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Schuldendienstquote (DSR) / Auch bekannt als: ( Schulden-Einkommens-Verhältnis, DTI, ) ist ein zentrales Instrument für Finanzinstitute und Privatpersonen zur Verwaltung von Schuldenrisiken. Es handelt sich um einen Indikator, der das Verhältnis der monatlichen Schuldentilgung einer Einzelperson oder Familie zu ihrem Gesamteinkommen misst. Es wird häufig verwendet, um die Fähigkeit eines Kreditnehmers zur Schuldentilgung und das finanzielle Risiko einzuschätzen.
Wie berechnen Hongkonger Banken die Deposit Service Deposit Ratio (DSR) bei der Genehmigung von Hypotheken?
Monatliche Hypothekenzahlung ÷ Monatseinkommen × 100%, nicht mehr als die Hälfte des Monatseinkommens (50%), erfüllt die Anforderungen.
| Jeder Immobilientyp | Eigennutzung oder Nicht-Eigennutzung |
| Schulden-Einkommens-Verhältnis | ≦50% |
| Beitragsstresstest | Vorübergehend abgesagt |
*Letzte Überarbeitung gültig ab 16. Oktober 2024. Die Informationen dienen nur als Referenz. Bitte beachten Sie die aktuelle Bekanntmachung der zuständigen Behörden.
* Bei der Vergabe von H-Hypotheken (HIBOR-Hypotheken) verwenden die Banken einen gedeckelten Zinssatz (derzeit in der Regel3.5%) Berechnen Sie die monatlichen Zahlungen
Beispiel:Welches Einkommen ist erforderlich, um eine Wohneinheit im Wert von 1.450.000 NT$ zu kaufen?
Grundparameter
- Immobilienpreise: $5,000,000
- Hypothekenbetrag: 70% (Darlehensbetrag $3.500.000)
- Hypothekenzinsen: 3,5% (H basiert auf dem gedeckelten Zinssatz)
- Rückzahlungszeitraum: 30 Jahre
Übersichtstabelle
| Projekt | Numerisch |
|---|---|
| Darlehensbetrag | $3,500,000 |
| Monatliche Zahlung (3,5%) | $15,715 |
| Monatliche Stresstestzahlung (6,5%) | $22,131 |
| Mindestanforderung für das monatliche Einkommen | $36,885 |
| Mindestjahresgehaltsanforderung | $442,620 |
Vorsichtsmaßnahmen
- Die obigen Berechnungen gehen davon aus, dass Keine weiteren VerbindlichkeitenWenn Sie bereits eine Hypothek oder ein Darlehen haben, ist die Einkommensanforderung höher.
- Die tatsächliche Genehmigung kann berücksichtigen Karrierestabilität,KreditratingUnd andere Faktoren.
- Wenn Sie sich für eine „Hypothekenversicherung“ entscheiden, um einen höheren Kreditbetrag (z. B. 90 %) aufzunehmen, erhöht sich die Einkommensanforderung erheblich.
Es empfiehlt sich, eine Bank oder einen professionellen Finanzberater um eine genaue Einschätzung zu bitten.
Definition und Berechnung von DSR
- Formel：DSR = (Monatliche Gesamtschuldenzahlung Monatliches Gesamteinkommen) / (Monatliches Gesamteinkommen Monatliche Gesamtschuldenzahlung) × 100%
- molekular: Beinhaltet alle festen Schuldenausgaben (wie Hypothek, Autokredit, Mindestzahlung für Kreditkarten, Privatkredite usw.).
- Nenner: Bezieht sich normalerweise auf das monatliche Einkommen vor Steuern. Einige Organisationen verwenden möglicherweise ein „stabiles Einkommen“ (z. B. ein festes Gehalt, ausgenommen nicht festes Einkommen wie Boni).
Schlüsselfaktoren, die DSR beeinflussen
- Zinsschwankungen: Wenn Sie sich für eine Hypothek mit variablem Zinssatz (z. B. eine H-Hypothek) entscheiden, können steigende Zinssätze Ihre Zahlungen in die Höhe treiben, sodass Ihr DSR den Grenzwert überschreitet.
- Rückzahlungszeitraum: Je länger die Laufzeit, desto niedriger die monatliche Zahlung und desto niedriger ist der DSR; andernfalls wird es höher sein.
- Sonstige Verbindlichkeiten: Wie z. B. Kreditkartenschulden, Privatkredite usw., die Bank berechnet alle Schulden zusammen.
Wie gehe ich mit DSR-Einschränkungen um?
- Anzahlung erhöhen: Reduzieren Sie den Kreditbetrag und verringern Sie direkt die monatliche Rate.
- Verlängern Sie die Rückzahlungsdauer: Wird beispielsweise die Rückzahlungsdauer von 20 auf 30 Jahre verlängert, verringert sich nach der Amortisierung die monatliche Rate.
- Hinzufügen eines Mitkreditnehmers: Wenn Ihr Ehepartner oder Ihre Familienangehörigen über ein festes Einkommen verfügen, können die Einkünfte gemeinsam berechnet werden.
- Andere Schulden vorzeitig abbezahlen: Reduzieren Sie die Gesamtverbindlichkeiten und geben Sie DSR-Platz frei.
Schlüsselfaktoren, die DSR beeinflussen
- Schuldenart: Ob alle Verbindlichkeiten (wie Kreditkarten, Konsumentenkredite) oder nur bestimmte Kredite (wie Hypotheken) abgedeckt werden sollen.
- Einkommensrealisierung: Ob nicht feste Einkünfte (wie Provisionen, Kapitalerträge) einbezogen werden sollen.
- FamilienbelastungHinweis: Zahlen mehrere Personen gemeinsam den Kredit zurück, kann zur Berechnung der „Gesamt-DSR der Familie“ herangezogen werden.
Einschränkungen von DSR
- Statische Indikatoren: Berücksichtigt keine zukünftigen Einkommensschwankungen (wie z. B. Arbeitsplatzverlust) oder erhöhte Ausgaben (wie z. B. medizinische Ausgaben).
- Regionale Unterschiede：Verschiedene Länder haben unterschiedliche Berechnungsstandards und Toleranzen für DSR (beispielsweise verlangt die Hong Kong Monetary Authority, dass DSR 70% nicht überschreiten darf).
- Andere Belastungen ignorieren: Lebenshaltungskosten (wie Ausbildung und Versicherung) werden nicht berücksichtigt, was die Fähigkeit zur Schuldentilgung überschätzen kann.
Wie kann DSR verbessert werden?
- Umsatz steigern: Erhöhen Sie Ihr monatliches Einkommen durch Teilzeitarbeit, Verbesserung Ihrer Fähigkeiten usw.
- Schulden abbauen: Priorisieren Sie die Rückzahlung von Krediten mit hohen Zinsen oder verlängern Sie die Rückzahlungsdauer, um die monatlichen Zahlungen zu reduzieren.
- Umsichtige Kreditvergabe: Vermeiden Sie die gleichzeitige Beantragung mehrerer Kredite und kontrollieren Sie die Schuldenquote.
Vorsichtsmaßnahmen
- Bei der Berechnung des Einkommens akzeptieren Banken in der Regel nur ein „festes monatliches Gehalt“ oder ein „nachweisbares stabiles Einkommen“. Variable Einkünfte wie Provisionen und Boni können abgezinst werden.
- Wenn der DSR den Grenzwert überschreitet, kann die Bank einen zusätzlichen Bürgen verlangen, die Anzahlung erhöhen oder sogar die Kreditgenehmigung verweigern.
Anregung
Bevor Sie eine Hypothek beantragen, können Sie den von der Bank bereitgestellten „Hypothekenzahlungsrechner“ verwenden, um Ihren DSR zu schätzen und einen Puffer für Zinsänderungen einzuplanen.
