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Das gesamte Gewerbe- und Wohngrundstück in der Yu Chau Street Nr. 3 in Prince Edward wurde zu einem „Schlusspreis“ von 22 Millionen HK-Dollar verkauft, ein erstaunlicher Rückgang von 731.000 HK-Dollar im Vergleich zum Kaufpreis vor fünf Jahren.Deng ChengboDie Spitze des Eisbergs des Anlageportfolios der Familie ist zu einem Mikroskop geworden, durch das die dramatischen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt Hongkongs analysiert werden können. Welche tiefgreifenden Marktprobleme spiegeln sich in dieser Transaktion wider, bei der 61 Millionen echtes Bargeld verdunstet sind?
Preiskurve vom Mythos zur Hölle
Im August 2019 wurde dieses vierstöckige Mietshaus mit einer Gesamtnutzfläche von 374 Quadratmetern zum astronomischen Preis von 83 Millionen Yuan verkauft, und das trotz der Schattenseiten der sozialen Bewegungen und des chinesisch-amerikanischen Handelskriegs. Die Kosten pro Quadratmeter überstiegen dabei die Marke von 20.000 Yuan. Damals interpretierte die Branche dies allgemein als Beweis für eine „starke Nachfrage nach sicheren Fonds“, doch niemand erwartete, dass dies der letzte Funke auf dem Immobilienmarkt sein würde.
Verglichen mit dem letzten Transaktionspreis beträgt der Preis pro Quadratfuß nur 5.371 Yuan, was 26,81 TP3T während der Spitzenzeit entspricht. Berechnet man die Werte der einzelnen Stockwerke, halbierte sich deren Wert von 20,75 Millionen auf 5,5 Millionen, und die Rückgangsrate übertraf jene während der Finanzkrise von 1997. Es ist erwähnenswert, dass die derzeitige Monatsmiete für die Immobilie etwa 50.000 Yuan beträgt. Basierend auf dem Transaktionspreis beträgt die Mietrendite lediglich 2,7 %, was immer noch niedriger ist als der Hypothekenzins, was zeigt, dass der Empfänger eher auf eine langfristige Wertsteigerung des Vermögens als auf einen Cashflow setzt.
Bericht zur finanziellen Gesundheit der Familie Deng Chengbo
In den vergangenen drei Jahren hat die Familie Deng Vermögenswerte verkauft und mehr als 8 Milliarden Yuan eingenommen. Dieser Notverkauf ist nur die Spitze des Eisbergs der Vermögensumstrukturierung. Ein genauerer Blick auf die Haltekosten: Wenn der Kaufpreis von 83 Millionen HK-Dollar auf der Grundlage einer Hypothek von 70 % und eines Zinssatzes von 2,5 % berechnet wird, hätten sich die Zinsaufwendungen über fünf Jahre auf 7,26 Millionen HK-Dollar belaufen. Rechnet man Steuern, Instandhaltung und Leerstandskosten hinzu, könnte der tatsächliche Verlust bei fast 70 Millionen HK-Dollar liegen.
Interessanter ist die Wahl des Handelszeitpunkts. Die Entscheidung, dringend zu verkaufen, bevor die US-Notenbank eine Zinssenkung in Erwägung zieht, könnte den Liquiditätsdruck widerspiegeln, dem die Gruppe ausgesetzt ist. Brancheninsidern zufolge wurde die Immobilie im vergangenen Jahr für 38 Millionen zum Verkauf angeboten und der Preis wurde innerhalb eines halben Jahres auf 421 TP3T gesenkt, was darauf hindeutet, dass der Eigentümer hinsichtlich der Marktaussichten äußerst pessimistisch ist.
Untersuchungen vor Ort ergaben, dass sich das Gebiet rund um die Ruzhou-Straße im Strukturwandel befindet. Früher dominierten in der Straße Eisenwarenläden und Läden für Dekorationsmaterial, doch in den letzten Jahren wurden diese aufgrund der Erweiterung des Kultur- und Kreativviertels Sham Shui Po nach und nach durch Cafés und Designstudios ersetzt. Allerdings hat die Übergangsphase zu einer Ladenleerstandsquote von 18% geführt, was einer Verdoppelung im Vergleich zu vor fünf Jahren entspricht.
Noch fataler ist jedoch die Veränderung des Konsumverhaltens der Menschen. Mehr als 30 % der Apotheken und Wechselstuben im Umkreis von 500 Metern um das Grundstück haben nach der Epidemie geschlossen. Die Miete für Wohneinheiten in oberen Stockwerken ist von durchschnittlich 45 US-Dollar pro Quadratfuß im Jahr 2019 auf aktuell 32 US-Dollar gesunken – ein Rückgang von fast 30 %, was zu einer doppelten Vernichtungssituation für Gewerbe- und Wohnimmobilien führt.
Der unsichtbare Killer auf dem Versicherungsmarkt
Nach der Einführung des „Transportzuschussprogramms zur Beschäftigungsförderung“ der Regierung im Jahr 2020 änderte sich die Lebensgestaltung von Büroangestellten unerwartet. Durch die Ausweitung des Subventionsumfangs auf Hong Kong Island East ist die Pendlerbevölkerung rund um Prince Edward Station innerhalb von fünf Jahren um 121.000.000 Menschen zurückgegangen. Gleichzeitig begünstigte die „nachfrageorientierte“ Sanierungspolitik der URA das Gebiet Yau Mong, während in Sanierungsgebieten ohne Priorität, wie etwa der Yu Chau Street, ein Entwicklungsvakuum entstand.
Bemerkenswert ist, dass die ab 2023 geltenden Vorschriften zur Entwässerungskontrolle zu einem sprunghaften Anstieg der Renovierungskosten solcher Mietshäuser aus der Vorkriegszeit geführt haben. Ein Gutachter schätzte, dass zusätzliche Renovierungskosten in Höhe von über 5 Millionen Yuan erforderlich seien, wenn die Immobilie modernen Standards entsprechen solle, was den Investitionswert direkt verringern würde.
Unterströmung internationaler Kapitalströme
Im Vergleich zum ausländischen Immobilienmarkt verzeichneten die Geschäfte auf der Orchard Road in Singapur im gleichen Zeitraum lediglich einen Rückgang um 151 TP3B, während die Geschäfte in Tokios Ginza sich dem Trend widersetzten und um 91 TP3B zulegten. Dies spiegelt die Tatsache wider, dass der Druck auf Einzelhandelsimmobilien in Hongkong regionaler Natur ist. Nachdem der steuerfreie Betrag für den grenzüberschreitenden elektronischen Handel auf 800 Yuan erhöht wurde, sanken die lokalen Einzelhandelsumsätze bei Kosmetik- und Elektronikprodukten im Vergleich zum Vorjahr um 231 TP3B, was sich direkt auf die Nachfrage in Straßengeschäften auswirkte.
Bemerkenswerter sind Veränderungen beim Anteil ausländischer Fondsbeteiligungen. Der Anteil der von ausländischem Kapital gehaltenen Gewerbe- und Wohnimmobilien im Prince Edward District ist von 311 TP3B im Jahr 2018 auf derzeit 71 TP3B gesunken, was darauf hindeutet, dass sich internationales Kapital systematisch aus dem sekundären Kerngebiet zurückzieht.
Mathematisches Modell der Wertaufwertung
Die Bewertungslogik lässt sich anhand des aktuellen Transaktionspreises ableiten: Bei einer Schätzung auf Grundlage einer Kapitalisierungsrate von 4% muss die Immobilie einen jährlichen Nettoertrag von 880.000 generieren, d. h. die monatliche Miete muss 73.000 erreichen, was eine Lücke von 46% zur aktuellen Miete von 50.000 hinterlässt. Dies lässt darauf schließen, dass Käufer Folgendes erwarten können:
- Regierung lockert Beschränkungen für die Sanierung alter Gebäude
- Mieten steigen nach Gemeindeumbau
- Die Schwächung des US-Dollars führt zu einer Neubewertung der Vermögenspreise
Der Transaktionspreis liegt unter dem Grundstückswert und entspricht einem Mindestpreis von 4.200 HK-Dollar pro Quadratfuß, was 581.000 HK-Dollar unter dem letzten Listenpreis für Wohngrundstücke im selben Bezirk liegt. Es handelt sich um einen spekulativen Akt der „Landwertjagd“.
Zukünftige Apokalypse
Diese teure Lektion von 61 Millionen ließ am Markt drei Alarmglocken läuten:
- Liquiditätsrisiken von Vermögenswerten in Nicht-Kernbereichen verschärfen sich
- Die Kosten für den Erhalt alter Gebäude sind in eine Phase des schnellen Anstiegs eingetreten
- Die wirtschaftliche Transformationsphase der Gemeinschaft kann bis zu zehn Jahre dauern
Wenn die Investitionsregel „Lage, Lage, Lage“ auf die Rekonstruktion von Gemeinschaftsfunktionen trifft, besteht für das traditionelle Bewertungsmodell die Gefahr des Scheiterns. Die wahre Offenbarung liegt vielleicht darin, dass es in Hongkong in der Zeit nach der Epidemie kein dauerhaftes Kerngebiet gibt, sondern nur ständig neu definierte Wertekoordinaten. Wer Vermögenswerte noch immer mit der Perspektive von 2019 bewertet, wird irgendwann zu einem lebenden Lehrbuch für den Markt.
Weiterführende Literatur:
- Der hundertjährige Prozess gegen Casinokönig Zhou Zhuohua geht zu Ende, doch er behält weiterhin die Kontrolle über seine Kernaktiva
- Ein neuer Tag! Der Sohn von "Shop King" Deng Chengbo, Deng Yaosheng, wurde von einem Finanzunternehmen vor dem High Court wegen einer riesigen Schuld von 230 Millionen verklagt
