Einschränkungen und Anforderungen für „zweite Hypothek“ und „zusätzliche Hypothek“

Der Unterschied zwischen „Zweithypothek“ und „Zusatzhypothek“

Merkmale	Hinzufügen	Zweites Drücken
Kreditinstitute	Normalerweise die gleiche Bank	Ein anderes Finanzinstitut (normalerweise keine Bank)
Zinssatz	Im Allgemeinen niedriger, abhängig vom Leitzins der Bank (P)	Im Allgemeinen höher
Genehmigung	Strengere Vorschriften, die Stresstests und Kreditprüfungen erfordern	Entspannter, mit möglicherweise niedrigeren Anforderungen an die Kreditwürdigkeit
Risiko	Untere	Hoch, aufgrund höherer Zinsen und stärkerem Rückzahlungsdruck, und die meisten davon sind variabel verzinslich
Schwierigkeit der Anwendung	Höher	Untere
Nutzungsbeschränkungen	Einige Banken verlangen eine Erklärung über den Zweck der zusätzlichen Hypothekenmittel	In der Regel keine Nutzungseinschränkungen

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Zweite Hypothek

Definition: Bezieht sich auf ein Zweithypothekendarlehen, das der Eigentümer bei einem anderen Kreditinstitut beantragt und dabei dieselbe Immobilie als Sicherheit verwendet, während die ursprüngliche Ersthypothek (von einer Bank oder einem großen Finanzinstitut gewährt) noch nicht zurückgezahlt wurde.

Einschränkungen und Anforderungen:

Erster Hypothekengeber stimmt zu:

• Die meisten Banken oder Finanzinstitute nehmen in den Vertrag über die erste Hypothek „restriktive Klauseln“ auf, die es dem Eigentümer untersagen, ohne schriftliche Zustimmung eine zweite Hypothek zu beantragen. Eine unbefugte Beantragung kann einen Vertragsbruch darstellen und zur Folge haben, dass Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen müssen.

Gesamt-LTV-Limit:

• Die Hong Kong Monetary Authority schreibt vor, dass der Gesamtkreditbetrag einer Immobilienhypothek (erste Hypothek + zweite Hypothek) einen bestimmten Anteil des Immobilienwerts nicht überschreiten darf. Zum Beispiel:
  • Selbstgenutztes Wohneigentum: grundsätzlich bis zu einem Höchstbetrag von 60%-90% (abhängig vom Immobilienpreis und dem Status des Erstkäufers).
  • Nicht vom Eigentümer bewohnte oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien: Der Prozentsatz ist niedriger (z. B. 50%).

Höhere Zinsen:

• Der Zinssatz für eine zweite Hypothek ist normalerweise höher als der für eine erste Hypothek (kann bis zu 6%-12% betragen) und die meisten von ihnen haben variable Zinssätze, was den Rückzahlungsdruck erhöht.

Überprüfung der Rückzahlungsfähigkeit:

• Kreditinstitute prüfen das Einkommen, die Fremdkapitalquote (DSR) und die Kredithistorie der Antragsteller streng.
• Hongkong muss den „Stresstest“ bestehen (unter der Annahme, dass der Beitrag nach einer Zinserhöhung um 31 TP3 Billionen das monatliche Einkommen von 601 TP3 Billionen nicht übersteigt).

Rechtliche Dokumente und Formalitäten:

• Es ist notwendig, einen Vertrag über eine zweite Hypothek zu unterzeichnen und eine „Rechtslast der zweiten Hypothek“ im Grundbuchamt einzutragen.
• Einige Hypothekeninstitute verlangen möglicherweise den Abschluss einer Lebensversicherung oder die Stellung eines Bürgen.

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Refinanzierung (Erhöhung des Hypothekendarlehens)

Definition: Bezieht sich auf die Beantragung einer Erhöhung des Darlehensbetrags bei demselben Kreditinstitut, wenn die ursprüngliche Hypothek nicht zurückgezahlt wurde, normalerweise basierend auf der Wertsteigerung der Immobilie oder der guten Rückzahlungshistorie des Eigentümers.

Einschränkungen und Anforderungen:

Immobilienbewertung und Restdarlehen:

• Die Höhe der Aufstockung richtet sich nach der Differenz zwischen der letzten Immobilienbewertung und der noch offenen Kredithöhe. Zum Beispiel:
  • Der aktuelle Wert der Immobilie beträgt 10 Millionen, und das ausstehende Darlehen beträgt 3 Millionen. Wenn die Bank eine Hypothekenquote von 60% genehmigt, kann der zusätzliche Hypothekenbetrag (10 Millionen × 60%) – 3 Millionen = 3 Millionen betragen.

LTV-Grenze:

• Ähnlich wie Zweithypotheken unterliegen sie den LTV-Beschränkungen der Monetary Authority of Singapore oder der Zentralbank. Bei selbstgenutzten Immobilien können Sie in der Regel einen höheren Kreditbetrag aufnehmen.

Überprüfung der Rückzahlungsfähigkeit:

• Einkommensnachweis muss erneut eingereicht werden und Stresstest (Hongkong) muss bestanden werden.
• Wird die zusätzliche Hypothek für andere Zwecke als die Selbstbewirtschaftung (z. B. als Kapitalanlage) genutzt, gelten strengere Genehmigungsvoraussetzungen.

Nutzungsbeschränkungen:

• Manche Banken verlangen eine Erklärung, wofür die zusätzlichen Mittel verwendet werden sollen (z. B. Renovierung, Weiterbildung, Investition usw.) und dass diese nicht für Immobilienspekulationen verwendet werden dürfen.

Zinsen und Gebühren:

• Für die Refinanzierung können Anwalts- und Bewertungsgebühren sowie die erneute Unterzeichnung von Hypothekendokumenten anfallen.
• Der Zinssatz kann je nach Marktbedingungen höher sein als der der ursprünglichen Hypothek.

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Risikoüberlegungen

1. Zinsänderungsrisiko: Wenn die zweite Hypothek und die Zusatzhypothek variabel verzinst sind, erhöht die Zinserhöhung den Rückzahlungsdruck erheblich.
2. Risiko sinkender Immobilienpreise：Wenn der Marktwert der Immobilie niedriger ist als die Gesamtsumme der ausstehenden Kredite, kann dies eine „negative Eigenkapitalkrise“ auslösen.
3. Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit: Übermäßige Kreditaufnahme kann sich auf die persönliche Kreditwürdigkeit auswirken und zukünftige Kreditanträge beeinflussen.
4. Rechtliche Konsequenzen: Wenn Sie das Darlehen nicht rechtzeitig zurückzahlen, hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen und zu versteigern.

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Praktische Ratschläge

1. Professionellen Rat einholen: Vor der Antragstellung sollten Sie ausführlich mit Ihrer Bank, Ihrem Finanzberater oder Ihrem Anwalt kommunizieren.
2. Vergleich verschiedener Optionen: Zweitens unterscheiden sich die Konditionen verschiedener Institute (wie etwa Finanzunternehmen) erheblich, sodass Sie die Zinssätze und versteckten Gebühren sorgfältig vergleichen müssen.
3. Reservepufferfonds: Sorgen Sie dafür, dass ausreichend Rücklagen vorhanden sind, um Notfälle (wie Arbeitslosigkeit, steigende Zinsen) bewältigen zu können.

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Häufig gestellte Fragen