Inhaltsverzeichnis
„Wenn ich die Provision erhalte, möchte ich Knallkörper zünden und den Göttern danken!“ Herr Chen (Pseudonym), ein erfahrener Immobilienmakler, hielt eine drei Zentimeter dicke Provisionsquittung hoch und zeigte Reportern die Transaktionsaufzeichnungen von Jingjun aus dem Jahr 2020. Dieses Tuen Mun Nano Building-Projekt mit dem Spitznamen „Drachenbett“ ist zum „Auge des Schuldensturms“ in der Immobilienbranche geworden. Die exklusiven Ermittlungen unserer Zeitung ergaben, dass Jing Jun, das gemeinsam von der Stan Group, die von der Familie des „Shop King“ Deng Chengbo kontrolliert wird, und Jiayuan International (02768) entwickelt wurde, seit seinem Eintritt in das Geschäft im Jahr 2019 mehr als 16,2 Millionen HK-Dollar an Agenturprovisionen schuldet, wodurch das langjährige System der Provisionsausbeutung in der Immobilienbranche aufgedeckt wurde. (Einführung)
Der Teufel steckt im Detail
Im Rückblick auf die in diesem Jahr zwischen Jingjun und dem Agenten unterzeichnete „Kooperative Werbevereinbarung“ heißt es in Klausel 7.3: „Der Entwickler behält sich das endgültige Recht vor, Zeitpunkt und Methode der Provisionszahlung anzupassen.“ Rechtsexperten wiesen darauf hin, dass derartige „unfaire Klauseln“ den Projektentwicklern faktisch ein unbegrenztes Recht auf Verzögerung einräumen. "Der Vertrag ist im Wesentlichen ein einseitiger Schutz für den Bauträger. Wenn ein Makler den Vertrag unterzeichnet, ist das, als würde er einen Vertrag unterzeichnen, um sich selbst zu verkaufen." Rechtsanwalt Luk Wai-hung erklärte, dass die aktuelle Verordnung für Immobilienmakler große Schlupflöcher aufweise und die Frist für die Zahlung der Provision ganz von der geschäftlichen Entscheidung des Bauträgers abhänge.
Noch schockierender ist, dass ein Agent dieser Zeitung interne Dokumente zur Verfügung stellte, aus denen hervorgeht, dass die Stan Group seit 2021 ein „Provisionsprioritätssystem“ eingeführt hat: Die erste Phase von 10% Provisionen wird an Hypothekenbanken gezahlt, die zweite Phase von 30% wird zur Bezahlung von Bauunternehmern verwendet und Agenturprovisionen werden als Schulden dritter Ebene aufgeführt. Diese finanzielle Vereinbarung führt unmittelbar dazu, dass der Agent am Ende der Schuldenkette zum Opfer wird.
Ungeschriebene Regeln der Branche: Provisionsrückstände werden zur Norm
Einer jüngsten Umfrage der Association of Estate Agents zufolge kam es bei 68%-Maklern in Hongkong zu Verzögerungen bei der Auszahlung der Provisionen durch Bauträger. Die durchschnittliche Verzögerungsdauer betrug dabei 9,8 Monate. Basierend auf dem gesamten Transaktionsvolumen neuer Immobilien in Hongkong im Jahr 2022 von 320 Milliarden HK$ und der durchschnittlichen Provision von 2,51 TP3T HK$ beträgt die für das gesamte Jahr eingefrorene Provision bis zu 8 Milliarden HK$, was dem einbehaltenen Jahreseinkommen von 4.000 Maklern entspricht.
"Das ist im Grunde ein zinsloses Darlehen!" Herr Zhang, ehemaliger regionaler Vertriebsleiter von Centaline Property, enthüllte die unausgesprochenen Regeln der Branche: "Projektentwickler nutzen die aufgeschobene Provision oft als Mittel zur Verwaltung ihres Cashflows, insbesondere während des Abschwungs auf dem Immobilienmarkt. Wir haben versucht, die Provisionen für ein inländisches Immobilienprojekt drei volle Jahre lang einzutreiben." Er enthüllte, dass einige Projektentwickler von ihren Maklern sogar verlangten, ein "freiwilliges Einverständnisformular zur Aufschiebung der Provisionszahlung" zu unterzeichnen, um im Gegenzug künftige Kooperationsmöglichkeiten zu erhalten.
Eine blutige Geschichte im Regulierungsvakuum
In einer Immobilienagentur in Lai Chi Kok traf der Reporter Frau Lin, die gerade seit zwei Jahren in der Branche tätig war. Mit roten Augen zeigte sie ihre mobilen Bankunterlagen: „Für die beiden im letzten Jahr verkauften Elite-Einheiten ist die vereinbarte Provision von 128.000 noch nicht eingegangen. Das Unternehmen sagte, der Entwickler habe nicht bezahlt, also war unsere Arbeit umsonst.“ Noch lächerlicher sei, dass einige Makler auf eigene Kosten Anwälte bezahlen mussten, um die Provision zurückzufordern. „Die Kosten für die Rückerstattung der Provision sind höher als die Provision. Das ist im Grunde doppelte Ausbeutung.“
In ihrer Antwort auf die Anfragen dieser Zeitung betonte die Immobilienmaklerbehörde noch einmal ihren Standpunkt, dass „Bauträger keine regulierten Unternehmen sind“. Eine Überprüfung des Jahresberichts 2022 des Amtes ergab jedoch, dass im Laufe des Jahres 463 Beschwerden über Provisionsstreitigkeiten eingegangen waren, die erfolgreiche Vermittlungsquote jedoch nur bei 12,31 TP3T lag. Kong Yuhuan, Mitglied des Legislativrats, wies auf die Mängel des Systems hin: „Die aktuellen Regelungen sind wie bei der Verkehrspolizei, die nur Geschwindigkeitsübertretungen feststellt und Fahrerflucht ignoriert. Das ist völliger Zwist vor dem Pferd.“
Der Schmetterlingseffekt von Dengs finanziellen Schwierigkeiten
Der Kern dieses Provisionssturms liegt direkt in den finanziellen Landminen, die durch die aggressive Expansion der Familie Deng Chengbo in den letzten Jahren vergraben wurden. Laut Jahresabschluss stiegen die Gesamtverbindlichkeiten der Stan Group, einer Tochtergesellschaft der Stan Group, im Jahr 2022 auf 8,76 Milliarden Yuan und die Liquidität 3.0 fiel unter die gefährliche Marke von 0,4. Um den Schuldendruck zu verringern, hat die Familie Deng in den letzten Jahren verzweifelt Immobilien verkauft. Allein im ersten Quartal 2023 verkauften sie Vermögenswerte im Wert von 2,3 Milliarden, darunter den Verkauf der Ting Lan Residence in Tsuen Wan an einen singapurischen Fonds zu einem „schockierenden Preis“ von 850 Millionen.
Der leitende Gutachter Chen Dongyue analysierte: „Dangs Umwandlung in die Hotelbranche fiel mit der Epidemie zusammen, was bedauerlich war. Die durchschnittliche Auslastung der neun Hotels lag lange Zeit unter 40 %, und der monatliche Verlust beträgt mehr als 20 Millionen Yuan.“ Noch schlimmer ist, dass mehrere der Industriegebäudeumbauprojekte der Gruppe von der Baubehörde wegen Verstoßes gegen die Bedingungen des Landpachtvertrags mit einem Betrag von 430 Millionen Yuan geahndet wurden.
Überlebenskampf in der juristischen Grauzone
In einer Anwaltskanzlei in Tsim Sha Tsui wurden Reporter Zeugen eines Rechtsstreits zwischen „kleiner Garnele und großem Wal“. Agent Li reicht beim Small Claims Tribunal eine Klage ein, um die Provision in Höhe von 87.000 Yuan für das Jingjun-Projekt zurückzuerhalten. „Das ist mein dritter Fall dieser Art, und jedes Mal dauert es ein halbes Jahr“, sagte er mit einem ironischen Lächeln. Daten von Justizbehörden zeigen, dass die Zahl der Fälle zur Rückforderung von Immobilienprovisionen im Jahr 2022 im Vergleich zu 2019 um das 3,2-fache gestiegen ist, die Erfolgsquote jedoch unter 40 % lag.
Rechtsexperten enthüllten die grausame Realität: Selbst wenn der Projektentwickler den Fall gewinnt, kann er die Zahlung noch immer hinauszögern, indem er weiterhin Berufung einlegt. Noch schlimmer ist, dass manche Gruppen das Projektunternehmen liquidieren und dem Agenten somit keine Möglichkeit zur Wiedergutmachung bleibt. Diese Strategie eines „juristischen Zermürbungskriegs“ hat viele Agenten dazu veranlasst, ihren Ärger hinunterzuschlucken.
Hongkong ist im weltweiten Vergleich eine Schande
Im Vergleich mit anderen internationalen Metropolen hinkt Hongkong beim Provisionsschutz deutlich hinterher. Das „Real Estate Brokerage Act“ von Singapur schreibt eindeutig vor, dass Bauträger Provisionen innerhalb von 60 Tagen nach der Transaktion zahlen müssen; Großbritannien hat sogar ein System für „Treuhandkonten für Provisionen“ eingerichtet; sogar das Festland hat im Jahr 2021 die „Real Estate Brokerage Management Measures“ überarbeitet und verlangt nun, dass Provisionen innerhalb von 30 Tagen nach der Online-Unterzeichnung beglichen werden müssen. In Hongkong hingegen hält das Grundbuchamt noch immer am Prinzip der „Autonomie bei Handelsverträgen“ fest, das in der Branche als „Schuldverschreibung des 21. Jahrhunderts“ verspottet wird.
Forderungen nach Reformen und das Spiel der Interessengruppen
In der Öffentlichkeit werden die Stimmen, die Reformen fordern, immer lauter. Die Industrieallianz der Immobilienmakler hat die Kampagne „Provisionsgerechtigkeit“ gestartet und fordert die Regierung auf, die Maklerverordnung zu ändern und so Provisionszahlungszeiträume sowie Strafen bei Vertragsbruch festzulegen. Allerdings stieß die entsprechende Initiative bei der Vereinigung der Immobilienentwickler auf starken Widerstand. Sie schrieb sogar an den Legislativrat, dass „starre Vorschriften die Flexibilität von Immobilienverkäufen ernsthaft beeinträchtigen würden“.
Hinter diesem Tauziehen um Reformen verbirgt sich ein gewaltiges Interessenspiel. Basierend auf dem Neubauwohnungsmarkt im Jahr 2022 reichen die zinslosen Darlehen, die die Bauträger durch die Stundung von Provisionen erhalten, aus, um die Baukosten von zwei mittelgroßen Projekten zu decken. Brancheninsider gaben bekannt, dass einige Bauträger die aufgeschobenen Provisionen sogar als Einlagen für Grundstücksinvestitionen nutzten, wodurch ein absurder Kreislauf entstand, bei dem „Makler für den Bau eines Gebäudes zahlen“.
Eine Zukunft mit Licht und Dunkelheit
Trotz all dieser Schwierigkeiten fanden Reporter auch ermutigende Fälle. Sino Land (00083) implementiert seit 2023 das „Instant Commission Payment System“, das mithilfe der Blockchain-Technologie eine automatische Überweisung von Geldern 72 Stunden nach der Transaktion ermöglicht. Dieses innovative Modell wird von vielen Agenturbanken unterstützt und könnte zu einem Durchbruch in der Branchenreform werden.
Für Hunderte von Agenten, die noch immer eine Entschädigung für ihre Provisionen von Jingjun fordern, ist die Realität jedoch nach wie vor grausam. Auf dem Dach eines Industriegebäudes in Kwai Chung gründeten Dutzende Opfer eine „Allianz zur Provisionsrückforderung“ und bedeckten die Wände mit Quittungen für nicht bezahlte Provisionen. Der Gesamtbetrag beläuft sich mittlerweile auf 23 Millionen HK-Dollar. Der Vorsitzende Ajie (Pseudonym) drückte seine inneren Gedanken aus: „Wir wollen keine Almosen, wir wollen nur das hart verdiente Geld zurück, das uns zusteht. Diese Branche braucht nicht nur Aufsicht, sondern auch den grundlegendsten Respekt.“
Weiterführende Literatur:
