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Strafzeit für BankhypothekenWas ist
Bei der Strafzeit für Bankhypotheken handelt es sich um einen bestimmten Zeitraum (normalerweise 1 bis 3 Jahre), der von der Bank im Hypothekenvertrag festgelegt wird. Zahlt der Kreditnehmer den Kredit innerhalb dieser Laufzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurück, erhebt die Bank hierfür je nach Vertragsbedingungen zusätzliche Gebühren (sogenannte „Strafzinsen“ oder „Vorfälligkeitsentschädigung“). Dieser Mechanismus dient hauptsächlich dazu, die Zinserträge der Bank zu schützen und zu verhindern, dass die Bank aufgrund vorzeitiger Rückzahlungen durch Kreditnehmer erwartete Gewinne verliert, um so die erwarteten Zinserträge der Bank zu schützen. Es handelt sich um einen Mechanismus für Banken, um Risiko und Rendite auszugleichen. Kreditnehmer sollten sich bei der Beantragung einer Hypothek umfassend über die entsprechenden Bedingungen informieren, um unerwartete Ausgaben bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zu vermeiden.
Wichtige Punkte zur Verzugszinsfrist:
- Zweck
Wenn eine Bank eine Hypothek vergibt, erwartet sie, während der Laufzeit des Kredits Zinseinnahmen zu erzielen. Wenn der Kreditnehmer den Kredit vorzeitig zurückzahlt, muss die Bank die Mittel umverteilen und ist möglicherweise dem Risiko von Zinsschwankungen oder den Kosten für ungenutzte Mittel ausgesetzt. Durch die Sperrfrist kann dieser mögliche Verlust ausgeglichen werden. - Gemeinsame Fristen
- Hongkong: Die meisten Banken setzen eine 2-jährige Verzugszinsfrist fest.
- Andere Bereiche: Je nach Marktpraxis kann dies zwischen 1 und 3 Jahren variieren. Bitte lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch.
- Berechnungsmethode für Strafzinsen
- Nach der Restkapitalquote: Beispielsweise werden innerhalb der Strafzinsperiode im ersten Jahr 2% und im zweiten Jahr 1% des Darlehensbetrags berechnet.
- Prozentsatz der ausstehenden Zinsen: Zum Beispiel „Entschädigung für 6 Monatszinsen“.
- Mehrstufiges ComputingHinweis: Je höher der vorzeitige Rückzahlungsbetrag, desto höher können die Strafzinsen ausfallen.
- Ausnahmen
Einige Banken gestatten die kostenlose vorzeitige Rückzahlung eines kleinen Kreditbetrags jedes Jahr (z. B. 5%-10% Kapital pro Jahr) und Strafzinsen werden nur auf den überschüssigen Betrag erhoben.
Beispiel:
Wenn der Darlehensvertrag vorsieht:
- Verzugszinsfrist: 2 Jahre
- Strafzinssatz: 3% im ersten Jahr, 2% im zweiten Jahr
- Kreditsaldo: 1 Million HK$
Zahlt der Kreditnehmer den Kredit im ersten Jahr vorzeitig vollständig zurück, fallen Verzugszinsen an:
1 Million × 3% = 30.000 HK$
Notiz:
- Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durchHinweis: Die Regelungen zu Verzugszinsen, Freistellungsvoraussetzungen und Berechnungsmethoden können von Bank zu Bank unterschiedlich sein.
- Langfristige PlanungHinweis: Bei einem kurzfristigen Weiterverkaufs- oder Umfinanzierungsvorhaben müssen die Strafzinsen berücksichtigt werden.
- Professionellen Rat einholen: Die Details können Sie vor Vertragsabschluss mit einem Anwalt oder Finanzberater klären.
1. Gemeinsame Regeln für die Verzugszinsfrist
Dauer
- Die meisten Banken legen eine Strafzinsfrist von zwei Jahren fest, manche Banken verkürzen diese auf ein Jahr oder verlängern sie auf drei Jahre.
- Bei vorzeitiger Rückzahlung (auch teilweiser oder vollständiger Rückzahlung) während der Verzugszinsperiode können Verzugszinsen anfallen.
Berechnungsmethode für Strafzinsen
- Strafe proportional zum Darlehenssaldo:
- Strafzinsen im ersten Jahr: normalerweise 1% bis 3% des verbleibenden Kapitals (wenn der Kreditsaldo beispielsweise 5 Millionen beträgt, beträgt die Strafe von 1% 50.000 Yuan).
- Strafzinsen im zweiten Jahr: Das Verhältnis wird normalerweise reduziert (z. B. 0,5%~1,5%).
- Berechnet nach Zinsverlust:
Einige Banken ziehen als Maßstab zwar den „Zinsverlust durch vorzeitige Rückzahlung“ heran, dies ist in der Praxis jedoch selten der Fall.
Zusätzliche Kosten
- Rückerstattung des Barrabatts: Wenn die Bank einen Barrabatt auf die Hypothek gewährt hat (z. B. 1% bis 2%), müssen Sie bei einer Refinanzierung oder einem Verkauf der Immobilie während der Strafzeit den vollen Betrag oder einen anteiligen Betrag zurückzahlen.
- Bearbeitungsgebühren: Einige Banken erheben Verwaltungsgebühren in Höhe von mehreren Tausend Dollar.
2. Häufige Situationen, die Strafzinsen auslösen
Verkauf/Übertragung von Immobilien
- Auch wenn der Käufer die ursprüngliche Hypothek übernimmt, kann es bei einem Eigentumswechsel (z. B. Namensänderung oder Verkauf) dazu kommen, dass die Bank dies als Vertragskündigung betrachtet und Strafzinsen auslöst.
Refinanzierung
- Bei einem Wechsel der Bank während der Strafzinsperiode wird Ihnen von der ursprünglichen Bank eine Strafgebühr berechnet und die neue Bank kann von Ihnen verlangen, diese Gebühr zu subventionieren.
Vorzeitige Kreditrückzahlung
- Bei einer Teilrückzahlung (z. B. durch Verkürzung der Rückzahlungsdauer) oder einer vollständigen Rückzahlung können Verzugszinsen anfallen und die Vertragsbedingungen müssen bestätigt werden.
3. Wie vermeide ich Verzugszinsen?
Wählen Sie eine Bank mit kürzerer Verzugszinsfrist
- Vergleicht man Länge und Umfang der Verzugszinsen verschiedener Banken, so kann es sein, dass manche kleinen und mittelgroßen Banken günstigere Konditionen haben.
Verschiebung von Plänen zur Refinanzierung oder zum Verkauf von Immobilien
- Sollte eine Umschuldung notwendig sein, empfiehlt es sich, die Laufzeit der Verzugszinsen abzuwarten und die Kosten durch den Barrabatt der neuen Bank auszugleichen.
Bedingungen für die Bestätigung einer teilweisen vorzeitigen Rückzahlung
- Einige Banken gestatten die vorzeitige Rückzahlung eines kleinen Betrags pro Jahr (z. B. 5% bis 10%) ohne Strafzinsen. Prüfen Sie dies daher bitte im Voraus.
4. Beispielreferenz
- Fall 1: Herr A verkaufte sein Haus im ersten Jahr der Strafzinsperiode, mit einem Restkredit von 4 Millionen. Die Bank verhängte gemäß Vertrag eine Geldstrafe von 2% (80.000 Yuan) gegen ihn und forderte einen Barrabatt von 1,5% (60.000 Yuan) zurück, sodass sich die Gesamtkosten auf 140.000 Yuan beliefen.
- Fall 2: Bank B gestattet die vorzeitige Rückzahlung des Kapitals von 10% pro Jahr ohne Strafzinsen und der Kreditnehmer zahlt den Kredit schrittweise über drei Jahre zurück, um Strafzinsen zu vermeiden.
V. Wichtige Erinnerung
- Lesen Sie die Vertragsbedingungen genau durch: Die Regelungen zu Verzugszinsen sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Informieren Sie sich vor Vertragsabschluss unbedingt über die „Länge des Verzugszinszeitraums“, die „Rückerstattungsbedingungen für Barrabatte“ und die „Beschränkungen für Teilrückzahlungen“.
- Holen Sie sich professionellen Rat: Wenn Sie eine Umschuldung oder einen Verkauf Ihrer Immobilie planen, können Sie sich zur Kosten-Nutzen-Abwägung an einen Hypothekenmakler oder Anwalt wenden.
Wenn Sie kurzfristig eine Umfinanzierung oder einen Verkauf Ihrer Immobilie planen, empfiehlt es sich dringend, die Strafzinsfrist zu umgehen oder eine Bank mit einem niedrigeren Strafzinssatz zu wählen, um zusätzliche Ausgaben zu reduzieren.
Teil der Hypothekenbank-Strafzinsperiode abzahlen
| Bank | Erstes Jahr | Jahr 2 | Jahr 3 |
|---|---|---|---|
| Ostasien | Rückzahlungsbetrag 1% (Minimum $1.000) | Es sind keine Strafzinsen erforderlich, aber die Mindestrückzahlung beträgt 50.000 NT$ und der verbleibende Kreditbetrag darf nicht weniger als 50.000 NT$ betragen | nicht zutreffend |
| Bank von China | 1% | Nach der vorzeitigen Rückzahlung müssen Sie mindestens 24 Raten einhalten | nicht zutreffend |
| Transport | 2% | 2% | nicht zutreffend |
| CCB | 2% | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Schaffung | 1% + Barrabatt | Bargeldrabatt | Jede Teilrückzahlung nach Ablauf der Verzugszinsen beträgt mindestens $50.000 und muss der Bank einen Monat vorher schriftlich angekündigt werden. Es fällt jeweils eine Bearbeitungsgebühr von $1.000 an. |
| Freunde (2-Jahres-Strafzinsplan) | 2% | 1% | nicht zutreffend |
| Freunde (3-Jahres-Strafzinsplan) | 3% | 2% | 1% |
| Citigroup | 2% oder Barrabatt (je nachdem, welcher Betrag höher ist) | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| CITIC | 2% | 1% | Jede vorzeitige Rückzahlung muss ein Vielfaches von 50.000 Yuan betragen und es müssen jedes Mal Strafzinsen in Höhe von 1.000 Yuan gezahlt werden. |
| DBS (2-Jahres-Strafzinsplan) | 2% | 1% | nicht zutreffend |
| DBS (3-Jahres-Strafzinsplan) | 3% | 2% | 1% |
| Daxin | 2% | 1% | nicht zutreffend |
| Fubon | 2% | 1% | nicht zutreffend |
| Hang Seng | Barrabatt (basierend auf der Rückzahlungsquote) | Barrabatt (basierend auf der Rückzahlungsquote) | Bei Teilrückzahlungen nach Ablauf der Verzugszinsen wird jeweils eine Bearbeitungsgebühr von $800 erhoben (Wenn Sie Prestige Banking Kunde sind, wird die erste Rückzahlung nach Ablauf der Verzugszinsperiode automatisch von der ersten $800 Bearbeitungsgebühr befreit) |
| HSBC | Zwei Zins- und Barrabattraten, berechnet auf Basis des vorzeitigen Rückzahlungsbetrags | Wenn die Rückzahlung innerhalb von zwei Jahren 90 % des Darlehensbetrags erreicht, wird sie als vollständige Rückzahlung berechnet | nicht zutreffend |
| ICBC (Asien) | 1% + Barrabatt | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Nanshang | 1% | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Überseechinesen | 1% | 0.5% | nicht zutreffend |
| Yonglong | 3% | 2% | nicht zutreffend |
Bezahlen Sie die volle Hypothek und die Strafzinsen jeder Bank
| Bank | Erstes Jahr | Jahr 2 | Jahr 3 |
|---|---|---|---|
| Ostasien | 2% + Barrabatt | 1% + 50 % Barzahlungsrabatt | nicht zutreffend |
| Bank von China | 1% + Barrabatt | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Transport | 2% | 2% oder Barrabatt | nicht zutreffend |
| CCB | 2% | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Schaffung | 1% + Barrabatt | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Chiyu (2-Jahres-Strafzinsplan) | 2% + Barrabatt | 1% + 50 % Barzahlungsrabatt | nicht zutreffend |
| Chiyu (3-Jahres-Strafzinsplan) | 3% + Barrabatt | 2% + 50% Cashback | 1% |
| Citigroup | 2% oder Barrabatt (je nachdem, welcher Betrag höher ist) | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| CITIC | 2% + Barrabatt | 1% + Barrabatt | $1,000 |
| DBS (2-Jahres-Strafzinsplan) | 2% | 1% | nicht zutreffend |
| DBS (3-Jahres-Strafzinsplan) | 3% | 2% | 1% |
| Daxin | 2% | 1% | nicht zutreffend |
| Fubon | 2% | 1% | nicht zutreffend |
| Hang Seng | Erstes Jahr: 3% Im folgenden Jahr: 2% | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| HSBC | 1% + Barrabatt (Abhängig von der Rabatthöhe) | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| ICBC (Asien) | 1% + Barrabatt | Bargeldrabatt | $1,500 |
| Nanshang | 1% | Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Überseechinesen | 1% + Barrabatt | 0,5% + Bargeldrabatt | nicht zutreffend |
| Yonglong | 3% | 2% | $1,000 |
1. Berechnung des Endzeitpunkts der Verzugszinsfrist
Grundprinzipien:
- 2-jährige Verzugszinsfrist: setzt die Tilgung der 24. Rate voraus (d.h. nach Tilgung der 24. Rate endet sie mit Erscheinen der 25. Rechnung).
- 3-jährige Strafzinsfrist: Erfordert die Bezahlung der 36. Rate (endet mit Erscheinen der 37. Rechnung).
- Prüfmethode: Maßgeblich ist die „Anzahl der geleisteten Zahlungen“ auf dem monatlichen Hypothekenzahlungsschein.
Wann Sie eine Refinanzierung beantragen sollten:
- Die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung können Sie drei Monate vor Ablauf der Strafzinsfrist beantragen (bei einer Strafzinsfrist von 2 Jahren ist dies beispielsweise nach Ablauf der 21. Frist möglich).
- Um einen reibungslosen Übergang zwischen der alten und der neuen Hypothek zu gewährleisten und Strafzinsen zu vermeiden, stimmen sich Kanzlei und Bank zeitlich ab.
2. Die Zinsberechnungsmethode beeinflusst die Kosten der Refinanzierung
| Zinsberechnungsmethode | Auswirkungen auf die Refinanzierung | Empfohlene Aktion |
|---|---|---|
| Tägliches Interesse | Die Zinsen werden auf Grundlage der tatsächlichen Laufzeit des Kredits berechnet. Nach der Hypothekenübertragung werden nur noch die Zinsen bis zum Übertragungstag gezahlt. | Den Umschuldungszeitpunkt können Sie flexibel wählen, den Abwicklungstermin müssen Sie jedoch genau vereinbaren (z. B. Umschuldung am Tag nach dem Zahltag). |
| Monatliche Zinsen | Erfolgt die Auszahlung nicht am Einzahlungstag, müssen Sie auch bei einer Einzahlung am Vortag die vollen Monatszinsen bezahlen (Zinsen werden sowohl von der neuen als auch von der alten Bank gezahlt). | Achten Sie darauf, das Abwicklungsdatum der Refinanzierung als „ursprüngliches Zahlungsdatum“ festzulegen, um eine Überzahlung der Zinsen zu vermeiden. |
3. Umgang mit besonderen Situationen
Immobilienwechsel während der Strafzinslaufzeit:
- Voraussetzungen für keine Strafzinsen: Manche Banken ermöglichen einen Immobilienwechsel ohne Strafzinsen, allerdings muss die Grundschuld der neuen Immobilie bei der ursprünglichen Bank verbleiben.
- Hinweis: Auch wenn keine Verzugszinsen anfallen, kann der Barabschlag bei der Neufinanzierung angerechnet werden und die Kosten müssen umfassend geprüft werden.
Verzicht auf den Bürgen (während der Verzugszinsfrist):
- Die meisten Banken ermöglichen die Ausgliederung des Bürgen ohne Verzugszinsen, können aber eine Verlängerung der Verzugszinsfrist (beispielsweise um weitere 2 Jahre) verlangen.
- Die Bankrichtlinien können aufgrund der Marktbedingungen angepasst werden. Es wird daher empfohlen, die Bedingungen im Voraus schriftlich zu bestätigen.
Die Auswirkungen einer Refinanzierung auf Ihre Kreditwürdigkeit:
- Wenn Sie Ihre Hypothek während der Strafzeit übertragen, müssen Sie lediglich eine Strafe zahlen, die sich nicht auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirkt und bei der Bank keinen negativen Eintrag hinterlässt.
4. Hypothek ohne Strafzinsen
- Geltende Umstände: Einige Banken verzichten möglicherweise auf die Strafzinsperiode, wenn sie einen Hypothekenplan mit „Nullrabatt“ anbieten.
- Kompromisse: Sie müssen auf Vorteile wie Barrabatte verzichten, was für Kreditnehmer geeignet ist, die eine Refinanzierung oder einen Verkauf ihrer Immobilie kurzfristig planen.
V. Praktische Vorschläge
Bestätigen Sie die Zinsberechnungsmethode: Erkundigen Sie sich proaktiv bei der ursprünglichen Bank nach dem Zinsberechnungsmodell (Tageszinsen/Monatszinsen), um zu vermeiden, dass Sie bei der Übertragung der Hypothek zu hohe Zinsen zahlen.
Liefertermin genau vereinbaren:
- Wenn der Zinssatz monatlich ist, achten Sie darauf, dass das Abwicklungsdatum der Refinanzierung auf das ursprüngliche Zahlungsdatum festgelegt wird.
- Klären Sie die Bearbeitungszeit vorab mit der Anwaltskanzlei sowie den neuen und alten Banken ab (in der Regel dauert sie 2–3 Monate).
Schriftliche Bestätigungsmodalitäten: Bei Sonderwünschen wie beispielsweise einem Gebäudewechsel oder der Aufgabe von Sicherheiten sollte zur Vermeidung von Streitigkeiten die schriftliche Zustimmung der Bank eingeholt werden.
Durch die oben beschriebene Planung können Sie Strafzinskosten effektiv vermeiden und den finanziellen Nutzen einer Umfinanzierung oder eines Immobilienwechsels maximieren. Sollten darüber hinaus noch weitere Details zu klären sein, empfiehlt sich die Rücksprache mit einem professionellen Hypothekenberater oder Rechtsanwalt.
