Inhaltsverzeichnis
Der durch die langfristig hohen Immobilienpreise in Hongkong hervorgerufene „Atemplan“ ist zu einem der heißesten Themen im Bereich des Lebensunterhalts im Jahr 2023 geworden. Dieser von der Hong Kong Mortgage Corporation eingeführte „Hypothekenversicherungsplan“ hat in der Gesellschaft hitzige Debatten ausgelöst, weil er die Schwelle, „Geld zu leihen, um einfach nur zu atmen“, niedrig ansetzt. Sein Funktionsmechanismus und seine sozialen Auswirkungen bedürfen einer eingehenden Analyse. Dieser Artikel untersucht die tief verwurzelten Widersprüche hinter diesem bundesweiten Kreditrausch aus drei Perspektiven: Finanzmechanismen, Markteffekte und Generationenkonflikte.
1. Die perfekte Falle der Schuldenfinanzialisierung
Der Kern von Breathing Plan besteht in einer Finanzinnovation, die die traditionelle Hypothekenstruktur auflöst und neu organisiert. Durch die Aufteilung des Darlehens in eine „Zweithypothek des Bauträgers“ und eine „Erthypothek der Bank“ wird die Idee, in den ersten drei Jahren nur 1,681 TP3T Zinsen zurückzahlen zu müssen, perfekt ausgenutzt und die Psychologie des „Gegenwartsbias“ der Verhaltensökonomie genutzt. Mit diesem Rückzahlungsmodell nach dem Motto „Erst süß, dann bitter“ konnte die durchschnittliche Hypothekenbelastung von 651 TP3B auf anfänglich 351 TP3B gesenkt werden, wodurch die Illusion eines „schmerzlosen Hauskaufs“ entstand.
Hinter dieser Finanztechnik verbergen sich präzise Berechnungen: Geht man davon aus, dass eine Immobilie im Wert von 8 Millionen gekauft wird, beträgt die Anzahlung nur 101 TP3T oder 800.000, aber ab dem vierten Jahr muss die Hypothekenhöhe auf 701 TP3T reduziert werden. Dies bedeutet, dass der Käufer die Differenz von 2,4 Millionen innerhalb von 36 Monaten aufbringen muss, was einer Ersparnis von 66.000 Yuan pro Monat entspricht und weit über dem tatsächlichen durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Hongkong von 27.500 Yuan liegt. Finanzinstitute verlagern Risiken geschickt auf die Verbraucher und schaffen so eine strukturelle Schuldenfalle.
2. Verzerrungseffekt des Immobilienmarkt-Ökosystems
Der Atemplan löst das Versagen des Marktmechanismus aus. Die Verkaufsdaten neuer Projekte im Jahr 2023 zeigten, dass der Anteil der Projekte, die den Breathing Plan übernahmen, bei 78% lag, was die Entwickler direkt dazu anregte, ihre Preisstrategien an den „kritischen Punkt des Breathing Plans“ anzupassen. Der Angebotspreis der neuen Tuen Mun-Immobilie „Fei Yang“ lag 421 TP3T über dem von Gebrauchtimmobilien im selben Bezirk, war jedoch immer noch überzeichnet, was darauf hindeutet, dass Finanzinstrumente eine positive und negative Kontrolle über die Preissetzungsmacht haben.
Diese Kreditausweitung schafft eine „süchtig machende“ Marktabhängigkeit. Daten der Monetary Authority of Singapore zeigten, dass 23% unter den Breathing Plan-Nutzern ein monatliches Einkommen von weniger als 30.000 Yuan hatte, aber Immobilien im Wert von über 7 Millionen Yuan kaufte. Wenn die erste Charge von Breathing Plans im Jahr 2025 in die Rückzahlungsphase eintritt, werden schätzungsweise 15%-Käufer mit dem Risiko konfrontiert sein, ihre Kredite nicht zurückzahlen zu können. Dieses „Subprime-Hypotheken“-Modell steht in gefährlichem Kontrast zur US-Subprime-Hypothekenkrise von 2008.
3. Der allgemeine Ausbruch von Konflikten zwischen den Generationen
Der Breathing Plan ist zum Symbol der Gesellschaftskritik der Generation Z geworden. Junge Internetnutzer haben den Begriff der „atmenden Jugend“ geprägt, der sich nicht nur auf die Hilflosigkeit bezieht, die entsteht, wenn man gezwungen wird, am Glücksspiel mit Immobilien teilzunehmen, sondern der implizit auch das Überlebensdilemma unter der Hegemonie der Immobilien satirisch auffasst. Vor dem Hintergrund des Rekordhochs von 92,7 Punkten am „Hong Kong Property Market Pain Index“ hat sich diese kollektive Emotion zu einer einzigartigen Online-Subkultur entwickelt.
Es hat einen grundlegenden Wandel gesellschaftlicher Werte gegeben. Das traditionelle Konzept „In den Bus einsteigen = Erfolg“ wird dekonstruiert. Der beliebte Beitrag „Ist Breathing Plan die Zwangsarbeit der neuen Generation?“ wurde 350.000 Mal aufgerufen und spiegelt die Verzweiflung junger Menschen über die soziale Mobilität wider. Diese Stimmung steht in ironischem Kontrast zum „Lantau Tomorrow“-Plan der Regierung und vertieft die Vertrauenslücke zwischen den Generationen.
4. Die Zinsfalle „Erst süß, dann bitter“: Daten offenbaren langfristige Risiken
Entwickler gestalten Zinsstrukturen, indem sie die Kurzsichtigkeit der Käufer ausnutzen. Laut Angaben der Centaline Mortgage Research Department können von den Käufern, die den Breathing Plan im Jahr 2022 nutzen, nur 12% erfolgreich vor Ablauf der Strafzinsperiode refinanzieren, und die restlichen 88% sind gezwungen, hohe Zinsen zu tragen, was zu folgenden Problemen führt:
1. Negatives Eigenkapitalrisiko:
Angenommen, der Kaufpreis beträgt 8 Millionen und das Darlehen 90% (7,2 Millionen). Wenn der Hauspreis um 15% sinkt, beträgt der Buchwert 6,8 Millionen und der Darlehenssaldo ungefähr 6,9 Millionen (nach 3 Jahren), was bedeutet, dass das Haus ein negatives Vermögen aufweist. Von den negativen Vermögensfällen im zweiten Quartal 2023 entfielen 451 TP3T auf Atemwegs-PLAN.
2. Schuldenspirale:
Basierend auf dem Zinssatz von 7,375% beträgt der jährliche Zinssatz für jedes Darlehen von 1 Million $73.750, was $6.146 pro Monat entspricht. Wenn die Hypothek nicht übertragen werden kann, betragen die zusätzlichen Zinsaufwendungen über 5 Jahre hinweg bis zu $368.760 (basierend auf einem Darlehen von 1 Million).
3. Die Hürde zur Refinanzierung ist zu hoch:
Die Obergrenze des Hypothekenverhältnisses traditioneller Banken beträgt 601 TP3T. Wenn man auf ein Darlehen von 901 TP3T von Breathing Plan umsteigen möchte, muss der Hauspreis um 501 TP3T steigen, um die Anforderung zu erfüllen (der ursprüngliche Wert von 8 Millionen muss auf 12 Millionen erhöht werden), was während der Anpassungsphase des Immobilienmarktes im Jahr 2023 fast unmöglich ist.
5. Neue Hypothekenpolice: Notausgang oder Risikotransfer?
Mit der Policy Address von 2019 wurden die Hypothekenversicherungen gelockert, was PLAN-Käufern einen Puffer bietet:
Wichtige Punkte der Richtlinie:
– Vermögenswerte unter 10 Millionen NT$ können bis zu 801 TP3T versichert werden
– Prämienstruktur: 1,151 TP3T-4,351 TP3T (abhängig von der Höhe und der Rückzahlungsdauer)
– Gilt für bestehende Gebäude (erfordert die Mitwirkung des Entwicklers bei der sofortigen Beschaffung)
Beispielüberprüfung (Fall Evergrande Junlong Bay):
– Kaufpreis: 5,68 Millionen (nach Rabatt)
– Breathing Plan-Darlehen: 90% (5,112 Millionen)
– Kreditsaldo im dritten Jahr: 4,65 Millionen
- Neue Anforderungen an die Hypothekenversicherung: Immobilienwert ≥ 5,82 Millionen (2,51 TP3T höher als der Kaufpreis)
– Monatliche Zahlung nach der Refinanzierung: $19.147 (Zinssatz 3,5%), 46% weniger als $35.500 im vierten Jahr des Breathing Plans
Auswirkungen auf den Markt:
– Daten von Hypothekenbanken zeigen, dass die Zahl der Fälle der Umwandlung von Atemschutzplänen in Hypothekenversicherungen im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 120% gestiegen ist
- Es besteht jedoch die Sorge, dass das Bankensystem die ursprünglichen Risiken der Bauträger trägt. Wenn die Immobilienpreise fallen, könnte die Versicherungsschadenquote steigen.
VI. Regulierungslücken und marktverzerrende Auswirkungen
Die Prävalenz respiratorischer PLANs spiegelt drei große regulatorische Schlupflöcher wider:
1. Umgehung der HKMA-Richtlinien:
Für Bankhypotheken gilt die Obergrenze für die Debt Service Deposit Ratio (DSR) von 50% sowie Stresstests. Für Finanzunternehmen gelten derartige Beschränkungen nicht, was zu einer übermäßigen Kreditaufnahme führt.
2. Informationsasymmetrie:
Bauträger bieten beim Verkauf von Immobilien selten langfristige Zahlungspläne an, sodass Käufer dazu neigen, die Risiken zu unterschätzen. Aus der Umfrage des Verbraucherrats aus dem Jahr 2022 ging hervor, dass sich nur die Nutzer des 23% Breathing Plan des Zinssatzes nach dem vierten Jahr klar bewusst waren.
3. Stapeln von Hebeln:
Einige Käufer nutzen sowohl den Breathing Plan als auch den Financial Loan gleichzeitig, und ihr gesamtes Fremdkapital-Eigenkapital-Verhältnis (DTI) kann 150% erreichen und damit das gesunde Niveau weit überschreiten.
7. Rationale Wahl: Käuferreaktionsstrategie
1. Selbstkontrolle des Stresstests:
Auch wenn der Entwickler davon befreit ist, sollte er den DSR auf Grundlage des langfristigen Zinssatzes (z. B. 7%) berechnen, um sicherzustellen, dass er 60% nicht übersteigt.
2. Fluchtwegeplanung:
Beginnen Sie im ersten Jahr der Flitterwochenphase mit dem Sparen von Mitteln für die Refinanzierung mit dem Ziel, die Tilgung innerhalb von drei Jahren auf einen Betrag unter dem Immobilienpreis von 701 TP3T zu senken.
3. Instrumente zur Risikodiversifizierung:
Erwägen Sie den Einsatz von Produkten zur Zinsabsicherung (z. B. Hypotheken mit festem Zinssatz) oder halten Sie Zahlungsreserven für mindestens 12 Monate.
8. Zukunftsaussichten: Politische Reformen und Markttrends
– Zinsnormalisierungsschock:
Mit steigenden US-Zinsen könnte der P-Satz im Jahr 2024 auf 6,51 TP3T steigen und der PLAN-Satz würde 81 TP3T übersteigen, was das Ausfallrisiko erhöht.
– Erwartungen hinsichtlich einer Verschärfung der Regulierung:
Die MAS kann von Finanzunternehmen verlangen, sich an den Zulassungsstandards der Banken zu orientieren oder eine maximale Beleihungsquote (wie etwa 70%) festzulegen.
– Markteliminierungsmechanismus:
Passen sich die Immobilienpreise weiter an, könnte es noch vor 2025 zu einer Welle von Zahlungsausfällen bei Wohnimmobilien kommen, was die Bauträger dazu veranlassen würde, die Vergabe von Hochrisikokrediten einzuschränken.
Diese große gesellschaftliche Diskussion, die durch den Breathing Plan ausgelöst wurde, ist im Wesentlichen eine umfassende Enthüllung der tief verwurzelten strukturellen Widersprüche Hongkongs. Wenn sich die Wohnungsfrage von einer Existenzfrage zu einem Finanzprodukt entwickelt, spiegelt dies nicht nur ein Marktversagen wider, sondern auch die grundlegende Krise des kapitalistischen Entwicklungsmodells. Während die jungen Leute mit Witzen ihre Verzweiflung bekämpfen, schlagen sie zugleich Alarm hinsichtlich der Zukunft der Stadt: Wenn selbst das Atmen Planung erfordert, ist es vielleicht an der Zeit, die wahre Bedeutung von „Wohnsicherheit“ zu überdenken.
Der „Breathing Plan“ ist im Wesentlichen ein Werbeinstrument, das von Bauträgern während der Immobilienblase eingesetzt wird, und seine Risikostruktur gleicht einer „Zeitbombe“. Neue Hypotheken bieten zwar einen Puffer, das grundlegende Problem liegt jedoch in einer übermäßigen Ausweitung der Verschuldung. Käufer müssen sich über die Kosten im Klaren sein, die mit der „Befreiung von der Prüfung“ verbunden sind, und die politischen Entscheidungsträger müssen eine Balance zwischen der Stimulierung des Immobilienmarktes und der finanziellen Stabilität finden. Die nächsten Jahre werden eine kritische Phase sein, in der sich die Nachhaltigkeit dieses Modells auf die Probe stellen wird.
Weiterführende Literatur:
- "Atemplan" - Selbsthilfehandbuch für Hausbesitzer | Steigende Zinsen + rückläufiger Immobilienmarkt: Mit Hypotheken mit niedrigem Zinssatz und hohem Verhältnis aus der Klemme kommen
- [Detaillierte Analyse] Tseung Kwan O's "Verlust- und Verkaufsflut" geht weiter, der Wert einer Zweizimmerwohnung im LOHAS Park ist in 7 Jahren um 28% gesunken, und der Eigentümer verlor 2,34 Millionen Yuan und verließ den Markt
