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Der durchschnittliche jährliche Verlust beträgt 600.000, was dem Jahreseinkommen einer Mittelklassefamilie entspricht.
Der Immobilienmarkt in Hongkong erlebt derzeit eine beispiellose Wertsteigerung. Der Mythos, der einst als „nur steigend und nie fallend“ galt, wurde im Frühjahr 2024 vollständig zerstört. Von Luxusimmobilien in den Mid-Levels von Hong Kong Island bis zu Einsteigerimmobilien in den New Territories, von privaten Wohnsiedlungen bis zum Home Ownership Scheme (HOS)-Markt breitet sich in der ganzen Stadt ein Sturm der Vermögensverknappung aus. Jüngste Transaktionsdaten zeigen, dass in nur drei Jahren der Verlust von über 10 Millionen Hongkong-Dollar an Buchwert zur Normalität geworden ist. Der teuerste Immobilienmarkt der Welt erlebt derzeit seine schwerste Bewährungsprobe seit der SARS-Krise 2003.
1. Der Kern des Ereignisses: Die Datenauswirkungen hinter den 6,5 Millionen Transaktionen
- Grundlegende Handelsinformationen
- Immobilienziel: Tseung Kwan OEast Point StadtZwei-Zimmer-Einheit mit einer Verkaufsfläche von ca. 441 Quadratmetern (basierend auf gängigen Wohnungstypen)
- Transaktionspreis: 6,5 Millionen HK$, ein Buchverlust von 1,8 Millionen HK$ (ein Rückgang von 21,71 TP3T) im Vergleich zum Kaufpreis von 8,3 Millionen HK$ im Jahr 2020
- Haltedauer: ca. 3 Jahre und 4 Monate (bei Kauf Mitte 2020 und Verkauf Ende 2023)
- Zusätzliche Kosten: Wenn die Stempelsteuer (ca. 3,75%), Provisionen und Zinsaufwendungen berücksichtigt werden, kann der tatsächliche Verlust bei fast 2,5 Millionen liegen
- Marktpreisanalyse
- Aktuelle Transaktionen in derselben Wohnsiedlung: Der Transaktionspreis für Zwei-Zimmer-Wohnungen in East Point City lag im November 2023 zwischen 6,8 und 7,2 Millionen. Dieser Fall liegt etwa 5%-10% unter dem Durchschnittspreis
- Regionaler Vergleich: Der jüngste Transaktionspreis ähnlicher Einheiten im Tseung Kwan O Center liegt zwischen 6,6 und 7 Millionen HK$, was darauf hindeutet, dass der Rückgang von East Point City nicht wesentlich vom Markt abgewichen ist
- Historischer Spitzenrückblick: Im Jahr 2018 erreichte der gleiche Wohnungstyp 9 Millionen, und der aktuelle Preis ist vom hohen Niveau um 28% gefallen, was die langfristigen Investitionsrisiken widerspiegelt
2. Tiefgehende Analyse der Schadensursachen: Makro- und Mikroverflechtung
- Makroökonomische Ebene: Doppelter Druck durch Politik und Wirtschaft
- Auswirkungen des Zinsanstiegs: Im Rahmen des Zinserhöhungszyklus der Fed wird der Leitzins (P-Satz) in Hongkong von 5% im Jahr 2020 auf 6,5% im Jahr 2023 steigen, und der monatliche Zahlungsdruck wird um 30% zunehmen
- Risiko des Talentverlusts: Der Nettoabfluss der Bevölkerung in den Jahren 2022–2023 wird 110.000 übersteigen, und die potenzielle Nachfrage nach Wohnraum wird sinken. Nach Angaben der Rating- und Bewertungsabteilung sank der Mietindex von Tseung Kwan O im gleichen Zeitraum um 9%.
- Angebotsboom: In den nächsten drei Jahren werden in Tseung Kwan O South voraussichtlich mehr als 4.000 neue Wohneinheiten gebaut, und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird den Preiskampf verschärfen
- Fallbesonderheit: Die Finanzkette des Eigentümers war unterbrochen
- Hohes Fremdkapitalrisiko: Wenn Sie eine Einheit im Wert von 8,3 Millionen NT$ mit einer Hypothek von 80 % gekauft haben, ist der aktuelle Buchwert unter die Anzahlung (1,66 Millionen NT$) gefallen, was den Druck auf die Bank auslöst, die Differenz zurückzufordern.
- Anzeichen für Panikverkäufe: 8,5% Abschlag auf die Bankbewertung (durchschnittliche Bewertung von Zwei-Zimmer-Wohnungen in East Point City im November 2023: 7,1 Millionen), was die Bereitschaft der Eigentümer widerspiegelt, auszuzahlen
- Schwarzes Loch bei den Haltekosten: Hypothekenzinsen, Verwaltungsgebühren und Instandhaltungskosten, die geschätzten jährlichen Haltekosten betragen mehr als 150.000, und die langfristigen Halteverluste könnten weiter zunehmen
3. Datenperspektive: Strukturelle Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in Tseung Kwan O
- Warnung vor Volumen-Preis-Divergenz
Indikatoren 2021 2022 2023 (erste 11 Monate)
Durchschnittlicher Preis pro Quadratfuß (HKD) 16.800 15.200 13.900
Handelsvolumen (Stück) 1.250 890 680
Durchschnittliche Marktdauer: 45, 78, 112 Tage (Datenquelle: Centaline Property Agency Tseung Kwan O Branch) Interpretation: Preise und Volumen sinken, und der Transaktionszyklus verlängert sich. Der Markt ist in eine käuferdominierte Phase eingetreten.- Geschwächte Produktwettbewerbsfähigkeit
- Neue Wohnsiedlungen: Neue Projekte in Haiyin Manor und im Bezirk Kangcheng nutzen Smart-Home- und Club-Einrichtungen, um Kunden umzulenken. Zwei-Zimmer-Wohnungen gibt es im Überfluss: Das Angebot an Zwei-Zimmer-Wohnungen im Bezirk beträgt 451 TP3T, doch der Anteil frisch verheirateter Familien ist drei Jahre in Folge auf 181 TP3T gesunken. Der Transportvorteil ist verblasst: Die Tseung Kwan O-Linie ist überlastet, der Ruf der U-Bahn-nahen Immobilien ist geschwächt, und Pendler sind auf die Tuen Ma-Linie umgestiegen.
IV. Expertenmeinung: Regeln zum Überleben im kalten Winter
- „Die Zahl der negativen Vermögenswerte hat 12.000 überschritten. Bleibt der US-Zinssatz bis 2025 hoch, könnten die Immobilienpreise um 101 bis 151 TP3T sinken.“ Strategie der Immobilienagenturen: Li Yuxiang, Regional Sales Director von Centaline Property, schlug vor: „Eigentümer sollten Maklern Provisionsanreize in Höhe von 21 bis 31 TP3T bieten und das Modell „Erst mieten, dann verkaufen“ akzeptieren, um den Zahlungsdruck zu verringern.“ Anwalt Huang Guoen, ein Branchenexperte, analysierte: „Wenn der Transaktionspreis deutlich unter dem Marktpreis liegt, kann die Gläubigerbank die Differenz gemäß § 60 der Verordnung über die Übertragung und Übertragung von Immobilien geltend machen.“
Diagramm der Sonnenfinsternis über mehrere Regionen hinweg (schockierende Vergleichstabelle)
| Bereich | Typische Fälle | Haltezeit | Buchverlust | Durchschnittliche tägliche Verdunstungsmenge |
|---|---|---|---|---|
| Luxusimmobilien auf Hong Kong Island | Yuyuan Drei-Zimmer-Wohnung um 1 Million reduziert | Nicht bekannt gegeben | Nicht verfinstert | – |
| Kowloon Nano-Gebäude | AVA 61 verlor 600.000 in fünf Jahren | 5 Jahre | 18.3% | 328 Yuan |
| Eintritt in neue Gebiete | Huiqiao offene Abschreibung 46% | 8 Jahre | 2,39 Millionen | 819 Yuan |
| Eigenheimbesitzprogramm für abgelegene Inseln | Haushalte im öffentlichen Wohnungsbau in Yutaiyuan kaufen Häuser für 1,6 Millionen NT$ | Nicht bekannt gegeben | Nicht verfinstert | – |
V. Zukunftsprognosen: Risiken und Chancen in drei Szenarien Szenario 1: Verzögerte Zinswende (Wahrscheinlichkeit 45%)
- Die Federal Reserve wird die hohen Zinsen im Jahr 2024 beibehalten, die Immobilienpreise in Hongkong werden um weitere 81 bis 121 TP3T fallen, und die Preise für Zweizimmerwohnungen in East Harbour City werden auf 5,8 bis 6 Millionen sinken. Auslösebedingungen: Der US-Kern-VPI bleibt über 3,51 TP3T.
- Die Regierung lockert die Hypothekenquote oder senkt die Stempelsteuer, wodurch das Transaktionsvolumen um 201 TP3B ansteigt, die Preiserholung jedoch auf 51 TP3B begrenzt ist. Risikopunkt: Die Reduzierung der Haushaltsreserven schränkt die Rettungsbemühungen ein.
- Die globale Rezession drückte Hongkongs BIP, die Arbeitslosenquote stieg auf über 513 Billionen TP3, und die Immobilienpreise fielen um mehr als 2013 Billionen TP3. Schwarze Schwäne: Die Schuldenkrise der chinesischen Immobilienunternehmen auf dem Festland verschärfte sich.
VI. Rationaler Entscheidungsfindungsleitfaden: Der offensive und defensive Kampf zwischen Eigentümern und Käufern für verlustbringende Eigentümer
- Strategie zur Beendigung der Blutung: Übertragung der Hypothek an kleine und mittelgroße Banken, um eine Wertsteigerung anzustreben 5%-8% Unterzeichnung einer „Verkaufs- und Rückmietvereinbarung“, um das Wohnrecht zu behalten Untervermietung eines Zimmers zur Subventionierung der monatlichen Zahlung, geschätzte jährliche Einkommenssteigerung von 60.000-80.000
- Regeln für den Tiefstpreishandel: Konzentrieren Sie sich auf dringende Verkäufe mit Bankbewertungen unter 15 % Rabatt. Fordern Sie vom Verkäufer einen Teil der Stempelsteuer oder der Anwaltskosten. Geben Sie niedrigen Wohneinheiten den Vorzug, da diese widerstandsfähiger gegen Preisrückgänge sind (der Preisrückgang niedriger Wohneinheiten in Tseung Kwan O wird 2023 um 31 TP3T geringer sein als der von Hochhäusern).
Die Erosion der Stadt Donggang ist keineswegs ein isolierter Vorfall, sondern ein unvermeidlicher Stoffwechselprozess im Zuge der dreifachen Veränderungen durch Normalisierung der Zinssätze, Transformation der Bevölkerungsstruktur und Änderung der Wohnungspolitik. Wenn der Mythos, dass „Ziegel definitiv im Preis steigen werden“, zerbricht, verändert der Markt den Wertmaßstab auf schmerzhafte Weise. Die nächsten zwei Jahre werden der ultimative Test für Kapitalstärke und Risikobewusstsein sein. Nur Anleger, die sich von emotionalen Fesseln befreien und Halte- und Opportunitätskosten rational berechnen, können im Zyklus Chancen finden.
Weiterführende Literatur:
- Schockierender Betrug in Beverly Hill, Tai Po! Der Betrüger „Li Weiye“ gab sich als Philanthrop aus und verschwand mit 400 Millionen! Hongkong-Stars um zig Millionen Hongkong-Dollar betrügen?
- Alibaba-Gründer Jack Ma könnte 1,5 Milliarden HK-Dollar für den Kauf eines Superluxushauses in Hongkong ausgeben und damit zwei neue Rekorde auf dem globalen Immobilienmarkt aufstellen
- Der erste Second-Hand-Verlust ereignete sich in der neuen Entwicklung „Xingkai. Embankment“ in Shatin und Fotan, was dazu führte, dass der Eigentümer mehr als 20 % verlor und den Markt verließ
