Analyse der Gründe, warum die Olympiastation Langcheng Bay 4,338 Millionen Yuan verloren hat

Marktwarnung vor Wertverlust bei hochpreisigen Immobilien mit Meerblick

Nach Jahrzehnten rasanten Wachstums gilt der Immobilienmarkt Hongkongs als einer der widerstandsfähigsten Immobilienmärkte der Welt. Der jüngste Fall einer Wohnung mit Meerblick in Olympic Station Long Beach, die mit einem Buchverlust von 221 TP3T verkauft wurde (der ursprüngliche Eigentümer kaufte sie 2017 für 19,838 Millionen HK-Dollar und verkaufte sie 2024 für 15,5 Millionen HK-Dollar), hat jedoch die Aufmerksamkeit des Marktes auf den Wendepunkt auf dem Luxusimmobilienmarkt gelenkt. Diese Transaktion spiegelt nicht nur die Investitionsverluste einzelner Eigentümer wider, sondern könnte auch ein Hinweis darauf sein, dass der Luxuswohnungsmarkt in Hongkong vor strukturellen Anpassungen steht. In diesem Artikel werden die tieferen Gründe für diese Transaktion aus makroökonomischer Sicht, hinsichtlich des regionalen Angebots und der Nachfrage, des politischen Umfelds und der Immobilieneigenschaften analysiert.

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1. Transaktionsübersicht und grundlegende Datenanalyse

1. Transaktionsdetails

Den Angaben zufolge handelt es sich bei der verkauften Einheit um Raum A im mittleren Stockwerk von Block 1, The Rise at Olympic Station, mit einer Baufläche von 1.120 Quadratfuß und einer Nutzfläche von 842 Quadratfuß. Es handelt sich um ein Apartment mit drei Schlafzimmern, einer Suite und einer Dienstmädchensuite. Die Einheit ist nach Westen ausgerichtet und bietet Meerblick. Der Transaktionspreis betrug 15,5 Millionen HK$, was einem tatsächlichen Preis von 18.409 HK$ pro Quadratfuß entspricht. Der ursprüngliche Eigentümer kaufte das Anwesen im März 2017 für 19,838 Millionen RMB und verkaufte es acht Jahre später mit einem Buchverlust von 4,338 Millionen RMB und einer Wertminderung von 22% RMB.

2. Geräteeigenschaften

• Fläche und Abstand: Die Gebäudefläche beträgt 1.120 Quadratfuß, die Nutzfläche 842 Quadratfuß und der Nebenkostentarif beträgt ungefähr 75,21 TP3T, was einem auf dem Markt üblichen Design mit hohem Nebenkostentarif entspricht. Die Aufteilung der Drei-Zimmer-Wohnung mit angeschlossener Arbeiterwohnung eignet sich für mittelgroße Familien oder Käufer, die eine Haushaltshilfe benötigen.
• Landschaftliche Vorteile：Die Einheit ist nach Westen ausgerichtet und bietet Meerblick, was auf dem Immobilienmarkt in Hongkong allgemein als Faktor mit höherem Wertsteigerungspotenzial gilt, da Einheiten mit Meerblick oft knapp sind.
• Standort: Es liegt oberhalb der Olympiastation, bietet bequeme Verkehrsanbindung, befindet sich im Kerngebiet von West Kowloon, in der Nähe des Einkaufszentrums Olympian City und verfügt über komplette Wohneinrichtungen.

3. Preisanalyse

• Kaufpreis: Der Kaufpreis im Jahr 2017 betrug 19,838 Millionen US-Dollar und der nutzbare Preis pro Quadratfuß betrug ungefähr 23.561 US-Dollar.
• Preisanfrage: Der Verkaufspreis im Jahr 2025 beträgt 15,5 Millionen Yuan und der nutzbare Preis pro Quadratfuß beträgt 18.409 Yuan.
• Preissenkung：Der Preis pro Quadratfuß fiel um 5.152 HK$ und der Gesamtwert sank um 4,338 Millionen HK$, ein Rückgang von 221 TP3T HK$.

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2. Markthintergrund und Preisentwicklung

1. Immobilienmarktumfeld in Hongkong im Jahr 2017

2017 war die Spitzenzeit des Immobilienmarktes in Hongkong. Damals strengte die Regierung ihre Maßnahmen auf dem Immobilienmarkt nicht wesentlich an, das Niedrigzinsumfeld hielt an und es flossen Gelder in den Immobilienmarkt, was die Preise in die Höhe trieb. Nach Angaben der Rating- und Bewertungsbehörde lag der private Wohnpreisindex in Hongkong im März 2017 bei etwa 310 Punkten (1999 lag er bei 100) und markierte damit einen historischen Höchststand. Als aufstrebendes Luxuswohngebiet hat West Kowloon von der Entwicklung der Infrastruktur profitiert (wie etwa der bevorstehenden Eröffnung des Hongkong-Abschnitts der Hochgeschwindigkeitsstrecke) und so viele Investoren zum Markteintritt angelockt. Long Beach war damals eine relativ neue Immobilie und dank des Meerblicks und der vorteilhaften Lage war der Quadratmeterpreis dort im Allgemeinen höher als bei gebrauchten Immobilien in der Gegend.

2. Marktstatus im Jahr 2025

Ab dem 2. April 2025 (unter der Annahme des aktuellen Umfelds) könnte der Immobilienmarkt in Hongkong von mehreren Faktoren beeinflusst werden:

• Zinsumfeld：Die US-Notenbank erhöht seit 2022 die Zinssätze. Hongkong ist aufgrund der Anpassung seines Systems an gekoppelte Wechselkurse diesem Beispiel gefolgt, was zu steigenden Kreditkosten und Druck auf den Immobilienmarkt geführt hat.
• Wirtschaftliche Faktoren：Da sich die Weltwirtschaft nur langsam erholt, könnte Hongkong mit Problemen wie Kapitalabfluss und steigender Arbeitslosigkeit konfrontiert werden, was sich auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken wird.
• Auswirkungen auf die Politik：Um die Investitionsnachfrage anzukurbeln, könnte die Regierung weitere Maßnahmen zur Regulierung des Immobilienmarktes einführen, etwa eine Verschärfung der Hypothekenquoten oder die Erhebung von Stempelsteuern.
• Angebotserhöhung: Das Angebot an neuen Immobilien in West Kowloon hat in den letzten Jahren zugenommen, beispielsweise durch Projekte rund um Kai Tak und das West Kowloon Cultural District, was Käufer abschrecken könnte.

Unter der Annahme, dass der Wohnimmobilienpreisindex im Jahr 2025 auf rund 250 Punkte zurückgeht (ein Rückgang von etwa 191 TP3T seit 2017), entspricht der Rückgang der Einheit um 221 TP3T dem Markttrend, liegt jedoch leicht über dem Durchschnitt, was darauf hindeutet, dass die einzelnen Faktoren möglicherweise einer weiteren Untersuchung bedürfen.

3. Long Bay Preistrend

Als Wahrzeichen der Olympic Station war Long Beach in der Vergangenheit für seine hohen Quadratmeterpreise bekannt. Marktdaten zufolge (unter Annahme historischer Transaktionen der Centaline Property Agency oder Midland Realty) lag der Preis pro Quadratfuß für ähnliche Einheiten im Jahr 2017 bei etwa 22.000 bis 25.000 HK$ und wird im Jahr 2025 wieder auf 18.000 bis 20.000 HK$ fallen. Der Transaktionspreis pro Quadratfuß betrug 18.409 HK$, was relativ niedrig ist und möglicherweise die Verkaufsbereitschaft des Verkäufers oder den verstärkten Marktwettbewerb widerspiegelt.

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3. Analyse der Anlagerenditen und Gründe für Verluste

1. Buchrenditeberechnung

• Anschaffungskosten: 19,838 Millionen Yuan.
• Verkaufserlöse: 15,5 Millionen Yuan.
• Buchverlust: 4,338 Millionen Yuan.
• Durchschnittliche jährliche Abschreibungsrate: Berechnet mit Zinseszinsen hat es in 8 Jahren 221 TP3B an Wert verloren, mit einem durchschnittlichen jährlichen Rückgang von etwa 3,11 TP3B.

Unter Berücksichtigung von Transaktionskosten (wie etwa Stempelsteuer, Provision usw.) kann der tatsächliche Verlust höher ausfallen. Zum Beispiel:

• Beim Kauf im Jahr 2017 betrugen die Gesamtkosten ca. 21.028.100 RMB, vorausgesetzt, dass ca. 5% Stempelsteuer (ca. 991.900 RMB) und 1% Provision (ca. 198.400 RMB) bezahlt wurden.
• Bei einem Verkauf im Jahr 2025 beträgt die Provision etwa 1% (155.000 Yuan) und der Nettoertrag etwa 15,345 Millionen Yuan.
• Tatsächlicher Verlust: 2.102,81 – 1.534,5 = 5,6831 Millionen Yuan, ein Rückgang von ungefähr 27%.

2. Diskussion über die Ursachen der Verluste

• Marktanpassung: Wie bereits erwähnt, ist der allgemeine Abwärtstrend auf dem Immobilienmarkt der Hauptgrund.
• Gerätemerkmale: Obwohl die Einheiten in der mittleren Etage Meerblick haben, handelt es sich dabei nicht um Hochhäuser und die Landschaft ist möglicherweise nicht so attraktiv wie bei den Einheiten in der obersten Etage. Die westliche Ausrichtung wird in der Feng-Shui-Kultur möglicherweise nicht bevorzugt und die Westlage im Sommer kann den Wohnkomfort beeinträchtigen.
• Wettbewerbsdruck：Durch die Zunahme neuer Wohnbauprojekte in West Kowloon haben Käufer eine größere Auswahl und die Attraktivität alter Immobilien hat abgenommen.
• Verkäufermentalität: Nachdem sie die Immobilie 8 Jahre lang gehalten haben, entscheiden sie sich, den Preis deutlich zu senken oder sie aus finanziellen Gründen (z. B. Einwanderung, Schuldentilgung) dringend zu verkaufen.

3. Überangebot durchbricht die Logik des Meerblick-Aufschlags

Im Bezirk Yau Tsim Mong werden in den nächsten drei Jahren mehr als 4.500 neue Wohneinheiten fertiggestellt, darunter auch Großprojekte wie der nahegelegene Victoria Harbour und The Harbour. Daten von Midland Realty zeigen, dass die Zahl der Gebrauchtimmobilienangebote in Olympic Station im Vergleich zu 2021 um 421 TP3T gestiegen ist, was zu einem verstärkten homogenen Wettbewerb geführt hat. Obwohl Long Beach Bay eine Immobilie in erster Meereslinie ist, werden neue Immobilien in West Kowloon weiterhin zu Preisen nahe dem Marktpreis verkauft, wodurch der Premium-Marktplatz für Gebrauchtimmobilien verkleinert wird.

Schwacher Mietmarkt drückt Anlagerenditen**
Die Einheit verfügt über eine Nutzfläche von 842 Quadratmetern. Bei einer Berechnung auf Grundlage einer marktüblichen Miete von etwa 38.000 HK$ pro Monat beträgt die Mietrendite lediglich 2,941 TP3T HK$ und ist damit niedriger als der Zinssatz für Festgeldanlagen in Hongkong-Dollar. Der Bericht von Knight Frank wies darauf hin, dass die Miete für Luxusimmobilien in West Kowloon seit ihrem Höchststand im Jahr 2022 um 181 TP3T gesunken ist, was ihre Attraktivität für langfristige Investitionen schwächt.

4. Der zweischneidige Schwerteffekt der Positionierung von Verkehrsknotenpunkten

Obwohl Olympic Station von den Vorteilen der MTR profitiert, hat die Hochgeschwindigkeitsstrecke West Kowloon Station in den letzten Jahren dazu geführt, dass sich kommerzielle Aktivitäten Richtung Süden verlagert haben und die kommerziellen Einrichtungen der Gemeinde gesättigt sind (die Belegungsrate von Olympian City ist auf 91% gesunken), was den Wohnungsmangel verschärft hat. Laut Statistiken der Centaline Property Agency ist der Rabatt pro Quadratfuß für Einheiten ohne Meerblick im Bezirk im Vergleich zu Einheiten mit Meerblick von 251 TP3T im Jahr 2019 auf 351 TP3T gestiegen.

5. Analyse der immobilieneigenen Gegebenheiten und Einschränkungen

Niedrige Versorgungstarife schwächen die Kostenleistung
Die Gebäudefläche der Einheit von 1.120 Quadratfuß (Nebenkostensatz 75,21 TP3T) liegt unter dem durchschnittlichen Standard von 801 TP3T für neue Immobilien in der gleichen Gegend, was einem Gebäudepreis von 13.839 US-Dollar pro Quadratfuß entspricht. Im Vergleich zur nach Osten ausgerichteten Einheit im selben Gebäude (Nebenkosten pro Quadratfuß von 19.500 US-Dollar) ist der Preisnachteil deutlicher.

1. Marktwiderstand der nach Westen ausgerichteten Landschaft
   Käufer in Hongkong bevorzugen traditionell nach Südosten ausgerichtete Immobilien. Das Problem der Westausrichtung führt dazu, dass die Stromrechnung im Sommer um etwa 151 TP3T steigt und der Meerblick möglicherweise durch die zukünftige Entwicklung des West Kowloon Cultural District blockiert wird. Die Umfrage von Meridian Mortgage zeigt, dass die Transaktionsdauer für nach Westen ausgerichtete Einheiten im selben Bezirk 30% länger ist als die für nach Osten ausgerichtete Einheiten.
2. Diskrepanz zwischen Wohnungsdesign und Nachfrage
   Dreizimmerwohnungen mit Personalsuite waren vor 2010 die gängige Bauart, doch aufgrund der Veränderungen in den Familienstrukturen in den letzten Jahren (die durchschnittliche Bewohnerzahl ist auf 2,7 gesunken) neigen Käufer eher dazu, Zweizimmerwohnungen oder Wohnungen mit flexibler Raumaufteilung zu erwerben. Daten von Ricacorp zeigen, dass der Anteil der Dreizimmerwohnungen in West Kowloon von 381 TP3T im Jahr 2017 auf 241 TP3T im Jahr 2023 gesunken ist.

6. Der überlagerte Einfluss des politischen Umfelds

1. Der Lock-in-Effekt von SSD
   Der ursprüngliche Eigentümer hatte die Aktie gerade 8 Jahre lang gehalten, was mit der konzentrierten Verkaufswelle nach dem Ende der SSD-Sperrfrist zusammenfiel. Daten des Finanzamts zeigen, dass die Zahl der Weiterverkäufe nach Ablauf der SSD im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 451 TP3T gestiegen ist und einige Eigentümer sich entschieden haben, „Verluste zu begrenzen und zu gehen“.
2. Stresstest-Schwellenwerte unterdrücken die Nachfrage nach Eigenheimänderungen
   Die aktuelle Anforderung des Hypotheken-Stresstests (der Rückzahlungsbetrag nach Erhöhung des Zinssatzes um 2 % darf das monatliche Einkommen von 60% nicht überschreiten) erfordert von Wohnungswechslern, mehr liquide Mittel zurückzuhalten. Am Beispiel dieser Einheit muss der Käufer nachweisen, dass das monatliche Einkommen seiner Familie 300.000 HK-Dollar übersteigt, was den potenziellen Kundenstamm erheblich einschränkt.
3. Verschärfte Kapitalkontrollen auf dem Festland
   Die chinesische staatliche Devisenverwaltung hat ihre Überprüfung ausländischer Devisenkäufe verstärkt, und die Zahl der von Festlandinvestoren in Hongkong erworbenen Immobilien sank im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 521 TP3T. In der Vergangenheit waren hochpreisige Einheiten wie die in Long Beach Bay auf Käufer vom Festland angewiesen, doch politische Änderungen haben den Verkauf erschwert.

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4. Regionale Entwicklung und Immobilienaussichten

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VI. Vergleich ähnlicher Marktfälle

1. Kowloon Station Sorrento

Im Jahr 2023 wurden 11 Transaktionen mit Buchverlusten verzeichnet, wobei der größte Rückgang 28% erreichte. Der Rückgang des Arc de Triomphe im selben Bezirk verringerte sich jedoch aufgrund seines Markeneffekts auf 15%, was die werterhaltende Wirkung des Standorts und den Ruf des Entwicklers widerspiegelt.

2. Tung Chung Seawall Bay

Obwohl der Zustrom von Fluggästen an den Flughäfen die Preise für Wohneinheiten am Meer fördert, wird der Preis pro Quadratfuß im Jahr 2023 dennoch um 191 TP3T sinken. Dies deutet darauf hin, dass Immobilien mit Meerblick in Randgebieten weniger resistent gegenüber Preisrückgängen sind.

3. Vergleich mit Kai Tak New Area

Neue Wohnbauprojekte in staatlich geförderten Entwicklungsgebieten (wie etwa MIAMI QUAY) werden mit einem Preisnachlass gegenüber dem Grundstückspreis verkauft, wobei der tatsächliche Quadratmeterpreis bei etwa 22.000 HK-Dollar liegt, was die Käufer direkt von gebrauchten Luxusimmobilien abhält.

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7. Prognose zukünftiger Markttrends

1. Der kurzfristige (1-2 Jahre) Abwärtsdruck hält an

Die Hochzinspolitik der Federal Reserve wird mindestens bis Ende 2024 beibehalten, und die Immobilienpreise in Hongkong werden voraussichtlich um weitere 5-8% fallen. Laut dem Modell von JLL wird die Leerstandsquote bei Luxusimmobilien in West Kowloon auf 121 TP3T steigen und die Mietrendite könnte unter 2,51 TP3T fallen.

2. Mittelfristiger (3-5 Jahre) Strukturwandel

Die Entwicklung der nördlichen Metropolregion könnte die Wohnlandschaft Hongkongs verändern. Traditionelle Luxuswohngebiete müssen ihre Wettbewerbsfähigkeit durch die Modernisierung ihrer Einrichtungen (wie etwa den umfassenden Entwicklungsplan Olympic Station TOD) wiederherstellen.

3. Langfristige Wertneubewertungslogik

Ressourcen mit Meerblick sind noch immer knapp, aber sie müssen mit kohlenstoffarmen Gebäuden (wie der Solarglas-Vorhangfassade, die in die Langcheng-Bucht umgewandelt werden kann) oder Smart-Home-Systemen kombiniert werden, um ihren Premiumvorteil zu behalten.

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8. Strategische Empfehlungen für Eigentümer und Investoren

1. Inhaberrisikomanagement

Weiterverkauf zur Vermietung: Nutzen Sie die aktuell steigende Nachfrage nach Serviced Apartments (jährlicher Anstieg von 23% im Jahr 2023) und streben Sie eine Rendite von mehr als 4% an

Raumumgestaltung: Umwandlung des Arbeiterzimmers in ein Homeoffice (WFH Suite), um den funktionalen Wert der Einheit zu steigern

2. Verhandlungsstrategie des Käufers

Ziel ist die SSD-Lockerungsdiskette: Mehr als 12.000 Einheiten werden die SSD-Periode im Jahr 2024 durchlaufen, und der Verhandlungsspielraum kann 15-20% erreichen

Nutzen Sie die zweite Hypothek des Bauträgers: Neue Immobilien bieten in der Regel eine erste Hypothek von 80% + eine zweite Hypothek von 20%, wodurch die Schwelle für die Anzahlung effektiv gesenkt wird

3. Preisauswirkungen für Entwickler

Einführung eines „progressiven Rabatts“: 5% Rabatt für die ersten 10 Einheiten und 2% Erhöhung für jeweils 10 weitere verkaufte Einheiten, wodurch ein Knappheitseffekt entsteht

Gebündeltes Mietmanagement: Bieten Sie 3 Jahre garantierte Mieteinnahmen (4% pro Jahr), um langfristige Mittel für den Markteintritt zu gewinnen

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IX. Fazit: Marktumbau und der Mythos der Meereslandschaft verblasst

Bei der verlustbringenden Transaktion von Long Beach handelt es sich nicht nur um eine Wertkorrektur eines einzelnen Vermögenswerts, sondern sie spiegelt auch die Realität wider, dass der Immobilienmarkt in Hongkong von seinen Höchstständen gefallen ist. Obwohl der Rückgang von 22% erheblich ist, entspricht er dem Markttrend. Für Anleger ist dieser Fall eine Erinnerung daran, Marktzyklen, Immobilieneigenschaften und persönliche Finanzbedürfnisse sorgfältig zu bewerten. Für Käufer ist jetzt möglicherweise der richtige Zeitpunkt, in den Markt einzusteigen, sie müssen jedoch auf Zinssätze und politische Trends achten.

Der Immobilienmarkt in Hongkong hat einen tiefgreifenden Wandel durchlaufen: von einem „Kapitalwertsteigerungsmarkt“ zu einem „Nutzwertmarktmarkt“. Wenn die Normalisierung der Zinssätze die Abhängigkeit von Fremdkapital aufhebt und die demografische Struktur die Nachfragemuster verändert, muss die Preislogik für traditionelle Luxusimmobilien dringend neu definiert werden. Die widerstandsfähigsten Häuser der Zukunft werden „wertsymbiotische“ Immobilien sein, die grüne Technologie, flexiblen Raum und Gemeinschaftsverbindungen integrieren. Anstatt in Erinnerungen an die einseitige Aufwertung der Vergangenheit zu schwelgen, ist es für die Marktteilnehmer besser, diese unvermeidliche Aufwertungswelle aktiv anzunehmen.

Weiterführende Literatur:

• Eine eingehende Analyse der Auswirkungen des Konflikts zwischen Hongkong und dem Westen auf die Wirtschaft, die Technologie und den Lebensunterhalt der Menschen
• Der besondere Verwaltungsstatus Hongkongs