Der „Verluststurm“ von Einheiten mit Meerblick an der Ägäisküste im kalten Winter des Hongkonger Immobilienmarktes | Mehrere Fotos

1. Der Kern des Ereignisses: eine Transaktion, die die traditionelle Logik der Immobilieninvestition untergräbt

Tuen MunÄgäische KüsteKürzlich wurde eine Transaktion verzeichnet, die den Markt schockierte: Eine 56 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung mit Meerblick im mittleren Stockwerk von Block 2 wurde für 5,47 Millionen HK-Dollar verkauft, ein Buchverlust von 30.000 HK-Dollar im Vergleich zum Kaufpreis vor 12 Jahren. Unter Berücksichtigung der Inflation und der Haltekosten, Provisionen, Stempelgebühren usw. wird der tatsächliche Verlust des Eigentümers auf 300.000 HK-Dollar geschätzt. Diese Transaktion stellte mehrere besondere Rekorde auf:

• Verluste zwischen Zyklen: Brechen Sie mit dem traditionellen Konzept „Langfristiges Halten wird definitiv an Wert gewinnen“
• Bewertungsstreitigkeiten: Die Bewertungslücke zwischen der Bank of China (5,43 Millionen) und Hang Seng (5,56 Millionen) beträgt 2,4%
• Preissenkung: Die kumulierte Reduzierung von 730.000 Yuan erreichte 11,8%, was die schwache Marktakzeptanz widerspiegelt

---

2. Mikroebene: Fallanalyse und Marktsignale

1. Die Preislogik bricht zusammen
   Der Preis für die Einheit beträgt 8.865 US-Dollar pro Quadratfuß und ist damit niedriger als bei der jüngsten Transaktion im selben Anwesen:

• Ähnliche Einheiten in den unteren Stockwerken (verkauft für 9.200 $ pro Quadratfuß im vierten Quartal 2023) sind um 3,6% reduziert
• Im Vergleich zum Höchststand des gleichen Wohnungstyps vor der Epidemie (2019) ist er um 22% gesunken
  Dies spiegelt wider, dass die „Meerblickprämie“ bei rückläufigen Marktbedingungen zu einer Liquiditätsbarriere wird.

1. Strategien der Heimatwechsler verschieben
   Der Käufer ist Bewohner der gleichen Wohnanlage und sein Kaufverhalten ist bezeichnend:

• Verabschieden Sie sich vom traditionellen Modell „Klein für Groß“ und wählen Sie „Wohnung für Wohnung“, um den Cashflow aufrechtzuerhalten
• Ausnutzung der Verkaufsbereitschaft des Verkäufers zur Erzielung von „Cross-Unit-Upgrades“ (Verbesserung der Wohnqualität bei gleichem Preis)

1. Der Bewertungsmechanismus der Banken ist ungenau
   Der Bewertungsunterschied zwischen den beiden Banken zeigt:

• BOC konzentriert sich auf das „Cashflow-Discount-Modell“, um die Mietrendite (ca. 2,6%) zu berücksichtigen
• Hang Seng wendet die „Comparable Transaction Method“ an, die Referenzdaten weisen jedoch eine Verzögerung von 3 Monaten auf
  Der Transaktionspreis in der Mitte zeigt, dass sich die Preissetzungsmacht am Markt von den Institutionen auf die Käufer und Verkäufer verlagert.

---

3. Makroperspektive: Die Immobilienmarktökologie im Strukturwandel

1. Schock der Zinszykluswende
   Vergleich des Finanzumfelds von 2012 mit dem aktuellen: Indikatoren November 2012 Juni 2024 Leitzins 5,0% 6,125% Maximale Hypothekenquote 70% 50%* Stresstest-Benchmark +2% +3% *Hinweis: Die Einschränkung der Zinserhöhungszyklen für Immobilien über 15 Millionen hat die Zahlungslast im Vergleich zu 2012 um 43% erhöht und damit die Kaufkraft direkt komprimiert.
2. Marginale Marktliquiditätsfalle
   Daten zu Second-Hand-Transaktionen im Bezirk Tuen Mun zeigen:

• Das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2024 sank im Vergleich zum Vorjahr um 381 TP3T
• Der durchschnittliche Verhandlungsspielraum wurde auf 15%-20% erweitert
• Der Zeitraum von der Notierung bis zum Abschluss wurde auf 142 Tage verlängert (der historische Median liegt bei 87 Tagen).
  Dies spiegelt wider, dass Immobilien in Nicht-Kerngebieten in einem Teufelskreis des „Liquiditätsabschlags“ gefangen sind.

1. Umkehrung des generationsübergreifenden Vermögenseffekts
   Der ursprüngliche Eigentümer war ein typischer „Hauskäufer der Mittelklasse“:

• Die Gesamtkosten während der Haltedauer (Hypothekenzinsen + Verwaltungsgebühr + Gebühren) betragen ca. 1,87 Millionen Yuan
• Potenzielle Opportunitätskosten (bei Investition in Hang Seng Index ETF) Die theoretische Rendite beträgt 2,16 Millionen Yuan
  Zeigt das Versagen von Immobilien als Finanzaufbewahrungsmittel.

---

IV. Institutionelle Mängel aufgedeckt: Systemrisiken anhand von Einzelfällen

1. Verzögerung im Bewertungsmechanismus
   Das derzeitige Bankenbewertungssystem weist drei große blinde Flecken auf:

• Wenn man sich auf historische Handelsdaten stützt, ist es schwierig, die unmittelbare Marktpanik widerzuspiegeln
• Ignorieren Sie die „Wertminderung der Dekoration“ (die Dekorationsinvestition dieser Einheit beträgt etwa 500.000 Yuan).
• Versteckte Kosten wie „Halte-Opportunitätskosten“ werden nicht berücksichtigt

1. Steuergestaltung ist kontraproduktiv
   Obwohl die zusätzliche Stempelsteuer (SSD) die Spekulation einschränkt, hat sie auch folgende Auswirkungen:

• Höhere Ausstiegskosten für Langzeitinhaber
• Der „Lock-up-Effekt“ verzögert Marktanpassungen
  Dieser Fall zeigt, dass das Unternehmen auch dann noch Verluste erlitt, wenn es die Waren über den SSD-Zeitraum hinaus einbehielt, was die Beschränkungen der Police verdeutlicht.

---

5. Expertenmeinung: Marktboden erreicht oder Wertaufholung?

1. Pessimistische Interpretation
   Diese Art von Tiefstpreistransaktionen spiegelt die Neustrukturierung des Asset-Pricing-Modells wider. Wenn die Mietrendite über einen längeren Zeitraum niedriger ist als der Hypothekenzins, sollten die Immobilienpreise in Hongkong theoretisch einen Anpassungsspielraum von 30 bis 401 TP3T haben.
   
2. Technische Analyse
   „Die aktuelle Phase ist eine Kollisionsphase zwischen Panikverkäufen und Just-in-time-Nachfrage. Gebiete der zweiten Kategorie wie Tuen Mun könnten als erste die Neubewertung abschließen und den Tiefpunkt des Marktes erreichen.“
   
3. Verhaltensökonomische Perspektive
   „Wenn man Aktien zwölf Jahre lang hält und trotzdem Geld verliert, löst das einen Verlustaversionseffekt aus, der eine Kette von Stop-Loss-Verkäufen auslösen und eine sich selbst erfüllende Prophezeiung darstellen kann.“

---

VI. Zukunftsszenario-Simulation und Risikowarnung

1. Kurzfristig (6-12 Monate)

• Die Welle der Bewertungskürzungen hat sich auch auf kleine und mittelgroße Banken ausgeweitet
• Es gibt Fälle von „negativen Vermögenswerten“, aber sie werden nicht zu einer systemischen Krise führen
• Entwickler beschleunigen die Einführung erschwinglicher Immobilien in den Nordwest-New Territories

1. Mittelfristig (3-5 Jahre)

• Immobilienpreise in Nicht-Kerngebieten könnten auf das Niveau von 2009 zurückkehren
• Der Mietmarkt wird zum neuen Ankerpunkt für die Preisgestaltung
• Die Regierung könnte die Standards für den Stresstest anpassen

1. Langfristiger Strukturwandel

• Die Funktion der Immobilien als „Vermögensspeicher“ schwächt sich ab
• Die Entstehung professioneller Dienstleistungen im Bereich „Liquiditätsmanagement für Immobilien“
• Stadtplanung verlagert sich auf „Bezahlbarer Wohnraum zuerst“

---

VII. Praktische Vorschläge für Marktteilnehmer

1. Eigentümer

• Richten Sie ein „Haltekosten-Dashboard“ zur Echtzeitüberwachung ein
• Erwägen Sie eine „umgekehrte Hypothek“, um Opportunitätskosten abzusichern
• Amortisationszeit von Renovierungsinvestitionen neu bewerten

1. Käufer

• Etablierung eines Bewertungssystems „Regionaler Mobilitätsindex“
• Bewertungsunterschiede der Banken für Preisverhandlungen nutzen
• Testen Sie den Cashflow-Druck unter verschiedenen Zinsszenarien

1. Politiker

• Einführung des „Dynamischen Bewertungssystems“
• Einrichtung eines Liquiditätsunterstützungsmechanismus für den Sekundärmarkt
• Reform des Tarifsystems, um den tatsächlichen Gebrauchswert widerzuspiegeln

---

Fazit: Der Beginn eines Paradigmenwechsels auf dem Immobilienmarkt

Diese gewöhnliche Transaktion an der Küste von Tuen Mun läutete tatsächlich das Ende des goldenen Zeitalters des Immobilienmarkts in Hongkong ein. Wenn der „Ziegelglaube“ auf die doppelte Wirkung des eisernen Gesetzes der Zinssätze und der demografischen Struktur trifft, schreibt der Markt eine neue Wertgleichung. Anstatt sich vom Mythos des „Hauskaufs“ besessen zu machen, ist es für den Normalbürger besser, einen rationalen Entscheidungsrahmen für „umfassende Vorteile der Lebenshaltungskosten“ wiederherzustellen. Diese Welle der Neubewertung, die an der Ägäisküste begann, wird letztendlich die räumliche und wirtschaftliche Struktur der gesamten Stadt umgestalten.

---

Ägäische Küste(Englisch: Ägäische Küste), istHongkongBezirk Tuen MunWasCastle Peak RoadDie private Wohnsiedlung in der Kwun Tsing Road 2, So Kwun Wat, istSun Hung Kai Immobilien,Land-See-VerbindungUndHenderson Land DevelopmentEs wurde gemeinsam entwickelt und fertiggestellt und im November 2002 zum Verkauf angeboten. Der Durchschnittspreis betrug 2.420 HK$ pro Quadratfuß, beginnend bei 1.860 HK$ pro Quadratfuß, und der niedrigste Verkaufspreis lag bei 5 Millionen HK$. Der Bezug des Anwesens erfolgte im Januar 2003.

Einführung

Ägäische Küste ist eine Reihe von 7 GebäudenBildschirmaufbauJedes Gebäude ist 32 Stockwerke hoch (tatsächlich 29 Stockwerke) und verfügt über 8 Wohneinheiten, insgesamt also 1.624 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 688 bis 1.043 Quadratfuß.

Weiterführende Literatur:

• Der Immobilienmarkt in Hongkong ist in einer abwartenden Stimmung. Mehr als die Hälfte der Einwohner erwartet fallende Immobilienpreise und die Kauflust am Eigenheim erreicht einen neuen Tiefstand.
• Es ist schrecklich zu sehen, dass der enorme Geldverlust in der Luxusresidenz Xitai am Meer in Yau Tong in 3 Jahren 8,5 Millionen erreicht hat, ein Rückgang von fast 50 %!
• „Hidden Island“ Longzhu Island Loft House mit Verlust verkauft! Studio-Apartment mit Meerblick für 1,85 Millionen verkauft, in 6 Jahren um 421 TP3T abgeschrieben