Tseung Kwan O Metro City Phase II erlitt einen Verlust von 1,25 Millionen Dollar

Lam Kin Wai, leitender regionaler Verkaufsleiter der Niederlassung von Midland Realty, sagte, dass sie vor Kurzem den Verkauf der Einheit F im unteren Stockwerk von Block 10, Phase 2 von Metro City in Tseung Kwan O erfolgreich abgewickelt hätten. Die Einheit hat eine Nutzfläche von ca. 363 Quadratfuß, einen Zwei-Zimmer-Grundriss und ist nach Südosten ausgerichtet. Sie war ursprünglich etwa eineinhalb Monate lang für 5,1 Millionen HK-Dollar gelistet und wurde schließlich von einem lokalen Nutzer für 4,75 Millionen HK-Dollar übernommen, mit einem Nutzpreis von ca. 13.085 HK-Dollar pro Quadratfuß. Es wird davon ausgegangen, dass der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie im Februar 2019 für 6 Millionen Yuan gekauft hat. Der Buchverlust aus dieser Übertragung betrug etwa 1,25 Millionen Yuan, und die Einheit verlor in diesem Zeitraum etwa 20,81 TP3T an Wert.

Darüber hinaus wurde laut Grundbuchamt bei der letzten Transaktion im Anwesen Zimmer B im unteren mittleren Stockwerk von Block 4, Phase 2, mit einer Nutzfläche von 656 Quadratfuß für 7,45 Millionen HK$ verkauft, was einem Nutzpreis von ungefähr 11.357 HK$ pro Quadratfuß entspricht. Diese Transaktion spiegelt die Marktnachfrage nach der Wohnsiedlung wider. Obwohl bei einigen Einheiten Preisanpassungen vorgenommen wurden, bleibt der Gesamtmarkt aktiv.

Ein bahnbrechendes Sonnenfinsternis-Ereignis auf dem kalten Markt

Kürzlich kam es in der zweiten Phase von Metro City, einem bedeutenden Wohngebiet in Tseung Kwan O, zu einem großen Verlust, der hitzige Diskussionen auf dem Markt auslöste. Lam Kin Wai, leitender regionaler Verkaufsleiter von Midland Realty, gab gegenüber diesem Magazin exklusiv bekannt, dass es sich bei der bemerkenswerten Transaktion um Zimmer F im Erdgeschoss von Block 10, Phase 2, handelte, eine Zwei-Zimmer-Einheit mit einer Verkaufsfläche von 363 Quadratfuß. Der ursprüngliche Eigentümer kaufte es auf dem Höhepunkt des Immobilienmarktes im Februar 2019 für 6 Millionen HK-Dollar. Nach einer Haltedauer von 52 Monaten wurde es schließlich für 4,75 Millionen HK-Dollar verkauft, mit einem Buchverlust von 1,25 Millionen HK-Dollar, einem Rückgang von 20,81 TP3T, was einem monatlichen Verlust von 24.000 HK-Dollar an Vermögenswerten entspricht. Dieser Fall stellte nicht nur den größten Einzelschaden im Wohnungsbau der letzten drei Jahre dar, sondern gilt auch als wichtiges Signal für die strukturelle Anpassung des Immobilienmarktes in der Zeit nach der Epidemie.

Queranalyse von Falldetails und Marktdaten

Die Einheit befindet sich im unteren Stockwerk und ist nach Südosten ausgerichtet. Der Verkaufspreis beträgt 13.085 HK$ pro Quadratfuß und liegt damit um etwa 151 TP3T HK$ unter dem Marktpreis einer ähnlichen Einheit der mittleren Preisklasse. Es ist erwähnenswert, dass im gleichen Zeitraum das Grundbuchamt die Transaktion für Zimmer B im Unter- und Mittelgeschoss von Block 4 der Phase 2 registrierte. Die Einheit mit einer Nutzfläche von 656 Quadratfuß wurde für 7,45 Millionen HK$ verkauft, was einem tatsächlichen Preis von 11.357 HK$ pro Quadratfuß entspricht. Zwischen den beiden Transaktionen besteht ein starker Kontrast: Erstere spiegelt den Druck auf dem Markt für kleine Wohnungen wider, während letztere zeigt, dass die Nachfrage nach mittelgroßen und großen Wohnungen relativ stark ist. Laut Angaben der Centaline Property Research Department ist das Transaktionsvolumen von New Metro City in diesem Monat im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 281 TP3T gesunken, der Transaktionsanteil von Einheiten mit einer Größe von über 600 Quadratfuß ist jedoch entgegen dem Markttrend auf 351 TP3T gestiegen, was auf ein spezielles Phänomen auf dem Markt hinweist, bei dem „die Nachfrage nach Wohnungswechseln den Markt für Erstkäufer von Eigenheimen unter Druck setzt“.

Überblick über den historischen Kontext und die regionale Entwicklung

Metro City wurde 1996 als Vorzeigeprojekt von Henderson Land Development an der Po Lam Station gegründet und hat den gesamten Entwicklungsprozess von Tseung Kwan O New Town miterlebt. Diese riesige Wohnsiedlung, die in drei Phasen gebaut wurde, verfügt über insgesamt 6.768 Wohneinheiten. Die erste Phase wurde vor der Finanzkrise von 1997 begonnen. Die Preisstrategie und die Verkaufszahlen galten einst als Barometer für den Immobilienmarkt in Hongkong. Der derzeitige Stand der unterstützenden Einrichtungen in der Wohnsiedlung ist der ausgereifteste in der gleichen Gegend. Das Basis-Einkaufszentrum MCP Central erstreckt sich über eine Fläche von über 500.000 Quadratmetern und verbindet die MTR-Station Po Lam und den großen Busbahnhof und bildet ein Modell eines „Fünf-Minuten-Wohnkreises“.

Analyse der mehrdimensionalen Ursachen von Marktanpassungen

1. Zinszyklus-Schock: Nach den neuesten Daten der HKMA ist der Leitzins in Hongkong seit 2022 um 3,25 % gestiegen, was direkt zu einer Erhöhung des monatlichen Kredits von 4 Millionen um mehr als 231 TP3T geführt hat, was die Kaufkraft der Autokäufer stark geschwächt hat.
2. Angebotsschub: Der Bericht der Rating- und Bewertungsabteilung zeigt, dass in den nächsten drei Jahren in Tseung Kwan O mehr als 8.000 neue Einheiten auf den Markt kommen werden, was zu einer direkten Konkurrenz zwischen bestehendem Wohnraum und neuen Projekten führt.
3. Grenzüberschreitender Substitutionseffekt: Centaline Property Research wies darauf hin, dass nach der vollständigen Zollabfertigung etwa 151 TP3T der Käufer, die ursprünglich den Kauf von Immobilien in Hongkong geplant hatten, auf den Immobilienmarkt der Greater Bay Area wechseln werden.
4. Politische Folgen: Die SSD-Bindungsfrist und die Marktumkehr haben eine kombinierte Wirkung und zwingen einige Immobilienbesitzer, „ihre Verluste zu begrenzen“.

Ausführliche Interviews mit Fachleuten

1. Maklerpraxisperspektive:
   Lin Jianwei analysierte: „Die Einheiten, die dieses Mal mit Verlust verkauft wurden, sind niedrige Gebäude und zur Straße ausgerichtet. Der Kaufpreis von 2019 beinhaltete den damaligen Zweithypothekenrabatt des Bauträgers von etwa 81 TP3T, sodass die tatsächlichen finanziellen Kosten höher sind. Die aktuelle Marktsensitivität gegenüber Landschaft und Stockwerk ist im Vergleich zur Spitzenzeit um mehr als 301 TP3T gestiegen, und hochwertige Einheiten sind offensichtlich widerstandsfähiger gegenüber Preissenkungen.“
2. Makrointerpretation des Ökonomen:
   Professor Ho Lok-sang von der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften der Lingnan-Universität sagte: „Dieser Fall zeigt, dass sich Immobilien in Hongkong in einer Phase der Neubewertung befinden. Das abnormale Preismodell ‚je kleiner, desto besser‘ wird korrigiert. Es wird erwartet, dass in den nächsten 18 Monaten kleine und mittelgroße Einheiten mit einem Preis zwischen 3 und 5 Millionen HK-Dollar dem größten Anpassungsdruck ausgesetzt sein werden.“
3. Fachliche Beurteilung durch den Gutachter:
   Chow Wing-hang, Bewertungsdirektor bei Jones Lang LaSalle, sagte: „Basierend auf den aktuellen Umbaukosten sollte die angemessene Bewertung von Metro City-Einheiten im Bereich von 11.000 bis 13.000 HK-Dollar pro Quadratfuß liegen. Der Transaktionspreis liegt diesmal nahe am Selbstkostenpreis, was darauf hindeutet, dass der Markt eine Tiefpunktphase erreicht hat.“

Vergleich und Alternativenauswahl im gleichen Bereich

Vergleicht man die Performance neuer Wohnsiedlungen in Tseung Kwan O South, ist der jüngste Transaktionspreis pro Quadratmeter von MONTEREY stabil bei 14.500 HK$ geblieben, während der Preis pro Quadratmeter von Metro City Phase III bei 12.800 HK$ blieb. Der erfahrene Investor Chen erklärte: „In der Gegend gibt es das Phänomen des ‚Rabatts auf 10 Jahre alte Gebäude‘. Wohnsiedlungen, die um das Jahr 2000 fertiggestellt wurden, haben im Allgemeinen einen Preisnachlass von 15 bis 201 TP3T, wodurch eine einzigartige leiterartige Marktstruktur entsteht.“

Beratung zu Aktienhaltestrategien und Finanzplanung

1. Stresstest neuer Normalzustand: Basierend auf der aktuellen H-bewerteten Zinsobergrenze von 4,125% sollten Käufer einen Stresstest mit dem aktuellen Kreditbetrag von 130% durchführen
2. Cross-Cycle-Holding-Strategie: Eigentümer mittlerer und großer Einheiten können den Übergang „Vermieten statt Verkaufen“ in Betracht ziehen. Laut dem Midland Rental Index beträgt die derzeitige monatliche Miete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung in New Metro City etwa 13.500 HK$, bei einer Mietrendite von etwa 3,41 TP3T
3. Tipps zur Wertsteigerung Ihrer Dekoration: Der leitende Innenarchitekt Huang Guoqiang schlägt vor: „Niederflureinheiten können ihre Bodennachteile durch den Einsatz von schalldichtem Glas und vertikaler Begrünung in Alleinstellungsmerkmale verwandeln.“

Prognose zur künftigen Entwicklung und Risikowarnung

Basierend auf der Analyse vieler Großbanken zeigt der Markt drei Haupttrends:

1. Zweigleisige Preisgestaltung: Der Preisunterschied zwischen hochwertigen Haushalten und normalen Haushalten wird von derzeit 20% auf 30% erhöht.
2. Änderungen in der Transaktionsstruktur: Die Erstkäuferquote wird voraussichtlich von 65% auf 50% sinken, und es wird einige Zeit dauern, bis die Kette des Häusertauschs beginnt
3. Zinssensitivität: Wenn der US-Zinssatz in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 gesenkt wird, dürfte der Immobilienmarkt in Hongkong seinen Tiefpunkt erreichen und sich Anfang 2025 erholen

Vergleichende Untersuchung historischer Fälle

Im Rückblick auf die großen Anpassungsphasen der letzten zwanzig Jahre verzeichnete Metro City während der SARS-Periode im Jahr 2003 einen Tiefstand von 1.800 HK-Dollar pro Quadratfuß und während der Anpassungsphase des Immobilienmarkts im Jahr 2016 einen Rückgang von 181 TP3B HK-Dollar. Diese Anpassung übertrifft zwar hinsichtlich Dauer und Ausmaß des Rückgangs die Entwicklung während des Handelskriegs 2018–2019, ist aber immer noch milder als der kumulative Rückgang von 65% von 1997 bis 2003.

Ein praktischer Leitfaden für Immobilienkäufer

1. Verhandlungsstrategie: Für Einheiten, die länger als 5 Jahre gehalten werden, kann der Preis auf Grundlage des ursprünglichen Transaktionspreises im Grundbuchamt zuzüglich der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 3% angegeben werden.
2. Wichtige Punkte für die rechtliche Überprüfung: Achten Sie besonders darauf, ob die um 2019 erworbenen Einheiten die Zweithypothek oder die Breathing-Plan-Klauseln des Entwicklers beinhalten
3. Finanzplanung: Nutzen Sie den Steuervorteil „Abzug von Eigenheimzinsen“, der Ihr zu versteuerndes Einkommen um bis zu 100.000 HK$ reduzieren kann

Abschluss

Der Vorfall mit einem Schaden von 1,25 Millionen HK$ in New Town ist eigentlich ein Mikrokosmos der Strukturanpassung des Immobilienmarktes in Hongkong. Unter dem doppelten Druck der Zinsnormalisierung und des kontinuierlichen Angebotswachstums erlebt der Markt einen tiefgreifenden Wandel von der „Ära allgemeiner Zinserhöhungen“ zur „Ära der Wertinvestitionen“. Für Kaufinteressenten ist der aktuelle Markt voller Herausforderungen, birgt aber auch versteckte Chancen. Der Schlüssel liegt darin, die Balance zwischen individuellem Immobilienwert und langfristiger Planung richtig zu erfassen. Ein leitender Analyst sagte dazu: „Der beste Zeitpunkt für den Markteinstieg hängt immer von einem umfassenden Verständnis des Wertes des Falles ab.“

Neue MetropoleEs befindet sich in 1 Wan Heng Road, Po Lam (Midland District), Kowloon, wurde vom bekannten Bauträger Henderson Land Development errichtet und im Dezember 1996 offiziell fertiggestellt. Die Wohnsiedlung ist in drei Phasen unterteilt, besteht aus 21 Gebäuden und bietet 6.768 Wohneinheiten. Als wegweisendes Wohnprojekt im Bezirk Po Lam ist Metro City für seine umfassenden Gemeinschaftseinrichtungen und sein praktisches Verkehrsnetz bekannt und erfreut sich bei den Bewohnern großer Beliebtheit.