Inhaltsverzeichnis
1. Definition und Ursprungshintergrund
„Breathing Plan“ ist der Spitzname für ein bestimmtes Hypothekenprodukt mit hohem Risiko auf dem Hongkonger Immobilienmarkt. Wörtlich übersetzt bedeutet es „ein Plan, den man einfach durch Atmen beantragen kann“. Sein Kernmerkmal sind die extrem lockeren Genehmigungsbedingungen, und es wird sogar gescherzt: „Solange man atmen kann, bekommt man die Genehmigung.“ Diese Art von Produkten kam Mitte bis Ende der 2010er Jahre auf, als die Immobilienpreise in Hongkong in die Höhe schossen. Um den Verkauf neuer Immobilien anzukurbeln, schlossen sich Bauträger mit Finanzinstituten zusammen und legten „High-Ratio-Hypothekenpläne“ auf. Diese richteten sich an Käufer, die nicht über genügend Anzahlung verfügten, aber unbedingt ein Haus kaufen wollten.
2. Analyse des Betriebsmechanismus
Das Programmdesign durchbricht die Beschränkungen traditioneller Bankhypotheken und sein spezifisches Betriebsmodell umfasst vier Hauptmerkmale:
– Extrem hoher Leverage-Faktor: Der Kreditbetrag kann 851-95% des Immobilienpreises erreichen (traditionelle Banken sind auf 501-60% begrenzt). Beispielsweise beträgt die Anzahlung für eine Immobilie im Wert von 8 Millionen HK$ nur 400.000 HK$ (5%), um den Markt zu betreten.
- Anfänglicher Vorzugszinssatz: In den ersten zwei bis drei Jahren beträgt der „Flitterwochenzinssatz“ nur 1,5%–2,5%, was deutlich unter dem damaligen H-Zinssatz von etwa 2,75% liegt.
– Flexible Prüfungsstandards: Befreiung von Stresstests, keine Einkommensüberprüfung, stattdessen nur eine einfache Erklärung
– Zweigleisiges Rückzahlungskonzept: Rückzahlung nur der Zinsen in der Anfangsphase und Tilgung in der späteren Phase
3. Dekonstruktion der Risikostruktur
Die potenziellen Risiken solcher Produkte sind durch einen schrittweisen Ausbruch gekennzeichnet:
Bühnenrisiko
– Zinssprungfalle: Nach der Vorzugsperiode kann der Zinssatz auf P+2% (ca. 7%) steigen, und die monatliche Zahlungshöhe kann sich um 200% erhöhen
- Refinanzierungsbarrieren: Bei der Übertragung auf eine traditionelle Bank kommt es zu einer „Hypothekenausfallkrise“, wenn der Immobilienpreis sinkt oder die Einkommensprüfung fehlschlägt.
- Negativer Vermögensstrudel: Die Immobilienpreise in Hongkong werden im Jahr 2022 um 151 TP3B fallen. Käufer, die den Atemplan anwenden, haben im Allgemeinen eine Verschuldungsquote von mehr als 801 TP3B, was es sehr wahrscheinlich macht, dass sie in die negative Vermögenslage geraten.
Risiken versteckter Klauseln
- Bindung an den Entwicklerrabatt: Bei einigen Plänen müssen Käufer bestimmte Dekorations-/Anwaltsdienste wählen, was die tatsächlichen Kosten erhöht
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei einem Weiterverkauf des Kredits innerhalb von 3 Jahren fällt eine Strafe in Höhe von 3%-5% der Kreditsumme an.
– Cross-Default-Klausel: Die Nichtzahlung von Verwaltungsgebühren und sonstigen Nebenkosten kann zu einer vorzeitigen Fälligkeit des Kredits führen
4. Markteinflussdaten
Laut dem HKMA-Bericht 2023:
– Die gesamten ausstehenden Kredite im Rahmen des Breathing Plan beliefen sich auf 62 Milliarden HK$
- Etwa 23% Kreditnehmer haben ein monatliches Zahlungs-Einkommens-Verhältnis von mehr als 70% (die internationale Warngrenze liegt bei 40%)
– Die Ausfallrate bei verwandten Produkten stieg im vierten Quartal 2022 auf 1,81 TP3T, viermal höher als bei herkömmlichen Hypotheken
– Unter den Käufern, die diese Art von Plan abschließen, sind 62% unter 35 Jahre alt, was die Risikokonzentration bei jungen Menschen widerspiegelt
5. Regulatorische Entwicklung
Angesichts systemischer Risiken verfolgen die Regulierungsbehörden einen schrittweisen Straffungsansatz:
– 2019: HKMA erhöht das Risikogewicht von Bauträgerhypotheken von 15% auf 100%
– 2021: Einführung einer Obergrenze für die Zinszahlungsregelung (bis zu 5 Jahre)
- 2023: Pflicht zur Veröffentlichung der „Ergebnisse der Zinsstresstestsimulation“
6. Warnung vor echten Fällen
Fall eines Käufers einer neuen Immobilie in Kowloon im Jahr 2022:
– Kauf einer Einheit im Wert von 6,8 Millionen mit einer Hypothek von 95% (Anzahlung von 340.000)
– Monatliche Zahlung von 8.500 HK$ für die ersten drei Jahre (Zinssatz 2%)
– Ab dem vierten Jahr steigt der Zinssatz auf 7% und die monatliche Zahlung auf 25.300 HK$
- Wegen Unerschwinglichkeit zum Verkauf mit Verlust gezwungen, letztlich über eine Million an Anzahlung + Renovierungskosten verloren
7. Vergleich von Alternativen
| Projekte vergleichen | BreathePlan | Konventionelle Hypothek | Eigenheimhypothek |
| Höchstes Verhältnis | 95% | 60% | 90% (Staatliche Garantie) |
| Stresstest | Ausgenommen | Erforderlich | Erforderlich |
| Zinsschwankungen | Starker Anstieg nach 3 Jahren | Folgen Marktschwankungen | Fest + variabel |
| Vorzeitige Rückzahlungsbeschränkungen | Strafzinsen innerhalb von 3-5 Jahren | Normalerweise keine Beschränkungen | Beschränkungen |
| Gilt für | Unsicheres Einkommen/Unzureichende Anzahlung | Gruppe mit stabilem Einkommen | Warteliste für berechtigte Sozialwohnungen |
8. Professionelle Beratung
– Leverage-Management: Die Gesamtverschuldungsquote sollte innerhalb des monatlichen Einkommens von 50% kontrolliert werden
– Zinsstresstest: Simulation der Tragfähigkeit des Zinssatzes nach mindestens 3% Erhöhung
– Fluchtwegplanung: Legen Sie liquide Mittel in Höhe von 24 Monatszahlungen zurück
– Rechtliche Überprüfung: Achten Sie besonders auf die Definition von „Cross Default“-Klauseln
9. Markttrendausblick
Mit der Fortsetzung des Zinserhöhungszyklus in den USA könnte das Ausfallrisiko des Breathing Plan deutlicher werden. Die Monetary Authority of Singapore hat vorgeschlagen, Hypotheken für Bauträger in den Regulierungsrahmen der Bankenverordnung zu integrieren. Die Genehmigungsstandards werden künftig strenger. Um nicht in eine Schuldenspirale zu geraten, sollten potenzielle Käufer ihre langfristige Rückzahlungsfähigkeit sorgfältig prüfen.
Solche innovativen Finanzprodukte sind wie „mit Zucker überzogenes Gift“. Zwar senken sie kurzfristig die Schwelle zum Erwerb von Wohneigentum, langfristig können sie jedoch persönliche Finanzkrisen und systemische Risiken auslösen. Verbraucher müssen bedenken, dass jede Fremdkapitalfinanzierung, bei der der Druck auf den Cashflow ignoriert wird, letztlich ihren Preis hat, wenn sich der Konjunkturzyklus umkehrt.
Weiterführende Literatur:
