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Bei der Vorabgenehmigung handelt es sich um eine vorläufige Prüfung der finanziellen Situation des Käufers durch eine Bank oder ein Finanzinstitut, bevor dieser offiziell eine Hypothek beantragt. Ziel der Überprüfung ist es, den maximalen Kreditbetrag, den Zinssatz und die Rückzahlungsbedingungen zu ermitteln, die genehmigt werden können. Dieser Service ermöglicht es Käufern, ihr Budget für den Hauskauf klar zu verstehen und gezielter nach einem Haus zu suchen, wodurch die Erfolgsquote der Transaktion erhöht wird.
Vorteile der Hypothekenvorabgenehmigung
Sichern Sie sich Ihren Tarif und Ihre Konditionen
Einige Banken gewähren während der Vorabgenehmigung eine „Zinshaltefrist“, um zu verhindern, dass sich Marktzinsschwankungen auf die endgültigen Kreditbedingungen auswirken.
Klären Sie Ihr Budget für den Hauskauf
Anhand des genehmigten Betrags können Käufer Immobilien auswählen, die in ihr Budget passen, und so ein Scheitern der Transaktion aufgrund unzureichender Kreditwürdigkeit vermeiden.
Verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition
Verkäufer oder Bauträger akzeptieren tendenziell Käufer mit Vorabgenehmigung, da deren finanzielle Leistungsfähigkeit bestätigt wurde und das Transaktionsrisiko geringer ist.
Beschleunigen Sie den formellen Bewerbungsprozess
Nach der Vorabgenehmigung müssen Sie bei der formellen Antragstellung nur noch die aktuellsten Dokumente (z. B. Immobilieninformationen) vorlegen, was den Genehmigungsprozess beschleunigt.
Reduzieren Sie das finanzielle Risiko
Vermeiden Sie das Risiko, einen vorläufigen Kaufvertrag zu unterzeichnen und dann festzustellen, dass Ihr Kredit abgelehnt wird und Sie die Anzahlung leisten müssen oder mit dem Risiko eines Zahlungsausfalls konfrontiert sind.
Menschen mit instabilem Einkommen
Personen mit unregelmäßigem Einkommen, unvollständigen Einkommensnachweisen oder einer Schuldenhistorie.
Käufer von Spezialimmobilien
Einheiten, die zu alt sind, komplexe Eigentumsverhältnisse haben (z. B. denkmalgeschützte Gebäude) oder nicht genehmigte Bauten oder strukturelle Probleme aufweisen.
So bewerben Sie sich
- Wählen Sie ein Finanzinstitut
Vergleichen Sie Hypothekenzinsen, Angebote und Konditionen verschiedener Banken und wählen Sie das für Sie passende Institut aus. - Bewerbung und Unterlagen einreichen
Reichen Sie das Antragsformular für die Vorabgenehmigung und die erforderlichen Dokumente (siehe Checkliste unten) online, in einer Filiale oder über einen Vertreter ein. - Warten auf Überprüfung
Normalerweise dauert es 3–7 Werktage und die Bank prüft Einkommen, Verbindlichkeiten, Kreditwürdigkeit usw. - Ergebnisse abrufen
Nach erfolgreicher Bewilligung erhalten Sie von der Bank eine schriftliche oder elektronische Mitteilung über die Kredithöhe und die Konditionen.
Erforderliche Dokumente
Im Allgemeinen müssen die folgenden grundlegenden Dokumente vorbereitet werden (können je nach Anforderungen der Institution leicht variieren):
Identitätsnachweis
- Kopie des Personalausweises/Reisepasses
Einkommensnachweis
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3–6 Monate
- Steuerbescheid (falls zutreffend)
- Schreiben des Arbeitgebers (Position, Monatsgehalt und Dienstzeit angeben)
- Selbständigerwerbende: Unternehmensabschluss, Gewinnsteuererklärung
- Arbeitgeberbescheinigung oder Arbeitsvisitenkarte
Vermögensnachweis
- Kontoauszüge der letzten 3-6 Monate (mit Angaben zu Einzahlungen und Einnahmen und Ausgaben)
- Nachweis über sonstiges Vermögen (Aktien, Fonds, Immobilien etc.)
Aktuelle Schuldeninformationen
- Kreditkartensalden und andere Aufzeichnungen zur Kreditrückzahlung
Immobilieninformationen (falls ausgewählt)
- Vorläufiger Kaufvertrag (sofern unterzeichnet)
Genehmigungsergebnis
- Erfolgreiche Genehmigung: Die Bank stellt ein „Vorabgenehmigungsschreiben“ aus, in dem der Kreditbetrag, der Zinssatz, die Rückzahlungsdauer und zusätzliche Bedingungen (z. B. muss die Immobilie eine formelle Bewertung bestehen) aufgeführt sind.
- Vorbehaltliche Genehmigung: Gegebenenfalls müssen Sie weitere Unterlagen (z. B. aktuelle Einkommensnachweise) einreichen.
- Ablehnung der Genehmigung: Sie können den Grund (z. B. zu geringes Einkommen, geringe Schufa) bei der Bank erfragen und nach Verbesserung der Situation einen neuen Antrag stellen.
Gültigkeitsdauer der Vorabgenehmigung
- Im Allgemeinen beträgt sie 3–6 Monate und kann von Bank zu Bank variieren.
- Ändert sich während der Laufzeit der Zinssatz oder die finanzielle Situation (etwa Arbeitslosigkeit, Neuverschuldung), kann es zu einer erneuten Überprüfung durch die Bank kommen.
- Wenn der Antrag überfällig ist, müssen Sie ihn erneut einreichen. Es wird empfohlen, den Immobilienkauf innerhalb der Gültigkeitsdauer abzuschließen.
Vorsichtsmaßnahmen
- Nicht endgültige Zusage: Eine Vorabgenehmigung bedeutet nicht automatisch eine formelle Genehmigung und das endgültige Darlehen muss noch die Immobilienbewertung und Dokumentenprüfung bestehen.
- Vermeiden Sie Mehrfachanträge: Wenn Sie innerhalb kurzer Zeit bei mehreren Banken Anträge stellen, kann sich dies negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken.
- Marktveränderungen: Wenn die Zinsen steigen oder die Richtlinien verschärft werden, können die formellen Genehmigungsbedingungen von denen der Vorabgenehmigung abweichen.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert es, bis ich eine vorläufige Hypothekenzusage erhalte?
Im Allgemeinen dauert die Vorabgenehmigung etwa 2 Wochen
Banken prüfen Standard-Hypothekenanträge (z. B. 60-Prozent-Hypotheken) und können in der Regel innerhalb von 2 Wochen eine vorläufige Genehmigung erteilen, wenn alle Unterlagen vollständig sind und kein komplexer finanzieller Hintergrund vorliegt.
Wichtige Einflussfaktoren
✅ Vollständigkeit der Dokumente (z. B. Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Eigentumsinformationen)
✅ Kreditwürdigkeit des Antragstellers
✅ Aktueller Genehmigungsstand der Bank
Hypothekenversicherung mit hohem Verhältnis (z. B. 80 %-90 % Hypothek)
Verlängert auf 3-4 Wochen
Der Prozess ist komplizierter, da er gleichzeitig von Banken und Hypothekenversicherungsgesellschaften (wie der Hong Kong Mortgage Insurance Company) geprüft werden muss.
Zusätzlicher Überprüfungsschwerpunkt
✅ Entspricht die Immobilienbewertung den Standards?
✅ Stresstest der Rückzahlungsfähigkeit des Antragstellers
✅ Prämienberechnung und Bestätigung der Versicherungsbedingungen
Gibt es eine Möglichkeit, den Genehmigungsprozess zu beschleunigen?
Bereiten Sie im Voraus eine Liste der Dokumente vor
Erforderliche Dokumente: Identitätsnachweis, Einkommensnachweis für 3-6 Monate (Lohnabrechnung/Kontoauszug), Steuerbescheid, Schreiben des Arbeitgebers, Übergangswohnungsvertrag.
Selbstständige/unregelmäßige Einkommensbezieher: Es werden Finanzberichte und MPF-Aufzeichnungen für zwei Jahre benötigt.
Aktive Nachverfolgung und Kommunikation
Kontaktieren Sie 3-5 Tage nach der Einreichung die Bank, um die Vollständigkeit der Unterlagen zu bestätigen.
Handelt es sich um eine Hypothekenversicherung, können Sie bei der Bank nachfragen, ob zusätzliche Informationen (wie etwa ein Sanierungsangebot) erforderlich sind.
Vermeiden Sie häufige Ursachen für Verzögerungen
❌ Das Dokument ist unscharf oder es fehlen Seiten
❌ Die Einkommensbescheinigung stimmt nicht mit dem Kontoauszug überein
❌ Der Immobilienwert fällt niedriger aus als erwartet (Sie können die Bank vorab mit einer Bewertung beauftragen)
Fällt für die Vorabgenehmigung eine Gebühr an?
Normalerweise ist es kostenlos, manche Institutionen erheben jedoch möglicherweise eine Bearbeitungsgebühr, die im Voraus bestätigt werden muss.
Muss ich die Hypothek dieser Bank nach der Vorabgenehmigung annehmen?
Nein, Käufer können die Konditionen anderer Banken weiterhin vergleichen, müssen ihren Antrag jedoch erneut einreichen.
Was passiert, wenn der Immobilienpreis den vorab genehmigten Betrag übersteigt?
Sie müssen die Differenz durch die Anzahlung ausgleichen oder einen neuen Kredit mit höherer Summe beantragen (abhängig von Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit).
Die vorläufige Hypothekenzusage ist formalGewährenHypothek?
Bei der vorläufigen Hypothekenzusage handelt es sich um eine „bedingte Genehmigung“, die die Bank auf Grundlage der vom Antragsteller bereitgestellten vorläufigen Informationen (wie Einkommen, Kredithistorie usw.) erteilt. Es bedeutet lediglich, dass der Antragsteller die grundlegenden Kreditvoraussetzungen erfüllt, aberNicht gleichbedeutend mit dem Endergebnis. Ihre Wirksamkeit ähnelt der einer „Präqualifikation“ und wird durch spätere tatsächliche Umstände beeinflusst.
Wichtige Faktoren
Einkommensstabilität: Sinkt Ihr Einkommen (z.B. durch Jobwechsel, Provisionskürzung) oder erhöhen sich Ihre Verbindlichkeiten zum Zeitpunkt der formellen Antragstellung, kann die Bank die Kreditsumme kürzen oder Ihren Antrag ablehnen.
Immobilienbewertung und -zustand：Die Bank genehmigt den Antrag letztendlich auf Grundlage des „tatsächlichen Transaktionspreises“ oder des „Bewertungsberichts“. Sinkt der Immobilienpreis oder sind illegale Bauten bzw. bauliche Mängel an der Immobilie festzustellen, kann dies eine Überprüfung oder sogar den Widerruf der Vorabgenehmigung nach sich ziehen.
Änderungen der Geldpolitik und der Zinssätze: Wenn die Marktzinsen steigen oder die Hypothekenrichtlinien der Banken verschärfen, können die Bedingungen der Vorabgenehmigung ungültig werden.
Beratung zum Risikomanagement
Sichern Sie sich die Frist für die Vorabgenehmigung: Die Vorabgenehmigungsfrist der meisten Banken beträgt 3 Monate und die Transaktion muss innerhalb dieser Frist abgeschlossen werden.
Pufferspeicherplatz reservieren: Das Budget für den Wohnungskauf sollte niedriger sein als der vorab genehmigte Betrag von 10%-15%, um Finanzierungslücken aufgrund unzureichender Bewertung zu vermeiden.
Gründliche Gebäudeinspektion: Beauftragen Sie vor Vertragsunterzeichnung einen Fachmann mit der Besichtigung der Immobilie, um mögliche Probleme wie etwa nicht genehmigte Bauvorhaben und illegale Umbauten auszuschließen.
Behalten Sie Ihre Finanzen im Griff: Vermeiden Sie die Aufnahme neuer Kredite (z. B. Autokredite, Kreditkartenraten) nach der Vorabgenehmigung, um eine stabile Einkommensquelle aufrechtzuerhalten.
Unterschiede bei der formellen Genehmigung
Vor der Kreditvergabe führen die BankenSachliche Prüfung von Immobilien(z. B. Beauftragung eines Gutachters mit der Durchführung der Bewertung) und Anforderung der Vorlage aktueller Einkommensnachweise (z. B. einer aktuellen Gehaltsabrechnung). Sollte sich herausstellen, dass die Angaben nicht mit denen aus der Vorabgenehmigungsphase übereinstimmen, können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein oder die Konditionen angepasst werden.
Wie kann ich die Adresse der Immobilie angeben, wenn ich die Immobilie zum Zeitpunkt der Vorabgenehmigung noch nicht gekauft habe?
Bewerben Sie sich mit der Adresse der „Zieleinheit“
Auch wenn Sie noch keinen vorläufigen Kaufvertrag unterzeichnet haben, können Sie für die Vorabgenehmigung die konkrete Adresse der von Ihnen in Betracht gezogenen Einheit (z. B. einen bestimmten Block und eine bestimmte Etage eines Gebäudes) auswählen. Die Bank genehmigt den Kreditbetrag und den Zinssatz vorab auf Grundlage der Bewertung und der Immobilienbedingungen der Adresse.
Flexibilität beim Ersetzen ähnlicher Eigenschaften
Wenn die endgültig gekaufte Immobilie von der vorab genehmigten Adresse abweicht, behält die Bank in der Regel die ursprünglichen Bedingungen bei, solange die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
Dieselbe Wohnsiedlung oder angrenzende Gemeinde (z. B. Wechsel von Block A zu Block B)
Die Wohnfläche und die Etage sind ähnlich (der Preisunterschied liegt innerhalb von 10%)
Die Immobilienarten sind die gleichen (z.B. handelt es sich bei beiden um gebrauchte Wohnimmobilien, Erstverkaufsimmobilien usw.)
Wichtige Details
Neubewertungsmechanismus: Auch wenn die Bedingungen unverändert bleiben, wird die Bank dennoch eine formelle Bewertung der tatsächlich erworbenen Immobilie durchführen. Fällt die Bewertung niedriger aus als erwartet, kann es zu einer entsprechenden Reduzierung der Darlehenssumme kommen.
Einschränkungen des Vorverkaufszeitraums: Wenn Sie für eine bestehende Gebäudeadresse eine Vorabgenehmigung erhalten und später zum Kauf einer Vorverkaufsimmobilie wechseln, müssen Sie bestätigen, ob die Bank die Hypothekenrichtlinie für Vorverkaufsimmobilien akzeptiert.
Ergänzende Unterlagen: Nach Abschluss der Transaktion muss ein formeller Kaufvertrag vorgelegt werden, der die bei der Vorabgenehmigung verwendete temporäre Adresse ersetzt.
Alternativen ohne konkretes Ziel
Wenn Sie keine Ahnung haben, nach welcher Einheit Sie suchen, können Sie Folgendes angeben:
Referenzfälle in der Region: zum Beispiel „Zwei-Zimmer-Wohnungen im XX. Bezirk für rund 5 Millionen“ als Beispiel
Arbeiten Sie mit Hypothekenmaklern zusammen: Fachleute helfen Ihnen bei der Auswahl simulierter Immobilienadressen, die zu Ihrem Budget passen
Beratung zum Risikomanagement
Wenn Sie nach der Vorabgenehmigung in eine höherpreisige Immobilie wechseln (z. B. von einer 5-Millionen-Einheit in eine 8-Millionen-Einheit), müssen Sie erneut eine Hypothek beantragen.
Halten Sie einen Budgetpuffer von 10-15% bereit, um eine Beeinträchtigung der Anzahlung aufgrund unzureichender Bewertung zu vermeiden
Die Gültigkeitsdauer des Vorabgenehmigungsergebnisses beträgt in der Regel 3 Monate, daher ist es sicherer, den Hauskauf innerhalb der Frist abzuschließen.
Praktische Einsatzbeispiele:
Xiao Ming möchte eine Wohnung in Wohnsiedlung A kaufen. Er beantragt eine Vorabgenehmigung unter Angabe der Adresse „Zimmer B, 10. Stock, Block 3, Wohnsiedlung A“ und erhält die Genehmigung für eine Hypothek von 70% und einen Zinssatz von H+1,3%. Zwei Wochen später änderte ich meinen Kauf auf Zimmer C, 8. Stock, Block 5 in der gleichen Wohnsiedlung (gleiche Gegend, Transaktionspreis 2% niedriger). Die Bank griff dabei direkt auf die ursprünglichen Konditionen zurück und verlangte lediglich die Vorlage des formellen Vertrags und der Bauabnahmeunterlagen.
Es empfiehlt sich, im Rahmen einer ausführlichen Kommunikation mit der Bank oder einem professionellen Hypothekenberater eine auf Ihre persönliche finanzielle Situation abgestimmte Vorabgenehmigungsstrategie zu entwickeln, um flexibler auf Marktveränderungen reagieren zu können.
