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Der Immobilienmarkt in Hongkong passt sich weiterhin an und die Umsätze bei Miniwohnungen im Bezirk Sha Tin sind schockierend. Li Zongwen, Manager der Niederlassung Shatin City Centre der Centaline Property Agency, gab bekannt, dass Zimmer 8 im mittleren Stockwerk von Block B im Tsui Wah Garden kürzlich zu einem „blutigen Preis“ von 2,788 Millionen HK-Dollar verkauft wurde. Das entspricht einem deutlichen Rückgang von 1,232 Millionen HK-Dollar im Vergleich zum Kaufpreis vor vier Jahren und ist damit einer der schlimmsten Verlustfälle im Bezirk in den letzten Jahren.
Details der Transaktion
Objekt: Zimmer 8, Mittlere Etage, Block B, Green Wah Garden, Shatin
Verkaufsfläche: 215 Quadratfuß (Ein-Zimmer-Grundriss)
Verkaufspreis: 2,788 Millionen HK$
Kumulative Reduzierung: 1,012 Millionen Yuan (26,61 TP3T weniger als der ursprüngliche Angebotspreis von 3,8 Millionen Yuan)
Haltedauer: 4 Jahre
Buchverlust: 1,232 Millionen Yuan (Abschreibung 30,61 TP3T)
Preis pro Quadratfuß: 12.967 USD
Der digitale Code hinter der blutigen und tränenreichen Transaktion
Der Transaktionsverlauf von Zimmer 8 im mittleren Stockwerk von Block B des Tsui Wah Garden, der für Marktturbulenzen sorgte, ist ein Mikrokosmos des Hongkonger Immobilienmarktes. Durch den Vergleich der Daten der Rating- und Bewertungsabteilung stellten wir fest, dass die Einheit im Jahr 2021 für 4,02 Millionen HK-Dollar verkauft wurde, also auf dem Höhepunkt des durch die Epidemie verursachten „abnormalen Bullenmarktes“. Zu dieser Zeit erreichte der Durchschnittspreis pro Quadratfuß für Nano-Wohnungen (mit einer Nutzfläche von 200–300 Quadratfuß) in Hongkong 18.743 HK-Dollar, ein Anstieg von 231.000 HK-Dollar gegenüber der Zeit vor der Epidemie im Jahr 2019. Doch als die US-Notenbank einen Zyklus heftiger Zinserhöhungen einleitete, begann dieser überfinanzierte Markt seine Fragilität zu zeigen.
Es ist erwähnenswert, dass der endgültige Transaktionspreis pro Quadratfuß der Einheit 12.967 HK$ betrug, was niedriger ist als der Transaktionspreis von 13.502 HK$ pro Quadratfuß einer ähnlichen Einheit in derselben Wohnsiedlung im Jahr 2016. Der tatsächliche Preis ist auf das Niveau von vor sieben Jahren zurückgegangen. Wenn die Inflationsrate von ca. 121 TP3Billionen über vier Jahre und die Hypothekenzinskosten von ca. 4,81 TP3Billionen berücksichtigt werden, übersteigt der tatsächliche Verlust des Eigentümers 451 TP3Billionen. Yeung Ming-yee, leitender stellvertretender Forschungsdirektor der Centaline Property Agency, sagte: „Dieses Phänomen negativer Realrenditen ist in den Immobilienmarktzyklen der letzten 30 Jahre äußerst selten.“
Vierdimensionale Analyse der Absturzursachen
Überangebotskrise: Nano-Gebäude verursachen „Stausee“-Effekt
Laut dem jüngsten Bericht „Private Residential Primary Market Supply“ des Transport and Housing Bureau werden in den nächsten drei Jahren in Hongkong 52.000 neue Einheiten geliefert, von denen 35% Nano-Einheiten mit einer Nutzfläche von weniger als 300 Quadratfuß sind. Noch schwerwiegender ist, dass Daten der Rating- und Bewertungsabteilung zeigten, dass die Leerstandsquote von Nano-Gebäuden im dritten Quartal 2023 9,81 TP3T erreichte und damit mehr als doppelt so hoch ist wie die allgemeine Leerstandsquote privater Gebäude von 4,11 TP3T.
Leverage-Desaster im Zinssturm
Nehmen wir diesen Fall als Beispiel: Hätte der Eigentümer in diesem Jahr eine Hypothek zu 90 % aufgenommen, wären mehr als 801 TP3T des Zahlungsbetrags über die vier Jahre zur Begleichung der Zinsen verwendet worden. Liu Yuanyuan, Chefanalyst von Meridian Mortgage, hat berechnet, dass bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz von H+1,31 TP3T der tatsächliche Zinssatz von 2,051 TP3T im Jahr 2021 auf derzeit 4,11 TP3T gestiegen wäre und die monatliche Rate um 471 TP3T gestiegen wäre. „Diese hoch verschuldeten Anleger sind die ersten, die die Hauptlast der Normalisierung der Zinssätze tragen müssen.“
Schwindende regionale Wettbewerbsfähigkeit: Shatins Alterungsdilemma
Das Durchschnittsalter der Wohnsiedlungen im Stadtzentrum von Shatin beträgt 38 Jahre. Angesichts der Konkurrenz durch Wohnsiedlungen der neuen Generation wie dem Parkview Tower an der Tai Wai Station wird das Problem der Überalterung immer deutlicher. Chen Guoliang, Regionalmanager von Midland Realty, wies darauf hin: „Die Verwaltungsgebühr für neue Immobilien im selben Bezirk beträgt 4,2 HK-Dollar pro Quadratfuß, während sie für alte Wohnsiedlungen nur 2,8 HK-Dollar beträgt, aber junge Käufer würden lieber mehr für Smart-Home-Pakete bezahlen.“ Darüber hinaus zeigten Daten der Volkszählungs- und Statistikbehörde, dass der Nettoabfluss der Bevölkerung im Bezirk Sha Tin von 2021 bis 2023 12.000 erreichen wird, was den Verlust der regionalen Kaufkraft beschleunigt.
Der durch die Einwanderungswelle verursachte Ausverkauf
Daten der Einwanderungsbehörde zeigen, dass der Nettoabfluss von Einwohnern Hongkongs im ersten Halbjahr 2023 67.000 erreichte und die anhaltende Einwanderungswelle das Ökologie des Immobilienmarktes verändert. Ein leitender Immobilienmakler, der anonym bleiben wollte, erklärte: „Bei den Provisionen für den Eilverkauf, die wir erhielten, gaben etwa 40 % der Eigentümer ihren Einwanderungsplan an, und einige akzeptierten sogar Angebote, die unter der Schätzung der Bank von 151–201 TP3T lagen.“
Der Dominoeffekt nimmt Gestalt an
Der Deal hat eine Kettenreaktion ausgelöst. Einer Statistik von Midland Realty zufolge haben sieben der zwölf derzeit in Cuihua Garden zum Verkauf stehenden Immobilien nach Bekanntwerden der Neuigkeit ihre Preise angepasst, was einer durchschnittlichen Preissenkung von 8,51 TP3T entspricht. Noch alarmierender ist, dass die Bank of China (Hongkong) kürzlich den Bewertungskoeffizienten für Nanogebäude im Bezirk Sha Tin um 0,15 gesenkt hat, was direkte Auswirkungen auf die Hypothekenhöhe der Käufer hat. Ng Wei-hong, Leiter des Privatkundengeschäfts der DBS Bank, warnte: „Sinkende Bewertungen könnten eine negative Vermögenskrise auslösen, insbesondere für Anleger, die zwischen 2019 und 2021 zu hohen Kursen in den Markt eingestiegen sind.“
Politikwechsel verschärft Marktdifferenzierung
Der von der Regierung beschlossene Abbau steuerlicher Anreize war für Minihaushalte unerwarteterweise der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte. Shih Wing-ching, Gründer der Centaline Property Agency, wies darauf hin: „Entwickler werden bei ihren Preisstrategien für neue Projekte aggressiver. Bei einem neuen Projekt in Yuen Long wurde kürzlich eine 288 Quadratmeter große Einheit für nur 4,5 Millionen HK-Dollar auf den Markt gebracht, die dem Sekundärmarkt direkt Kunden abjagt.“ Tatsächlich stieg das Transaktionsvolumen von Nano-Einheiten aus erster Hand im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 621 TP3T, während der Sekundärmarkt im gleichen Zeitraum um 391 TP3T fiel, was darauf hindeutet, dass neue Projekte Kaufkraft abziehen.
Marktanalysen zeigen, dass der Preisrückgang dieser Einheit eine Reihe ungünstiger Faktoren widerspiegelt.
1. Überangebot an Nanogebäuden: In den letzten Jahren wurden in vielen Bezirken Minigebäude fertiggestellt, wodurch die Käuferbasis diversifiziert wurde.
2. Druck durch hohe Zinsen: Steigende Hypothekenkosten schwächen die Attraktivität von Investitionen
3. Überalterte Versorgungseinrichtungen in der Gegend: Wohnsiedlungen im Stadtzentrum von Shatin sind der Konkurrenz durch Neubauten ausgesetzt
4. Auswirkungen der Einwanderungswelle: Einige Eigentümer beeilen sich, ihre Anteile zu verkaufen und das Land zu verlassen
Es ist erwähnenswert, dass der Immobilienmarkt während der Pandemie auf seinem Höhepunkt war, als der ursprüngliche Eigentümer die Einheit im Jahr 2021 für 4,02 Millionen Dollar kaufte. Der Makler gab bekannt, dass der Preis der Einheit seit November letzten Jahres dreimal angepasst worden sei, von 3,8 Millionen auf 3,299 Millionen, und schließlich um weitere 511.000 gesenkt worden sei, bevor sich ein Käufer fand. Derzeit liegt der Angebotspreis für ähnliche Immobilien im Allgemeinen über 3 Millionen Yuan. Diese Transaktion könnte in der Gegend eine Welle von Preissenkungen auslösen.
Branchenkenner warnten, dass der Sekundärmarkt, insbesondere der kleinerer Einheiten, weiterhin unter Druck stehen werde, da die Bauträger nach dem Rückzug der Konjunkturmaßnahmen der Regierung neue Projekte vorantreiben. Immobilienbesitzern wird empfohlen, Marktveränderungen regelmäßig zu überprüfen.
Weiterführende Literatur:
