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Zweites Drücken(Zweithypothek) bezeichnet ein zweites Darlehen, das der Eigentümer bei anderen Finanzinstituten oder Finanzunternehmen beantragt und dabei dieselbe Immobilie als Sicherheit verwendet, wenn bereits ein erstrangiges Hypothekendarlehen besteht. Der Gläubiger der zweiten Hypothek steht im Rang nach der ersten Hypothek, daher ist das Risiko höher und der Zinssatz und die Bedingungen sind in der Regel strenger. Obwohl die zweite Hypothek den kurzfristigen Finanzierungsbedarf decken kann, ist sie nicht langfristig.Sehr hohes Risiko, muss sorgfältig überlegt werden!
Nachteile einer zweiten Presse
- Hohe Zinskosten
Der Zinssatz für eine zweite Hypothek ist in der Regel höher als der für eine erste Hypothek und kann sogar zweistellig sein, was den Rückzahlungsdruck erheblich erhöht. - Das Rückzahlungsrisiko verdoppelt sich
Es müssen zwei Kredite gleichzeitig zurückgezahlt werden. Schwankende Einkünfte oder steigende Zinsen können leicht zu Schwierigkeiten beim Kapitalumschlag oder sogar zum Zahlungsausfall führen. - Risiko der Zwangsvollstreckung
Wenn die zweite Hypothek nicht zurückgezahlt werden kann, hat die Finanzierungsgesellschaft das Recht, eine „Zwangsversteigerung“ zu beantragen und die Immobilie kann weiterhin zwangsversteigert werden, auch wenn die erste Hypothek nicht zurückgezahlt wurde. - Negatives Eigenkapitalrisiko
Wenn der Immobilienmarkt fällt, kann der Marktwert der Immobilie niedriger sein als die Summe der beiden ausstehenden Kredite, wodurch der Eigentümer mit negativem Eigenkapital dasteht und ein Weiterverkauf oder eine Refinanzierung schwierig wird. - Schwierigkeiten bei der Refinanzierung
Eine zweite Hypothek kann sich auf Ihre zukünftigen Bankkreditanträge auswirken und einige Banken lehnen es ab, Immobilien, auf die bereits eine zweite Hypothek lastet, als Sicherheit zu verwenden. - Gesetzliche und vertragliche Beschränkungen
- Manche Verträge mit einer erstrangigen Hypothek verbieten es den Eigentümern, ohne Zustimmung eine zweite Hypothek aufzunehmen. Andernfalls kann die Bank Strafen oder eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens verhängen.
- Handelt es sich bei der Zweithypothekeninstitution um ein informelles Finanzunternehmen, können versteckte Bedingungen oder hohe Gebühren hinzukommen.
Beschädigte Kreditwürdigkeit
Eine zweite Hypothek stellt eine hohe Verschuldung dar, die sich auf die Kreditwürdigkeit einer Person auswirken und sie für die Beantragung weiterer zukünftiger Kredite ungünstig machen kann.
Vorsichtsmaßnahmen
- Bevor Sie eine zweite Hypothek beantragen, müssen Sie Ihre Rückzahlungsfähigkeit sorgfältig prüfen und feststellen, ob der Vertrag über die erste Hypothek dies zulässt.
- Vorrangig werden Verhandlungen mit der ursprünglichen Bank über eine „Refinanzierung“ (Erhöhung des Darlehensbetrags der ersten Hypothek) geführt, der Zinssatz ist in der Regel niedriger als bei der zweiten Hypothek.
- Wenn Sie eine zweite Hypothek aufnehmen müssen, sollten Sie sich für ein seriöses Institut entscheiden und die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Welche Risiken sind mit der Beantragung einer zweiten Hypothek verbunden?
Hohe Zinsen und hoher Rückzahlungsdruck
Bei der zweiten Hypothek handelt es sich um ein „Subprime-Darlehen“ und sie ist riskanter als die erste Hypothek, daher ist der Zinssatz normalerweise höher (möglicherweise bis zu 8-10% oder sogar höher).
Wenn Sie die erste und die zweite Hypothek gleichzeitig zurückzahlen, erhöht sich die monatliche Rate erheblich, was Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigen und zu einem Bruch in Ihrer Kapitalkette führen kann.
Ausfallrisiko und Immobilienrücknahme
Wenn Sie das Darlehen nicht fristgerecht zurückzahlen, hat die Zweithypothekenagentur das Recht, beim Gericht einen Zwangsvollstreckungsbescheid zu beantragen. Selbst wenn die erste Hypothek noch normal zurückgezahlt wird, kann die Immobilie zwangsversteigert werden.
Einige Zweithypothekenverträge enthalten möglicherweise eine „Cross-Default-Klausel“, was bedeutet, dass bei einem Zahlungsausfall der ersten Hypothek auch die zweite Hypothek einen Zahlungsausfall auslöst.
Immobilienabschreibung führt zu „negativem Eigenkapital“
Wenn der Immobilienmarkt fällt und der Marktwert der Immobilie niedriger ist als der Gesamtbetrag der ausstehenden ersten und zweiten Hypotheken, gerät die Immobilie in die negative Eigenkapitalquote. Zu diesem Zeitpunkt reicht eine Umschuldung oder ein Verkauf möglicherweise nicht aus, um die Schulden zurückzuzahlen, und Sie müssen die Differenz selbst begleichen.
Schwierigkeiten bei der Refinanzierung oder Umschuldung
Für eine zweite Hypothek ist in der Regel die Zustimmung der ersten Hypothekenbank erforderlich, andernfalls kann es zu einem Zahlungsverzug kommen.
Wenn Sie Ihre Hypothek künftig zu einer anderen Bank übertragen möchten, kann es sein, dass die neue Bank die Übernahme der zweiten Hypothek verweigert oder von Ihnen verlangt, dass Sie zunächst die Schulden der zweiten Hypothek zurückzahlen.
Versteckte Bedingungen und Gebühren
Manche Bauträger haben für Zweithypotheken eine „Niedrigzins-Flitterwochenphase“ (z.B. niedrige Zinsen in den ersten 2-3 Jahren), nach der die Zinsen stark ansteigen oder hohe Bearbeitungsgebühren und Strafzinsklauseln angebracht werden.
Ist für Bauträger eine Refinanzierung aus der zweiten Hypothek möglich?
Wenn Sie eine Zweithypothek bei einem Bauträger beantragt haben und zu einem anderen Finanzinstitut wechseln möchten, beachten Sie bitte folgende Einschränkungen:
Vertragliche Beschränkungen
Der Zweithypothekenvertrag des Bauträgers sieht in der Regel eine „Sperrfrist“ (z. B. 3 Jahre) vor, während der eine Refinanzierung untersagt ist, andernfalls wird eine hohe Vertragsstrafe (z. B. 2-5% des Darlehensbetrags) fällig.
Manche Verträge sehen bei einer Umschuldung die vollständige Rückzahlung der zweiten Hypothek vor, was die Umsetzung in der Praxis erschwert.
Geringe Bankakzeptanz
Die meisten Banken sind bei der Übernahme von Immobilien, die mit einer zweiten Hypothek des Bauträgers belastet sind, zurückhaltend und können die Übernahme direkt ablehnen oder verlangen, dass die zweite Hypothek zuerst zurückgezahlt wird.
Selbst wenn der Antrag angenommen wird, wird der neue Hypothekenbetrag um den Betrag der zweiten Hypothek reduziert, was zu einer begrenzten übertragbaren Hypothekensumme führt.
Immobilienbewertung und Stresstests
Bei einer Umschuldung muss der Marktwert der Immobilie neu bewertet werden. Sinkt der Preis, kann es sein, dass Sie keinen ausreichenden Kreditbetrag mehr erhalten.
Der Kreditnehmer muss den Stresstest der neuen Bank (Zinssatz + 3%) bestehen. Reicht das Einkommen nicht aus, kann die Hypothekenübertragung scheitern.
Kosten-Nutzen-Überlegungen
Die Refinanzierung erfordert die Zahlung von Anwalts- und Bewertungskosten, einer neuen Hypothekenversicherung und weiteren Kosten. Wenn Sie nur einen geringen Zinsbetrag sparen, lohnt sich die Umschuldung möglicherweise nicht.
Obwohl von Bauträgern angebotene Zweithypotheken die Schwelle für die Anzahlung senken können, bergen sie versteckte langfristige finanzielle Risiken und sind mit zahlreichen Einschränkungen bei der Refinanzierung verbunden. Sofern Sie nicht über ausreichende Mittel verfügen, um die zweite Hypothek kurzfristig zurückzuzahlen, oder die Aussichten auf dem Immobilienmarkt äußerst optimistisch sind, empfiehlt es sich im Allgemeinen, einer herkömmlichen Ersthypothek bei einer Bank den Vorzug zu geben oder Ihr Budget für den Hauskauf zu reduzieren, um die Notwendigkeit einer zweiten Hypothek zu vermeiden.
Praktische Vorschläge
Überprüfen Sie die Vertragsbedingungen im Detail
- Informieren Sie sich über die Änderungen des Zinssatzes für die zweite Hypothek, die Sperrfrist, die Strafzinsen usw., um nicht durch den „niedrigen Zinssatz in der Anfangsphase“ in die Irre geführt zu werden.
Beurteilung der langfristigen Rückzahlungsfähigkeit
- Simulieren Sie den Zahlungsdruck nach Zinserhöhungen (z. B. Zinserhöhung 2-3%), um die finanzielle Stabilität zu gewährleisten.
Legen Sie einen Notfallfonds beiseite
- Legen Sie für mindestens 6–12 Monate Hypothekenrücklagen zurück, um Einkommensunterbrechungen oder Schwankungen auf dem Immobilienmarkt abzudecken.
Professionellen Rat einholen
- Lassen Sie die Vertrags- und Marktrisiken durch unabhängige Finanzberater, Anwälte oder Gutachter analysieren, um zu vermeiden, dass Sie die zweite Hypothek des Bauträgers blind akzeptieren.
Alternativen in Betracht ziehen
- Wenn Sie Geld umschichten müssen, können Sie andere Optionen vergleichen (z. B. die Aufnahme einer ersten Hypothek, private Kredite usw.), ohne das Risiko einer zweiten Hypothek eingehen zu müssen.
