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Der Sekundärimmobilienmarkt in Hongkong ist schwach: Ägäische Küste und The Empire. Fallstudie: Königlicher Palast
Der Immobilienmarkt in Hongkong ist in den letzten Jahren in eine Anpassungsphase eingetreten, wobei die Transaktionen auf dem Sekundärmarkt schleppend verlaufen. Selbst nach langjährigem Besitz ist die Wertsteigerung mancher Immobilien weitaus geringer als in früheren Spitzenzeiten. Dieser Artikel verwendet die Ägäisküste von Tuen Mun und die Olympiastation Empire Peak. Anhand von zwei Transaktionsfällen des Royal Palace werden in diesem Dokument die aktuellen Marktbedingungen, die tatsächliche Rendite von Investitionen und potenzielle Faktoren untersucht, die die Immobilienpreise beeinflussen.
Fall 1: Der Quadratmeterpreis einer Dreizimmerwohnung mit Meerblick an der Ägäisküste sank auf 8.865 HK$
Einheit C im mittleren Stockwerk von Block 2 der Ägäisküste in Tuen Mun wurde kürzlich für 5,47 Millionen HK$ verkauft. Es verfügt über eine Verkaufsfläche von 617 Quadratfuß und einen Preis pro Quadratfuß von ungefähr 8.865 HK$. Dies ist eine nach Südwesten ausgerichtete Einheit mit drei Schlafzimmern und Meerblick, die für einen gewissen Reiz geschmackvoll eingerichtet ist. Der ursprüngliche Preis für die Immobilie lag bei 6,2 Millionen HK-Dollar, und nachdem sie auf den Markt gekommen war, zog sie Käufer aus derselben Gegend an, die auf der Suche nach einem neuen Zuhause waren. Der Käufer nutzte die niedrigen Immobilienpreise, um in den Markt einzusteigen, und nach Verhandlungen wurde der Preis schließlich um 730.000 Yuan gesenkt, eine Reduzierung um 11,81 TP3T.
Der ursprüngliche Eigentümer kaufte diese Einheit im November 2012 für 5,5 Millionen Dollar und hielt sie mehr als 12 Jahre lang, mit einem Buchverlust von lediglich 30.000 Dollar, einem Rückgang von weniger als 1%. Oberflächlich betrachtet erscheint der Verlust gering, doch wenn Inflation, Transaktionskosten (wie Stempelsteuer, Provision) und Kosten für die Instandhaltung der Immobilie berücksichtigt werden, kann der tatsächliche Verlust bis zu 300.000 Yuan betragen. Gemäß der Bewertung von BOC Online Banking beträgt der aktuelle Wert der Einheit etwa 5,43 Millionen HK-Dollar, während die Bewertung der Hang Seng Bank bei 5,56 Millionen HK-Dollar liegt. Dies deutet darauf hin, dass der Transaktionspreis in einem vernünftigen Rahmen liegt und widerspiegelt, dass sich die Marktbewertung solcher Einheiten stabilisiert hat.
Fall 2: Kaisergipfel. Die Studioeinheit im Königspalast wurde für 5,3 Millionen verkauft, was einem Anstieg von weniger als 10 % in 15 Jahren entspricht
Eine weitere Transaktion kam von Olympic StationKaisergipfel. Königlicher PalastZimmer D im mittleren Stockwerk von Block 6, eine Großraumeinheit mit einer Verkaufsfläche von 333 Quadratfuß, wurde für 5,3 Millionen HK-Dollar verkauft, was einem Preis von ungefähr 15.915 HK-Dollar pro Quadratfuß entspricht. Die Einheit ist nach Süden ausgerichtet und bietet eine weite Aussicht. Der ursprüngliche Eigentümer verlangte 5,8 Millionen Dollar und wurde drei Monate nach der Markteinführung von einem Investor angesprochen. Zu beachten ist, dass die Einheit derzeit vermietet ist und der Käufer keine Möglichkeit hatte, die Immobilie vor Ort zu besichtigen. Aufgrund des erschwinglichen Preises und des Investitionsbedarfs entschied sich der Käufer dennoch für den Kaufpreis von 5,3 Millionen US-Dollar inklusive Leasing, was einer Reduzierung um 500.000 US-Dollar entspricht.
Der ursprüngliche Eigentümer kaufte diese Einheit im Juli 2010 für 4,841 Millionen US-Dollar und hielt sie 15 Jahre lang. Dabei erzielte er einen Buchgewinn von 459.000 US-Dollar, was einer Steigerung von lediglich 9,51 TP3B entspricht und weit unter den Markterwartungen liegt. Huang Qinglong, leitender Regionaldirektor von Hong Kong Property, wies darauf hin, dass diese Transaktion zum Marktpreis erfolgt sei. Die monatliche Miete für die Einheit beträgt derzeit 16.500 HK$, was bedeutet, dass der neue Käufer eine Mietrendite von etwa 3,7 % erzielen kann. Wenn die Mieteinnahmen der vergangenen 15 Jahre berücksichtigt werden, dürfte die Gesamtrendite für den ursprünglichen Eigentümer über den in den Büchern stehenden 459.000 Yuan liegen. Trotzdem ist die Wertsteigerungsrate im Vergleich zur goldenen Zeit des Immobilienmarkts in der Vergangenheit immer noch schwach.
Regionaler Vergleich: Olympic Station vs. Northeast New Territories: ein starker Kontrast
Obwohl es sich bei allen um Großraumeinheiten handelt, variiert ihre Leistung an verschiedenen Standorten erheblich. Siehe Transaktionsaufzeichnungen im Jahr 2023:
| Bereich | Typischer Preis pro Quadratfuß | Durchschnittliche Haltedauer | Mietrendite |
|---|---|---|---|
| Olympia-Station | 16,000-18,000 | 8,2 Jahre | 3.1% |
| Tuen Mun | 12,500-14,000 | 4,5 Jahre | 4.8% |
| Kai Tak | 19,000-22,000 | 6,8 Jahre | 2.6% |
Analyse des Dilemmas der Olympiastation
- Missverhältnis zwischen Luxuswohngebieten: Große Wohnsiedlungen in der Gegend, wie Parkview Bay und Grand Harbour, sind hauptsächlich für Familien gedacht, und offene Wohneinheiten lassen sich nur schwer in die Gemeinschaftsaufstellung integrieren
- Konkurrenz durch Alternativprodukte: Zum gleichen Preis können Sie eine Ein-Zimmer-Wohnung in Tung Chung (450 Quadratfuß, ca. 6 Millionen) wählen, die Mieter anzieht, die aufrüsten möchten
- Infrastrukturdividenden erschöpft: Die Eröffnung der Hochgeschwindigkeitsstrecke und der Hype um den West Kowloon Cultural District sind verblasst, da es an neuen positiven Impulsen mangelt
Markthintergrund: Warum ist der Markt für Gebrauchtimmobilien schwach?
Die beiden oben genannten Transaktionen spiegeln ein allgemeines Phänomen auf dem aktuellen Sekundärimmobilienmarkt in Hongkong wider: Es besteht ein großer Druck zur Preissenkung und das Halten der Immobilie über viele Jahre hinweg führt nicht unbedingt zu einer signifikanten Steigerung. Die Gründe können aus drei Blickwinkeln analysiert werden: Makroökonomie, politisches Umfeld sowie Angebot und Nachfrage auf dem Markt.
- Konjunkturelles Umfeld und Auswirkungen des Zinsniveaus
Seit 2022 befindet sich die Welt in einem Zyklus von Zinserhöhungen. Als Volkswirtschaft mit einem gekoppelten Wechselkurssystem ist Hongkong dem Tempo der US-Zinserhöhungen gefolgt und der HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) hat wiederholt neue Höchststände erreicht. Der Anstieg der Hypothekenzinsen erhöht unmittelbar die Kosten für Wohneigentum und verringert die Bereitschaft der Käufer, in den Markt einzusteigen. Für Anleger schwächt das Hochzinsumfeld zudem die Attraktivität von Immobilieninvestitionen, da die Mieteinnahmen die Auswirkungen steigender Kapitalkosten möglicherweise nicht ausgleichen können. Zum Beispiel Difeng. Die Rendite der Royal Palace-Anteile von 3,7 Prozent erscheint zwar gut, ist im Hochzinsumfeld im Vergleich zu anderen Finanzprodukten aber dennoch nicht überragend. - Politische Regulierung und Marktvertrauen
Die Regierung von Hongkong hat in den letzten Jahren eine Reihe von Immobilienrichtlinien eingeführt, darunter die zusätzliche Stempelsteuer (SSD), die Käuferstempelsteuer (BSD) und die doppelte Stempelsteuer (DSD), die die Transaktionskosten erhöht und kurzfristige Spekulationen eingedämmt haben. Gleichzeitig lockerte die Regierung im Jahr 2023 einige Anforderungen an die Hypothekenquote und Stresstests, was die Transaktionen auf dem Primärmarkt ankurbelte, auf den Sekundärmarkt jedoch nur begrenzte Auswirkungen hatte. Käufer neigen dazu, abzuwarten, während Verkäufer aufgrund der schleppenden Marktlage gezwungen sind, ihre Preise zu senken, was zu einem größeren Verhandlungsspielraum führt. Beispielsweise wurde der Preis für Einheiten an der Ägäisküste um 11,81 TP3T gesenkt. - Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und regionale Unterschiede
Die Immobilientransaktionen in Tuen Mun und Olympic Station zeigten deutliche regionale Besonderheiten. Die Ägäisküste liegt in Tuen Mun, das zum Westbezirk der New Territories gehört. In den letzten Jahren hat es von der Entwicklung der Infrastruktur profitiert (wie etwa der Tuen Mun-Chek Lap Kok Link), aber der gesamte Sekundärmarkt ist immer noch von der Konkurrenz einer großen Zahl neuer Immobilien betroffen. Käufer haben mehr Auswahl und der Verhandlungsdruck bei Altimmobilien hat zugenommen. Im Vergleich dazu Difeng. Der Königspalast befindet sich an der Olympic Station in Kowloon, einem Kerngebiet der Stadt mit bequemen Verkehrsverbindungen und umfassenden Wohneinrichtungen. Allerdings ist die Nachfrage nach offenen Wohneinheiten in den letzten Jahren zurückgegangen und junge Käufer bevorzugen Einheiten mit einem oder zwei Schlafzimmern, was zu einem begrenzten Wertsteigerungspotenzial für solche Einheiten führt.
Return-on-Investment-Analyse: Die Lücke zwischen Buchrendite und tatsächlicher Rendite
Aus Anlegersicht waren die Renditen in beiden Fällen unbefriedigend und verdeutlichten die Differenz zwischen Buchgewinn und tatsächlicher Rendite.
- Ägäisküste: 12 Jahre lang das Eigentum halten und 300.000 Yuan verlieren
Der Buchverlust der Einheit an der Ägäisküste betrug lediglich 30.000 US-Dollar, bei der tatsächlichen Rendite müssen jedoch eine Reihe versteckter Kosten berücksichtigt werden. Basierend auf der Inflationsrate von 2012 bis 2025 (unter der Annahme einer durchschnittlichen jährlichen Inflationsrate von 21TP3B) hat die Kaufkraft von 5,5 Millionen Yuan um ungefähr 301TP3B gelitten, was einem Verlust von ungefähr 1,65 Millionen Yuan entspricht. Darüber hinaus schmälerten mit der Transaktion verbundene Ausgaben wie Stempelsteuer, Provisionen und Gebühren für die Hausverwaltung den Gewinn zusätzlich. Wäre die Einheit während des Zeitraums vermietet worden, hätten die Mieteinnahmen über 12 Jahre, basierend auf der durchschnittlichen Monatsmiete von etwa 15.000 bis 20.000 HK-Dollar für eine Dreizimmerwohnung in Tuen Mun, zwischen 2,16 und 2,88 Millionen HK-Dollar liegen können, genug, um den Buchverlust auszugleichen und ein gewisses Einkommen zu verzeichnen. Allerdings liegt die tatsächliche Rendite nach Abzug der Renovierungs- und Instandhaltungskosten noch immer weit unter den Erwartungen während früherer Immobilienmarkthochs. - Kaisergipfel. Königspalast: Der Anstieg in 15 Jahren beträgt weniger als 10 %
Kaisergipfel. Der Buchwert der Royal Palace-Einheit stieg um 9,51 TP3T, was einem leichten Gewinn gleichkommt, die Zeitkosten von 15 Jahren sind jedoch extrem hoch. Berechnet auf Basis der durchschnittlichen jährlichen Rendite beträgt sie lediglich etwa 0,61 TP3T und ist damit wesentlich niedriger als der Bankeinlagenzinssatz oder die durchschnittliche Rendite des Aktienmarkts im gleichen Zeitraum. Wenn die Mieteinnahmen einbezogen werden (16.500 Yuan pro Monat, etwa 2,97 Millionen Yuan in 15 Jahren), können die Gesamteinnahmen mehr als 3,4 Millionen Yuan erreichen und die scheinbare Rendite steigt auf etwa 70%. Nach Abzug von Steuern, Verwaltungsgebühren und Renovierungskosten ist es jedoch immer noch schwierig, eine Nettorendite von über 100 % zu erzielen, was die Beschränkungen offener Wohneinheiten auf dem aktuellen Markt widerspiegelt.
Immobilienmarktausblick: Kurzfristige Anpassung oder langfristiger Trend?
Aufgrund der oben genannten Fälle ist es schwierig, kurzfristig optimistisch in Bezug auf den Sekundärimmobilienmarkt in Hongkong zu sein. entsprechendRating- und BewertungsabteilungDen Daten zufolge ist der Immobilienpreisindex im gesamten Jahr 2024 weiter gefallen, und bis April 2025 gab es keine offensichtlichen Anzeichen einer Erholung. Transaktionsfälle in Tuen Mun und Olympic Station zeigen, dass selbst bei Immobilien mit Meerblick oder städtebaulichen Vorteilen die Preise noch deutlich gesenkt werden müssen, um Käufer für den Markteintritt zu gewinnen. Für Verkäufer kann die Situation, dass sie Immobilien über viele Jahre halten, ohne dass eine nennenswerte Wertsteigerung eintritt, dazu führen, dass sich mehr Eigentümer dazu entschließen, ihre Verluste zu begrenzen und auszuziehen, was den Angebotsdruck auf dem Markt weiter verschärft.
Auf lange Sicht gibt es für den Immobilienmarkt in Hongkong jedoch noch immer gewisse unterstützende Faktoren. Erstens bleibt der Mangel an Land das Kernproblem. Obwohl die Regierung die Freigabe von Grundstücken beschleunigt hat, dauert es einige Zeit, bis neue Projekte abgeschlossen sind, und der Sekundärmarkt hat immer noch eine gewisse Anziehungskraft. Zweitens könnten im Zuge der allmählichen Erholung der Weltwirtschaft und einer Lockerung des Zinsumfelds nach 2025 Mittel wieder in den Immobilienmarkt fließen und so die Preise in die Höhe treiben. Darüber hinaus fördert die Regierung von Hongkong aktiv die Entwicklung der nördlichen Metropolregion und der Greater Bay Area. New-Territories-Gebiete wie Tuen Mun dürften von einer günstigen Infrastruktur profitieren und das Wertsteigerungspotenzial verdient Beachtung.
Da die Regierung den „einfachen öffentlichen Wohnungsbau“ fördert und die Hypothekenbedingungen für Erstkäufer lockert, könnte es auf dem Markt für kleine Eigenheime zu strukturellen Veränderungen kommen:
- Abwärtsszenario(Wahrscheinlichkeit 40%)
- 100.000 neue Wohnungen stehen im nördlichen Großraum zur Verfügung, was die Mieter zusätzlich ablenkt
– Die Preise für Großraumeinheiten werden bis 2025 um weitere 10-15% pro Quadratfuß sinken - Zügellose Situation(Chance 50%)
– Entwickler wandeln Nano-Gebäude in Wohngemeinschaften um, um die Mieteinnahmen zu erhöhen
– Die Regierung führte eine „Leerstandssteuer“ ein, um Immobilienbesitzer zu zwingen, die Mieten zu senken und die Rendite zu stabilisieren - Aufwärtsszenario(Wahrscheinlichkeit 10%)
- Die Wiedereinführung des „Talent Scheme“ auf dem Festland hat 200.000 Talente nach Hongkong gelockt und so die Nachfrage nach Mietwohnungen angekurbelt.
– Kryptowährungsspekulanten nutzen kleine Einheiten als Kanal für die Ein- und Auszahlung von Fiat-Währungen, was zu einem kurzfristigen Spekulationsboom führt
Anlageberatung: Vorsichtig in den Markt einsteigen und die Chance nutzen
Diese beiden Fälle bieten Käufern, die am Kauf einer Immobilie oder an einer Investition interessiert sind, einige Anregungen. Erstens gibt es auf dem aktuellen Markt viel Verhandlungsspielraum und Käufer können zu einem niedrigen Preis in den Markt einsteigen, müssen jedoch auf das Mietpotenzial der Immobilie und die regionalen Entwicklungsaussichten achten. Beispielsweise eignet sich die Drei-Zimmer-Wohnung mit Meerblick an der Ägäisküste für Familienwohnen oder zur Langzeitmiete, während Difeng. Die offenen Wohneinheiten im Königspalast eignen sich eher für kurzfristige Investoren, die auf Mieteinnahmen angewiesen sind, um die fehlende Wertsteigerung auszugleichen. Zweitens sollten Sie vor einer Investition die tatsächlichen Kosten und Vorteile vollständig berechnen, um zu vermeiden, dass Sie durch Buchwerte in die Irre geführt werden. Und schließlich sollten Sie Änderungen der Geldpolitik und der Zinssätze aufmerksam verfolgen und die Gelegenheit von Marktumschwüngen nutzen, um auch bei schwachen Marktbedingungen Chancen zu finden.
Abschluss
Ägäische Küste und Imperial Peak. Der Transaktionsfall des Royal Palace spiegelt anschaulich die aktuelle Situation des sekundären Immobilienmarktes in Hongkong wider: Preissenkungen, verlangsamte Wertsteigerung und stagnierende Renditen. Ob es sich nun um die Dreizimmerwohnungen in Tuen Mun oder die offenen Wohneinheiten in Olympic Station handelt: Eigentümer, die ihre Immobilien viele Jahre lang behalten haben, konnten keine optimalen Renditen erzielen. Das deutet darauf hin, dass der Markt in eine Phase der Anpassung an die vorherige Phase hohen Wachstums eingetreten ist. Für Käufer kann dies eine Gelegenheit sein, auf niedrigem Niveau in den Markt einzusteigen. Verkäufer müssen ihre Haltestrategien überdenken. Die künftige Entwicklung des Immobilienmarktes hängt weiterhin von der Geschwindigkeit der wirtschaftlichen Erholung, der Intensität politischer Anpassungen und dem regionalen Entwicklungspotenzial ab und bedarf einer weiteren Beobachtung.
Der Markt für Kleineinheiten wandelt sich von einem „Spekulationsinstrument“ zu einem „Cashflow-Asset“, und nur ein aktives Management kann den Durchbruch schaffen. Ein Sprichwort der Wall Street besagt: „Es gibt keine schlechten Vermögenswerte, nur schlechte Preisstrategien.“
Kaisergipfel. Königlicher Palast Einführung
Kaisergipfel. Königlicher Palast(Englisch: The Hermitage, englischer Name vonEremitageKommen), befindet sich inHongkongKowloonTai Kok TsuiHoi Wang StraßeEine private, gehobene Wohnanlage in Nr. 1Olympische StadtDie dritte Phase besteht aus sechs Gebäuden mit 964 Wohneinheiten, wobei Gebäude 1 mit 55 Stockwerken das höchste ist. Projekt vonSino Land,Nan Fung EntwicklungUndChinesische AnwesenDie Wohnsiedlung wurde von Ma Liang Architects entworfen undTange KenshinVerantwortlich für die Detailplanung, Fertigstellung im Februar 2011, Einzug im Mai 2011, die Verwaltungsgebühr beträgt ca. $3,2 pro Quadratfuß,Sino LandSeine Tochtergesellschaft „Emperor Peak·Huangdian Property Management Co., Ltd.“ ist für die Hausverwaltung zuständig.
