Inhaltsverzeichnis
Kapitel 1: Bauurkunden: Der unsichtbare Wächter des Immobilienwerts
Eigentumsurkunden sind das Lebenselixier des Immobilienmarktes in Hongkong, sie sind wie ein „Passcode“, der das Schicksal von Eigentumsrechten festhält. Gemäß der Grundbuchverordnung (Cap. 128) ist es nicht nur die rechtliche Grundlage des Eigentums, sondern auch ein Pass für Immobilientransaktionen. Die Kernfunktionen einer Bauurkunde sind drei:
- Ein wasserdichter Beweis für Eigentumsrechte：umfasst Kaufverträge, Abtretungen, Hypothekenurkunden und andere Dokumente, um sicherzustellen, dass die Eigentumsverhältnisse klar sind.
- Handelsringe：Erfassen Sie den vollständigen Verlauf aller Übertragungen, zusätzlichen Hypotheken und Hypothekenfreigaben.
- Gerichtsschild: Bei Eigentumsstreitigkeiten ist es das entscheidende Beweismittel für den Prozesssieg.
„Die Eigentumsurkunde ist die Lebensader der Eigentumsrechtskette. Wenn ein Glied bricht, kann sie zusammenbrechen.“ Daten des Lands Tribunal aus den letzten Jahren haben gezeigt, dass die Eigentumsrechtsstreitigkeiten von 68% auf Mängel in der Eigentumsurkunde zurückzuführen sind. Kann die Eigentumsurkunde in Ihrer Hand Ihr Vermögen wirklich schützen?
Kapitel 2 Die Wahrheit über den Markt für unbetitelte Immobilien: Die bitteren Lektionen hinter den Rabatten
Die Marktrealität für unbetitelte Immobilien ist schockierend. Daten aus dem Jahr 2023 zeigen, dass der Transaktionspreis solcher Immobilien durchschnittlich um 25–401 TP3T niedriger liegt, was sogar den Wert hochwertiger Wohnsiedlungen nach unten zieht. Die folgenden Fälle geben Anlass zum Nachdenken:
- Tragödie im Lotus Mansion von Taikoo Shing: Die niedrige Dreizimmerwohnung wurde im April 2023 aufgrund des Verschwindens des Eigentümers und des Verlusts der Eigentumsurkunde für 10,8 Millionen HK$ (11.714 HK$ pro Quadratfuß) verkauft. Dies lag um 351.000 HK$ unter der Bewertung der Bank von 16,6 Millionen HK$ und stellte den größten Abschlag seit fünf Jahren dar.
- Die Tragödie der Mietshäuser von Sham Shui Po: Im Jahr 2022 wurde eine Einheit zu einem geschätzten Preis von 45% verkauft, da eine Übertragungsurkunde aus dem Jahr 1968 fehlte, und der Käufer betrat den Markt mit der vollständigen Zahlung.
- Störung des Dorfhauses Yuen Long: Der Eigentümer verlor die Eigentumsurkunde, die Transaktion platzte und er verlor 800.000 US-Dollar an Kaution und Anwaltskosten.
Noch schockierender ist, dass laut Statistiken der Rating- und Bewertungsabteilung die Zahl der Transaktionen mit unbetitelten Immobilien zwischen 2020 und 2023 um 1.421 Milliarden gestiegen ist. Sind Immobilien ohne Eigentumsurkunde in Zeiten hoher Immobilienpreise eine Chance oder eine Falle?
Kapitel 3 Eine vollständige Analyse der vier Hauptrisiken von Gebäuden ohne Eigentumsurkunde
Risiko 1: Hindernisse auf dem Weg zur Hypothek
Das größte Problem für Käufer von Immobilien ohne Eigentumsurkunde sind Finanzierungsschwierigkeiten. Wenn Banken Hypotheken genehmigen, verlangen sie die Prüfung der Original-Eigentumsurkunden, und Giganten wie HSBC und die Bank of China gehen dabei sehr skrupellos vor. Wenn die Dokumente fehlen, kann eine Eigentumstitelversicherung Abhilfe schaffen, die Prämie kann jedoch bis zu 0,5–11 TP3T des Immobilienpreises betragen. Noch grausamer ist, dass die meisten unbetitelten Immobilien nur an Finanzunternehmen vergeben werden können und die Kreditbedingungen wie folgt lauten:
| Institutionstyp | Höchste Punktzahl | Jährliche Zinsspanne | Bearbeitungsgebühren |
|---|---|---|---|
| Bank | Ablehnung | – | – |
| Lizenzierte Finanz | 50% | 8-12% | 2-3% |
| Private Kreditvergabe | 30% | 18-36% | 5%+ |
| Sind Sie bereit, für eine Einheit den doppelten Zinssatz zu zahlen? |
Risiko 2: Der bodenlose Abgrund des Weiterverkaufs
Die Marktliquidität unbetitelter Immobilien ist ein Albtraum. Der Verkauf einer normalen Immobilie dauert durchschnittlich 42 Tage, bei einer Immobilie ohne Eigentumsurkunde jedoch 189 Tage. Stellt der Käufer nach Vertragsunterzeichnung fest, dass die Eigentumsurkunde unvollständig ist, kann er vom Vertrag zurücktreten und gemäß der Verordnung über die Falschdarstellung Schadensersatz verlangen, mit einer Erfolgsquote von bis zu 73%. Wenn der Immobilienmakler die Wahrheit verschweigt, kann ihm die Lizenz entzogen werden. Würden Sie es wagen, mit einer solchen Immobilie ein Risiko einzugehen?
Risiko 3: Schwarzes Loch des Wertnachlasses
- Formel für die Rabattspanne:
Tatsächlicher Transaktionspreis = Marktbewertung × (1 – Risikofaktor)
Risikofaktor = (Anzahl fehlender Dateien/Gesamtzahl der Dateien) × Marktkorrekturparameter
- Professionelle Bewertungsunterschiede:
- Gutachterbewertungen sind in der Regel konservativer als die Bewertungen der Banken15-20%
- Achten Sie besonders auf die "Zeitwertminderung": Jedes Jahr Verzögerung beim Wiederverkauf verringert sich der Wert um 5-8%
Risiko 4: Kettenbombe der Eigentumsrechtskrise
Mit unbetitelten Immobilien sind zahlreiche Risiken verbunden:
- Wird nicht bearbeitet: Unterliegt der Intestates' Estates Ordinance.
- Ersitzung: Es ist notwendig, die in der Verjährungsverordnung vorgeschriebene 12-jährige ununterbrochene Beschäftigung einzuhalten.
- Firmenliquidation: Die Vermögenswertrückgewinnungsdauer kann bis zu 60 Jahre betragen.
- Gesetzliche Rückwirkungsfrist:
- Allgemeine Verjährungsfrist für Eigentumsansprüche: 12 Jahre
- Verjährungsfrist für die Inanspruchnahme von Staatsland: 60 Jahre
Wenn im Grundbuchamt kein Eintrag vorhanden ist, besteht keine Hoffnung auf eine Erneuerung der Urkunde und potenzielle Klagen sind eine unsichtbare Bombe. Was für eine große Falle verbirgt sich hinter der Billigkeit?
Weiterführende Literatur:
