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Der Abschwung auf dem Immobilienmarkt in Hongkong entwickelt sich allmählich zu einer sich selbst erfüllenden Prophezeiung. Im Jahr 2023, als sich der globale Kapitalmarkt allgemein erholte, erreichte das Transaktionsvolumen im Bereich Wohnimmobilien in dieser internationalen Metropole, die einst den Immobilienmythos „Perle des Orients“ begründete, einen neuen Tiefstand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1996, und der Preisindex fiel von seinem historischen Höchststand um mehr als 20 %. Diese Strukturanpassung ging über den traditionellen Rahmen der Angebots- und Nachfrageanalyse hinaus und hat sich im Wesentlichen zu einer narrativen Krise entwickelt, die die Wettbewerbsfähigkeit der Stadt beeinträchtigt.
■ Zeitgenössische Aufklärung der narrativen Ökonomie
Nobelpreisträger für Wirtschaftswissenschaften Robert ShillerRobert Shiller) Der in „Narrative Economics“ vorgestellte Kommunikationsmechanismus wird auf dem Immobilienmarkt in Hongkong anschaulich demonstriert. Wenn die kollektive Erinnerung daran, dass „die Immobilienpreise nur steigen und nie fallen“, durch die Realität ersetzt wird, dass „negative Vermögenswerte zurückkehren“, verbreitet sich die Marktstimmung auf ansteckende, virale Weise. Dieser Wandel der Erzählweise spiegelt sich nicht nur im Einfrieren der Transaktionsvolumina wider, sondern auch in den Kettenreaktionen von Projektentwicklern, die Markteinführungen verschieben, und ausländischen Fonds, die Übernahmen aussetzen. Es ist bemerkenswert, dass narrative Kommunikation im Zeitalter der sozialen Medien exponentielle Verbreitungseigenschaften aufweist. Ein pessimistischer Bericht eines Analysten einer großen ausländischen Bank kann, nachdem er sich in Instant-Messaging-Gruppen verbreitet hat, innerhalb von 48 Stunden Dutzende von Kündigungen auslösen.
■ Mehrdimensionale Analyse des Hongkonger Immobilienmarktdilemmas
Eine eingehende Analyse der Marktgrundlagen zeigt, dass dreifacher Druck einen überlagerten Effekt erzeugt:
1. Umkehr des Zinszyklus: Nach der US-Zinserhöhung im Rahmen des Systems der gekoppelten Wechselkurse ist der Leitzins (P-Satz) um 425 Basispunkte gestiegen, und die Hypothekenzahlungslastquote ist auf das gefährliche Niveau von 78% gestiegen.
2. Veränderungen der Bevölkerungsstruktur: Der Nettoabfluss der Bevölkerung wird im Jahr 2022 113.000 erreichen, einen Höchststand seit 1961, was direkt dazu führen wird, dass die Leerstandsquote auf dem Mietmarkt die Warnlinie 4% durchbricht.
3. Verschiebung der Angebotserwartungen: Die Planung des nördlichen Großraums gibt 5.400 Hektar Landreserven frei und verändert damit die traditionelle Preislogik der „Landknappheit“ völlig.
Besonders bemerkenswert ist, dass es zu einem Paradigmenwechsel im Eigentumskonzept der neuen Generation kommt. Einer Umfrage der CUHK Business School zufolge glauben 62% der jungen Leute unter 35 Jahren, dass die „Haus-für-Haus“-Leiter durchbrochen sei und sie eher dazu neigen, Gelder in diversifizierte Vermögenswerte wie grenzüberschreitendes Vermögensmanagement zu investieren. Dieser Wandel der Erwartungen hat den „Mythos der starren Nachfrage“ erschüttert, der den Immobilienmarkt 30 Jahre lang gestützt hat.
■ Der dynamische Raum des politischen Instrumentariums
Angesichts der systemischen Risiken haben die Behörden eine mehrdimensionale Reaktion eingeleitet:
- Finanzieller Puffer: Die HKMA erhöhte den Annahmesatz für den Hypotheken-Stresstest von 31TP3B auf 41TP3B, und die Quote der uneinbringlichen Forderungen des Bankensystems blieb auf einem niedrigen Niveau von 0,081TP3B
- Steuererleichterungen: Mit der Grundsatzerklärung 2023 wird die Steuerlast vollständig beseitigt und die Geltungsdauer der zusätzlichen Stempelsteuer (SSD) von drei auf zwei Jahre verkürzt.
- Landumwandlung: Einführung eines Pilotprogramms für eine „Standardbetrag“-Landprämie, um die Umwandlung von Industriegebäuden in Übergangswohnungen zu beschleunigen
Diese technischen Anpassungen haben jedoch die tieferen institutionellen Widersprüche noch nicht berührt. Untersuchungen von JLL zeigen, dass der durchschnittliche Wohnbauzyklus in Hongkong 6-8 Jahre dauert, also deutlich länger als in Singapur, wo er 3-4 Jahre benötigt. Der Landgenehmigungsprozess ist zu einem strukturellen Engpass geworden, der die Marktflexibilität einschränkt. Wenn Shenzhen Qianhai den innovativen Mechanismus „Hongkong-Kapital und Hongkong-Gesetze“ einführt, wird die Frage, wie Hongkong seine institutionelle Wettbewerbsfähigkeit im Rahmen von „Ein Land, zwei Systeme“ neu gestalten kann, der Schlüssel zur Lösung des Dilemmas des Immobilienmarktes sein.
■ Neubewertung des Wertes im Schmerz der Transformation
Aus historischer Sicht sind die aktuellen Anpassungen die unvermeidliche Folge des wirtschaftlichen Wandels Hongkongs. Mit der Neugestaltung der gesellschaftlichen Ordnung nach der Umsetzung des Nationalen Sicherheitsgesetzes und der Anpassung der Industriestruktur infolge der tiefen Integration der Greater Bay Area durchläuft der Immobilienmarkt einen Prozess der Wertrückführung von „abnormalen Prämien“ zu „rationalen Preisen“. Berechnungen von DTZ zeigen, dass der Kapitalwert von Bürogebäuden der Klasse A von seinem Höchststand um 351 TP3T zurückgegangen ist, was zeitgleich mit der Verengung der Preislücke in Singapurs CBD auf 121 TP3T erfolgt. Diese Bewertungskonvergenz spiegelt tatsächlich den marktorientierten Prozess der Neuverankerung Hongkongs seiner regionalen Positionierung wider.
Es ist erwähnenswert, dass die politischen Entscheidungsträger in einer Zeit, in der sich durch die Verbreitung neuer Gerüchte und die Verschlechterung der Fundamentaldaten eine Negativspirale bilden können, eine genaue Balance zwischen „Respekt vor dem Markt“ und „Steuerung der Erwartungen“ finden müssen. Die erfolgreichen Erfahrungen mit den „Neun Maßnahmen der Sonne“, die während der asiatischen Finanzkrise 1998 eingeführt wurden, zeigen, dass zur Überwindung der Marktträgheit außerordentliche politische Kreativität erforderlich ist. Vielleicht gelingt es uns, die Erfahrungen des Festlands mit dem zweigleisigen System „bezahlbarer Wohnraum + gewerblicher Wohnraum“ zu nutzen und ein soziales soziales Wohnungssicherheitsnetz aufzubauen, während gleichzeitig ein freier Marktmechanismus aufrechterhalten wird, was ein wichtiger Durchbruch für einen Neustart des Immobilienmarkts in Hongkong sein kann.
Die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt auf beiden Seiten des Victoria Harbour werden letztendlich zu einem Stresstest für die Widerstandsfähigkeit Hongkongs als internationales Finanzzentrum. Wenn auf den Neonreklamen der Immobilienmakler nicht länger „garantierte Wertsteigerung“ prangt, könnte es dieser Stadt trotz aller Schwierigkeiten gelingen, eine nachhaltigere Entwicklung hervorzubringen.
■ Erzählzeit
„Fakten werden nicht von Gefühlen beeinflusst.“ Da dieser Satz in den sozialen Medien häufig zitiert wird, ist es ironisch, dass er häufig von Leuten zitiert wird, die so gut wie nichts über Geschichte wissen. In seinem Buch Narrative Economics: Wie Geschichten sich verbreiten und große wirtschaftliche Ereignisse vorantreiben, schreibt Robert Schiff
Robert Shiller möchte uns das Gegenteil glauben machen – dass wirtschaftliche Fakten von Gefühlen getrieben werden und diese Gefühle von den wirtschaftlichen Erzählungen, über die er schreibt – den Geschichten, die so mächtig sind, dass sie Menschen dazu bringen können,
Es wird die Art und Weise verändern, wie Menschen Entscheidungen über wirtschaftliche Ereignisse treffen. Ein großer Teil der neueren wirtschaftswissenschaftlichen Literatur untersucht die wechselseitige Beziehung zwischen Erkenntnis und Ergebnissen.
Shiller argumentiert jedoch, dass die Aussagekraft von Narrativen in Umfang und Tiefe größer ist, als die zeitgenössische Ökonomie wahrhaben will. Ohne ein Verständnis der Hintergründe wirtschaftlicher Ereignisse können wir Ereignisse wie die Große Depression (oder die Einkommenssteuersenkungen der 1980er Jahre) nicht verstehen und auch keine Vorhersagen über künftige wirtschaftliche Ereignisse treffen.
Shillers Aufsatz kann bis zu einem gewissen Grad als öffentliche Widerlegung der Arbeiten jüngster Nobelpreisträger angesehen werden. Diese „Schule der randomisierten Versuche“ argumentiert (eine übermäßige Vereinfachung untergräbt zweifellos die Fairness), dass die Wissenschaft auf unnötige „Erzählungen“ verzichten und spezifische politische Maßnahmen auf vereinfachte Weise klar identifizieren könne.
Die kausalen Auswirkungen der Intervention, nicht jedoch ihre Auswirkungen auf Erwartungen oder Überzeugungen, müssen nicht berücksichtigt werden.
Robert James Shiller (geboren am 29. März 1946) ist ein Amerikaner Ökonom, Akademiker und Autor. Ab 2022 war er Sterling-Professor von Wirtschaft bei Yale Universität und ist Fellow am Yale-Schule für Management's International Center for Finance. Shiller ist wissenschaftlicher Mitarbeiter des Nationales Büro für Wirtschaftsforschung (NBER) seit 1980, ist Vizepräsident der Amerikanische Wirtschaftsvereinigung im Jahr 2005, sein designierter Präsident für 2016 und Präsident der Östliche Wirtschaftsvereinigung für 2006–2007. Er ist außerdem Mitbegründer und Chefökonom des
Investmentverwaltungsfirma MacroMarkets LLC.
