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Tung Chung Land King
Im Juli 2024 beendete ein Urteil des Obersten Gerichtshofs den Landrechtsstreit um Tung Chung, der mehr als zwei Jahrzehnte gedauert hatte. Tang Keling, die Witwe von Chan Chung, der in der Öffentlichkeit als „Tung Chung Land King“ bekannt war, verlor schließlich den Rechtsstreit um den Landbesitz gegen Forestside Limited, eine Tochtergesellschaft der Wharf Group. Dieser Rechtsstreit und die damit verbundene Verteidigung, bei denen es um 2,18 Hektar Land ging und der sich über ein halbes Jahrhundert erstreckte, deckten nicht nur die praktischen Schwierigkeiten des Ersitzungssystems von Hongkong auf, sondern spiegelten auch die tief verwurzelten Widersprüche in der Landverwaltung in den New Territories wider.
Ein richtungsweisender Fall im Zusammenhang mit einem Landstreit in den New Territories wurde kürzlich beigelegt. Das Oberste Gericht entschied, dass Chen Zun, ein Mann, der behauptete, seit mehr als einem halben Jahrhundert drei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mehr als 21.000 Quadratmetern in Tung Chung „bewirtschaftet“ zu haben, die von seiner Witwe eingereichte Klage wegen Ersitzung verloren hat.
Wenn ich Unsinn rede, wird Gott mich mit dem Blitz treffen!
Der Streit um landwirtschaftliche Flächen vor dem Obersten Gerichtshof wurde gestern wieder aufgenommen, als es zu einer heftigen Auseinandersetzung kam. Bei der Kreuzvernehmung der Klägerin, Frau Deng, berief sich der Anwalt des Beklagten auf den Bericht des landwirtschaftlichen Sachverständigen und wies darauf hin, dass ihr Ehemann, Herr Chen, die Bewirtschaftung der betreffenden Ackerflächen seit 2001 im Wesentlichen aufgegeben habe und die Vegetation in dem betreffenden Gebiet seit langem vernachlässigt worden sei. Frau Deng bestritt dies entschieden und betonte, dass ihr Mann das Ackerland seit 20 Jahren bewirtschafte und in einigen Bereichen des Ackerlandes sogar Metallzäune errichtet habe, um das Eindringen von Wildschweinen zu verhindern.
Der Gerichtsstreit erreichte seinen Höhepunkt, als der Anwalt des Angeklagten entscheidende Beweismittel vorlegte. Die Verteidigung legte vor Gericht mehrere historische Fotos aus den Jahren 2005 bis 2009 vor, die belegten, dass die angeblichen Zaunanlagen überhaupt nicht existierten. Angesichts widersprüchlicher Beweise richtete Frau Deng emotional ihren Finger gen Himmel und schwor vor Gericht: „Jedes Wort meiner Aussage ist wahr. Wenn ich auch nur eine einzige Lüge erzähle, werde ich vom Blitz getroffen! Alles, was ich im Laufe der Jahre auf der Farm erlebt habe, gehört mir!“ Ihr Eid hallte durch den Gerichtssaal und verursachte einen kurzen Tumult.
Gerichtsakten zufolge handelt es sich bei diesem Fall um einen zwanzig Jahre andauernden Streit um den Besitz landwirtschaftlicher Flächen. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob die landwirtschaftliche Praxis auch weiterhin Bestand hat. Der Vorsitzende Richter hat beide Parteien aufgefordert, weitere schriftliche Stellungnahmen zu den neuen Beweismitteln einzureichen. Das Verfahren wird am kommenden Freitag fortgesetzt.
RichterZhou JiamingIm Urteil wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die wichtigsten Beweismittel erhebliche Widersprüche aufwiesen und Einzelheiten der mutmaßlichen Falschaussagen der Parteien ans Licht kamen.
Fallkontext und Rechtsstreitigkeiten
Dieser Fall stammt aus Chen ZunsKaiDie von der Tochtergesellschaft Forestside Limited eingereichte Klage auf Ersitzung behauptet, das fragliche Grundstück sei seit 1962 ununterbrochen besetzt. Gemäß der Verjährungsverordnung von Hongkong muss Ersitzung die beiden Hauptvoraussetzungen des „tatsächlichen Besitzes“ und der „ausschließlichen Kontrolle“ erfüllen und die Rechte müssen länger als 12 Jahre ununterbrochen ausgeübt werden. Während des Gerichtsverfahrens (2015) verstarb Chen Zun jedoch an einer Krankheit und seine Ehefrau Deng Keling klagte ihn weiterhin an.
Drei große Zweifel an der gerichtlichen Überprüfung
In seinem 32-seitigen Urteil wies der Richter systematisch auf drei wesentliche Rechtsmängel des Klägers hin:
- Widersprüche im Katasternachweis: Das betroffene Grundstück war ursprünglich als Teich eingetragen. Chen behauptete, er habe im selben Jahr mit der Landwirtschaft begonnen, als er in Hongkong ankam, konnte jedoch nicht erklären, wie er ohne die Befüllung eines Teichs mit der Landwirtschaft hätte beginnen können. Historische Luftbilder des Lands Department zeigen, dass es in der Gegend bis in die 1980er Jahre noch große Wasserflächen gab.
- Die Bewirtschaftungsmöglichkeiten sind fraglich: Die beiden umstrittenen Grundstücke liegen in Luftlinie 380 Meter voneinander entfernt und ihre Gesamtfläche entspricht drei Standard-Fußballfeldern. Der Richter stellte die Frage, wie ein einzelner Landwirt das Gebiet effektiv bewirtschaften könne, da es auf dem Gelände weder Zäune noch Grenzmarkierungen gebe und auch keine Belege wie Aufzeichnungen über die Ernte und den Verkauf der Pflanzen vorhanden seien.
- Die Glaubwürdigkeit der Aussage erschütterte: Der Hauptzeuge Deng Shuping gab zu, dass er auf dem Grundstück nie einen eingezäunten Bereich gesehen habe; Deng Keling erklärte vor Gericht, dass der Verwaltungsstil, der darauf abzielte, „dafür zu sorgen, dass niemand das Land nutzt“, vom Richter kritisiert wurde, da „nicht einmal grundlegende Sicherheitsmaßnahmen ergriffen wurden“. Zudem stellte sich heraus, dass die Angaben des Ehepaars Chen zum Beginn des Besetzungsjahrs widersprüchlich waren.
Problem 1: Beweiskraft des Beschäftigungsbeginns
Chen Fang behauptete, er habe das Land seit 1962 ununterbrochen genutzt, konnte jedoch keine offiziellen Dokumente vorlegen, die seine Behauptung untermauerten. Das Gericht stellte fest:
- In den 1960er Jahren war Tung Chung noch eine abgelegene Gegend und die meisten Bauern hatten keine formellen Pachtverträge.
- Chen konnte jedoch nicht erklären, wie Landwirtschaft in einer Fischteichumgebung umgesetzt werden könnte.
- Die sogenannte „Bäume pflanzen, um den Boden zu festigen“ Theorie widerspricht den geographischen Bedingungen der damaligen Zeit
Problem 2: Kriterien zur Bestimmung des wesentlichen Besitzes
Gemäß dem im Fall Leung Kam Ho gegen Grandeur International Group festgelegten Grundsatz muss ein Eigentümer ein Managementverhalten an den Tag legen, „als wäre er ein bona fide Eigentümer“. Der Richter stellte fest:
- 2,18 Hektar Land, durch Straßen getrennt und ohne einheitliche Zäune
- Zeugen bestätigten, dass sie frei hinein- und hinausgehen konnten, um Fische und Krabben zu fangen
- Die sogenannte „Bewachung“ beschränkt sich auf verbale Drohungen, ohne tatsächliche Kontrollmaßnahmen
Problem 3: Nachweis der ausschließlichen Nutzung
Entscheidend ist, ob die „wahren Eigentümer“ von der Ausübung ihrer Rechte ausgeschlossen werden. Die Beweise zeigen:
- Die Wharf-Tochtergesellschaft schickte 1998 Personal zur Inspektion und zum Aufstellen von Schildern
- Als das Landverwaltungsamt im Jahr 2005 die illegale Müllentsorgung entdeckte, erhob Chen keine Eigentumsansprüche.
- Viele Jahre lang keine Gebühren oder Steuern gezahlt
Punkt 4: Rechtmäßigkeit der Besetzung
Der Richter zitierteWong Tak Yue gegen Familie ZhangWeist darauf hin, dass illegale Aktivitäten keine Grundlage für „Ersitzung“ darstellen:
- Das Abladen von Bauschutt ist eine Straftat (Abfallbeseitigungsverordnung)
- Landgewinnung erfordert die Genehmigung des Stadtplanungsausschusses
- Einige Flächen wurden über die landwirtschaftliche Nutzung hinaus zu Containerlagern umgebaut.
Problem 5: Legitimität von Erbschaftsstreitigkeiten
Das Besondere an diesem Fall ist, dass der Kläger während des Rechtsstreits verstarb. Das Gericht bestätigte:
- Ersitzung ist ein „persönliches Recht“ und kann grundsätzlich nicht vererbt werden.
- Gemäß Kapitel 15 der Verfahrensordnung des High Court kann ein persönlicher Vertreter jedoch einen noch nicht abgeschlossenen Rechtsstreit weiterführen.
- Entscheidend ist, ob der Besitzstatus zu Lebzeiten des Klägers abgeschlossen wurde.
Die Beweiskette bricht zusammen: Eine vollständige Aufzeichnung der Widersprüche in Zeugenaussagen
Das Urteil offenbart zahlreiche schwerwiegende Mängel in Chen Fangs Beweisführung:
Das Paradox der landwirtschaftlichen Ansprüche
- Bodenuntersuchungen zeigen, dass Schwermetalle den Grenzwert überschreiten und nicht für die Landwirtschaft geeignet sind
- Die beschnittenen Fotos wurden als kurzfristig inszenierte Fotos identifiziert
- Das sogenannte „Bewässerungssystem“ ist eigentlich ein illegaler Anschluss an die staatlichen Wasserleitungen
Der Erinnerungstrugschluss der Zeitzeugen
Der Hauptzeuge, Deng Shuping, behauptete, er sei „als Kind oft angeln gegangen“, aber:
- Sein Geburtsjahr (1971) weicht um 9 Jahre von dem von Chen angegebenen Datum des Berufsbeginns ab.
- Fehlende detaillierte Beschreibung der Landschaft der 1960er Jahre
- Gibt zu, noch nie Feldfrüchte gesehen zu haben
Widersprüche in der Aussage der Witwe
Deng Keling machte während des Kreuzverhörs große Fehler:
- Ursprünglich hieß es, es handele sich um „tägliche Patrouillen“, später wurde es jedoch zu „monatlichen Inspektionen“ geändert.
- Die genauen Grenzen der drei Grundstücke können nicht erklärt werden
- Erkennt an, dass einige Bereiche von Dritten als Parkplätze genutzt werden
Die Meinung des Richters: Warum wurde eine „eklatante Lüge“ festgestellt?
Richter Szeto King wies in Absatz 147 seines Urteils darauf hin:
Der Kläger versuchte, die vorübergehende und zeitweilige Nutzung als ausschließlichen Besitz mit einer Dauer von 60 Jahren zu verpacken. Dieser Akt der Plünderung von Land durch Rechtsstreitigkeiten verstößt schwerwiegend gegen die ursprüngliche gesetzgeberische Absicht des Systems der Ersitzung.
Drei starke Beweise für eine gerichtliche Überprüfung
- Luftbildvergleich: Die Landnutzung änderte sich zwischen 1984 und 2010 mehrfach
- Aufzeichnungen der Wasserversorgungsabteilung: Der erste Antrag auf Wassernutzung ging 2003 ein
- EPA-Archiv: 7 Bußgelder für die Abfallentsorgung von 2005 bis 2010
Gesellschaftliche Reaktion: polarisierte Reaktionen von zivilgesellschaftlichen Gruppen
Das Urteil löste eine hitzige Debatte aus:
- New Territories Indigenous Peoples Association: Unterstützen Sie das Gericht bei der Verteidigung des Eigentumsrechtssystems
- Land Justice Alliance: Besorgt, dass Präzedenzfälle den Raum für Benachteiligte einschränken werden
- Juristen: Es wird empfohlen, die Beschränkungsverordnung zu ändern, um die landwirtschaftlichen Berufsstandards zu klären
Akademische Sicht: Li Minghui, Professor für Soziologie an der Hong Kong University of Science and Technology, analysierte:
Dieser Fall spiegelt das Dilemma der Landverwaltung in der postkolonialen Ära wider. Wenn ‚Privilegien der Ureinwohner‘ auf ‚Landhortung durch Bauunternehmer‘ treffen, können Einwanderer der Unterschicht nur am Rande der Legalität überleben und werden schließlich Opfer institutioneller Konflikte.‘
Historischer Spiegel: Vergleich von Fällen von Ersitzung in Hongkong
Ein Vergleich wichtiger Fälle der letzten dreißig Jahre zeigt, dass die juristischen Standards strenger geworden sind:
Erfolgreiche Besetzungsfälle
- Wong Roy gegen die Regierung von Hongkong (1998): 60 Jahre ununterbrochene Nutzung des Familienfriedhofs, Beweis für religiöse Verehrung
- Fall Li Ah-choi (2005): Bau und Instandhaltung einer Hausbesetzerhütte, unterstützt durch Aussagen von Nachbarn
Schlüssel zu Fehlerfällen
- Fall Li Deren (2012): Parkplatzbetrieb mangelt es an Exklusivität
- Der Fall von Frau Lee (2019): Das Pflanzen von Bäumen ohne Erlaubnis gilt nicht als Besitzhandlung
Die Perspektive von Recht und Wirtschaft: Die sozialen Kosten der Ersitzung
Dieser Fall beanspruchte mehr als 1.200 Stunden juristischer Ressourcen und verdeutlichte institutionelle Probleme:
- In den New Territories gibt es etwa 2.400 Hektar angestammtes Land mit unklaren Besitzverhältnissen
- Lands Department kämpft mit einem Rückstand von über 50.000 Landstreitigkeiten
- Die durchschnittliche Gerichtsdauer für jeden Fall der Ersitzung beträgt 6,8 Jahre
Forderungen nach Reformen: Der Vorschlag des Institute of Surveyors
- Aufbau der „Landesgeschichtlichen Archivdatenbank“
- Importieren Sie Satellitenbilder als zeitkritische Beweise
- Richten Sie ein Frühwarnsystem zur Belegungsregistrierung ein
Internationaler Vergleich: Die institutionelle Entwicklung des anglo-amerikanischen Rechtssystems
Vergleich mit Entwicklungen in anderen Common-Law-Rechtsräumen:
- Im Jahr 2012 änderte Großbritannien das Gesetz, um die Gültigkeitsdauer landwirtschaftlicher Flächen auf 30 Jahre zu verkürzen
- Singapur verlangt von den Bewohnern, ihre Ansprüche 12 Jahre lang offenzulegen
- Australiens Bundesstaat Victoria führt die Anforderung des „gutgläubigen Besitzes“ ein
Gerichtliche Offenbarung: Ein Memorandum an Eigentümer und Bewohner
Aus diesem Fall lassen sich wichtige Rechtsgrundsätze ableiten:
Verteidigungsstrategien für Eigentümer
- Katasterinspektionen alle 5 Jahre
- Schriftliche Abmahnung wegen Übergriffen
- Installieren Sie digitale Überwachungsgeräte auf dem Land
Risikowarnung für Besetzer
- Bewahren Sie Belege wie z. B. Stromrechnungen auf
- Erstellen Sie ein kontinuierliches Nutzungsprotokoll
- Vermeiden Sie illegale Änderungsaktivitäten
Zukünftiges Schlachtfeld: Die mögliche Berufung der Witwe
Trotz des Verlustes achtet die juristische Gemeinschaft auf die weiteren Entwicklungen:
- Die Bestimmung „Behinderungsverlängerung“ in Abschnitt 17 der Verjährungsverordnung kann geltend gemacht werden (Chen Zun litt in seinen späteren Jahren an Krebs).
- Oder verwenden Sie "Verfahrensmängel", um über den Standard der Beweisannahme zu streiten
- Allerdings schätzt die juristische Gemeinschaft im Allgemeinen, dass die Chance eines Comebacks geringer ist als 15%
Tiefe Reflexion: Der unvollendete Weg der Landgerechtigkeit
Dieser sich über zwei Generationen erstreckende Rechtsstreit endete mit der Feststellung des Sachverhalts durch das Gericht, beendete den institutionellen Streit jedoch nicht. Angesichts der fortschreitenden Stadtentwicklung in den New Territories stellt sich die Frage, wie die Justiz ein Gleichgewicht zwischen dem Schutz von Eigentumsrechten und sozialer Gerechtigkeit herstellen kann. Was dieser Fall hinterlässt, ist nicht nur ein verlierendes Urteil, sondern auch eine tiefgreifende Infragestellung der Landverwaltung Hongkongs.
Rechtliche Erkenntnisse und soziale Warnungen
Das Urteil betonte insbesondere den Grundsatz „Landnutzung ≠ rechtmäßiger Besitz“ und wies darauf hin, dass das beklagte Unternehmen Chen zwar lange Zeit nicht vertrieben habe, dies aber nicht bedeute, dass es mit der Übertragung der Rechte einverstanden sei. Dieser Fall wirft ein Schlaglicht auf die Lücken in der Verwaltung ländlicher Flächen, und das Urteil warnt vor den potenziellen Risiken einer „Durchsetzung von Landrechten auf eine Weise, die die Umwelt schädigt“. Es ist erwähnenswert, dass Chen zugab, die Landnutzung durch die Ablagerung von Bauschutt (Schlamm) ausgeweitet zu haben, was mutmaßlich einen Verstoß gegen die Abfallbeseitigungsverordnung darstellt.
Nachfolgende Auswirkungen
Die unterlegene Partei muss die Rechtskosten der Gegenpartei tragen, die nach Branchenschätzungen mehrere zehn Millionen Hongkong-Dollar übersteigen können. Rechtsexperten analysierten, dass dieser Fall die Verpflichtung der Landbesitzer zu regelmäßigen Inspektionen verstärken und höhere Anforderungen an die Nachweise für die „Inanspruchnahme von Landrechten durch langfristige Nutzung“ stellen werde. Aus Informationen der Planungsbehörde geht hervor, dass das fragliche Grundstück derzeit als „unbestimmte Nutzung“ ausgewiesen ist und sein Entwicklungspotenzial im Zuge der Expansion der Tung Chung New Town große Aufmerksamkeit erregt hat.
Aktenzeichen: HCA2055/2011
Weiterführende Literatur:
