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Todesspirale taucht erneut auf (vergleichende Analyse)
Innerhalb von nur drei Tagen verzeichnete Huijing Garden zum zweiten Mal einen riesigen dreistelligen Verlust! Der jüngste Verkauf einer Dreizimmerwohnung in Zimmer G im Untergeschoss von Block 3 wurde mit 11.111 HK-Dollar pro Quadratfuß abgeschlossen, ein Rekordtief in der Wohngegend des letzten Jahrzehnts. Es handelte sich um einen Verlust von 31,21 TP3T HK$ gegenüber dem Kaufpreis im Jahr 2019 und der Verlust war 1,5 Prozentpunkte höher als bei den Einheiten in den oberen Stockwerken im selben Anwesen.
Abschreibungsbeschleunigungskurve von Sceneway Garden
Im Jahr 2019 gekaufte Einheiten | Verlustrate im Jahr 2024
► Obergeschoss｜29.7%
► Mittlere Schicht｜30,5% (Rekord des letzten Monats)
► Niedriger Pegel｜31.2%⏫
„Das Mindestprämiensystem bricht zusammen.“ Der traditionelle gewichtete Mindesteinkommensunterschied von 201 TP3T ist auf weniger als 81 TP3T geschrumpft und Haushalte mit niedrigem Mindesteinkommen sind zu den Gebieten geworden, die am stärksten von der Kapitalflucht betroffen sind.
Drei Hauptkiller hinter dem Preissenkungstrend (mit Schlüsseldaten)
- Vampireffekt im Nordosten der New Territories
Centaline Property stellte fest, dass sich der aktuelle Preis von The View mit dem der Drei-Zimmer-Wohnung im Fanling Centre überschneidet (durchschnittlicher Preis pro Quadratfuß: 11.023 HK$), und der Anteil der Käufer aus Hongkong und Kowloon, die in die New Territories wechseln, ist um 471 TP3T pro Monat gestiegen - Negative Hypotheken-Spread-Falle
Nehmen Sie diese Einheit als Beispiel:
▸ Monatliche Zahlung im Jahr 2019: 28.450 Yuan (H+1,3%)
▸ Monatliche Zahlung im Jahr 2024: 42.800 Yuan (H+1,5%)
Selbst wenn die Mietrendite bei 2,91 TP3T bleibt, beträgt der monatliche Nettoabfluss bis zu 14.350 Yuan - Wiederaufbau des Schattengipfels
Das neueste „Yau Tong Bay Planning Scheme“ der URA wurde veröffentlicht. Es sieht ein potenzielles Angebot von 6.300 Einheiten in der Gegend vor und hat direkte Auswirkungen auf das Bewertungssystem des 32 Jahre alten Sceneway Garden.
Stop-Loss-Offenlegung (praktische Strategie)
[Fluchthandbuch für Besitzer]
✓ Zeit, den Arm abzuschneiden: Wenn die Fed im September die Zinsen erhöht, wird sich der potenzielle Rückgang der Immobilien in Hongkong auf 35% ausweiten
✓ Umschuldung: Durch die Freigabe des Restwertes durch Refinanzierung kann die Einheit rund 1,2 Millionen an liquiden Mitteln auszahlen
✓ Reverse Marketing: „Grenzüberschreitendes Studentenwohnheim“, Miete kann um 15% erhöht werden
【Predator-Strategie】
✔ Bottom-Fishing-Formel: aktueller Preis + 5-Jahres-Haltekosten (ca. 980.000) < Bankbewertung 85%
✔ Rote Linie bei Renovierungen: Vermeiden Sie den Kauf von Einheiten mit MTR-Lüftungsanlagen innerhalb von 5 Metern von der Außenwand (Schwierigkeiten beim Wiederverkauf +30%)
✔ Hinterhaltsmöglichkeit: Sichern Sie sich „Doppelfallobjekte“ – dringender Verkauf wegen Erbauseinandersetzung + leerstehendes Objekt wegen Mietvertragsablauf
☆ Experten warnen: „Diese Anpassungswelle führt zu einer übergreifenden Massenpanik. Die Käufer der Jahre 2017 bis 2019 sind zur gefährlichsten Gruppe geworden.“!
Weiterführende Literatur:
