Der Quadratmeterpreis für die dritte Phase der Talent Bay in Pak Shek Kok, Tai Po, beträgt etwa 10.000 HK$. Der Eigentümer der Einheit hat in etwa 12 Jahren 4,8 Millionen HK$ verloren.

Zimmer B im oberen Stockwerk von Block 10, Sea Diamond, Phase 3, Gift Bay, Pak Shek Kok, Tai Po, hat eine Nutzfläche von 1.450 Quadratfuß und eine Vier-Zimmer-Aufteilung. Es wurde kürzlich für 14,5 Millionen HK$ verkauft, mit einem Preis pro Quadratfuß von ungefähr 10.000 HK$, was dem Preis pro Quadratfuß von Wohnungen im Rahmen des Home Ownership Scheme im selben Bezirk ähnelt.

Die Verluste überstiegen 4,8 Millionen Yuan

Laut Aussagen von Maklern vor Ort war der Käufer hinsichtlich des zukünftigen Entwicklungspotenzials der Pak Shek Kok Station optimistisch und schloss den Deal nach mehreren Verhandlungsrunden ab. Der ursprüngliche Eigentümer kaufte die Einheit 2013 für 18,534 Millionen Dollar und brachte sie 2021 auf den Markt, wobei er zunächst 28 Millionen Dollar verlangte. Nach mehreren Preisanpassungen betrug die endgültige Preissenkung 13,5 Millionen Yuan, eine Reduzierung um etwa 481 TP3T, bevor es erfolgreich verkauft wurde. Der Eigentümer hatte die Einheit etwa 12 Jahre lang gehalten und verzeichnete bei der Transaktion einen Buchverlust von über 4,03 Millionen Dollar. Berücksichtigt man die beim Kauf der Einheit angefallene Stempelsteuer (ca. 695.000 HK$) und diverse Kosten wie Maklerprovisionen, wird der tatsächliche Verlust auf über 4,8 Millionen HK$ geschätzt.

1. Diskrepanz zwischen Transaktionsdetails und Marktpositionierung

1.1 Überprüfung der grundlegenden Fallinformationen
Bei der Einheit handelt es sich um eine Vier-Zimmer-Wohnung mit Meerblick und einer Nutzfläche von 1.450 Quadratfuß. Sie wurde 2013 für 18,534 Millionen HK-Dollar gekauft. Während der Haltedauer erlebte sie den Börsencrash 2015, die gesellschaftlichen Ereignisse 2019, die Epidemie 2020 und den Zinserhöhungszyklus 2022. Sie wurde schließlich für 14,5 Millionen HK-Dollar verkauft und setzte damit einen neuen Tiefstpreis pro Quadratfuß auf dem Sekundärmarkt des Projekts. Beachtenswert:

• Der Preis fiel steil: Der ursprüngliche Eigentümer reduzierte den Preis insgesamt um 481 TP3T, was einem deutlichen Rückgang von 381 TP3T gegenüber dem Transaktionspreis von 23,5 Millionen Yuan im Jahr 2021 für eine Mittelklasseeinheit im selben Gebäude entspricht.
• Schwarzes Loch bei den Holdingkosten: Ohne den Buchverlust von 4,03 Millionen NT$ betrug der tatsächliche Verlust über 5 Millionen NT$, wenn man die Stempelsteuer von 695.000 NT$ und die Provision von etwa 21TP3B NT$ (290.000 NT$) berücksichtigt.
• Ungleichgewicht im Verhältnis von Miete zu Verkauf: Die monatliche Miete für ähnliche Einheiten beträgt etwa 38.000 Yuan, und die auf der Grundlage des Transaktionspreises berechnete Mietrendite beträgt nur 3,11 TP3T, was unter dem Marktdurchschnitt liegt

1.2 Das Positionierungsdilemma des Luxuswohngebiets Pak Shek Kok
Der Entwickler von Gift Bay bewarb es als wegweisendes Luxus-Wohnprojekt im Nordosten der New Territories als „das letzte Grundstück am Meer in Tolo Harbour“ und stellte in den drei Phasen insgesamt 2.286 Wohneinheiten bereit. Allerdings gibt es drei große Widersprüche bei der Marktpositionierung:

1. Verkehrsinseleffekt: Obwohl es in der Nähe der geplanten Pak Shek Kok Station liegt, verzögert sich die East Rail Line bis 2034. Derzeit ist es auf Busverbindungen angewiesen, was sich von traditionellen Luxuswohngebieten unterscheidet.
2. Überangebotskrise: Innerhalb von fünf Jahren werden in der Umgebung über 4.000 neue Wohneinheiten entstehen, darunter die Projekte Science Park Innovation Studio und U-King Lane, die den Mangel an Luxuswohnungen verringern werden
3. Fehler bei der Preisverankerung: Der aktuelle Gebrauchtwohnungspreis pro Quadratmeter ist auf 10.000 Yuan gefallen, was einen gefährlichen Preisvergleich mit den Sozialwohnungen im selben Bezirk darstellt (wie beispielsweise in Po Nga Court, wo der Quadratmeter bei etwa 9.500 Yuan liegt).

2. Doppelte Auswirkungen von politischem Umfeld und Marktzyklus

2.1 Steuerpolitischer Überlagerungseffekt
Diese Transaktion veranschaulicht perfekt die langfristigen Auswirkungen der „drastischen Maßnahmen“ Hongkongs:

• Die SSD-Fesseln: Die Immobilie wurde 2013 während der dreijährigen SSD-Verbotsfrist gekauft, und der Eigentümer verpasste die Gelegenheit, während des Höhepunkts des Immobilienmarktes in den Jahren 2016-2018 zu verkaufen
• Stempelsteuer (BSD)-Druck: Der Anteil nicht-lokaler Käufer ist von 201 TP3T auf seinem Höhepunkt im Jahr 2012 auf weniger als 31 TP3T jetzt gesunken, was direkte Auswirkungen auf den Markt für Luxusimmobilien hat.
• Stresstestschwelle: Derzeit müssen Immobilien über 15 Millionen US-Dollar den Hypothekenzinstest 5.75% bestehen, wodurch mehr als 60 % der potenziellen Käufer ausscheiden

2.2 Zinszyklus und wirtschaftliche Transformation
Die heftige Zinserhöhung der Fed hat die Spielregeln völlig verändert:

• Die Zahlungslast hat sich verdoppelt: Basierend auf der damaligen 70-prozentigen Hypothek der Einheit ist die monatliche Zahlung von 39.000 NT$ (H+1,5%) im Jahr 2013 auf aktuell 72.000 NT$ (P-2,25%) gestiegen.
• Übertragung der Vermögensallokation: Hongkongs 1-Monats-HIBOR stieg von 0,151 TP3T auf 5,01 TP3T, und die Einnahmen aus Festgeldern übertrafen die Mieteinnahmen von Luxusimmobilien
• Die Kaufkraft der Mittelschicht schrumpft: Die Verschuldungsquote der privaten Haushalte in Hongkong stieg im zweiten Quartal 2023 auf 93,31 TP3T, ein Rekordhoch

3. Strukturelle Umkehr von Angebot und Nachfrage

3.1 Angebotsseite: Beidu plant eine Umgestaltung der Landschaft
Die Northern Metropolitan Area Development Strategy schreibt die Wertschöpfungskette der Northeast New Territories neu:

• Der Entwicklungsschwerpunkt verlagert sich nach Norden: 7.400 private Wohneinheiten werden in Kwu Tung North/Fanling North freigegeben, was die gehobene Kundschaft direkt von Pak Shek Kok ablenkt.
• Positionierung des Technologiekorridors: Der Loop District konzentriert sich auf die Entwicklung der Innovations- und Technologiebranche und schwächt die Einzigartigkeit von Pak Shek Kok als „Wohngebiet mit geringer Dichte“.
• Infrastrukturressourcen werden knapp: Die Regierung wird in den nächsten fünf Jahren 650 Milliarden NT$ in die Infrastruktur investieren. Die Verzögerung des Bahnhofs Baishijiao spiegelt den Rückgang der strategischen Position der Region wider.

3.2 Nachfrageseite: dramatische Veränderungen in der Käuferstruktur
Laut Daten von Centaline Property wurden im dritten Quartal 2023 unter anderem folgende Luxusimmobilien für mehr als 20 Millionen Yuan verkauft:

• Der Anteil der Festlandtouristen sank von 35% im Jahr 2018 auf 12%
• Der Anteil der Unternehmensimmobilienkäufe sank von 28% auf 9%
• Der Anteil der Erstkäufer überstieg 60%, was einen starken Rückgang der Investitionsnachfrage widerspiegelt

4. Fachkundige Interpretation und Marktinspiration

4.1 Meinungsverschiedenheiten in der Branche

• Chan Hoi-chiu, Forschungsleiter bei Ricacorp: „Diese Transaktion ist ein Weckruf für den Markt für Luxusimmobilien und spiegelt die Nachwirkungen der Überentwicklung in den nordöstlichen New Territories wider.“
• DBS Bank-Immobilienanalyst Qiu Zhuowen: „Wenn die Mieteinnahmen von Luxusimmobilien über einen längeren Zeitraum niedriger sind als die Finanzierungskosten, wird dies eine systematische Wertanpassung auslösen.“
• Ehemaliger Direktor für Bewertung und Bewertung Pang Chan-jung: „Die Regierung muss die Einheitspolitik der SSD überprüfen, um zu vermeiden, dass langfristige Inhaber geschädigt werden.“

4.2 Veränderungen im Anlegerverhalten
Aus diesem Fall lassen sich drei Haupttrends zusammenfassen:

1. Entschuldung: Käufer benötigen im Allgemeinen Verhandlungsspielraum für Hypotheken mit einem Volumen von 30% und mehr und sind bei Hypotheken mit hohem Verhältnis vorsichtig
2. Bargeld ist König: Der Anteil der Bartransaktionen für Luxusimmobilien wird bis 2023 auf 451 TP3T steigen und sich damit gegenüber 2018 verdoppeln
3. Funktionale Ausrichtung: Die Nachfrage nach Wohnungen mit vier Schlafzimmern geht zurück, und Wohnungen mit drei Schlafzimmern zwischen 74 und 111 Quadratmetern werden zum Mainstream-Wohnungstyp.

5. Schlüsselvariablen in den nächsten drei Jahren

5.1 Der Fortschritt der Pak Shek Kok Station ist eine Frage von Leben und Tod
Laut aktuellem MTR-Fahrplan:

• Detailplanung beginnt 2026
• Baubeginn ist für 2030 geplant
• Fertigstellung 2034
  Die 11-jährige Frist wird die lokalen Immobilienpreise weiterhin drücken

5.2 Zweiseitige Risiken der Zinspolitik
Das Zins-Punktdiagramm der Fed zeigt:

• Aufrechterhaltung eines Hochzinsumfelds über 5% im Jahr 2024
• Der Zinssenkungszyklus könnte 2025 beginnen
  Allerdings ist der Saldo des Hongkonger Bankensystems auf 44,7 Milliarden HK-Dollar gesunken, und der Spielraum für eine Senkung des US-Zinssatzes ist begrenzt.

5.3 Versorgungsspitzen kommen
Die Rating- und Bewertungsabteilung prognostiziert Folgendes:

• Die durchschnittliche jährliche Fertigstellung privater Wohneinheiten in Hongkong wird von 2024 bis 2026 21.000 Einheiten erreichen
• Der Anteil der nordöstlichen New Territories wird von derzeit 181 TP3T auf 271 TP3T steigen.
  Der Lagerumschlagszyklus kann sich auf über 24 Monate verlängern

Abschluss

Diese scheinbar isolierte, verlustbringende Transaktion ist in Wirklichkeit ein Mikrokosmos des Strukturwandels auf dem Hongkonger Immobilienmarkt. Wenn der Glanz der Luxusimmobilien verblasst, die politischen Dividenden verschwinden und sich der Zinszyklus umkehrt, müssen Anleger die traditionelle Regel „Lage, Lage, Lage“ neu überdenken. Die Notlage von Pak Shek Kok erinnert uns daran, dass es im Rad der Stadtentwicklung keine ewigen Toplagen gibt, sondern nur eine sich ständig weiterentwickelnde Wertelogik. Der Immobilienmarkt wird sich in Zukunft noch stärker differenzieren, und die „konzeptionellen Luxusimmobilien“, die nicht ausreichend gefördert werden, könnten einer noch drastischeren Neubewertung ausgesetzt sein.