Li Genxing verlor 8,82 Millionen NT$ in der Falle der „Shop-Verbriefung“

Der Kern des Sturms: eine vollständige Analyse der Transaktion des Geschäfts Nr. 126 in der Wusong-Straße

1. Handelsübersicht und Buchverluste
   Im April 2025 erklärte Li Genxing, Gründer des Shenghui Retail Fund,18,68 Millionen HK$Verkauf des Erdgeschoss- und Loft-Geschäfts in der Woosung Street 126, Jordanien, im Vergleich zum Kaufpreis im Juli 202227,5 Millionen HK$beträgt der Buchverlust bis zu8,82 Millionen HK$ (32%). Das Geschäft hat eine Grundfläche von ca. 980 Quadratfuß, zusammen mit einem 630 Quadratfuß großen Dachboden, und wird derzeit von einem Mieter für 75.000 HK$ pro Monat vermietet, mit einer Mietrendite von ca.4,8 cmAllerdings können die Mieteinnahmen die Auswirkungen der Wertminderung des Anlagevermögens noch immer nicht ausgleichen.
2. Historischer Kontext: Der schmerzhafte Kreislauf, in sieben Jahren zweimal „in zwei Hälften geteilt“ zu werden
   Dies ist nicht das erste Mal, dass der Wert dieses Ladens eingebrochen ist. Der Vorbesitzer hat das Objekt im April 2015 erworben.51,68 Millionen HK$Gekauft und 7 Jahre lang gehalten, bis es 2022 an Li Genxing weiterverkauft wurde, war der Betrag verdunstet24,18 Millionen HK$ (46%), und der Verlust von Li Genxing bedeutet erneut, dass die Immobilie seit ihrem Höchststand kumulativ an Wert verloren hat.33 Millionen HK$ (64%), fast "in zwei Hälften schneiden und noch einmal in zwei Hälften schneiden". Dieser Fall verdeutlicht den schwachen Einzelhandelsmarkt nach der Epidemie, gepaart mit Veränderungen in der Politik und im wirtschaftlichen Umfeld, die die Risiken von Ladeninvestitionen dramatisch erhöht haben.
3. Li Genxings „First Blood“: Der erste Verlust seit der Gründung des Fonds
   Li Genxing hat seit 2009 über 260 Straßenläden gekauft und verkauft. Dies ist das erste Mal, dass er mit Verlust verkauft. Es handelt sich zudem um die erste verlustbringende Transaktion des Shenghui Shop Fund seit seiner Gründung im Jahr 2016. Er nannte es den „ersten Blutstropfen“. Dieser Schritt spiegelt nicht nur persönliche Investitionsfehler wider, sondern zeigt auch, dass der gesamte Ladenmarkt in eine Phase tiefgreifender Anpassungen eingetreten ist.

Marktkettenreaktion: Die „Verlust- und Verkaufswelle“ des Shenghui Fund und der Marktwinter

1. Fünf Verluste in zwei Monaten, eine durchschnittliche Wertminderung von 28%
   Li Genxing hat den Verkauf seiner Immobilien in den letzten Monaten beschleunigt und zusammen mit seinem Geschäft in der Wusong Straße hat erFünfte SonnenfinsternisDie Gesamtauszahlung beträgt ca.85,08 Millionen HK$, verglichen mit den gesamten Anschaffungskosten118 Millionen HK$Verlust32,92 Millionen HK$Die durchschnittliche Abschreibungsrate betrug28%. Weitere Beispiele für Sonnenfinsternisse sind:

• Kaufen Sie in der Yin Hing Street, San Po Kong ein: Gekauft für 21 Millionen HK$ im Jahr 2021 und verkauft für 13,4 Millionen HK$ im Jahr 2025, Abschreibung36%.
• Kaufen Sie in der Humphreys Avenue, Tsim Sha Tsui ein: Gekauft für 20 Millionen HK$ im Jahr 2023, verkauft für 17,3 Millionen HK$ im Jahr 2025, ein Verlust13.5%.
• Sai Ying Pun Water Street Shop: Gekauft für 24,5 Millionen HK$ im Jahr 2022 und verkauft für 15,6 Millionen HK$ im Jahr 2025, ein Verlust36%.

1. Sowohl der Lebensunterhaltsbereich als auch der Kernbereich gingen zurück, und die Mietrenditen konnten den Markt nur schwer stützen
   RegierungRating- und BewertungsabteilungDaten zeigen, dass die Ladenpreise im Vergleich zum hohen Niveau vor der Epidemie um fast 10 % gefallen sind.40 %und Li Genxing wies darauf hin, dass selbst wenn die Mieten im Kerngebiet voraussichtlich steigen werden3-5%Die Ladenpreise im Bezirk Minsheng haben ihren Tiefpunkt erreicht, dem Gesamtmarkt fehlt jedoch noch immer die Dynamik für eine Erholung. Obwohl beispielsweise Shop 126, Wusong Street4,8 % MietrenditeDennoch kann es fallende Preise nicht verhindern, was das geringe Vertrauen der Anleger in die Wertsteigerung von Vermögenswerten widerspiegelt.
2. Käufer vom Festland übernehmen: Marktstruktur verändert sich
   Zu den fünf Geschäften, die der Shenghui Fund kürzlich verkauft hat,Vier davon wurden von Käufern mit Festlandhintergrund übernommenDies deutet darauf hin, dass Festlandfonds die niedrigen Preise ausnutzen könnten, um Vermögenswerte in Hongkong zu kaufen, wenn lokale Investoren den Markt verlassen. Dieser Trend könnte die Käuferstruktur des Ladenmarktes verändern.

Tiefgreifende Auswirkungen: Strukturelle Probleme hinter dem kalten Winter des Einkaufszentrummarktes

1. Transformation des Einzelhandels und dramatische Veränderungen der Konsumgewohnheiten
   Die Epidemie hat den Trend beschleunigt, dass der Online-Konsum physische Geschäfte ersetzt. Selbst wenn sich die Tourismusbranche erholt, wird die Kaufkraft der Touristen nicht mehr so hoch sein wie zuvor. Geschäfte in traditionellen Touristengebieten wie Jordanien sind auf Kunden vom Festland angewiesen, doch die Politik „ein Visum, mehrere Reisen“ wurde noch nicht vollständig wiederhergestellt, was zu einem Rückgang sowohl der Besucherströme als auch des Konsums führt.
2. Steigende Zinsen und Finanzierungskostendruck
   Der globale Zinserhöhungszyklus erhöht die Finanzierungskosten für Immobilienbesitz und Ladeninvestoren benötigen höhere Mieteinnahmen, um die Zinsaufwendungen auszugleichen. Allerdings hat sich das aktuelle Ladenmietniveau nicht deutlich erholt, was den Spielraum für Anlagerenditen weiter einschränkt.
3. Politische Unsicherheit und Eigentümermentalität
   Politische Risiken wie die Neubewertung der Zinssätze durch die Regierung und Gerüchte über eine Mietpreiskontrolle sowie das mangelnde Vertrauen der Eigentümer in die zukünftige Marktlage haben zu einem Anstieg der Zahl der angebotenen Immobilien und einem verschärften Preiswettbewerb geführt. So zeigt etwa der Midland Confidence Index, dass die Einstellung gegenüber Ladenverzeichnissen eher pessimistisch ist, was indirekt die Transaktionspreise nach unten zieht.

Marktaufklärung unter der Flut der Sonnenfinsternis

Der Sturm der Ladenverluste in der Woosung Street in Jordanien ist nicht nur ein einzelner Investitionsfall, sondern auch ein Mikrokosmos der Transformation des Hongkonger Ladenmarktes. Von Li Genxings „Warenaustausch zum Überleben“ bis hin zum Eintritt von Festlandfonds zeigt sich, dass die Marktteilnehmer ihre Strategien neu ausrichten. Unter dem doppelten Druck der Strukturanpassung im Einzelhandel und der hohen Zinsen haben sich Ladeninvestitionen von einem „stabilen Gewinn“ zu einem „hochriskanten Spiel“ gewandelt. Nur durch eine genaue Beurteilung des regionalen Potenzials, der Mieterqualität und der politischen Ausrichtung können wir in diesem schwierigen Marktumfeld Hoffnung finden.

Weiterführende Literatur:

• Huijings Dreizimmerwohnung verlor in sechs Jahren 3,13 Millionen Yuan, und die Abschreibungsrate übertraf den Höhepunkt der Epidemie
• Ein weiterer Tag! Der Sohn des „Shop King“ Deng Chengbo, Deng Yaosheng, wurde von einem Finanzunternehmen vor dem Obersten Gerichtshof wegen einer riesigen Schuld von 230 Millionen NT$ verklagt
• Der verrückte Deng Chengbo, der in finanziellen Schwierigkeiten steckende Agent, brennt darauf, nach Erhalt seines Auftrags Feuerwerkskörper zu zünden, um den Göttern Tribut zu zollen!