
- Anzahlung erhöhen: Erhöhen Sie aktiv die Anzahlungsquote und reduzieren Sie das Bankrisiko.
- Zusätzliche Beweise vorlegen: Wenn nachgewiesen werden kann, dass für die Immobilie weiterhin eine Marktnachfrage besteht (z. B. aufgrund von Transaktionsaufzeichnungen aus der Nähe).
VI. Marktfälle und gewonnene Erkenntnisse
6.1 Realfall
- Amoy Gardens-Fall: Während der SARS-Zeit im Jahr 2003 galt Block E von Amoy Gardens aufgrund der vielen Todesfälle als „Spukhaus“. In den darauffolgenden Jahren sanken die Preise für die Einheiten im Gebäude stark, es gab jedoch immer noch Käufer, die erfolgreich Hypotheken beantragten und in den Markt einstiegen.
- Eine Einheit in Tsuen Wan: Im Jahr 2010 wurde eine Wohnung, in der ein Mord geschehen war, zu einem niedrigen Preis verkauft und der Käufer erhielt erfolgreich eine 50%-Hypothek über eine kleine oder mittelgroße Bank.
6.2 Lehren und Inspiration
Diese Fälle zeigen, dass eine Hypothek auf Spukhäuser nicht völlig unmöglich ist, der Erfolg jedoch von der Einstellung der Bank, den spezifischen Bedingungen der Immobilie und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Käufers abhängt.
7. Der Einfluss kultureller und psychologischer Faktoren
7.1 Feng-Shui-Konzepte in Hongkong
Die Menschen in Hongkong legen im Allgemeinen großen Wert auf Feng Shui und Spukhäusern wird oft nachgesagt, sie hätten eine „schlechte Aura“, die sich auf das Schicksal der Bewohner auswirkt. Diese kulturelle Wahrnehmung kann sich indirekt auf das Urteil von Banken und Gutachtern auswirken.
7.2 Annahme durch den Käufer
Da die jüngere Generation weniger traditionell denkt, beginnen einige Käufer, Spukhäuser als Investitionsmöglichkeit zu betrachten. Dies könnte die Wahrnehmung von Spukhäusern auf dem Markt allmählich verändern und wiederum die Hypothekenpolitik beeinflussen.
Vergleich der Politik in Hongkong, Taiwan und Festlandchina
| Bereich | Gesetzliche Bestimmungen | Bankpolitik | Marktakzeptanz |
|---|---|---|---|
| Hongkong | Vermittler müssen Todesfälle offenlegen | Manche Banken verweigern die Kreditvergabe, weil die Kreditsumme zu niedrig und der Zinssatz zu hoch ist | Ermäßigte 20%-40%, mehr Investoren |
| Taiwan | Das Gericht stellte fest, dass das Spukhaus einen erheblichen Mangel aufwies | Der Kreditbetrag wird von 10% auf 20% reduziert, und es sind zusätzliche Sicherheiten erforderlich | Es wohnen nur wenige Einwohner, die meisten Häuser sind vermietet |
| Chinesisches Festland | Fehlt eine ausdrückliche Regelung, wird nach Treu und Glauben verfahren. | Staatliche Banken verweigern oft die Kreditvergabe, private Finanzierungen sind flexibler | Ermäßigter 30%-50%, extrem geringe Liquidität |
8. Schlussfolgerungen und Empfehlungen
8.1 Kann ein Spukhaus mit einer Hypothek belastet werden?
Die Antwort istJa, aber unter Bedingungen. Spukhäuser sind kein gesetzliches Verbotsgebiet, sondern eine Grauzone in der Markt- und Bankenpolitik. Sofern die Immobilienbewertung angemessen ist, der Kreditnehmer über eine gute Bonität verfügt und die richtige Bank gewählt wurde, ist die Beantragung einer Hypothek möglich.
Obwohl der Kauf eines Spukhauses preisliche Vorteile mit sich bringt, dürfen die damit verbundenen rechtlichen und finanziellen Risiken nicht außer Acht gelassen werden. Wenn Sie sich für den Kauf entscheiden, achten Sie darauf:
- Überprüfen Sie die Immobilienhistorie gründlich, um Informationsasymmetrie zu vermeiden.
- Ausreichend Bargeld reservieren, als Reaktion auf die Reduzierung der Bankkreditquoten.
- Konsultieren Sie professionelle Anwälte und Immobilienberater, die Vertragsbedingungen verbessern.
8.2 Beratung für Käufer
- Mach deine Hausaufgaben: Verstehen Sie den Hintergrund der Immobilie und die Marktbedingungen.
- Mehrere Vergleiche: Kontaktieren Sie mehrere Banken, um die beste Lösung zu finden.
- Mentale Vorbereitung: Akzeptieren Sie ein möglicherweise niedrigeres Verhältnis von Kredit zu Wert oder eine höhere erforderliche Anzahlung.
Kurz gesagt, die Durchführbarkeit einer Hypothek für ein Spukhaus hängt von mehreren Faktoren ab. Es gibt zwar Herausforderungen, aber es ist nicht völlig unmöglich. Ob eine Hypothek auf ein Spukhaus erfolgreich aufgenommen werden kann, hängt von der Risikopolitik der Bank und der Verhandlungsstärke des Käufers ab. Im kulturellen Rahmen der chinesischen Gesellschaft werden derartige Immobilien immer als „Nischenmarkt“ betrachtet und es wird empfohlen, dass allgemeine Käufer ihre eigenen Bedürfnisse und ihre Risikobereitschaft sorgfältig prüfen, bevor sie eine Entscheidung treffen.
