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Auf dem Immobilienmarkt in HongkongAltes Gebäude(bezieht sich im Allgemeinen auf Immobilien, die älter als 30 Jahre sind) undMietshaus(Niedrige Vorkriegs- oder Nachkriegsgebäude ohne Aufzug) ziehen aufgrund ihrer relativ niedrigen Preise viele Käufer oder Investoren mit begrenztem Budget an. Allerdings ist die Beantragung einer Hypothek für diese Art von Immobilien oft komplizierter als für Neubauten und auch die Genehmigung durch die Banken unterliegt strengeren Auflagen.
Zu den häufigsten Problemen zählen Bewertungsschwierigkeiten, Fragen der Bausicherheit und rechtliche Aspekte, während Ablehnungen oft auf unzureichende Einnahmen oder Immobilienrisiken zurückzuführen sind. In diesem Artikel werden die wichtigsten Punkte zur Hypothek für Altbauten und Mietshäuser, einschließlich der Hypothekenquote, der maximalen Rückzahlungsdauer, häufiger Probleme und Ablehnungsgründe, eingehend analysiert, um Ihnen zu helfen, Fallen zu vermeiden und problemlos an den Kredit zu kommen.
1. Definition und hypothekarische Herausforderungen von Altbauten und Mietshäusern
Die Hypothekenquote für Altbauten und Mietshäuser in Hongkong ist ähnlich hoch wie für Privatgebäude. Theoretisch kann die maximale Hypothekenquote durch eine Hypothekenversicherung 90% erreichen. Es gilt für Immobilien im Wert von 4 bis 10 Millionen Yuan und muss für den Eigengebrauch bestimmt sein. Die maximale Hypothekenquote für Immobilien im Wert von 10 bis 15 Millionen Yuan beträgt 80% und der maximale Darlehensbetrag beträgt 9 Millionen HK$. Aufgrund des Alters von Altbauten und Mietshäusern gehen die Banken bei der Bewertung jedoch konservativer vor. Insbesondere wenn die Immobilie strukturelle Probleme oder illegale Bauten aufweist, kann die tatsächliche Hypothekenquote nur 60-70% betragen. Erstkäufer von Eigenheimen können sich über einen höheren Prozentsatz freuen, sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass das Transaktionsvolumen bei Mietshäusern gering ist und zwischen der Schätzung und dem Listenpreis eine Lücke bestehen kann. Es empfiehlt sich, für die Anzahlung mehr zurückzulegen.
1. Was sind „Altbauten“ und „Mietshäuser“?
- Altes Gebäude: Bezieht sich im Allgemeinen auf Wohngebäude oder gemischt gewerblich genutzte Wohngebäude, die älter als 30 Jahre sind und denen es teilweise an moderner Verwaltung oder Ausstattung mangelt.
- Mietshaus: Bezieht sich meist auf 4- bis 8-stöckige Gebäude aus den 1950er bis 1970er Jahren, die über keine Aufzüge und schmale Treppenhäuser verfügen. Man findet sie häufig in alten Vierteln wie Sham Shui Po und Mong Kok. Bei einigen Mietshäusern handelt es sich um Vorkriegsbauten mit historischem Wert, die jedoch baulich relativ alt sind.
2. Besonderheiten bei Hypothekenanträgen
- Altes Gebäude: Beeinflusst die Hypothekenhöhe und die Rückzahlungsdauer.
- Strukturelle Risiken: Einige alte Gebäude sind nicht gut instand gehalten und Banken verlangen möglicherweise eine Gebäudeinspektion.
- Komplexe Anwendungen: Bei gemischten Gewerbe- und Wohngebäuden können Probleme mit dem Grundbucheintrag auftreten.
- Bewertungsschwierigkeiten：Es gibt nur wenige Transaktionen im gleichen Bereich und die Bewertungen der Banken sind konservativ.
2. Hypothekenquote: Wie hoch ist der maximale Betrag, den Sie aufnehmen können?
1. Grundlegende Beschränkungen gemäß den Richtlinien der HKMA
Nach Angaben der Hongkonger WährungsbehördeImmobilienpreis unter 10 Millionen HK$Die Obergrenze der Hypothekendarlehenssumme beträgt60 %(Erstkäufer von Eigenheimen können über das Hypothekenversicherungsprogramm bis zu 90 % leihen). Allerdings gelten für Altbauten und Mietshäuser in der Regel folgende Einschränkungen:
| Baualter | Maximale Beleihungsquote(Nicht das erste Mal) | Bemerkung |
|---|---|---|
| Unter 30 Jahren | 60% | Gleich wie gewöhnlicher Wohnsitz |
| 30-40 Jahre | 50%-60% | Einige Banken können den Satz auf 50% reduzieren |
| 40-50 Jahre | 40%-50% | Bauabnahme erforderlich |
| Mehr als 50 Jahre | Schwierige Genehmigungserteilung oder sehr niedrige Genehmigungsquote | Die meisten Banken verweigern die Genehmigung, müssen Finanzunternehmen suchen |
2. Ist das Hypothekenversicherungsprogramm (HKMC) anwendbar?
- Altes Gebäude: Wenn das Gebäude ≤50 Jahre alt ist, können Sie eine Hypothekenversicherung (z. B. die „Neue Hypothekenversicherung“) mit einem maximalen Darlehen von 90 % beantragen (der maximale Hauspreis beträgt 4 Millionen HK$).
- Mietshaus: Auch wenn das Gebäude ≤50 Jahre alt ist, können einige Hypothekenversicherungsgesellschaften eine Versicherung ablehnen und müssen jeden Fall genehmigen.
3. Schlüsselfaktoren, die den Prozentsatz beeinflussen
- Zustand der Immobilie: Sollten bei der Bauabnahme bauliche Mängel festgestellt werden, kann der Prozentsatz weiter reduziert werden.
- Eigentumsurkunde：Wenn die Pacht des Grundstücks den Wiederaufbau oder die Nutzung einschränkt, kann es sein, dass die Banken die Kreditvergabe einschränken.
- Kreditnehmerbedingungen: Personen mit stabilem Einkommen und guter Bonität haben eine höhere Wahrscheinlichkeit, einen höheren Kreditbetrag zu erhalten.
3. Längste Rückzahlungsdauer: 30 Jahre abzüglich des Gebäudealters?
Die maximale Rückzahlungsdauer für eine Hypothek in Hongkong beträgt üblicherweise 30 Jahre, darf jedoch das 70. Lebensjahr des Käufers nicht überschreiten. Bei Altbauten und Mietshäusern kann es aufgrund des Alters dazu kommen, dass Banken die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigen und sich die tatsächliche Rückzahlungsdauer auf 20–25 Jahre verkürzt, insbesondere wenn die Immobilie nicht regelmäßig instand gehalten wurde oder bauliche Mängel aufweist. Da Mietshäuser keine Aufzüge haben, sind Banken bei langen Rückzahlungszeiten möglicherweise vorsichtiger. Käufern wird empfohlen, vor der Beantragung die Richtlinien der Bank zu prüfen.
1. Bankberechnungsformel
Die längste Amortisationsdauer für allgemeine Wohngebäude beträgt 30 Jahre, für Altbauten und Mietshäuser gilt jedoch die „75 Jahre Gebäudealtersreduzierung"oder"70 Jahre Gebäudealtersreduzierung" (je nachdem, welcher Wert niedriger ist). Beispiel:
- Gebäudealter 40 Jahre: 75 – 40 = 35 Jahre → Die maximale Rückzahlungsdauer beträgt jedoch 30 Jahre.25 Jahre(Einige Banken haben zusätzliche Einschränkungen).
- Gebäudealter 50 Jahre: 75 – 50 = 25 Jahre → Die Rückzahlungsdauer kann verkürzt werden auf15-20 Jahre.
2. Vergleich der tatsächlichen Fälle
| Bank | 40 Jahre altes Gebäude | 50 Jahre altes Mietshaus |
|---|---|---|
| Bank A | 25 Jahre | 15 Jahre |
| Bank B | 20 Jahre | Ablehnung des Antrags |
| Finanzunternehmen | 30 Jahre | 20 Jahre |
3. Altersgrenze für Kreditnehmer
- Die meisten Banken verlangenRückzahlungszeitraum + Alter des Kreditnehmers ≤ 70-75 Jahre„Wenn der Kreditnehmer 60 Jahre alt ist, beträgt die längste Rückzahlungsdauer nur noch 10-15 Jahre, und der monatliche Zahlungsdruck steigt erheblich an.“
Vier,Ablehnungsgründe und Lösungsansätze
1. Warum sind Altbauhypotheken unterbewertet?
Da es in letzter Zeit in diesem Bereich nur wenige Transaktionen gab, verlassen sich die Banken auf konservative Schätzungen.
Lösung: Bereiten Sie eine zusätzliche Anzahlung vor oder legen Sie einen Nachweis über einen Renovierungsvertrag vor, um die Bewertung zu erhöhen.
2. Was genau beinhalten die bauaufsichtlichen Anforderungen?
Die Bank kann einen zugelassenen Ingenieur mit der Überprüfung der Bausubstanz sowie der Sanitär- und Elektroanlagen beauftragen.
Wenn Probleme wie Asbest und verrostete Stahlstangen gefunden werden, müssen diese repariert werden, bevor die Hypothek genehmigt werden kann.
3. Sind die Hypothekenzinsen für Mietshäuser höher?
Einige Banken haben die Zinssätze für Altbauhypotheken um 0,11–0,31 TP3T erhöht oder einen Hochrisikozuschlag erhoben.
Die Zinssätze der Finanzunternehmen sind höher (die jährlichen Zinssätze betragen ungefähr 4%-8%).
4. Wie lässt sich die Nutzung der Immobilie nachweisen?
lösen：Legen Sie eine Baugenehmigung vor, um zu bestätigen, dass die Wohnnutzung zulässig ist.
Bei gemischt gewerblich genutzten Wohn- und Geschäftshäusern sind ggf. die Gewerbeanmeldung und der Mietvertrag vorzulegen.
5. Sind die Kosten für die Feuerversicherung bei Altbauten teurer?
Aufgrund der hohen Wiederaufbaukosten könnten die Versicherungsgesellschaften ihre Prämien erhöhen, was zu einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg der Immobilienpreise von etwa 0,11 bis 0,151 TP3T führen würde.
6. Gebäudealter (über 50 Jahre), was zu einer unzureichenden Hypothekenhöhe führt
lösen: Wenden Sie sich an eine Finanzgesellschaft oder kleine Bank oder ziehen Sie Mitkreditnehmer in Betracht, um das Risiko zu teilen.
7. Probleme mit der Immobilienstruktur, Mietshäuser ohne Aufzüge oder mit Wartungsaufträgen werden von Banken als risikoreich eingestuft
lösen: Führen Sie zunächst Reparaturen durch und holen Sie einen zufriedenstellenden Bericht ein oder verhandeln Sie mit dem Eigentümer über eine Reduzierung des Verkaufspreises.
8. Unklare Bedingungen der Eigentumsurkunde
lösen: Beauftragen Sie einen Anwalt mit der Überprüfung des Grundbuchauszugs, um sicherzustellen, dass keine unzulässigen Veränderungen oder Nutzungseinschränkungen vorliegen.
9. Selbständige oderDie finanzielle Situation des Kreditnehmers ist nicht gut, haben den Stresstest nicht bestanden, insbesondere Hypothekenanträge mit hohem Verhältnis.
lösen: Fügen Sie einen Bürgen hinzu, legen Sie weitere Vermögensnachweise vor oder wählen Sie eine Hypothek mit einem niedrigeren Darlehensbetrag.
10. Die Immobilie beinhaltet illegale Bauarbeiten oder Rechtsstreitigkeiten
lösen: Rechtliche Verantwortlichkeiten klären und das Gerät in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, ggf. Transaktion abbrechen.
5. Bewerbungstipps: Steigern Sie Ihre Hypotheken-Erfolgsquote
- Bauabnahme: Beauftragen Sie auf Ihre Kosten einen zugelassenen Techniker mit der Untersuchung und Behebung des Problems.
- Vergleichen Sie mehrere Banken：Kleinere Banken sind bei der Genehmigung von Altbauten möglicherweise entspannter.
- Bereiten Sie ausreichend Dokumente vor: Einschließlich Wartungsaufzeichnungen, Kopie des Eigentumstitels, Bescheinigung über Mieteinnahmen usw.
- Berücksichtigen Sie die Qualifikationen des Erstkäufers: Erhöhung der Quote auf 90 % durch die „Neue Hypothekenversicherung“ (Immobilienpreis ≤ 4 Millionen HK$).
- Konsultieren Sie Fachleute: Bei komplexen Fällen kann ein Hypothekenmakler oder Anwalt helfen.
Abschluss
Obwohl Altbauten und Mietshäuser preislich attraktiv sind, birgt die Beantragung einer Hypothek versteckte Risiken. Käufer müssen den Zustand der Immobilie und ihre eigene Rückzahlungsfähigkeit sorgfältig prüfen und ausreichende Mittel zurücklegen, um die Kosten einer Unterbewertung oder Reparaturen zu decken. Um eine reibungslose Finanzierung zu gewährleisten und Verluste durch eine Stornierung der Bestellung zu vermeiden, empfiehlt es sich, vor der Unterzeichnung eines vorläufigen Kaufvertrags eine „Vorabgenehmigung“ der Bank einzuholen.
