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Im August 2024 schockierte die Nachricht, dass der Shenghui Retail Shop Fund ein Ladengeschäft im Erdgeschoss in der Water Street für 15,6 Millionen HK-Dollar verkauft hatte, den Markt. Diese Transaktion war der dritte Verlust für den Fonds innerhalb von eineinhalb Monaten. Der Fonds verkaufte letzten Monat die Geschäfte im Erdgeschoss und Loft in der Wusong Street 126 in Jordanien für 18,68 Millionen HK-Dollar. Die Einheit wurde im Juli 2022 für 27,5 Millionen HK$ gekauft und etwa zweieinhalb Jahre lang gehalten, was zu einem Verlust von 8,82 Millionen HK$ oder 32.07% führte.
Einen Monat später verkaufte der Fonds Geschäft Nr. 2 im Erdgeschoss von ONE EIGHTY, 180 Shau Kei Wan Road, Shau Kei Wan, für rund 20,1 Millionen HK-Dollar. Das Geschäft hat eine Fläche von etwa 1.433 Quadratfuß und einen Preis pro Quadratfuß von etwa 14.000 HK$. Der Fonds hielt das Geschäft weniger als zwei Jahre und verließ den Markt mit einem Verlust von etwa 4,9 Millionen HK-Dollar oder 19,61 TP3T.
Der „Mythos“, dass der ursprüngliche Besitzer des Sai Ying Pun-Ladens in 34 Jahren das 17-fache seines Gewinns erzielt habe, erwies sich in den Händen eines professionellen Fonds als „Waterloo“. Wenn selbst der „Shop King“ Li Genxing nacheinander Verluste stoppen muss, welche Art von Strukturkrise verbirgt sich dann? (Datenvergleich siehe Tabelle 1)
Tabelle 1: Eckdaten der drei Verluste des Shenghui-Fonds
| Immobilienstandort | Kaufzeit | Kaufpreis (Millionen) | Verkaufspreis (Millionen) | Haltedauer | Eclipse-Bereich |
|---|---|---|---|---|---|
| Sai Ying Wortspiel | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3 Jahre | 36.33% |
| Jordanien | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2,5 Jahre | 32.07% |
| Shau Kei Wan | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1,5 Jahre | 19.6% |
Anatomische Erosion der Läsion: Drei tödliche Verletzungen erdrosseln den Markt
1. Diskontinuität des Konsummusters nach der Epidemie: „E-Commerce + Richtung Norden“ doppeltes Blutsaugen
Im FallWasserstraßeObwohl das Geschäft eine Mietrendite von 5,4 % erzielt, kann es seinen fatalen Fehler nicht verbergen: Restaurantmieter mit einer Monatsmiete von 70.000 Yuan sind mit den Auswirkungen einer „Wochenend-Leerstadt“ konfrontiert. Daten von Midland Industrial and Commercial Properties zeigten, dass die Leerstandsquote von Straßengeschäften auf Hong Kong Island im zweiten Quartal 2024 12,81 TP3T erreichte, eine Verdreifachung gegenüber der Zeit vor der Epidemie.
Die tiefere Krise liegt in der Verschiebung der Konsumstruktur:
- Der Verbraucherkreis Shenzhen-Guangdong nimmt Gestalt an: Laut Angaben des Hongkonger Census and Statistics Department reisten die Einwohner Hongkongs im ersten Halbjahr 2024 42 Millionen Mal zum Konsumieren in den Norden, was bedeutet, dass jeden Monat 7 Millionen Menschen „mit den Füßen abstimmten“.
- E-Commerce untergräbt physische: Eine Umfrage des Verbraucherrats zeigt, dass die Bürger am 62% häufiger online Einkäufe für den täglichen Bedarf tätigen und der Vorteil des traditionellen „Impulskonsums“ in Straßenläden zusammengebrochen ist
2. Zinsschere: 4,75% Finanzierungskosten vs. 5,4% Mietrendite
Am Beispiel des Ladens in der Water Street: Basierend auf dem aktuellen Darlehenszinssatz von H+1,3% (tatsächlich etwa 4,75%) kann die Nettorendite des Fonds nach Abzug von Provisionen und Verwaltungsgebühren unter 4% liegen, und der Fonds erleidet Verluste, wenn es zu Mieterschwankungen kommt. Noch fataler ist, dass die Ladenbewertung invers mit den Zinssätzen korreliert – bei jedem Zinsanstieg um 11TP3Billionen sinken die Ladenpreise theoretisch um 8-101TP3Billionen (JLL-Modell).
3. Die Falle der „Shop-Verbriefung“: Liquiditäts-Schwarzes Loch verschlingt Wert
Das Fondsbetriebsmodell weist inhärente Mängel auf:
- Kurzer Zyklus mit hoher Hebelwirkung: Die meisten von ihnen beschließen eine Schließungszeit von 3-5 Jahren, was nicht mit der normalen Amortisationszeit von Geschäften übereinstimmt (normalerweise 8-10 Jahre)
- Nachwirkungen der Bewertungsblase: Der Kaufpreis im Jahr 2022 basiert größtenteils auf den Mieten vor der Epidemie und ignoriert den strukturellen Rückgang des Mietmarktes
- Das Dilemma der Retailisierung：Die Teilverkäufe des Fonds führen zu einer Zersplitterung der Eigentumsverhältnisse, was wiederum die Flexibilität der Immobilienumstrukturierung schwächt
Expertendiagnose: Wann erreicht der Markt seinen Tiefpunkt?
„Aktuell sind die Ladenmieten im Kerngebiet wieder auf das Niveau von 2008 gefallen, es wird jedoch einige Zeit dauern, bis sich das Zinsniveau normalisiert. Wir erwarten eine Trendwende im zweiten Halbjahr 2025.“ Es gibt jedoch auch Stimmen, die der Ansicht sind, dass Geschäfte einen Prozess der „Deinvestitions-Produktisierung“ durchlaufen und in Zukunft zu ihrem praktischen Charakter zurückkehren werden.
Nachtrag: Nüchterne Gedanken jenseits von Daten
Wenn das Zahlenspiel, bei dem aus 1,3 Millionen 24,5 Millionen werden und dann wieder auf 15,6 Millionen schrumpfen, zu Ende geht, sollten vielleicht nicht die Gewinne und Verluste eines bestimmten Fonds untersucht werden, sondern die Neugestaltung des gesamten Systems zur Bewertung gewerblicher Immobilien. Sollten die Straßenläden, die die Erinnerungen der Stadt in sich tragen, im Kampf zwischen dem Physischen und dem Virtuellen als Finanzinstrumente oder als Träger kultureller Werte betrachtet werden? Dieser Sonnenfinsternissturm wird die Menschen letztendlich dazu zwingen, Entscheidungen zu treffen.
Weiterführende Literatur:
- Der hundertjährige Prozess gegen Casinokönig Zhou Zhuohua geht zu Ende, doch er behält weiterhin die Kontrolle über seine Kernaktiva
- Ein weiterer Tag! Der Sohn des „Shop King“ Deng Chengbo, Deng Yaosheng, wurde von einem Finanzunternehmen vor dem Obersten Gerichtshof wegen einer riesigen Schuld von 230 Millionen NT$ verklagt
- Der verrückte Deng Chengbo, der in finanziellen Schwierigkeiten steckende Agent, brennt darauf, nach Erhalt seines Auftrags Feuerwerkskörper zu zünden, um den Göttern Tribut zu zollen!
